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REY
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 Posté - 28 févr. 2011 : 10:56:41
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Bonjour,
L’art 11 de la loi de 1965 explique que la modification de charges se décide à l’unanimité mais que dans certains cas il est possible d’éviter l’unanimité notamment lorsque des travaux sont décidés par l’AG à la majorité requise, il est possible de voter une modification des charges « ainsi rendues nécessaires ».
A quels types de travaux s’appliquent les termes « ainsi rendues nécessaires » ?
Des travaux fermant un balcon privatif ou la construction d’une véranda sur une terrasse privative sont ils des travaux qui « rendent nécessaires » la modification des charges (sachant que les charges de chauffage sont individuelles).
D’autre part, l’unanimité étant exigée pour les modifications des tantièmes de copropriété, les charges prenant référence sur ces tantièmes sont-elles aussi concernées par les exceptions de l’article 11 ?
Merci.
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JB22
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1
Posté - 28 févr. 2011 : 11:42:17
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Les travaux concernés sont ceux qui modifient les valeurs relatives des lots par rapport à l'ensemble.
Il s'agit donc le plus souvent de travaux d'équipements supplémentaires, par exemple la création d'un ascenseur dans un bâtiment qui en était dépourvu .
Il s'agit des travaux fait par la copropriété et non des travaux autorisés fait par un copropriétaire. |
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REY
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 2
Posté - 01 mars 2011 : 16:39:25
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Merci,
Si j'ai bien compris, les travaux personnels de copropriétaires ne provoquant aucune charge supplémentaire à la copropriété (comme dans les exemples mentionnés de feremeture de balcon et véranda), il n'y a pas pas nécessité de modifier les charges.
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Posté - 01 mars 2011 : 17:04:18
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rey : attention ne mélangez pas une modifications de la répartition des charges des parties communes prévues dans le RDC, des trvaux privatifs sur des parties communes, et des trvaux sur vos parties privatives.
Pour fermer votre terrasse PRIVATIVE vous allez toucher aux parties communes, les murs de l'immeuble et également à l'esthétique de l'immeuble.
Vous devez avoir l'accord de l'AG, à l'article 25, pour fermer cette terrasse, et déposer une déclaration de travaux à la Mairie.
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REY
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Posté - 01 mars 2011 : 17:46:38
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Merci de vos recommendations
Il n'y a pas de problème pour l'accord de l'AG ni à la mairie.
Je me demandai seulement si ce type de travaux "nécessiterait" une nouvelle répartition des charges en lien avec l'art. 11.
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Gédehem
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Posté - 01 mars 2011 : 23:24:45
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La question n'est pas si simple qu'il peut paraitre !
"Des travaux fermant un balcon privatif ou la construction d’une véranda sur une terrasse privative ..."
Tout d'abord il faut bien vérifier ce qui est "privatif" s'agissant de balcon ou terrasse. Très généralement c'est l'usage qui est "privatif", certainement pas le gros œuvre constituant ossature de balcon ou terrasse.
C'est d'autant plus vrai pour cette dernière lorsque la terrasse constitue toiture de la partie d'immeuble (bâtiment) en dessous.
S'agissant alors d'une toiture-terrasse, elle est quasi obligatoirement partie commune (grevée d'un droit de jouissance exclusif privatif importe peu)
La fermeture d'un balcon ou terrasse dont seul l'usage est privatif revient à aliéner le volume inscrit par cette partie commune et le transformer en partie privative (comme le séjour ou la chambre où seul le 'volume d'air' est privatif, pas les dalles planchers-plafonds parties communes).
C'est à cette occasion que la modification des charges "rendus nécessaires" par l'augmentation du volume privatf du lot peut être appliquées.
En outre la fermeture d'un balcon ou terrasse, privatif ou non, entraine modification de l'aspect extérieur. D'où passage par l'AG obligatoire.
Cette modification des charges est un grand classique lorsqu'il y a modification de l'usage d'un lot, de sa destination (local habitation > commercial et inversement.), ou lors de l'aménagement d'un comble "privatisé". |
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REY
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Posté - 03 mars 2011 : 08:00:11
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Quelque chose doit m’échapper :
Vous dites que l’augmentation du volume privatif d’un lot (fermeture balcon ou véranda) « rend nécessaire » la modification des charges.
Il est donc obligatoire que cette modification des charges fasse l’objet d’un vote en AG.
Or l’article 11 précise que ce vote peut, dans certains cas, ne pas être décidé à l’unanimité (majorité art.25 ou art.26).
Mais les répartitions des charges de notre copropriété sont calculées en fonction des tantièmes de copropriété.
Cela signifie qu’il faut modifier les tantièmes pour modifier les charges.
Sachant que les tantièmes, me semble t-il, ne peuvent se modifier qu’à l’unanimité.
Et là je ne comprends plus.
PS : la terrasse en question n’est pas une toiture. |
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Posté - 03 mars 2011 : 09:33:56
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REY : votre balcon est t'il privatif ( voir votre acte de vente ou l'EDD) ou à usage privatif, c'est à dire qu'il est une partie commune. ???
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REY
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Posté - 03 mars 2011 : 11:13:35
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J'ai un peu de mal à déchiffrer le RDC dans lequel il est noté dans la définition ds parties privatives que :
"les locaux ou espaces qui au termes de l'EDD sont compris dans un lot sont affectés à l'usage exclusif du coproriétaire et constituent des parties privatives. "
Balcons et terrrasse figurent dans l'EDD de chaque lot.
Il s'agit donc, sauf erreur de ma part, de parties privatives.
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Posté - 03 mars 2011 : 11:43:49
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rey : votre RDC est clair, vous en avez que l'usage ou la jouissance exclusive. Ce balcon est attaché au lot, mais il est une partie commune.
Après cette confirmation, relisez le post de gedehem. |
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Gédehem
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Posté - 03 mars 2011 : 14:37:41
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Ce n'est pas la définitions des parties privatives qu'il faut voir, mais celle des parties communes.
L.art.3 "Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- les gros œuvres des bâtiments ......"
A priori, la dalle formant plancher d'un balcon ou d'une terrasse fait partie du gros œuvre et à ce titre est "partie commune", comme l'est la dalle-plancher (et plafond) de votre lot privatif "apparte". Dalle-placher sous le séjour ou sous le balcon, même combat : partie commune.
Que ce soit dans votre séjour ou votre cuisine, comme sur le balcon, votre droit privatif est réduit à l'usage du volume compris entre les parties communes "gros œuvre de l'immeuble" qui l'entourent, ainsi qu'à la propriété indivise d'une part de ces parties communes.
C'est cela un lot privatif : un grand volume d'air plein de vide ET une part indivise bâtie.
Vous avez bien l'usage privatif du balcon, en état de "balcon", la dalle le constituant étant "commune". Si vous voulez le fermer vous n'avez plus un "balcon" mais une pièce fermée, ce qui nécessite un vote de l'AG ne serait-ce que parce que vous modifiez l'aspect extérieur de l'ensemble.
Concernant l'éventuelle modification des charges, elle découle de cette augmentation de surface de votre lot, de l'augmentation de son volume, de sa consistance.
Toutefois il faut relativiser les choses dans ce genre d'affaire, généralement montée en épingle par la jalousie des voisins, très loin de la cohérence ou de l'équité.
Prenons un exemple tout bête : appartement de 90 m² avec 250/10000°.
Le balcon fait 1,5 m². Ce qui donne une estination par une simple régle de 3, en gros 4/10000 de plus.
Ce lot passerait à 254/10004 °, les 4/°°° s'ajoutant aux tantièmes de tous les lots composant le syndicat.
(Les 10004 n'en sont que la résultante, le total cumulé des tantièmes de chacun, peu importe que ce total soit un chiffre rond ou pas, s'agissant du "diviseur"/répartiteur).
La décision autorisant le copropriétaire à fermer ce balcon peut en même temps, et à la même maj.art.25, imputer ces 4/°°°°° en plus ...
Est-ce que cela vaut le coup (ou coût) ?
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REY
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Posté - 03 mars 2011 : 20:59:05
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Tout d’abord merci de toutes ces explications.
J’ai bien noté que la fermeture d’un balcon ou d’une terrasse passe par un vote en AG (art 25.).
Mais si on considère que cette fermeture constitue un aménagement d’un lot privatif déjà existant alors il n’y a pas création de partie privative supplémentaire.
Il n’y aurait donc pas obligation de modifier les tantièmes de copropriété et encore moins les charges.
Pourtant vous signalez qu’un vote pourrait, à la majorité art.25, décider de la modification des tantièmes de copropriété mais dans tout ce que j’ai pu lire (surtout dans ce forum) la modification des tantièmes de copropriété exigent l’unanimité
Une répartition des charges basées sur les tantièmes de copropriété ne peut donc être modifiée que si ces mêmes tantièmes sont modifiés et donc que par un vote à l’unanimité (et non pas à l’art.25).
Pourriez m’indiquez ce qui ne serait pas correct dans mon raisonnement.
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Gédehem
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Posté - 03 mars 2011 : 21:34:43
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Heuuu ... Sauf chez Happy Potter qui fait cela d'un coup de baguette, la fermeture d'un balcon ou d'une terrasse induit l'édification de parois, serait-elle lègères et/ou en verre, ce qui relève de la construction et non de l'aménagement....
Le fauteuil, la table et le parasol pour l'apéro, oui (aménagement), la pose de parois et éventuellement d'une toiture seraient-elles vitrées, non (costruction/édification) !
Il faut distinguer les quotes-parts de parties communes attachées aux lots, et les tantièmes de charges que chacun supportent, seraient-ils identiques !
La modification des tantièmes de charges peut intervenir lors du changement d'usage d'un lot, comme on l'explique ici. Cela va entrainer une différentiation entre les tantièmes parties communes (immuables) / tantièmes charges !
Rien de neuf ni d'extraordinaire. Nombre de syndicats ont des grilles totalement distinctes, parfois dans rapport avec les tantièmes généraux.
Les grilles ascenseurs fonction de l'utilité par étage en sont un exemple type.
Le fait que vous ayez une répartition des charges selon les tantièmes généraux ne change rien à l'affaire lorsqu'un lot sera modifié. La répartition des charges en est impactée, pas la part de propriété indivise des choses communes.
L.art.11 ne dit pas autre chose : modification des charges à l'unanimité, .... sauf (l'exception qui ....  ) dans les cas où des travaux ou modification de lot, ou de leur destination, sont engagés, décidés par l'AG.
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Édité par - Gédehem le 03 mars 2011 21:39:20 |
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REY
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Posté - 03 mars 2011 : 22:09:08
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Il y a donc comme le stipule l’art.11 des travaux de modification et donc l’AG peut voter à l’art.25 une modification des charges.
Je récapitule par en reprenant votre exemple :
Si j’ai un lot qui représente 250 tantièmes de copropriété / 10.000 et que j’ai fermé un balcon, l’AG peut décider (art. 25) que mes tantièmes de charges seront de 254 / 10.000.
Il n’y a donc pas de modification de tantièmes de copropriété mais seulement des tantièmes de charges qui se retrouveraient ainsi légèrement différents des tantièmes de copropriété.
Mais dans ce cas, ne faut-il pas aussi modifier le RDC qui précise que les charges sont réparties au prorata des tantièmes de copropriété ?
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Gédehem
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Posté - 03 mars 2011 : 23:00:36
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"l’AG peut décider (art. 25) que mes tantièmes de charges seront de 254 / 10.000. .."
Oui pour le 254, ... sauf que le total passe à 10004 puisqu'il i a 4/°°°° de plus dans le syndicat !
Vous êtes passé de 250/10000 à 254/10004, les autres copropriétaires ayant 250/10000 avant la modif passant alors à 250/10004
Il faut modifier l'EDD/RDC , bien entendu .... les frais étant à charge du bénéficiaire de l'autorisation des travaux, de la modification du lot ....
Sauf que si l'on fait le calcul de la répercution sur la répartition des charges d'une imputation de quelques tantièmes pour faire taire les jaloux, on se rend compote qu'il s'agit soiuvent d'une histoire de quelques centimes, au mieux de 5 ou 6 € !
Modifier les tantièmes à la marge pour se faire plaisir relève un peu de la bêtise ......
Il n'y a que pour une modification importante du lot, dans sa consistance et/ou sa désignation, que ces modifs avec celle de l'EDD/RDC est nécessaire, indispensable. |
Édité par - Gédehem le 03 mars 2011 23:05:48 |
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REY
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Posté - 03 mars 2011 : 23:02:18
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Merci beaucoup
Bonne soirée |
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