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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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LouisBlanc
Contributeur actif
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 Posté - 10 févr. 2011 : 11:22:28
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Bonjour.
Est il possible de prévoir un acte de cautionnement par anticipation ? et de plus à distance ? c'est à dire une personne qui est 'absolument' prête à se porter caution pour un candidat locataire, et qui ne peut pas, pour des pbs de distance, être présente sur les lieux de la location.
Merci
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 10 févr. 2011 : 11:43:02
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Bonjour,
Il faut apporter faire apporter tous les papiers ( photocopies avec originaux c'est mieux ) , ensuite la partie caution doit être remplie.
C'est à vous de voir "comment vous ressentez la candidat locataire " .
En ce qui me concerne j'ai déjà procédé comme cela mais dans tous les cas je n'ai jamais eu à utiliser le cautionnement , je ne suis pas sur qu'un cautionnement soit bien efficace.
En cas d'impayés vous vous retrouvez devant deux interlocuteurs ( voir que la caution qui prend alors la mesure de son engagement mais ne peut pas uy faire face sauf dans le cas de jeunes dont les parents sont cautions )
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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 2
 Posté - 10 févr. 2011 : 12:39:04
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Par anticipation??????
Sinon: comment vérifiez vous la réalisté et la pertinence des pièces justificatives? |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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3
Posté - 10 févr. 2011 : 16:05:47
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c'est un vrai probléme auquel je vais bientot faire face: je ne suis pas sur place, et quand je rencontre les locataires qui ont visité, les parents ne sont pas forcément lá ... sinon j'ai une 40 taine de parents qui feraient la queue ... pour ceux qui viennent de province, ca pose pbl et pour moi aussi qui ne suit pas sur place ... |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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4
Posté - 10 févr. 2011 : 16:20:27
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On indique par téléphone la liset des pièces à fournir
Première visite , si le futur locataire est interessé alors on verifie le dossier , si il est complet c'est bon signe , ensuite on prend le dossier pour etude et on essaye de croiser les informations fournies et de contacter l'ancien proprietaire ( ça vaut mieux que rien )
pour Joulia , il faut aller sur place si possible et faire de la visite groupé avec prise en compte des dossiers mais cela implique de nombreuses visites le même jour sinon passer par une agence.
Il n'est pas possible de verifier la caution par anticipation bien sur mais l'épaisseur du dossier et l'attitude du locataire sont de bons indices mais on est toujours dans le domaine du fééling
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 10 févr. 2011 : 16:33:02
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philippe
je suis pas mal organisée mais comme j'habite à l'etranger c'est pas facile. Mes locataires font les 1eres visites, j'arrive apres avoir recu les dossiers des locataires serieux. le pbl c'est qu'il y en a pas mal (de bons dossiers) et lá je ne peux pas les faire poireauter trop longtemps (sur Paris, ca va vite mais vous devez surement connaitre le pbl).
ils sont tous des jeunes avec de bons salaires mais il n'empêche, je demande quand meme une caution parentale (qui est fournie). c'est juste que si je veux signer le bail lors de ma visite, je favorise ceux qui habitent sur paris ou environs puisque les parents sont dispos.
je trouve cela un peu discriminatoire. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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6
Posté - 10 févr. 2011 : 18:16:59
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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7
Posté - 10 févr. 2011 : 18:25:42
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citation: Initialement posté par philippe30
Pourquoi ne pas passer par une agence dans ce cas , c'est plus simple car pour le suivi des locataires et des éventuels problèmes cela doit être un peu sportif ?
Philippe
ah non merci ... j'ai deja donné de ce coté !!!
tout se passe bien en fait, pas de probléme, juste que le timing est un peu court. mais je ne me plaint pas et au contraire, ca m'amuse. de plus bonne occasion de venir à Paris ! 
c'est surtout la selection qui est importante. une fois ca fait et bien fait, ca roule. jusqu'a maintenant pas eu de pbl avec aucun de mes locataires et tout se passe bien. mais c'est aussi une question de communication, de joignabilité (ca se dit ca ?) et d'intervention rapide.
j'ai des artisans attitrés qui interviennent rapidement quand je les contacte et jsuqu'a maintenant croyez moi, ca vaut toutes les bonnes agences au monde  |
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8
Posté - 10 févr. 2011 : 20:29:10
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citation: Le pbl c'est qu'il y en a pas mal (de bons dossiers) Ah la la, on a les problèmes qu'on peut.
Moi j'ai beaucoup de mauvais dossiers, et je ne me plains pas (trop)...
Le très gros problème à distance, c'est le timing, avec les multiples renvois, qui coutent vite assez chersurtotu en temps.
Exemple:
On a beau dire qu'il faut signer chaque page du contrat (j'ai abandonné l'idée de leur faire parapher, ils ne savent tout simplement pas ce que ca veut dire), eh bien le dossier revient avec une seule signature et sans le Lu et approuvé.
Il faut renvoyer.
La page de l'engagement de caution doit contenir toutes les indications spécifiées par la loi, et toutes les sommes, qui sont des gros montants en euros. Les montants doivent etre marqué en.. lettres... Pas facile a obtenir.
La tentation de dire, comme on dit en occitan: Oco fora bé (ça ira bien) voius tenaille, et la, vous êtes cuit.... |
Édité par - ribouldingue le 10 févr. 2011 20:32:44 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 12 févr. 2011 : 19:40:06
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Sinon: comment vérifiez vous la réalisté et la pertinence des pièces justificatives?
Dans le cas d'un cautionnement à distance...
Vous avez le dossier de candidature du locataire avec toutes les pièces justificatives, ainsi que les copies des pièces justificatives des parents qui se portent eux mêmes caution solidaire, mais ne peuvent se déplacer.
Vous faites remplir dans ce cas là , une fiche de renseignement à votre locataire (en plus des pièces justificatives). Le locataire devant reproduire de sa main toutes les informations garantissant la véracité des pièces au dossier. Puis il date et signe avec la mention « Certifie sincère et exact. »
En cas de doute, le locataire peut aussi contre signer chaque pièces photocopier des parents qui se portent caution solidaire.
Sur la fiche de renseignement, le bailleur doit faire la mention suivante : "un locataire peu scrupuleux, ayant déclaré et/ou fourni des faux (fiches de paye, fausses déclarations, etc…) est passible de sanctions pénales et le propriétaire peut exiger en justice l'annulation du bail."
Déjà vous limité les risques et n'étant pas expert en faux documents vous vous appuyer principalement sur l'intégrité des déclarations du candidat locataire, et non sur vos compétences à juger vous même si une pièce est fausse ou vrai. Là vous résolvez une première étape.
Seconde étape, l'acte de cautionnement à distance : Pour les personnes se portant caution solidaire du locataire et ne pouvant pas se rendre à la signature du bail, faire légaliser et authentifier en mairie l’acte de caution solidaire dans son intégralité.
Mais attention : La date de signature du bail doit être concomitante à la date de l’acte de caution solidaire.
Puis une fois l'acte authentifié par la mairie, les parent vous envoient leurs actes de cautionnement respectifs (de préférence par chronopost, ca se fait en moins de 24 heures).
Une fois que le bailleur à l'acte d'engagement de caution solidaire, entre les mains, il peut alors faire signer le bail au locataire. Si besoin en changeant la date du bail afin de la rendre concomitante à la date de l’acte de caution solidaire. C'est en effet plus simple de procédé ainsi que de faire le bail et d'avoir une caution solidaire dont la date de l'authentification à la mairie ne correspond pas à la date de signature du bail.
Et voilà en pratiquant ainsi, vous avez vos actes de caution solidaire à distance, et la garantie nécessaire, tout en vous préservant de la bonne foi des informations déclaratives du locataire.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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LouisBlanc
Contributeur actif
117 message(s)
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Posté - 13 févr. 2011 : 09:56:22
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Bonjour.
Pour les dates de cautionnement (en mairie par exemple), et date du bail, vous parler bien de la date de signature du bail (et non le date d'effet). Dans ce cas, en cas de litige, il sera facile de prouver par le locataire et/ou la caution, qu'il y a eu un faux sur les dates.... donc nullité de l'acte. Non ????? |
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Posté - 13 févr. 2011 : 12:30:19
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citation: le bailleur doit faire la mention suivante : "un locataire peu scrupuleux, ayant déclaré et/ou fourni des faux (fiches de paye, fausses déclarations, etc…) est passible de sanctions pénales et le propriétaire peut exiger en justice l'annulation du bail."
Outre que cela n'a absolument aucune valeur légale, je trouve la formule qui met le locataire en position de faiblesse peu adaptée.
Quel est la définition de scupuleux?
Les feuilles de paye, déclarations si elles sont celles d'un garant ayant truandé ne sont pas couvertes par votre phrase magique.
De plus, ca ne répond pas a la question, parce que l'addition de cett phrase ne protège en rien le bailleur, ni n'accélère une action judifciaire en cas de souci.
citation: Mais attention : La date de signature du bail doit être concomitante à la date de l’acte de caution solidaire. Pourquoi? Si le contrat de bail indique qu'indépendammnt un acte de caution solidaire SERA signé, cela est différent de EST signé.
Si il s'agit de faire croire que le garant est prészent physiquement, il aurait beau jeu de pouvoir démontrer que ce ne serait pas vrai (concocation, attestations, billet de train ou dd'avion, etc...). Mais qul serait le souci, en quoi l'acte de caution signé avec uen date pslu tardive ou avant serait un problème. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 13 févr. 2011 : 14:46:03
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Mais attention : La date de signature du bail doit être concomitante à la date de l’acte de caution solidaire. Pourquoi? Si le contrat de bail indique qu'indépendamment un acte de caution solidaire SERA signé, cela est différent de EST signé. Si il s'agit de faire croire que le garant est présent physiquement, il aurait beau jeu de pouvoir démontrer que ce ne serait pas vrai (concocation, attestations, billet de train ou dd'avion, etc...). Mais qul serait le souci, en quoi l'acte de caution signé avec uen date pslu tardive ou avant serait un problème.
Pour être franc, Ribouldingue, au début moi-même, je ne comprenanit pas pourquoi la date de signature du bail devait être concomitante avec celle de la caution solidaire. Et je m'étais fais les mêmes remarques que vous.
Mais, en fait l'acte d'engagement de caution solidaire est un acte très règlementé, en fait, je dirais même qu'il est encore plus règlementé que le contrat de bail lui-même. Et il est stipulé dans le cadre de cette règlementation que la date de l'un doit âtre concomitante avec l'autre, sinon effectivement l'acte d'engagement de caution solidaire pourrait être annulé.
Référence : Être Caution, aux éditions du Puit Fleuri.
Mon acte d'engagement de caution à signer et à remplir fait 4 pages. Mais il est complet, et donne même des informations légale et juridiques à celui qui se prote caution. Chaque page est à paraphé, et il faut compléter de sa main de manière lisible certains des paragraphes.
citation: Initialement posté par LouisBlanc
Bonjour.
Pour les dates de cautionnement (en mairie par exemple), et date du bail, vous parler bien de la date de signature du bail (et non le date d'effet).
A vrai dire, justement ce détail n'est pas vraiment précisé. Il est juste dit que la date de la caution doit être concomitante à la date du bail.
Je présume, qu'en principe comme la caution doit être sur place lors de la remise des clés pour justement signer son acte d'engagement, il s'agit donc de la date d'effet qui doit être concomitante.
C'est pour cela que je ne contresigne le bail du locataire seulement après avoir reçu l'original de l'acte de l'engagement de caution solidaire dument authentifié par la mairie. Comme cela si je dois changer une date, autant le faire sur le bail, plutôt que de demander à la caution de changer la date, et de redemander à l'administration d'authentifier l'acte. De toute manière l'administration ne fait jamais d'acte rétrospectif.
citation: Initialement posté par LouisBlanc
Dans ce cas, en cas de litige, il sera facile de prouver par le locataire et/ou la caution, qu'il y a eu un faux sur les dates.... donc nullité de l'acte. Non ?????
Je peux pas vous dire, je n'ai heureusement pas eut de litige de ce genre à ce jour, donc je touche du bois, car cela peut tout aussi bien m'arriver un jour.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Si il s'agit de faire croire que le garant est prészent physiquement, il aurait beau jeu de pouvoir démontrer que ce ne serait pas vrai (concocation, attestations, billet de train ou dd'avion, etc...). Mais qul serait le souci, en quoi l'acte de caution signé avec uen date pslu tardive ou avant serait un problème.
Ce n'est pas qu'il s'agit de faire croire ou pas quelque chose, puisque l'acte doit être authentifié par la mairie du lieu d'habitation de celui qui se porte caution solidaire. Donc il est probable que la date ne corresponde pas, voilà .
Et pour être pragmatique, vous mettez les dates sur le contrat de bail, une fois seulement que vous avez reçu l'acte d'engagement; puis vous signer le bail.
Sinon, vous ne faites pas signer la caution solidaire à distance, et vous exiger que la personne qui se porte caution soit impérativement présente lors de l'entrée des lieux du locataire pour signer elle même ses engagements, et autres, sinon le contrat de location ira vers un autre locataire. C'est encore plus simple, vous voyez.  |
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Posté - 13 févr. 2011 : 20:18:00
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Merci d la référence.
Je n'ai jamais entendu parler de cette obligation de la coincidence de date, et dans la formalisation imposée isse d'une modification de la réglementation il y a qqs années, il y a un certain nombre de fores imposées par le bail loi 1989 mais pas celle-ci.
cela résulterait (?) d'une autre loi.
Mais en ce cas cela empecherait toute caution postérieure a la signature, ce qui me parait bizarre quand même.
j'ai deja eu des cautions type locapass ou autres signée postérieurement, souvent quelques jours, parfois deux mois après la signature du bail, je sas que je prends un risque, mais bon, quand la garantie est certaine, le risque est faible.
J'en ai fait jouer certaines sans souci. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 15 févr. 2011 : 21:16:34
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Merci d la référence.
Attention tout de même, car l'édition du livre dont j'ai mis les références, et qui m'a été très utile a été publié en 2003, Or il y a eut des changement sur le Code Civil en 2007 (suite à la fameuse réforme du Code Civil).
Donc beaucoup de site internet, par exemple, se réfèrent aux anciens articles du Code Civil (période pré-2007)
Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
Titre XIV : Du cautionnement.
Chapitre I : De la nature et de l'étendue du cautionnement.
Art. 2011 Ã 2023
.../...
Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
Titre XIV : Du cautionnement.
Chapitre II : De l'effet du cautionnement
Art. 2024
Chapitre III : De l'extinction du cautionnement.
etc...
Or l'ensemble de ces articles a été remplacé par :
Titre XIV : De la fiducie
De fait les articles du code Civil portant sur le cautionnement ont été déplacés :
Livre IV : Des sûretés (Articles 2284 à 2287)
Titre Ier : Des sûretés personnelles (Article 2287-1)
Chapitre Ier : Du cautionnement
Section 1 : De la nature et de l'étendue du cautionnement (Articles 2288 à 2297)
Section 2 : De l'effet du cautionnement
Sous-section 1 : De l'effet du cautionnement entre le créancier et la caution (Articles 2298 à 2304)
Sous-section 2 : De l'effet du cautionnement entre le débiteur et la caution (Articles 2305 à 2309)
Sous-section 3 : De l'effet du cautionnement entre les cofidéjusseurs (Article 2310)
Section 3 : De l'extinction du cautionnement (Articles 2311 Ã 2316)
Section 4 : De la caution légale et de la caution judiciaire (Articles 2317 à 2320)
Chapitre II : De la garantie autonome (Article 2321)
Chapitre III : De la lettre d'intention (Article 2322)
Résultat : Si sur votre acte d'engagement de caution solidaire vous faites références à des articles du Code Civil, il faut bien vérifié qu'il correspondent à présent aux nouveaux articles
citation: Initialement posté par ribouldingue
cela résulterait (?) d'une autre loi.
Généralement tout ceci résulte du Code Civil et aussi du Code de la consommation.
En location vide l'acte d'engagement de la caution solidaire dépend évidement de l'article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989. Mais pour les locations meublées, la Loi du 6/07/89 ne s'appliquant pas, l'acte d'engagement de caution solidaire dépends donc directement du Code Civil et du Code de la Consommation. Tout la nuance est là , à mon avis.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Mais en ce cas cela empêcherait toute caution postérieure a la signature, ce qui me parait bizarre quand même.
Je ne serais l'expliquer, moi aussi je trouvais cela bizarre, mais après avoir lu quelques livres de références dont celui listé dans mon précédent message, il se dégage une certaine logique juridique, et ce afin d'éviter les abus que pourrait engendré un tel acte, si il n'était pas formalisé et encadré.
citation: Initialement posté par ribouldingue
j'ai déjà eu des cautions type locapass ou autres signée postérieurement, souvent quelques jours, parfois deux mois après la signature du bail, je sas que je prends un risque, mais bon, quand la garantie est certaine, le risque est faible.
J'en ai fait jouer certaines sans souci.
Oui mais en passant par un organisme gérant le locapass, ce n'est pas vous qui activez directement la caution solidaire, non ?
Moi je me base sur une caution solidaire émanant d'une personne physique : le locapass ou l'organisme gérant le locapass est une personne morale, donc il se peut qu'il y ait encore d'autres ficelles sur lesquelles tirer.
Là , il faudrait, l'avis de personne plus compétente que moi dans ce domaine pour vous répondre au mieux. |
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