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fat100
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 Posté - 11 avr. 2010 : 15:53:56
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Bonjour,
J'ai fait un achat de mon appartement principal depuis 10/9/2009. Aujourd'hui, j'ai eu une surprise de la part de Syndic qui me réclame le décompte de charges du 1/10/2008 au 30/9/2009.
Pourtant j'ai déjà payé le prorata des charges du trimestre en cours acquittées par le vendeur devant le notaire.
Pendant le dernier AG, les copropriétaires ont approuvé ce décompte du 1/10/2008 au 30/9/2009. J'ai posé la question que dois-je faire dans mon cas car je ne suis pas concerné. On m'a dit que je n'ai rien à faire.
Maintenant le Syndic dit que je l'ai approuvé donc il faut payer. J'ai impression que le Syndic est là pour faire payer les copropriétaires mais il n'est pas à nous expliquer comment faire et ne nous écoute pas non plus.
Quelqu'un a eu ce problème? Quelles sont les démarches à faire de ma part? En tant qu'un novice, j'aimerais demander vos conseils. A noter que c'est mon premier achat et la première participation de l'AG.
Je vous en remercie d'avance.
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nefer
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Posté - 11 avr. 2010 : 16:23:13
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citation: Initialement posté par fat100
Bonjour,
J'ai fait un achat de mon appartement principal depuis 10/9/2009. Aujourd'hui, j'ai eu une surprise de la part de Syndic qui me réclame le décompte de charges du 1/10/2008 au 30/9/2009.
Pourtant j'ai déjà payé le prorata des charges du trimestre en cours acquittées par le vendeur devant le notaire.
Pendant le dernier AG, les copropriétaires ont approuvé ce décompte du 1/10/2008 au 30/9/2009. J'ai posé la question que dois-je faire dans mon cas car je ne suis pas concerné. On m'a dit que je n'ai rien à faire.
Maintenant le Syndic dit que je l'ai approuvé donc il faut payer. J'ai impression que le Syndic est là pour faire payer les copropriétaires mais il n'est pas à nous expliquer comment faire et ne nous écoute pas non plus.
Quelqu'un a eu ce problème? Quelles sont les démarches à faire de ma part? En tant qu'un novice, j'aimerais demander vos conseils. A noter que c'est mon premier achat et la première participation de l'AG.
Je vous en remercie d'avance.
en tant que copropriétaire, vous devez prendre connaissance des textes réglementaires qui régissent la copropriété: loi de 65 et décret de 67
(voir guide juridique d'UI, colonne de gauche)
vous y trouverez déjà beaucoup d'informations et de réponses à vos questions
ensuite concernant ce solde (débiteur ou créditeur) qui ressort après l'approbation des comptes par l'AG, il est imputable au copropriétaire en titre au moment de l'exigibilité..........: le notaire aurait du vous l'expliquer lors de la vente |
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Posté - 11 avr. 2010 : 18:43:12
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fat dans votre cas le décret est très clair et s'applique : citation: Article 6-2
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Donc il vous faut payer....  Désolé, mais dites vous que si le compte avait été créditeur vous en auriez profiter et on aurait pas eu la joie de votre intervention sur ce forum 
Quelquefois l'acte notarié peut prévoir autre chose, mais cela n'est pas opposable au syndic, c'est un arrangement entre vendeur et acheteur. |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 11 avr. 2010 : 20:52:47
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citation: Pendant le dernier AG, les copropriétaires ont approuvé ce décompte du 1/10/2008 au 30/9/2009. J'ai posé la question que dois-je faire dans mon cas car je ne suis pas concerné. On m'a dit que je n'ai rien à faire.
Maintenant le Syndic dit que je l'ai approuvé donc il faut payer
pour la partie précitée le syndic a tort en fonction de l'article D 45-1
< ......................................
L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaire >
par contre étant donné que vous étiez propriétaire lors de l'AG qui a approuvée les comptes de l'exercice du 01.10.2008 au 30.09.2009 c'est vous qui devez payer le solde débiteur
Légalement vous n'aviez pas à payer de prorata à votre vendeur |
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2010 : 21:19:36
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Voyez tout de même votre notaire (et/ou vos actes) afin de vérifier la présence (ou non) d'une clause passée avec le vandeur au sujet du solde du compte annuel .
Une éventuelle convention ne searit pas opposable au syndicat, mais vous pourriez la faire valoir au vendeur si elle est prévue, le notaire ayant alors prévue la réserve nécessaire.
Lorsqu'on achete en copropriété c'est comme lorsqu'on achete une voiture d'occasion : il faut tout vérifier avant, même si on n'est pas spécialiste de la mécanique automobile .... |
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fat100
Nouveau Membre
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Posté - 11 avr. 2010 : 22:00:25
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D'abord, merci beaucoup de vos précisions. J'apprends des choses.
Si j'avais acheté trois semaines plus tard, j'aurais évité ce problème.
C'est quand même pas juste que je dois payer un an de charges.
Vous avez raison que je devrais vérifier auprès de mon notaire, en espérant de récupérer le prorata si possible (si ce n'est pas prévu pour autre chose).
Enfin, je m'aperçois que ce forum est très utile, merci encore. |
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Posté - 12 avr. 2010 : 07:44:54
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vous avez dit "un an de charges" : expliquez vous, car les appels de fonds sont traditionnellement trimestriel !!!!!! d'ailleurs vous avez payé un trimestre.... Vous devez parler de la régularisation seulement ? |
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Posté - 12 avr. 2010 : 08:48:20
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fat100 : vous parlez d'un an de charges ??? Votre vendeur était il également débiteur du SDC ???
avez vous eu les PV des 2 dernières années, et vérifié si des travaux avaient été voté, et que les appels de fonds étaient prévus pour la fin 2009 et début 2010 ???
Il est évident que si vous n'avez pas négocié avec le vendeur le solde possible des charges 2009, l'apurement des charges de 2009 est à votre charge. mais il ne peut être important car le syndic ne peut pas appeler des fonds sans vote des AG. Un dépassement important de budget n'est plus possible, et même illégal!!! |
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Posté - 12 avr. 2010 : 09:15:32
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philippe : citation: Un dépassement important de budget n'est plus possible, et même illégal!!! . C'est un peu excessif....
le mot "important" existe rarement dans les textes
Un budget peut être dépassé, car il peut survenir des travaux non prévus qui n'ont pas pu être appréciés au moment de l'élaboration du budget. Par contre il est vrai que le syndic ne peut pas dépenser (et engager !) plus d'argent qu'il n'en a sur le compte....
Ensuite c'est à l'AG d'entériner ou non. |
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Gédehem
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Posté - 12 avr. 2010 : 10:31:30
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car il peut survenir des travaux non prévus qui n'ont pas pu être appréciés  au moment de l'élaboration du budget. (BPrévis, )
A quoi pensez-vous ??? |
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Posté - 12 avr. 2010 : 11:00:20
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une panne dans l'ascenseur avec pièces à payer, idem pour un portail, une porte vitrée cassée, un moteur de ventilateur d'extraction, etc, etc...
on pourrait mettre au budget une somme "non allouée" mais dans ce cas on gonfle artificiellement le budget et on risque de flouer des vendeurs...
il faut toujours prévoir une petite somme allouée mais on ne peut jamais tout prévoir, après il reste le choix entre faire une AG pour faire des appels de fonds spéciaux ou réfléchir en fonction de la date de survenance du fait en rapport avec les dates de l'exercice d'où le rôme important de "conseils " du syndic et du CS... |
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Posté - 12 avr. 2010 : 12:56:18
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rambouillet : citation: Un budget peut être dépassé, car il peut survenir des travaux non prévus qui n'ont pas pu être appréciés au moment de l'élaboration du budget. Par contre il est vrai que le syndic ne peut pas dépenser (et engager !) plus d'argent qu'il n'en a sur le compte....
Ensuite c'est à l'AG d'entériner ou non.
ET bien NON !!! voir la loi SRU de 2000 et le décret de 27 mai 2004.
Le syndic ne peut pas commander des trvaux et appeler les fonds sans accord de l'AG.
Il peut le faire qu'en cas d'urgence, c'est à dire mise en péril de l'immeuble, MAIS il doit aussitot convoquer une AG pour approuver cette dépense et appler les fonds.
Le syndic ne peut appeler plus que le budget, et les trvaux hors budget sont listés par décret. SI le contrat de maintenance de l'asenseur ou de la chaudière n'inclu pas pièces et main-d'oeuvre, le syndic DOIT convoquer une AG. IL ne peut réparer sans vote de l'AG.
Le fait de flouer les acheteur ne tient pas la route. Un buget incluant un entretien sérieux ( chaudières, VMC, fermeture, ...) est OBLIGATOIRE. Le solde créditeur viendra au crédit des copropriétaires.
ET si le budget est sous évalué, alors le syndic n'a pas d'autres choix que de convoquer une AG.
IL est facile de prévoir un budget pour chaque ligne : entreiten électrique, plomberie, entretien portail, ascenseur, portail et portes.
Un bon CS a détiallé ces dépenses sur toutes les années passées; il suffit de faire une première moyenne pour le prochain budget et l'affiner sur des éléments qui sont vieillissants !!!!!
Il est préférable d'avoir un budget " légèrement" supérieur mais très précis, que le sous évalué pour faire plaisir à une majorité !!!!
rambouillet : fat100 : nous parlait d'un budget 7 fois dépassé, c'est très important et mérite un controle plus que très sérieux des comptes et de la gestion du syndic. |
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Posté - 12 avr. 2010 : 13:23:21
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dites moi philippe : vous avez toujours une régularisation "créditeur", vous n'avez jamais eu une régularisation "débiteur" ? mon oeil ! et soyez franc.
Car d'après ce que vous dites : une régularisation "débiteur" est illégale ! puisque le budget est dépassé et donc à votre avis mal évalué.
je me permets de rigoler doucement.... 
je pense qu'il y a confusion entre travaux et gestion courante... |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 12 avr. 2010 : 14:37:11
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citation: Il peut le faire qu'en cas d'urgence, c'est à dire mise en péril de l'immeuble, MAIS il doit aussitot convoquer une AG pour approuver cette dépense et appler les fonds.
Philippe 388; un ascenseur en panne avec une pièce "onéreuse" à remplacer, pour vous ce n'est pas urgent...............vous devez habiter au rez de chaussée
et une AG supplémentaire peut,éventuellement, avoir un coût plus élevé que la réparation obligatoire
Depuis plusieurs années notre solde de fin d'exercice est toujours créditeur mais nous sommes une petite copropriété (30) et un "pépin" rarisime" n'est pas exclut; donc..je "pense"et penche côté rambouillet |
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Posté - 12 avr. 2010 : 16:24:24
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rambouillet : je ne rigole pas en ce qui concerne le budget et les charges de copropriété; et en ce qui concerne le budget de notre SDC, depuis 6 ans, il est parfaitement calculé, et très légèrement crébiteur, la preuve que notre CS est très bon !!!!
Je vous conseille de relire la loi SRU et le décret de mai 2004, qui explique ce qui est compris dans le budget, ce que l'on peut budgété comme maintenance,.....
Les " grosses pannes " d'ascenseur qui peuvent être considérés comme des travaux d'urgence ( pour une grand -mère de 90 ans qui habiterait au 10ème étage), le syndic peut commander la réparation et verser un acompte sur le fond de roulement et IL DEVRA CONVOQUER sans le délai légal de 21 jours, l'AG pour approuver ces trvaux et APPELER les fonds.
Reliser ce décret, et vous comprendrez que le syndic ne peut pas appeler de fonds sans un accord de l'AG : budget voté, et travaux votés. La liste des travaux de maintenance est aussi précisé dans ce décret, il est important pour vous de considérer ce texte comme important dans la gestion de votre copro.
Le fait de faire une économie d'une AG ne peut être recevable. Un copropriétaire sera dans son droit de refuser de payer sa quote-part de cette réparation car l'AG n'a pas approuvé ces trvaux. !!!
Etablir un budget sous évalué pour faire aux copropriétaires plaisir est idiot et ne peut que mettre le syndic dans de gros soucis !!!
Ne pas oublier que le solde créditeur sera apuré auprès de chaque copropriétaire, après l'approbation des comptes du SDC. Rien de bien compliqué.
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Posté - 12 avr. 2010 : 16:51:44
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et avant les 6 ans cela était comment ?
j'ose espérer que vous ne convoquerez pas une AG de 250 personnes en LRAR + PV (la moitié en LRAR) pour justifier la dépense de 300 euros d'une porte vitrée (si elle n'est pas assurée... )
cout : 4 € * 250 pers + 4 * 125 pers (les absents) + honoraires supplémentaires du syndic + photocopies de l'appel spécial + frais postaux de l'appel spécial
Il faut aussi un peu de bon sens .... 
La question se poserait comme vous le dites si on considérait un ascenseur complètement HS, par exemple. |
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Posté - 12 avr. 2010 : 17:58:39
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rambouillet : je crois que vous n'avez pas compris ce décret, et également comment établir un buget correct.
Rien ne vous empêche d'avoir une ligne budgétaire pour des menus réparations comme votre exemple, ou pour des changements d'ampoules, le remplacement d'un ou deux lampadaires vétustes,un peu de plomberie ou de maconnerie, ..... Le bons sens est de prévoir, cela n'a pas l'air évident pour vous !!! .
Rambouillet : le budget d'une copro. n'est pas plus difficile à évaluer que votre propre budget personnel.
Laissez le syndic dépasser régulièrement un peu, un peu plus, et un peu beaucoup n'est pas très sérieux. Expérience personnelle d'avant les 6 ans !!!
Trop de copropriétés ont l'air de ne pas prendre au sérieux le budget, les syndics ne font qu'ajouter un pourcentage annuelle (+ 5%), et les CS devraient y passer plus de temps. Sujet déjà débattu sur UI !!!
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 12 avr. 2010 : 18:36:30
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citation: le budget d'une copro. n'est pas plus difficile à évaluer que votre propre budget personnel .
pourquoi????? dans votre budget vous prévoyez systématique, l'accident qui vous laisse sans voiture,le remplacement annuel du frigo.................
entre le systématique et l'exeptionnel c'est comme la pratique et la théorie
petit rappel :le fonds de roulement n'est pas systématiquement obligatoire. Certains "gros" syndic se sont jetés sur cette opportunité alors que beaucoup de copropriété n'en avaient et n'en onn pas besoin |
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nefer
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 Posté - 12 avr. 2010 : 18:46:06
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pour rappel, le fonds de roulement n'existe plus!
c'est l'avance de trésorerie maintenant!!! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 12 avr. 2010 : 19:03:02
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Hum ...... !
"une panne dans l'ascenseur avec pièces à payer ......"
"un ascenseur en panne avec une pièce "onéreuse" à remplacer,....."
Dans ces cas, le prestataire n'a pas fait son boulot et/ou le contrat d'entretien n'est pas adapté à l'installation !
Si en plus cet ascenseur à vu les travaux prévus de "mise en conformité", il a du y avoir un audit permettant de savoir où il en est ! ..... Et donc au syndic et au Cs de "piloter" les réfections à engager.
Dans le prévisionnel, il n'y a pas que les budgets pour le balai et les contrats !
Il y a aussi les calendriers de réfection et d'entretien des équipements divers et les budgets qui vont avec !
Comme la remise en peinture de la porte du garage à vélos.
Faire un prévisionnel ce n'est pas que mettre des chiffres dans des cases !
Quant à la vitre ..... 
Certes, il peut y avoir des imprévus "imprévisibles" ! Type le moteur de l'ascenseur qui grille et qu'il faut donc changer !
Outre qu'il faut voir pour quoi il a grillé, c'est ici que l'on met le doigt sur un aspect hélas trop passé sous silence en France (et su UI !) : le fonds de réserve pour travaux !
Nos cousins québéquois, qui sont ici en avance de 2 ou 3 guerres sur nous, l'ont rendu obligatoire. On ne dira jamais assez toute sa pertinence !
Il reste que si les travaux sont relatifs à des équipements collectifs indispensables chaufferie, ascenseur, alimentation eau, ..) , faute d'un budget (au besoin par glissement en tout ou partie d'un autre), la convocation d'une AG selon la procédure dite "urgence", c'est à dire sans délai (au plus 48 h) est nécessaire ! |
Édité par - Gédehem le 12 avr. 2010 19:23:22 |
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Posté - 13 avr. 2010 : 11:37:12
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felix1930 : citation: pourquoi????? dans votre budget vous prévoyez systématique, l'accident qui vous laisse sans voiture,le remplacement annuel du frigo.................
entre le systématique et l'exeptionnel c'est comme la pratique et la théorie
Ne mélangez pas budget d'une copro et budget perso. Chez vous, vous emprunterez à la banque pour remplacer la voiture ou votre frigo américain; mais en copropriété ce sont TOUS les copros qui paient et qui décident.
L'ascenseur en panne, le SDC avec un contrat de maintenance sans avoir prévu les pièces et la main-d'oeuvre ( trop cher !!!!), le syndic peut commander les trvax et payer un acompte avec le " fonds de roulements " ou "l'avance de tésorerie" ET il convoque en urgence une AG. Le temps que le réparateur est la pièce et se déplace le syndic pourra appeler les fonds sans problèmes. C'EST LA LOI !!!
Le fait de ne pas vouloir payer une autre AG pour des dépenses "exceptionnelles" est irresponsable pour un syndicat.
Dépenses "exceptionnelles" non prévues, le syndic convoque une AG dans les 21 jours si elle ne mettent pas en péril l'immeuble, ou dans les 48 heures si c'est une urgence ( l'ascenseur pour les dames agées du 20ème étage) !!!
La copropriéré ne restera pas bloqué plus longtemps, la loi est respecté, et le syndicat ne prend pas le risque qu'un copro ne paie pas sa quote-part car le syndic n'a pas respecté le décret de mai 2004 !!!
Un budget doit TOUT prévoir pour la maintenance normale des équipements communs, les dépenses courantes annuelles,.... ON ne fait pas d'économies sur un budget, on l'étudie TOUS les ans, les années se suivent mais ne se resemble pas !!!! prévoir la réparation d'une chaudière neuve est idiot, mais prévoir son changement après 20 ou 30 ans est NORMAL, le SDC ne doit pas être surpris si un viel ascenseur ou une vieille chaudière tombe en panne !!!
le budget se doit d'être légèrement créditeur en fins d'année, c'est que le CS et le syndic l'ont bien étudié.
felix193o. : relisez ce décret de mai 2004, et la loi SRU. Il est très clair sur ces points.
UN syndic ne peut appeler des fonds sans ACCORD de l'AG.
Cela bloque toutes les dérives de dépenses non budgétées et non votées par l'AG, demandées par le syndic et le CS !!!!! . Expérience personnelle !!!
Et Gedehem a confirmé mes dires !!!!!!
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