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eurisko
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 Posté - 27 mars 2010 : 15:06:14
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Bonjour,
Je vous soumets un cas ahurissant.
Dans une résidence récente, un copropriétaire attaque le syndicat à propos de ses charges.
- Il s'agit d'une résidence étudiante avec services (gérée par une société avec bail commercial).
- Le commerçant est installé au bas de l'immeuble.
- Le commerçant refuse de participer au contrat de prestation de services arguant qu'il n'en a pas besoin.
- Le syndic avance que certaines tâches de la prestation de services inclut gardiennage, surveillance des équipements, petit nettoyage...
- L'avocat, dans l'assignation, cite 2 articles d'un modificatif du règlement de copropriété signé lors de l'achat et annexé à l'acte de vente du commerçant. Le 1° exclut de ses charges l'entretien de certaines parties communes (propres à la résidence avec services). Le 2° relève d'un poste des garages qui n'a rien a voir avec la destination de l'immeuble et divise la quote-part du commerçant d'un facteur 40 (d'un facteur 20 au moment du paiement puisque le dénominateur est lui aussi modifié).
- Le Règlement de propriété donné à tous et dûment enregistré aux hypothèques, mentionne que la destination de l'immeuble est celui d'une résidence avec services et ne prévoit pas de compte séparé pour le commerçant.
- Il y a certainement d'autres articles dans ce modificatif dont tout le monde ignorait l'existence.
Auriez-vous des pistes pour m'aider à désembrouiller l'écheveau? 
Merci
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Gédehem
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Posté - 27 mars 2010 : 15:27:06
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Soyons précis .....
"Le commerçant refuse de participer au contrat de prestation de services ......"
De quoi parlez-vous ???
Ce que je comprends : il refuse de participer au paiement de ses charges locatives ????
"le RDC ...mentionne que la destination de l'immeuble est celui d'une résidence avec services et ne prévoit pas de compte séparé pour le commerçant."
De quel "compté séparé" parlez-vous ??????
Il n'existe qu'un seul "compte séparé" : celui au nom du syndicat ouvert obligatoirement par le syndic.
Enfin : qui est propriétaire des locaux commerciaux utilisés par cette Ste commerciale qui s'occupe des services ?
Que disent les clauses du bail commercial sur cette question des charges locatives ??
Sur le fond de votre question : seul le RDC enregistré au fichier immobilier est opposable aux copropriétaires. Les clauses qui auraient été éventuellement modifiées par un notaire lors de la mutation d'un lot ne sont pas opposables au syndicat, qui ne les connait pas.
Ce copropriétaire peut assigner le syndicat sur la base de ses clauses à lui, sauf qu'il sera sans aucun doute débouté, le syndicat étant dans son bon droit pour réclamer des charges selon les clauses du RDC "officiel" dûment enregistré. |
Édité par - Gédehem le 27 mars 2010 15:33:51 |
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nefer
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 Posté - 27 mars 2010 : 16:03:19
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n'y aurait il pas confusion entre "compte séparé" et "clé de répartition"?
puisque c'est un copropriétaire qui a assigné le syndicat, je suppose que ce sont les répartitions des dépenses qui sont visées |
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eurisko
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Posté - 27 mars 2010 : 16:41:53
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Merci pour vos réponses rapides.
J'essaie donc de m'expliquer:
Des investisseurs ont acheté en LMNP et confié la gestion de la résidence à une société qui détient un bail commercial et a été également choisie par le promoteur pour être syndic. Le contrat de syndic a été reconduit. Conformément à la loi ENL le syndic a demandé au conseil syndical de signer le contrat de prestations de services (fournitures linge, petits déjeuners, accueil, petit entretien...). Le coût de ce contrat est entièrement supporté par la société de gestion, mais puisque porté au budget de l'immeuble, facturé en tant que charges au commerçant.
Par "compte séparé", je voulais dire que le commerçant qui a acheté ses lots commerciaux qu'il exploite lui-même, n'a pas dans le règlement de copropriété de clause précisant qu'il n'est pas concerné par le contrat de prestation de services, sauf dans ce modificatif dont personne ne connaît le contenu exact.
Dans quelle mesure le commerçant peut-il faire respecter son droit contractuel? |
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Posté - 27 mars 2010 : 17:10:59
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citation: Des investisseurs ont acheté en LMNP Négatif. ils ont acheté en copropriété apparament.
Ca ne veut rien dire 'acheté en LMnP'.
citation: et confié la gestion de la résidence à une société qui détient un bail commercial Ils n'ont pas confié la gestion, ils ont accordé un bail commercial a une unique société d'exploitation.
Je ne crois pas qu'il y ait un gestionnaire entre la société d'exploitation et vous, ou alors même si c'est le cas, cela n'importe pas dans cette histoire?
citation: et a été également choisie par le promoteur pour être syndic. Le contrat de syndic a été reconduit. Et encore une correction; la société d'exploitation a également été nommée syndic par le constructeur puis élue a la prmière AG?
Ca me parait bizarre. Etes vous certain que l'exploitant et le syndic sont la même entité (même agence immobilière ou même société)?
citation: Conformément à la loi ENL le syndic a demandé au conseil syndical de signer le contrat de prestations de services (fournitures linge, petits déjeuners, accueil, petit entretien...). La loi ENL a bon dos; Ce ne serait pas plutot le président de l'AG car le conseil syndical n'a aucun role dans cette histoire, non?
citation: Le coût de ce contrat est entièrement supporté par la société de gestion, Non, la société d'exploitation...
citation: mais puisque porté au budget de l'immeuble, facturé en tant que charges au commerçant. Le commercant, c'est le commerce unique qui possède un lot de copropriété.
On s'y perd un peu dans votre histoire.
N'oubliez pas qu'il y a plusieurs commercants dans l'histoire puisque chacun accorde un bail commercial. Tout le monde est commercant y compris vous.
citation: Par "compte séparé", je voulais dire que le commerçant qui a acheté ses lots commerciaux qu'il exploite lui-même, n'a pas dans le règlement de copropriété de clause précisant qu'il n'est pas concerné par le contrat de prestation de services, sauf dans ce modificatif dont personne ne connaît le contenu exact.
Dans quelle mesure le commerçant peut-il faire respecter son droit contractuel?
Ca me semble assez simple:
Le réglement de copropriété comprend ces clauses, il faut se référer a l'exemplaire enregistré au bureau des hypothèques, et il faut l'appliquer, soit il ne le contient pas et il faut ne pas l'appliquer.
Dans les deux cas il y a des lésés, un seul ou tous les autres, et chacun doit alors se retourner contre le notaire qui a fait la vente et qui n' a pas fourni la définition correcte de ce qui est vendu. |
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Posté - 27 mars 2010 : 17:20:03
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Ce qui est étonnant c'est que des actes liés à la société d'exploitation (linge, petits dejeuners) passent par le syndicat.
ca ne doit pas être le cas.
Ne confondez-vous pas précisément le contrat de service effectué par la société d'exploitation et un acte de gestion du syndicat effectué par le syndic? |
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eurisko
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Posté - 28 mars 2010 : 18:15:13
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Je n'ai plus qu'Ã apprendre mon vocabulaire...
Effectivement, je ne suis pas clair en n'utilisant pas les bons termes.
La société exploitante (par bail commercial) a également une activité de syndic (cela se vérifie dans nombre des résidences qu'elle exploite).
Le promoteur avait donné l'exploitation à cette société (par cahier des charges) et lui avait confié le rôle de syndic provisoire reconduit à la 1° AG
Le syndic a fait signer ce contrat de prestation de services au président du conseil syndical (par délégation de l'AG dument votée) pour ne pas avoir à s'employer lui-même.
Le commerçant mène à bien sa propre activité commerciale dans les locaux (magasins) qu'il a achetés et dit ne pas avoir besoin de ce contrat de prestations de services. Il ne veut rien payer de ce qui touche à ce contrat.
Par "compte séparé" utilisé à tort, je voulais juste dire que la destination de l'immeuble est celle d'une résidence avec service et que nulle part il est précisé que ce commerçant ne doit pas payer ce poste selon ses tantièmes.
d'où les questions que je me pose
1 - Le coût du contrat de prestations de services doit-il être porté au budget de l'immeuble ou cela reste-t-il l'affaire de la société d'exploitation?
2 - Le commerçant se trompe-t-il de cible et comment va-t-il faire respecter son droit contractuel?
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Gédehem
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Posté - 28 mars 2010 : 18:33:44
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Ce n'est pas plus clair !!!!
"La société exploitante (par bail commercial)
exploitante de quoi ????
a également une activité de syndic ...
Le promoteur avait donné l'exploitation à cette société (par cahier des charges) et lui avait confié le rôle de syndic provisoire reconduit à la 1° AG
1- le mandat du syndic provisoire a pris fin lors de cette 1ère AG, laquelle a désigné cette Ste comme syndic ?
2 - le contrat liant cette ste de service (c'est une autre activité que celle de syndic ?) a t-il été ratifié par la 1ère AG ?
Que dit ce contrat de service ???
Votre syndicat de copropriétaires est-il doté d'un CS ????
Concernant la participation aux charges de copropriétés, ce lot commerce doit y participer selon la grille prévue au RDC . Il semble y avoir chez vous une confusion des genres entre ce copropriétaire ... qui est aussi le syndic .... qui est aussi le prestataire des services !
Concernant ces 2 activités, quel en est le cadre, selon quelle structure ?
Quelles sont les activités commerciales autorisées à cette (ces ?) STe, syndic/prestataire : que dit le Kbis ???? |
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eurisko
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Posté - 28 mars 2010 : 19:02:05
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- La société exploitante a signé un bail commercial avec chacun des investisseurs qui a acheté un appartement (engagement du cahier des charges). Elle loue les appartements et fournit les services obligatoires (réception, gardiennage, petit entretien...).
- Bien que les activités de syndic et d'exploitation soient différentes, cette grande enseigne (que je ne citerai pas) opère ainsi dans nombre de résidences services dans toute la France. A la 1° AG son activité de syndic a été reconduite par commodité, aucun investisseur n'habitant la région où est implanté l'immeuble. Le quorum est à peine atteint et seulement à l'aide de pouvoirs.
- Le contrat de prestation de services énumère les locaux mis à la disposition de l'exploitant (cafétéria, laverie...) et ses tâches (réception, fourniture de petits déjeuners, entretien des parties communes...).
Le commerçant refuse de participer aux coûts du contrat de prestation de services parce qu'il n'en a nul besoin, exerçant une activité commerciale autre (vente de marchandises).
- Le promoteur de la résidence étudiante n'avait inclus un commerce différent dans son projet qu'à seule fin de bénéficier d'une SHON plus importante (conditions de la commune)
- Il y a bien un CS et l'AG avait délégué le président du CS pour signer ce contrat de service afin que le syndic n'ait pas à le faire, la société d'exploitation et le syndic ayant la même raison sociale. |
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nefer
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Posté - 28 mars 2010 : 19:03:02
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il apparait clairement que les copropriétaires ne connaissent pas le produit qu'ils ont acheté, ni comment fonctionne cette copropriété, qui est une résidences avec services! |
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eurisko
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Posté - 28 mars 2010 : 19:27:14
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C'est exact hélas (et je m'englobe dans le lot)... |
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Posté - 28 mars 2010 : 20:25:29
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Je ne suis pas tout a fait d'accord avec Nefer, ni avec Gedehem, mais Gedehem a un peu de mal a s'y retrouver lui aussi (mais qui n'aurait pas de difficulté?)
Mettons qu'il y ait
50 chambres,
des locaux communs
un commerce de vente de brosses à dents.
C'est le commerce de brosse a dent qui rue dans les brancards, parce qu'il
> n' apas besoin du lavage de sa chambre (il n'a pas de chambre)
> ni du lavage de ses draps (il n'en n'a pas)
> ni de son petit dejeuner (il ne vit pas sur place)
> ni de la réception de clientèle (il n'est arrivé pour la première fois que une seule fois dans sa vie).
Pourtant il paye pour cela.
Au fait, qui est le propriétaire de ce lot de commerce? C'est lepropriétaire qui paye ces charges et les refacture a l'occupant (ce qui me fait dire que ce commercant est propriétaire de son lot)
Les 50 chambres sont la propriétés sans doute de 50 individuels (dont eurisko est) et se satisfont en revanche de la situation.
Je trouve:
1/ LOgique que le marchant de brosse a dent ne veuille pas payer le lavage des draps qu'il n'utilise pas et ne peut pas utiliser.
2/ Etonnant que le reglement de copropriété mette les charges de services liées à l'exploitation (sous-entendu des chambres) au budget de la copropriété alors que cela devrait entrer dans le budget de la société d'exploitation (des chambres, pour ne pas perdre Gedehem)
Il faut donc:
Vérifier le réglement de copropriété
S'attendre a ce que si le RdC impose (OU la copropriété par un cvote en AG Impose) a un lot (le marchand de brosse a dent) des charges dont il ne peut pas bénéficier,
ALORS
la justice rendra in-fine un jugement en sa faveur.
citation: - Le promoteur de la résidence étudiante n'avait inclus un commerce différent dans son projet qu'à seule fin de bénéficier d'une SHON plus importante (conditions de la commune) C'est là qu'est l'os.
Du coup, le promoteur a fait d'une connerie deux conneries...
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Édité par - ribouldingue le 28 mars 2010 20:30:15 |
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Posté - 28 mars 2010 : 20:40:12
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citation: Le syndic a fait signer ce contrat de prestation de services au président du conseil syndical (par délégation de l'AG dument votée) pour ne pas avoir à s'employer lui-même Non non.
L'agence ayant proposée ses services a demandé au président du CS ayant délégation del 'AG de signer son contrat de sydnic.
C'est tout a fait normal que cela se passe comme cela. Rien à redire.
citation: Il y a bien un CS et l'AG avait délégué le président du CS pour signer ce contrat de service afin que le syndic n'ait pas à le faire, la société d'exploitation et le syndic ayant la même raison sociale. Si vous parlez des services offerts aux clients c'est tout a fait étrange et non légal SAUF si l'AG a voté une résolution demandant pour une raison incompréhensible que ce soit le présiendet du CS qui signe, mais puisque le syndicat se paye un syndic pour gérer, je ne comprends pas que le syndic qui gère n'ait pas signé la prestation de service.
citation: A la 1° AG son activité de syndic a été reconduite par commodité, aucun investisseur n'habitant la région où est implanté l'immeuble. Le quorum est à peine atteint et seulement à l'aide de pouvoirs.
Donc la majorité qualifiée pour choisir un syndic (il n'y a pas de quorum) est correcte et le syndic est parfaitement élu.
Il n'y a rien a redire, sauf envers les copros absents qui ont tord, comme d'habitude.
Etes vous vraiment certain (mêmesi ce n'est pas un point essentiel du post) que le syndic et la société d'exploitation sont identiques?
Les bons exploitant crée une société d'exploitation par immeuble, de façon a ne pas entrainer de risque au niveau de la maison mère.
Je doute que le syndic soit identique a la société d'epxloitation, MEME si il y a au moins un ou deux mots de communs dans les deux structures. |
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eurisko
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Posté - 28 mars 2010 : 23:16:29
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- les raisons sociales, adresses et nom du représentant sont strictement identiques sur le contrat de services et le contrat de syndic (la société d'exploitation est une des plus importantes société d'exploitation de résidences étudiantes en France).
- Le coût des services n'est pas supporté par les investisseurs (c'est l'exploitant à qui ils ont accordé un bail commercial qui les paient).
- En revanche, le commerçant qui vend... des brosses à dents, copropriétaire puisqu'il a acheté son fond, ne veut en rien participer.
- La loi ENL a ajouté l'article 41-3 à la loi du 10 juillet 1965. Les services doivent être réparties en charges générales ou selon l'article 10. Or le contrat de prestations de services comprend une partie entretien des parties communes dont bénéficie également le commerçant.
- C'est à ce moment là que le commerçant, par le biais de son avocat, brandit ce modificatif du RDC, modifiant le calcul des charges à son profit. Nous ne connaissons pas toutes les clauses encore, mais l'une a trait aux non-paiement de l'entretien de certaines parties communes de la résidence étudiante, alors que l'autre n'a rien à voir avec la destination de la résidence, c'est une partie commune régulièrement utilisée par le commerçant. |
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nefer
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Posté - 29 mars 2010 : 08:53:44
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"En revanche, le commerçant qui vend... des brosses à dents, copropriétaire puisqu'il a acheté son fond, ne veut en rien participer." NON
s'il a acheté le fonds de commerce, cela ne signifie pas qu'il est le propriétaire des murs! |
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nefer
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Posté - 29 mars 2010 : 08:54:57
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"les raisons sociales, adresses et nom du représentant sont strictement identiques sur le contrat de services et le contrat de syndic (la société d'exploitation est une des plus importantes société d'exploitation de résidences étudiantes en France)."; avez vous regardé les numéros de RCS ?
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eurisko
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Posté - 29 mars 2010 : 09:51:48
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Exact, encore une absence de maîtrise du vocabulaire. Le commerçant est copropriétaire et possède le même RDC. Le modificatif n'est annexé qu'à son acte notarié de vente.
Le contrat de syndic ne précise que le n° de la carte professionnelle.
En, revanche, le syndic ou le gestionnaire, m'adresse des courriers comportant le même logo et le même RCS |
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eurisko
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Posté - 29 mars 2010 : 10:04:19
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Précision, car le vocabulaire va encore être la pierre d'achoppement : j'ai utilisé le mot "gestionnaire" car ce dernier signe exactement ainsi "gestionnaire d'exploitation". Ce n'est jamais l'exploitant sur place qui m'écrit, quand il y a lieu de le faire, mais le gestionnaire d'exploitation qui est au siège à Paris. |
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