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Ankou
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 Posté - 25 nov. 2009 : 07:41:49
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citation: Initialement posté par philippe30
Tu aurais du préciser
Je l'ai précisé, mais un peu tard.
Mais, je peux vous assurer, que si j"avais un bien avec copro, je continuerais à prendre cette PNO, eu égard au rapport coût/tranquillité.
D'où ma position de conseiller de façon générale aux "bailleurs" de prendre cette PNO. |
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 Posté - 25 nov. 2009 : 08:10:38
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Oui, mais ca n'est pas trop la question. On peut toujours accepter de payer un maximum de services en plus pour des raisons de 'tranquilité'.
Je ne suis pas certain que les assurances en tout sens servent toujours Ă quelque chose.
Je ne vois pas pourquoi le porpriétaire qui possède un F4 avec en place des locataires depuis trois ans qui visiblement vont rester cinq a dix ans de plus, et qui son assurés et ne font aucune difficulté a montrer leur attestation, aurait a payer une PNO dont il ne va jamais se servir.
En ce cas, le rapport cout tranquilité est énorme, voire infini. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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23
Posté - 25 nov. 2009 : 09:58:08
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Petit exemple personnel sur les assurances qui font double emploi
Journée au ski l'année dernière qui fini dans un brancard avec une jambe cassée pour mon fils.
300 euros pour la descente des pistes par brancard
Je vois avec le service des remontées de piste qui me demandent une assurance :
Pas d'assurance forfait ski
Pas d'assurance scolaire
Pas d'assurance maison ...
Assurance Carte bleue ne peux pas ĂŞtre prise en compte
Assurance voiture utilisée pour payer la descente par brancard
Restait encore la CB de ma femme et aussi son assurance voiture
Moralité de l'histoire , j'avais potentiellement 7 assurances possibles pour couvrir l'accident ....
Ca c'est de la couverture avec plusieurs epaisseurs......
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 25 nov. 2009 : 23:16:19
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je dois dire que moi aussi je suis plutot du genre Ă prendre une PNO mais je ne suis pas d'accord pour dire que ca ne coute pas trop cher .. ou alors donnez moi le nom de vos assureurs ... 
pour des 2P, ca me coute pour chacun entre 95 et 110 euros ... ca commence serieux à me "brouter" car je trouve cela cher : pas vous ? surtout pour ne jamais les avoir fait fonctionner ! mais a la limite c'est pas le problème. a chaque pbl d'infiltration par exemple, l'assu de la copro est intervenue.
sinon pour les explications precises et bien documentées, Aïe Mac est LA personne a avoir sur ce fil ... appelez le par email a passer nous voir |
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Ankou
Contributeur vétéran
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25
Posté - 26 nov. 2009 : 06:02:46
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citation: Initialement posté par jouliaje dois dire que moi aussi je suis plutot du genre à prendre une PNO mais je ne suis pas d'accord pour dire que ca ne coute pas trop cher .. ou alors donnez moi le nom de vos assureurs ... pour des 2P, ca me coute pour chacun entre 95 et 110 euros ... C'est le prix que je paie pour un pavillon 6P, donc moins en déduisant des impôts, avec une mutuelle ayant pignon sur rue en France.
Je trouve le prix raisonnable eu égard aux services (déjà ) rendus |
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Posté - 26 nov. 2009 : 06:48:43
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Non non, l'argument de dire 'je paye moins en déduisant les impots' n'est pas un argument.
Vous payez bien le prix que vous payez. On a tendance a considérer que les revenus fonciers en particulier, et DU COUP tous les revenus immobiliers, DOIVENT être négatifs, et que par conséquent, PUISQUE on fait de la chasse fiscale, tout ce qui est déductible est bon.
Quand je paye 20 euros au lieu de 100, je fais bien une Ă©conomie annuelle de 80 euros, et non pas une PERTE de DEDUCTION de 40% de 80 euros, soit une PERTE de 32 euros. |
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Ankou
Contributeur vétéran
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27
Posté - 26 nov. 2009 : 07:06:28
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Je ne comprends pas bien
Vous savez, je suis basique ...... En résumé, par exemple: je paie 100€ d'assurance, je paie 40€ d'impôts en moins l'année suivante, DONC l'assurance ne me coûte que 60€.
Mon raisonnement est faux? |
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marco37
Nouveau Membre
France
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Posté - 26 nov. 2009 : 08:04:57
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bonjour
Au fait "payer ou ne pas payer,lĂ n'est pas la question" :-) mais pourquoi ????????????????????????????????????????????????????????????? |
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philippe30
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Posté - 26 nov. 2009 : 08:21:09
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Bonjour Ankou,
Oui ton raisonnement est faux car tu as payé 100 € et tu estimes être content car tu as réduit ton impot de 40 euros donc tu te dis je n'ai payé que 60 €uros et bien non si tu reprend ta calculatrice tu verras que tu as dépensé 60 €uros .......
Par contre si tu n'avais rien pris comme assurance tu aurais gagné 60 euros sauf que ton impot proportionnellement aurais pu être plus élevé car tu aurais déduit moins soit 10 euros de plus on va dire.
Et c'est la où tu gagnes vraiment 50 euros .....qui n'ont pas été dépensé par contre tu n'as pas d'assurance qui fait double emploi et tu payes plus
d'impĂ´t.
C'est comme les tranches d'impôts et la défiscalisation qui limite l'impôt mais il faut bien calculer combien ça coute et combien ça rapporte en limitant l'impôt.
Il vaut mieux être bénéficiaire que déficitaire en termes de revenus locatifs car dépenser beaucoup en travaux , en assurance , en agence etc ...pour se la "péter" moins j'ai plein de revenu foncier et je ne payes pas d'impôts.
Je préfère dire j'ai des revenu locatifs qui me rapporte et je payes des impôts dessus , normal on ne peut pas éviter le système.
Philippe |
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Investisseur immobilier
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Ankou
Contributeur vétéran
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30
Posté - 26 nov. 2009 : 08:39:59
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citation: Initialement posté par philippe30 Oui ton raisonnement est faux car tu as payé 100 € et tu estimes être content car tu as réduit ton impot de 40 euros donc tu te dis je n'ai payé que 60 €uros et bien non si tu reprend ta calculatrice tu verras que tu as dépensé 60 €uros ....... Oui, j'ai compris, mais en échange pour un service qui vaut bien plus que 60€
Une voiture vaut 10000, les impôts me donnent 1000, ça me coûte 9000 en contre partie d'un service: me conduire.
Je ne parle pas de mon cas particulier, qui comme dit plus haut impose le PNO, mais de façon générale payer 60€ (par exemple) pour éviter de se poser des questions sur la validité de telle assurance, de perdre son temps à voir auprès de qui faire une déclaration, etc, etc, je trouve que ce n'est pas cher.
C'est le principe de l'assurance.
Je trouve mon raisonnement correct. J'ai payé 60€ pour un service estimé à son juste prix.
citation: Initialement posté par philippe30
Et c'est la où tu gagnes vraiment 50 euros .....qui n'ont pas été dépensé par contre tu n'as pas d'assurance qui fait double emploi Non, pas dans mon cas. J'ai volontairement évité la copro.
citation: Initialement posté par philippe30
Il vaut mieux être bénéficiaire que déficitaire en termes de revenus locatifs Je ne suis pas non plus tout à fait d'accord avec ceci.
Par exemple, réduire ses impôts sur le revenu par la déduction des intérêts d'emprunt sur un bien locatif est un cadeau fiscal que je ne dédaigne pas.
Mais c'est HS |
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albifrons
Contributeur actif
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31
Posté - 29 nov. 2009 : 23:41:18
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Bonsoir,
j'ai souscrit moi aussi une PNO comme Joulia, bien que je trouve cette tranquillité d'esprit chère car cette assurance n'a en principe à intervenir que très rarement. Je l'ai souscrite car le notaire lors de la vente m'a dit que je devais fournir une attestation d'assurance car le Règlt de copropriété mentionne que l'assurance des copropriétaires est obligatoire, en plus de la multirique immeuble (et en plus de celles des locataires éventuels).
Je ne sais si cette clause de réglt de copropriété est ou non légale.
Mais je vous cite un cas de figure épouvantable arrivé à un bailleur non assuré : un jour qu'il est hospitalisé, sa famille reçoit un recommandé pour lui, mais ne lui remet pas cette lettre - ou ne va pas la chercher à la poste...il s'agissait d'un propriétaire qui se plaint d'un sinistre DDE dont l'origine venait possiblement du logement du bailleur (vide ou non je ne sais plus). Sans réponse, le propriétaire voisin assigne le bailleur que je connais. Mais ce bailleur ne reçoit pas la convocation au trib, du reste il est tjrs hospitalisé...
Résultat des courses , après son hospitalisation, de longue durée, il constate avoir été condamné à de très lourdes indemnités... .
Le pire c'est que l'origine de la fuite... ne venait pas de chez lui... mais trop tard pour faire appel. Il a quasi du repayer le logement en indemnité : la fuite avait lourdement sinistré le voisin....
C'est un cas extrême mais il faut considérer que l'assurance aurait couvert une telle affaire en tous cas on peut le supposer.
Pb des multirisques immeubles : elles ont tendance à rembourser de - en - en cas de lourds sinistres préalables dans l'immeuble. Le copro bailleur sait que l'immeuble est assuré, mais rien ne dit que l'assurance doit indemniser à 100 % les sinistres ...
Sinon, globalement je trouve aussi que les cotisations assurance ont pris une trop large part dans nos budgets et ne remboursent souvent que bien peu ou pas en cas de lourd sinistre ou cas un peu atypique .
Entre les nombreuses taxes et impôts de toutes nature, les nombreuses assurances qu'on nous impose de souscrire , les frais bancaires de plus en plus lourds, les intérêts d'emprunt bien lourds... on ne cesse de payer, on se retrouve de plus en plus égorgés 
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32
Posté - 30 nov. 2009 : 08:16:04
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citation: C'est un cas extrême mais il faut considérer que l'assurance aurait couvert une telle affaire en tous cas on peut le supposer le problème ne venant pas des assurances mais du fait qu'il ne pouvait être contacté pendant plusieurs années, je ne vois pas en quoi le fait qu'il soit assuré aurait changé quelque chose, car comment son adversaire aurait connu son assurance?
Meme dans ce cas, a mon avis la PNO n'aurait rien changé. |
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gertie
Contributeur débutant
France
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33
Posté - 02 déc. 2009 : 14:37:42
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j'interviens dans votre sujet pour vous signaler que l'assurance propriétaire n'est absolument pas obligatoire quoi qu'on vous dise... son utilité peut être avérée si par exemple il y a un cambriolage chez votre locataire et que sa porte d'entrée est détruite - là - ni l'assurance immeuble ni l'assurance locative fonctionne, cette assurance couvre tout ce que les 2 autres ne couvrent pas.... son prix est lourd surtout si on ne l'utilise jamais ce qui veut dire qu'il n'y a pas de problèmes... l'économie est alors énorme... en ce qui me concerne je joue à la roulette en me disant déjà 20 ans sans dépense, si problème arrive maintenant les économies faites paieront les soucis... en priant pour qu'il n'y en ait pas.... autre précision concernant les dégâts des eaux même sans assurances propriétaires il suffit de faire un courrier au syndic en RAR en certifiant sur l'honneur ne pas être assuré et l'assurance copropriétaire entre en jeu - c'est comme pour la convention cidre - une particularité mais que pour les dégâts des eaux |
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albifrons
Contributeur actif
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34
Posté - 02 déc. 2009 : 22:16:04
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: C'est un cas extrême mais il faut considérer que l'assurance aurait couvert une telle affaire en tous cas on peut le supposer le problème ne venant pas des assurances mais du fait qu'il ne pouvait être contacté pendant plusieurs années, je ne vois pas en quoi le fait qu'il soit assuré aurait changé quelque chose, car comment son adversaire aurait connu son assurance? Meme dans ce cas, a mon avis la PNO n'aurait rien changé.
Hospitalisé plusieurs mois.
En fait oui en effet.
Autre cas de figure : si la multirisque immeuble n'indemnise que très peu du fait du trop fort taux de sinistalité ne vaut-il pas mieux être assuré PNO ?
Sinon, un RCP ne peut -il comme le notre nous imposer d'être assuré ? clause non écrite ? |
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b1091183
Contributeur actif
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35
Posté - 03 déc. 2009 : 14:54:45
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Bonjour,
très instructif le lien posté ci-dessus.
Finalement cela me réconforte dans l'idée que la PNO ne sert à rien sauf au dommage que pourrait subir le bien non assuré par un sinistre dans l'origine serait ce même bien si il n'y a pas de locataire.
Normalement, le principe de ce dire nous sommes assurés par une PNO devrait aller avec simplicité, et c'est loin d'être le cas.
Ce que j'ai noté, dans ce type de dossier (expérience personnelle de victime ;-) ), c'est que chacun se renvoie la balle. L'assurance locataire, renvoie la balle sur la copro et la PNO, la PNO sur le locataire et la copro etc...
Pour la visite des experts, ils doivent venir ensemble, mais il y en a toujours un qui ne peut pas. Ils font leur visite séparément, ils pondent un rapport qui protège leur assurance, ils ne voient pas la même chose...
Bref un "bordel innommable".
Le prix de l'ordre de 90-100 euros pour un 2p.
J'ai donc décidé de résilier l'ensemble des contrats NPO que nous avions. Et j'ai l'assureur qui m'appelle en me disant qu'il ne fallait pas, car si jamais il y avait un sinistre je perdrais gros par rapport au prix modique de l'assurance.
Bref un discours alarmiste, du style votre locataire est uniquement assuré pour 1600 euros de dégâts (CIDRE), imaginez si jamais il y a le feu, ce n'est pas avec 1600 euros que vous referez un appartement, idem si le feu à comme origine d'un voisin etc...
Voyant que cela ne marchait pas, nous sommes arrivés sur le cas :
si votre locataire se fait cambrioler ?
Vous savez que son assurance couvre que ses biens, et vous serez obligé de payer la réparation de la porte!
Sans blague, lorsque j'étais locataire, j'ai déjà été victime d'un cambriolage, et tout a été pris en charge par mon assurance locataire... Silence...
Et je termine avec le meilleur, cherchant des renseignements sur une GRL.
Ouais, c'est bien , mais c'est très contraignant, le mieux est de prendre une PNO avec garantie loyer impayé et vandalisme... Avec nos contrats vous n'avez rien à fournir, c'est simplement le jour d'un incident de paiement que vous serez amenés à nous fournir les documents
J'ai cru comprendre qu'il y avait de nombreux litiges, car souvent au moment de faire appel à l'assurance pour non paiement vous refusez sur le fait que le locataire sélectionné ne satisfait pas aux conditions requises...
Vous savez on entend beaucoup de choses, je suis un professionnel et je vous assure que ce n'est pas le cas.
D'accord, donc dans l'éventualité où l'offre est intéressante je vous fournirais les documents qui vous permettront de me dire qu'il n'y a pas de problème...
Non, ce n'est pas nécessaire, c'est simplement dans le cas de la GRL qu'il faut le faire. Dans ce que je vous propose vous devez les fournir uniquement si vous faites appel pour vous faire payer les loyers.
Je vous demanderais, de vous engager sur les documents, vous comprenez ce que je dis ?
Je ne sais pas si j'ai le droit de vous faire un courrier dans ce sens, je dois demander à ma hiérarchie...
Je viens de calculer le tarif NPO+Loyer impayé+vandalisme, vous faites vraiment une bonne affaire si on déduit le prix que vous payerez pour une GRL, la NPO vous revient à 220 euros!.
Attendez je viens de résilier pour des NPO à 90 euros, et vous me dîtes que je fais une super affaire avec une NPO à 220 euros ?
Oui mais la NPO que vous aviez ne couvrait pas tout tel que les bris de vitre etc...
Donc la NPO ne sert Ă rien...
Euh, je peux vous rappeler il faut que je contacte mon plateau...
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 03 déc. 2009 : 15:16:40
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Je ne suis toujours pas certain de savoir qu'en penser.
Je vais faire ce qu'avait proposé Joulia, c'est à dire demander à Aie Mac de passer sur ce fil nous donner des situations précises dans lesquelles la PNO serait vraiment utile dans la situation de copropriétaire avec locataire assuré. |
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Posté - 03 déc. 2009 : 17:14:02
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Bonne idée, Maoyann
citation: Ouais, c'est bien , mais c'est très contraignant, le mieux est de prendre une PNO avec garantie loyer impayé et vandalisme... Avec nos contrats vous n'avez rien à fournir, c'est simplement le jour d'un incident de paiement que vous serez amenés à nous fournir les documents
J'ai cru comprendre qu'il y avait de nombreux litiges, car souvent au moment de faire appel à l'assurance pour non paiement vous refusez sur le fait que le locataire sélectionné ne satisfait pas aux conditions requises...
Ca justifie PEUT-ETRE l'assurance loyer impayé, mais du coup pas du tout la PNO.
On peut prendre la première sans la seconde.
Votre interlocuteur semble tout simplement intéressé a vous vendre 'quelque chose'. |
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b1091183
Contributeur actif
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38
Posté - 03 déc. 2009 : 18:56:59
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citation: Initialement posté par ribouldingueBonne idée, Maoyann citation: Ouais, c'est bien , mais c'est très contraignant, le mieux est de prendre une PNO avec garantie loyer impayé et vandalisme... Avec nos contrats vous n'avez rien à fournir, c'est simplement le jour d'un incident de paiement que vous serez amenés à nous fournir les documents
J'ai cru comprendre qu'il y avait de nombreux litiges, car souvent au moment de faire appel à l'assurance pour non paiement vous refusez sur le fait que le locataire sélectionné ne satisfait pas aux conditions requises...
Ca justifie PEUT-ETRE l'assurance loyer impayé, mais du coup pas du tout la PNO. On peut prendre la première sans la seconde. Votre interlocuteur semble tout simplement intéressé a vous vendre 'quelque chose'.
Bof, je ne vois plus trop l'intérêt de prendre une assurance loyer impayé, si le locataire peut avoir un Pass GRL.
Comme disait un intervenant, aujourd'hui on a tellement d'assurances, qu'un jour il va falloir penser faire un peu le ménage. Entre la Visa, la mastercard, la voiture, les juridiques, les mutuelles santé, les prévoyances... On paie de plus en plus des assurances en double. |
Édité par - b1091183 le 03 déc. 2009 19:03:19 |
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Posté - 03 déc. 2009 : 19:15:31
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Si votre locataire a un pass grl, inutile d'aller sponsoriser votre assureur en effet... |
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aie mac
Contributeur débutant
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40
Posté - 04 déc. 2009 : 22:21:50
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bonjour
vaste débat...
commençons par corriger une erreur de fond:
l'assurance du locataire n'a rien à faire dans le débat sur l'utilité ou non d'une PNO.
elle est là , en droit, pour garantir la seule responsabilité de ce locataire vis à vis des biens du bailleur et des tiers, pour un certain nombre d'évènements (en gros; incendie, dégât des eaux, bris de vitre)
un point c'est tout.
si la responsabilité du locataire n'est pas engagée dans un sinistre, son assureur n'interviendra pas.
par exemple; incendie en provenance d'un immeuble voisin: intervention de l'assureur du locataire pour les seuls biens de ce locataire et le bailleur se débrouille de son côté.
par ailleurs, pour répondre à un cas particulier de l'assureur du locataire qui intervient pour la porte d'entrée fracturée; au delà du droit existent un certain nombre de conventions d'assurances, dont 2 "refilent" le bébé des dommages aux biens du bailleur à l'assureur du locataire; la CIDRE et la convention vol.
dans ces 2 cas, si les dommages sont inférieurs à 1600€ht, c'est l'assureur du loc qui les prend en charge.
cela est bien sûr soumis à un certain nombre d'autres conditions, mais ce n'est pas l'objet du débat.
ceci étant posé, quid de l'intérêt d'une PNO?
je vais sans doute vous décevoir en disant "ben ça dépend...".
mais c'est la stricte réalité.
en soi, une PNO n'a d'intérêt que pour combler les trous de garantie du contrat de la collectivité, qui garantit aussi chaque partie privative des copropriétaires, occupants ou non.
il y a donc effectivement doublon de garantie pour un certain nombre d'évènements.
et la seule façon de savoir exactement de quoi il en retourne est d'établir, précisément, un tableau comparatif, garantie par garantie, de chacune des 2 assurances.
et ce ne pourra être qu'à la marge que se situe la différence; toutes prévoient évidemment de garantir en incendie, DDE, dommages cambriolage...
il faut regarder plus précisément les plafonds de garantie (par exemple pour les recherches de fuite) ou les exclusions spécifiques.
ou le niveau des pertes de loyer.
ou les responsabilités couvertes.
par contre, si le logement contient du mobilier, il ne sera quasiment jamais garanti par la collectivité.
sur le fonctionnement des assurances, il faut aussi savoir que d'autres conventions que celles précitées (la cide cop et la cidpiecop) peuvent intervenir défféremment suivant qu'il y ait ou non une PNO en jeu.
mais il faut également penser qu'une PNO peut tout à fait être actionnée directement par un copro lésé (et il peut l'exiger puisque ce serait l'application d'un contrat) et que cela permet - quelquefois - de faire accélérer le mouvement par rapport à l'assureur de la collectivité qui serait plus à l'écoute d'un syndic, avec lequel il est plus habitué à traiter.
voili voilou.
am |
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