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lossam
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 Posté - 09 nov. 2009 : 16:35:18
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Bonjour a tous
Quelqu'un pourrait-il me communiquer comment me procurer le texte d'un protocole de recouvrement appliqué a la copropriété pour les impayés?
Merci de votre collaboration
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nefer
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Posté - 09 nov. 2009 : 16:58:22
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citation: Initialement posté par lossam
Bonjour a tous
Quelqu'un pourrait-il me communiquer comment me procurer le texte d'un protocole de recouvrement appliqué a la copropriété pour les impayés?
Merci de votre collaboration
qu'appelez vous "protocole de recouvrement" ????
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lossam
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Posté - 09 nov. 2009 : 17:03:15
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Il s'agit d'un protocole de recouvrement des charges qui fixe les délais de paiement, les possibilités d'accorder des délais aux copropriétaires de bonne foi et les sanctions applicables. Le copropriétaire défaillant peut toujours consulter le règlement de copropriété et vérifier les différentes étapes de ce protocole. |
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| "Le tire-bouchon est un instrument de bon sens, qui retire l'obstacle au plaisir" |
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nefer
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 Posté - 09 nov. 2009 : 17:21:54
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un protocole d'accord n'a pas à figurer dans le réglement de copropriété
les provisions sur charges sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre ou suivant les modalités votées en AG
un protocole d'accord doit être exceptionnel et momentané |
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lossam
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Posté - 09 nov. 2009 : 17:30:40
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effectivement les charges se paient par trimestre.Mais pas pour tout le monde .
Effectivement l'application d'un protocole de recouvrement doit être exceptionnel et momentané
Mais mon probléme est de trouver le "texte d'un protocole de recouvrement"pour pouvoir l'appliquer dans notre copropriété. |
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nefer
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Posté - 09 nov. 2009 : 17:56:49
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citation: Initialement posté par lossam
effectivement les charges se paient par trimestre.Mais pas pour tout le monde .
Effectivement l'application d'un protocole de recouvrement doit être exceptionnel et momentané
Mais mon probléme est de trouver le "texte d'un protocole de recouvrement"pour pouvoir l'appliquer dans notre copropriété.
êtes vous le syndic de cette copropriété ? |
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felix1930
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Posté - 09 nov. 2009 : 18:11:01
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Posté - 09 nov. 2009 : 18:21:40
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lossam : c'est au syndic de s'occuper des impayés, sous le controle du CS.
le syndic n'a pas besoin de l'accord de l'AG pour recouvrer des impayés de charges.
1. lettre de relance simple
2. lettre de mise en demeure en RAR ( après un mois )
3. lancer une action devant le tribunal d'instance ou de grande instance suivant le montant des impayés. celui-ci jugera d'attribuer des délais de paiements ou NON aux mauvais payeurs.
4. Si rien ne bouge, et c'est souvent le cas. Le syndic doit prendre une hypothèque légale pour garantir le SDC des recouvrements des fonds en cas de vente ou d'adjudication judiciaire
5. Si après toutes ces étapes, le mauvais payeur n'a rien régler, le syndic devra porter une résolution devant l'AG pour la mise en vente du lot. Cette mesure fait souvent bouger le mauvais payeur.
Le syndic n'a pas besoin de "protocole" pour récupérer les charges, c'est une de ses missions les plus importantes. les impayés de charges se multiplient, cela bloque le SDC rapidement, et dès que les impyés représentent 25% du budget, votre SDC est en grande difficultés, le syndic doit demander un administrateur judiciaire !!!
Le temps passe très vite, et le SDC ne pourra récupérer que 3 ans de charges - l'année en cours + 2 ans. les 2 autres années précédentes seulement la moitié en partage avec l'organisme prêteur.
C'est pourquoi la prise d'hypothèque légale est importante !! 3 ans ce n'est pas grand chose, dès que la justice est sollicitée. |
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Posté - 09 nov. 2009 : 19:44:10
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pour ma part, j'ai demandé à mon syndic de mettre à l'OdJ SA procédure de recouvrement des impayés. Il n'a pas voulu la mettre à l'OdJ, mais il l'a joint dans un document séparé avec la convocation.
J'ai demandé cette démarche afin que chaque copro sache à quoi s'attende et dans quel délai, lorsqu'il ne payait pas. Ceci n'a pas induit plus de retard de paiement qu'avant.
De mon côté, cela me permet de rappeler à l'ordre le syndic si, parfois, il oubliait sa propre procédure.... |
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Gédehem
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Posté - 09 nov. 2009 : 22:35:23
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"effectivement les charges se paient par trimestre. Mais pas pour tout le monde .(???)
Effectivement l'application d'un protocole de recouvrement doit être exceptionnel et momentané
Mais mon probléme est de trouver le "texte d'un protocole de recouvrement"pour pouvoir l'appliquer dans notre copropriété."
Il n'existe pas de "protocole", type ou non !
D'abord parce que cela n'existe pas en copropropriété, les provisions étant exigible selon les modalités que rappelle Nefer.
Ensuite parce que le syndic n'a pas la faculter de l'établir seul dans son coin sans avis du CS.
Enfin parce qu'il peut éventuellement être établi en fonction des possibilités du débiteur, les conditions étant envisagées avec lui.
Il est certain qu'une bonne transaction est préférable à une longue procédure. Mais les textes ne sont pas du tout protecteurs pour le syndic, qui doit être d'une extreme prudence dans ce genre d'affaire, à éviter à tout prix.
Cependant, pour faire simple, c'est un peu comme une reconnaissance de dette mais avec des modalités de remboursements précises et incontournables.
Très dangereux tout de même !!!! |
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Posté - 10 nov. 2009 : 06:56:49
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gedehem, il faut quand même un minimum de procédure, sinon tout va à veau l'eau... ou se fait à la tête du client.
Mais je conviens avec vous que cette procédure doit s'appliquer avec discernement, humanité, au cas par cas et pouvoir s'expliquer. |
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lossam
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Posté - 10 nov. 2009 : 07:47:58
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Nefer: citation:êtes vous le syndic de cette copropriété ?
Non J'en suis le président du CS
Philippe388 : Citation :c'est au syndic de s'occuper des impayés, sous le controle du CS.
D'accord avec vous c'est pourquoi j'essais de trouver une solution pour faire prendre conscience a tous l'importance de regler son dû dans les temps.
Gédehem : Citation :Il n'existe pas de "protocole", type ou non !
J'en prends note
Pour être assez clair dans ma question car effectivement j'aurais du commancer par là ,nous venons de changer de syndic.Nous sommes dans une copropriété de 65 studios loués pour les 3/4 a des curistes car nous sommes dans une ville de Thermes.Pour certains copropriétaires ils ne voient la résidence que rarement car ce sont les agences de locations qui s'occuppe de leurs biens.
De part leur eloignement,ils sont loin des problémes de la résidence aussi je voudrais trouver une solution pour les rendre plus responsable. Je pensais qu'un protocole de recouvrement était une solution .Aprés vous avoir lu je constate qu'il n'en parait rien. |
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| "Le tire-bouchon est un instrument de bon sens, qui retire l'obstacle au plaisir" |
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Posté - 10 nov. 2009 : 08:41:32
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la solution (parfois difficile à mettre en place car il faut une volonté des proprios) : le prélèvement automatique... |
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nefer
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Posté - 10 nov. 2009 : 09:07:33
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de plus s'agissant de copropriétaires bailleurs il n'y a AUCUNE raison pour accorder un échéancier aux débiteurs!
et si ces débiteurs sont sos mandat de gérance avec un professionnel local................il y a peut être du laxisme du à la confraternalité
il faudrait donc envoyer la relance en RAR au domicile du propriétaire........puis l'éventuel commandement de payer aussi à son domicile...et pas chez le gérant! |
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Posté - 10 nov. 2009 : 09:41:30
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lossam : la majorité ses copropriétaires sont des bailleurs !!!! , alors le syndic peut rapidement faire saisir les loyers, cela ne pose aucuns problèmes, il en a tout le pouvoir !!!! |
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nefer
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Posté - 10 nov. 2009 : 12:27:06
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citation: Initialement posté par philippe388
lossam : la majorité ses copropriétaires sont des bailleurs !!!! , alors le syndic peut rapidement faire saisir les loyers, cela ne pose aucuns problèmes, il en a tout le pouvoir !!!!
vous faites comment avec des locations saisonnières?????
Il est dit plus haut que les locataires sont des curistes
ils restent donc 21 jours................. |
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lossam
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Posté - 10 nov. 2009 : 13:47:07
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| "Le tire-bouchon est un instrument de bon sens, qui retire l'obstacle au plaisir" |
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Posté - 10 nov. 2009 : 16:24:46
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nefer citation: vous faites comment avec des locations saisonnières?????
Il est dit plus haut que les locataires sont des curistes
Les curistes ne sont pas copropriétaires !!! ils n'ont rien à voir avec le réglement des charges de copropriété. Le syndic peut faire une action pour la saisie des loyers aux copropriétaires bailleurs !!! |
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Gédehem
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Posté - 10 nov. 2009 : 18:16:36
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Lossam, je dois vous avouer ne pas comprendre votre problème et le sens de votre question ! 
"(les copropriétaires-bailleurs) sont loin des problémes de la résidence aussi je voudrais trouver une solution pour les rendre plus responsable. Je pensais qu'un protocole de recouvrement était une solution "
Que les bailleurs soient loin est qu'en qualité de pdt du CS vous souhaitiez les rendre conscient de leurs responsabilité, c'est très très bien !
Mais que vient faire ici un "protocole de recouvrement" ??? 
Une telle démarche n'est engagée QUE lorsque copropriétaire ne paye pas ses charges. Après relance du syndic et sans doute RDV pris avec un membre du CS en charge des "relations humaines", il peut éventuellement être envisagé un accord sur des modalités particulières d'appurement de la dette et du provisionnement des charges futures.
Il faut le comprendre ici comme une sorte de "plan de redressement", qui n'est possible que si le copropriétaire est solvable, qu'il est d'accord sur la démarche, étant bien compris que cet accord tombera aussitot la non réalisation d'une échéance !
On revient alors dans la régle commune.
Enfin, cet accord est passé sous la responsabilité du syndic, qui agit ici hors de sa compétence : il n'a pas le droit de déroger tout seul aux modalités de provisionnement des charges décidées par l'AG ou imposées par la loi.
Autrement dit le syndic doit être certain de son coup, étant entendu qu'une bonne tracatation vaut parfois mieux qu'un procés.
Mais cette procédure pour recouvrer des charges, utilisée de façon tout à fait marginale, exceptionnellement, n'a rien à voir avec "... je voudrais trouver une solution pour les rendre plus responsable."
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Édité par - Gédehem le 10 nov. 2009 18:20:15 |
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