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 Sujet  |
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iridium
Nouveau Membre
France
7 message(s)
Statut:
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 Posté - 03 nov. 2009 : 18:12:36
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Bonjour,
Je suis propriétaire depuis 9 ans d'un petit studio de 33m² (que j'occupe) au RDC/cour d'une copropriété. Ma part de tantièmes représente 35/1012ème de la copropriété. Je trouvais le montant de mes charges assez élevé, mais je pensais que tout le monde était logé à la même enseigne, alors, je payais sans me plaindre. Récemment, le verdict d'un procès intenté par les copropriétaires contre un entrepreneur chargé de faire d'importants travaux de ravalement, avant que je ne sois moi-même propriétaire, est tombé. La copropriété a perdu le procès et a dû payer une somme importante. Bien que n'ayant rien à voir dans cette affaire, à ma plus grande surprise, j'ai du payer moi aussi 35/1012ème de cette somme soit 1405€. Cela fut ma première surprise, mais ayant hérité ce local d'une grand-tante, je me suis fait à l'idée que j'avais aussi hérité des dettes potentielles dont je n'avais pas connaissance. La seconde surprise fut lorsque je me suis rendu compte que, proportionnellement à la surface, je paye énormément plus de charges que mes voisins... Pour comparer ce qui est comparable, si on fait le calcul des tantièmes par m², je constate qu'on m'a affecté 1,06 tantième/m² alors que mes voisins n'ont que 0,48 tantième/m² et même 0.35 tantième par m². La différence est énorme ! Dans le meilleur des cas je paie le double de charges, et dans le pire des cas, je paie le triple... C'est inadmissible ! Autrement dit, si on avait affecté à mon studio le même coefficient pour le calcul des tantièmes que celui affecté à mes voisins, concernant la "facture" du procès que j'ai évoqué précédemment, j'aurais payé, au mieux, 480€, au pire 640€. Cela fait une énorme différence avec les 1405€ qui m'ont été réclamés.
Il est très improbable que les copropriétaires votent à l'unanimité la mise à jour de la répartition des tantièmes par un géomètre lors de la prochaine assemblée générale, certains copropriétaires étant très au courant de cette situation injuste qui les favorise énormément, ils n'ont donc aucun intérêt à ce que cela change. Quel recours ai-je, dans ce cas, pour ne plus payer 2 ou 3 fois plus de charges que mes voisins ? Merci de m'éclairer sur ce point car des travaux risquent d'être votés prochainement et, si rien n'est fait je vais encore devoir payer 2 à 3 fois plus (au m²) que les autres... je n'ai pas les moyens !
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Guymmo
Contributeur actif
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Statut:
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Posté - 03 nov. 2009 : 22:00:54
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je me permets de reproduire page 158 - 161 du livre LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ EN 200 QUESTIONS de l'ARC:
http://www.amazon.fr/r%C3%A8glement...81980&sr=1-1
CHAPITRE 31
CAS OÙ LES MILLIÈMES DE CHARGES APPLIQUÉS ONT ÉTÉ MAL CALCULÉS
Tous les guides sur la copropriété consacrent des pages et des pages à ce problème et encombrent inutilement l'esprit des copropriétaires, ceci d'autant plus que la «révision» des millièmes est pratiquement impossible et d'ailleurs, dans les faits, actuellement rarissime pour ne pas dire inexistante.
Nous allons donc faire bref.
Que dit la loi (article 12, U alinéa): «Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue Fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges».
Commentaires:
1. Comme on le voit, il n'y a révision que s'il y a une erreur d'au moins 25 %!
Constatons d'abord que ce taux est excessivement élevé (comment une loi peut-elle rendre légale une erreur d'un quart?); constatons ensuite que ce taux est presque impossible à détecter, en raison du fait -- toujours — que les bases de calcul des experts ne sont pas accessibles (si ce n'est, depuis le vote de la loi du 13 décembre 2000, pour les règlements publiés depuis le 31 décembre 2002); enfin — étant donné l'arbitraire qui règne dans ce domaine, comme nous l'avons vu — il reste difficile, voire impossible, de prouver une «erreur».
2. C'est pourquoi cette disposition de la loi reste, pour nous, relativement hypocrite et, au lieu de répéter, comme le font tous les commentateurs de la loi : «Il est possible de réviser les grilles de charges à telle et telle condition», nous préférons dire : «La loi a rendu pratiquement impos¬sibles les contestations de charges, ce qui est tout à fait anormal».
Il faudrait pouvoir réintroduire cette possibilité, ce qui supposerait trois conditions:
1. Des bases simplifiées, claires, objectives (non subjectives) concernant le calcul des millièmes de charge (voir pour cela la 4' partie).
2. Une obligation selon laquelle tous les règlements de copropriété devraient fournir en annexe, les calculs ayant permis d'aboutir aux millièmes (ce que nous avons partiel¬lement obtenu pour les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002).
3. Une tolérance d'erreur ramenée à un chiffre raisonnable (5 % par exemple).
Toutefois, il convient de noter que, devant cette situation de para¬lysie créée par la loi, les tribunaux tendent à interpréter, d'une manière de plus en plus libérale, l'action en nullité des grilles de répartition des charges.
Et, comme nous l'avons indiqué, cette action n'est soumise, elle, à aucune condition de délai ou d'écart minimum.
Les tribunaux saisis en cas d'anomalie d'affectation de charges entre les lots de copropriété nomment un expert judiciaire afin de déterminer si les grilles de répartition sont conformes aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Cet expert ne pouvant déterminer les modalités de calcul de ces grilles, celles-ci n'étant pas annexées au règlement de copropriété, il établit «ses» grilles et procède à une comparaison.
S'il existe des différences, ce qui est souvent le cas, il considère que les grilles en vigueur ne sont pas conformes aux dispositions
légales et conclut à la nécessité d'adapter les grilles qu'il a établies, ce que fait généralement le tribunal.
Cette procédure permet souvent de tourner l'action en révision prévue par l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965, mais elle est longue, aléatoire et nécessite que le copropriétaire demandeur avance des sommes non négligeables, notamment le coût de l'expertise.
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