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alan2
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 Posté - 14 déc. 2013 : 09:28:14
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Bonjour,
Le syndicat est assigné par un copropriétaire pour" application par le syndic, de tantièmes de charges modifiés par AG mais jamais publiés au fichier immobilier".
Un membre du CS souhaite proposer à l'AG de voter l’établissement d'un nouvel EDD.
1)A quelle majorité doit être votée cette demande.
2)Si le nouvel EDD permet de déterminer de nouveaux tantièmes de charges (le 1er ayant été établi en 1967).Doit il y avoir un nouveau vote pour faire modifier les tantièmes existants et à quelle majorité.
Merci.
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Posté - 14 déc. 2013 : 09:42:17
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si dans l'EDD on constate une erreur administrative, comme par exemple l'oubli par le rédacteur originel d'une pièce dans un appartement, cette modification (uniquement de l'EDD) se fait à la majorité de l'article 24 : majorité exprimée des présents et représentés à l'AG.
Si la modification concerne des tantièmes, dans ce cas c'est l'unanimité...
Quant à l'assignation : si cette assignation concerne de nouveaux tantièmes, si ceux ci n'ont pas été votés à l'unanimité, cette assignation a de grandes chances d'être perdue si l'avocat présente bien les choses.
Mais le syndic est un peu dans la panade :
les nouveaux tantièmes devraient s'appliquer à tous les copros de l'époque de l'AG qui a décidé, p contre les nouveaux copros depuis cette AG, s'ils n'ont pas été avertis par l'intermédiaire de l'état daté de cette résolution, sont sensés payer suivant les tantièmes d'avant l'AG.
Il faudrait nous en dire un peu plus sur cette modification pour ajuster la réponse. |
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alan2
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Posté - 14 déc. 2013 : 12:18:48
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merci Rambouillet pour vos réponses.
Il n'y a pas d'erreur administrative dans l'EDD ,la modification des tantièmes avait été proposé à l'époque par des copros qui estimaient avoir trop à payer (problème de deux bâtiments distincts dans une copro).
Quand au copropriétaire il assigne le syndicat pour remise des tantièmes de charges en l'état du RdC initial.
Il demande le remboursement des charges trop versées depuis son acquisition (7 ans).
Il demande que le syndic verse des dommages pour son obstruction pendant 3 ans(lettres R avec AR sans réponse, mise en demeure sans réponse),et pour manquement à son rôle de professionnel de la copropriété.
Sans aucune réponse le copropriétaire a du se substituer au syndic pour demander la fiche de renseignements sommaires auprès du fichier immobilier pour s’apercevoir qu'il n'existait aucune modif enregistrée.
De plus en vérifiant le PV d'AG on constate que des emplacements de parking faisant partie des parties communes ont été vendus à des copropriétaires et que aucune modif du RDC n'a été enregistrée. |
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Posté - 14 déc. 2013 : 12:38:46
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alan 2 : "Sans aucune réponse le copropriétaire a du se substituer au syndic..... "
Pas de substituton, car il n'avait pas besoin du syndic pour demander cette fiche aux hypothèques.
Mais ce copropriétaire a raison ! Il va gagner son proçès.
Le syndic est très très mal dans cette affaire. Une autre question se pose, ou était passé le CS ? sa mission est de vérifier que les décisions d'AG soient bien exécutées.
"De plus en vérifiant le PV d'AG on constate que des emplacements de parking faisant partie des parties communes ont été vendus à des copropriétaires et que aucune modif du RDC n'a été enregistrée."
Le syndic appelle aussi les charges sur ces parkings ??
"la modification des tantièmes avait été proposé à l'époque par des copros qui estimaient avoir trop à payer (problème de deux bâtiments distincts dans une copro)."
A quelle majorité cela a t'il été voté ?? des copros qui estiment payer trop de charges doivent prouver une erreur de calcul ? Une tel changement d'EDD c'est l'Unanimité.
Ces copros vont devoir maintenant acquitter un rappel de charges ! ET les autres vont être remboursés ! bonjour l'ambiance.  |
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alan2
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Posté - 14 déc. 2013 : 14:04:38
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"Pas de substitution, car il n'avait pas besoin du syndic pour demander cette fiche aux hypothèques".
Il semblerait que le syndic est dit (verbalement) au copro qu'il n'y avait aucun problème et que l'enregistrement était bien fait.Pour étayer ses dires le syndic à fait remarquer qu'il y avait un cachet de notaire sur la photocopie du PV, ce qui prouvait l'enregistrement.
C'est pour cela que le copro à demandé par écrit au syndic de lui confirmer. Faute de réponse le copro à du se substituer au syndic pour recueillir les preuves de cet enregistrement.
Il semble aussi que le syndic ne détient plus les originaux du PV et qu'il ait du demander une photocopie à l'un des copropriétaires. Tout cela reste bien sûr que verbal et sans preuve.
ou était passé le CS
ce problème à été évoqué en CS, sur les cinq membres, 4 sont concernés par une éventuelle augmentation de leurs charges si le copro à raison.Le CS a juste demandé au syndic de régler ce problème.
"A quelle majorité cela a t'il été voté ??"
De mémoire article 25 mais surement pas à la majorité. |
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Posté - 14 déc. 2013 : 14:21:20
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Philippe 388 pardonnez moi mais j'ai oublié de vous remercier pour votre contribution.
Concernant les parkings.
"Le syndic appelle aussi les charges sur ces parkings ??"
Je vais essayer de résumer une histoire très compliquée, selon les dires recueillis auprès de très anciens copropriétaires.
A l'origine le promoteur à vendu à son profit des emplacements de parkings qui figuraient dans les parties communes de la copro. Pour éviter un procès fort cher et long une AG à décidé d'abandonner ses droits sur ces parties communes sous trois conditions.
1) ces parkings appartiendraient aux copropriétaires concernés pour 90 ans ensuite ils réintégreraient les parties communes.De plus ces copropriétaires s'engageaient à ne pas vendre ces parkings à des personnes extérieures à la copro.
2) Le copropriétaires concernés paieront à titres de compensation à la copropriété 24/100000e charges en plus de leurs charges propres.
3)Et enfin cet abandon de parties communes est subordonné à l'enregistrement de ce PV au fichier immobilier faute de quoi tout cela deviendrait caduque.
Résultat: les parkings ont été vendus à des personnes extérieures à la copro. Le PV n'a jamais été enregistré.Seules les 24 tantièmes sont payées par les détenteurs actuels. |
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Posté - 14 déc. 2013 : 15:55:41
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alan2 : Le promoteur a vendu à son profit des parties communes !! Le SDC n'a pas poursuivi !
Les propriétaires de ces parkings ne le sont que pour 90 ans !! et l'AG leur a attribué 24/100 000 èmes des parties communes !!!
Ils n'ont pas le droit de les vendre à qu'ils désirent !!!!
ET si rein n'est déclaré aux hypothèques ces clause deviennent caduques !!!!!!
Tout cela sans aucun acte authentique ? sans que rien ne soit déclaré ??
Mais qui a pondu un tel dossier ???
Avant de s'occuper de refaire un vote la dessus et sur des quelconques tantièmes, il faut une expertise sur la vente de ces parties communes, ET la légalité de ces ventes.
Ce dossier est beaucoup plus compliqué qu'une simple histoire de tantièmes.
Le syndic DOIT avoir les originaux des PV ! Il faut voir pourquoi ce dernier syndic n'a pas les archives du SDC.
Le Syndicat (et pas une AG) ne peut certainement pas abandonner ces droits sur des parties communes ! TOUS les copros sont en indivision sur ces parties communes. Une Unanimité est obligatoire.
SEUL un avocat spécialisé pourrait vous aider à sortir de ce bourbier. Sans une expertise juridique, rien ne pourra être voté après de telles inventions. Comment voter un nouvel EDD sans savoir si ces lots parkings sont TOUJOURS des parties communes ou parties privatives.
"A l'origine le promoteur à vendu à son profit des emplacements de parkings qui figuraient dans les parties communes de la copro"
il faut déjà être sur que ce promoteur ne pouvait pas vendre ces parkings 
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alan2
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Posté - 14 déc. 2013 : 16:45:25
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Tout cela a été voté à la majorité de l'article 25.
En relisant le PV d'AG je me suis toujours demandé comment un notaire n'avait pas vérifié la propriété de celui qui vendait.
N'étant pas un spécialiste, j'ai tout de même relevé que lors de la construction de la copro il à été constitué une SCI et que par la suite cette SCI a été dissoute.Les porteurs de parts devenant plein et entier propriétaire.
Cette période transitoire ne peut elle être propice à ce genre d'erreur.En tout cas sur le RDC figure bien les numéros de lots de ces parkings et sur les les comptes de charges ils apparaissent bien groupés au nom des copropriétaires concernés.
J'hésite à remuer ce genre de choses car je pense être seul face à 80 copros qui prient pour ne pas être dérangé dans leur habitude. |
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Posté - 14 déc. 2013 : 17:14:08
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à la suite de cette assignation que le syndicat risque de perdre et si le syndicat doit payer quelque chose (il y a de grandes chances, malheureusement), il faudra que le syndicat via l'AG, assigne à son tour le syndic pour erreur professionnelle et se fasse rembourser + des DI tous les frais supportés par le syndicat dans cette affaire.
n'oublions pas non plus que si ce copro gagne à propos des charges trop versées depuis 7 ans, il est possible que d'autres copros réclament eux aussi. le syndicat devra faire la même chose : payer au risque d'aller de nouveau à une assignation  |
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