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rkl
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 Posté - 14 nov. 2013 : 05:45:57
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je vois apparaître depuis 2/3 ans la résolution ainsi rédigée, ceci dans plusieurs copropriétés:
"..... maintien du compte bancaire séparé .......fonctionnant avec le compte pivot pour le règlement des factures...."
les copropriétaires, ayant été très largement sensibilisés sur l'existence et le bien fondé du compte privé, votent cette résolution sans porter le moindre attention sur la présence du compte pivot......ni sur son implication
le compte pivot n'est-il pas un nouveau moyen subtil, en réponse à la loi DUFLOT en instance, pour retrouver la mutualisations des fonds des différentes copropriétés au bénéfice du cabinet ?
le résolution ainsi proposé devrait appeler non pas un vote mais deux aussi j'ai proposé au syndic de modifier cette résolution en deux résolutions donc deux votes:
- le maintien de compte séparé
- le fonctionnement de ce compte séparé avec le compte pivot
REFUS !!
en dehors de l'impossibilité de vérifier le paiement des factures, le délai des paiements je me pose la question du devenir des dépôts sur ce compte pivot en cas de difficulté du cabinet.
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Posté - 14 nov. 2013 : 08:32:50
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rkl : vous avez raison de souligner cette gestion des fonds du SDC.
Un compte séparé au nom du SDC sert à payer les factures !! le compte pivot est illégal.
La loi prévoit un vote pour déroger au compte séparé, qui est une OBLIGATION par la loi !!
C'est rejet du compte séparé et ouverture d'un compet individualisé dans le compte du syndic.
La loi Duflot revietn à l'obligation du compte séparé sans possibilité de déroger à ce compte.
Il faudrait vérifier que ce stratagème illégal, peut mettre en cause le mandat du syndic et si le TGI annulerait ce mandat en cas de contestation devant le TGI.
Vous ne fonctionnez pas avec un VRAI compte séparé.
Je contacterai rapidement une assoc. comme l'ARC qui ve être très interressé par cette nouvele dérive.
Pas de 2 votes possibles sur la dérogation du compte séparé !!
Vérifiez les comptes devient imposible pour le CS. Comment le syndic pourrait il vous fournir les relevés de comptes de ce compte pivot ?
poez lui la question, et demandez lui le numéro de ce compte pivot.
Ou est le CS dans ce dossier ? quelle est donc sa position ? le CS devait rendre compte de cette " anomamie" dans son rapport annuel joint à l'OdJ ( obligation légale) |
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Posté - 14 nov. 2013 : 08:39:12
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rkl : pour votre info, sur le site del'ARC, rubrique abus !!!
ABUS 3435 « Atteinte au compte séparé » : face au silence de CITYA, l’ARC interroge ARKEA, le banquier
Aucune réponse n’étant apportée par les cabinets CITYA concernés (voir : abus 3417 www. unarc.fr/8ddu), l’ARC-Languedoc a saisi le banquier de CITYA. A notre avis il va falloir aller encore plus loin.
« ARKEA BANQUE E & I
Centre d'Affaires l'Aéronef
41 rue de la Milletière - BP 49511
37095 TOURS CEDEX 2
Montpellier, le 06/05/2013
LETTRE RECOMMANDÉE AVEC AR
Destinataire : M. Jean-Michel YVARS — Directeur de Centre d'Affaires
Objet : Comptes bancaires de syndicats de copropriétaires
Monsieur YVARS,
Notre association représente le réseau UNARC (Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété) sur le Languedoc et le Roussillon (départements 34-30-11-66). L'ARC, principale association de copropriétaires, est reconnue au plan National par le Ministère du Logement, le Ministère de l'Économie et des Finances, le Ministère de la Justice. Elle siège de façon permanente à la Commission Nationale de la Copropriété (arrêté ministériel du 18 avril 2002). L'ARC LANGUEDOC représente plus de 20.000 lots en copropriété.
Nos adhérents, des conseils syndicaux de copropriétés, nous signalent des faits qui ne manquent pas de nous surprendre, et justifient notre présent courrier.
Nous sommes mandatés par ces derniers aux fins de solliciter auprès de vous quelques réponses, ceci dans le cadre de l'article 27 du décret du 17/03/1967, lequel dispose :
« [...] Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. [...] »
COMPTE N° ........ - SDC ....... à Montpellier :
La convention d'ouverture de compte courant est datée du 11/12/2012 et signée par M. Philippe ICHER en qualité de gérant du cabinet CITYA COGESIM.
Il s'avère que ce cabinet a été désigné syndic lors de l'AG du 13/12/2012, la copropriété étant toujours gérée le 11/12/2012 par le cabinet CITYA OCCIMO.
Comment justifiez-vous avoir ouvert un compte bancaire pour un syndicat de copropriétaires par un cabinet n'ayant pas qualité à le faire lors de la signature de la convention d'ouverture de compte, déjà pré-remplie au moment de la signature ?
Ne demandez-vous pas la preuve que le cabinet est bien le syndic de la copropriété, par la production du dernier procès-verbal désigné le cabinet aux fonctions de syndic ?
COMPTE N° .......... - SDC .......... à Frontignan :
Des virements apparaissent courant février ayant pour libellé « VIR ARKEA BANQUE PIVOT R » : à quoi correspondent-ils ?
Un virement en date du 23/04 et d'un montant de 144,43 € a pour libellé « PRLV ARKEA BANQUE PIVOT D410269 » : à quoi correspond-il ?
Une opération en date du 05/04 mais avec une date de valeur au 20/03 ayant pour libellé « ERREUR BANQUE », vient créditer le compte d'un montant de 27243,10 €... Mais le conseil syndical de la résidence n'arrive pas à savoir de quoi il s'agit, ne pouvant disposer du relevé des opérations précédentes. De quoi s'agit-il ? Où sont partis auparavant les fonds, et pour quel montant ?
QUESTIONS GÉNÉRALES :
Nos adhérents nous signalent qu'ils ne disposent plus de relevés bancaires, mais uniquement de captures d'écran communiquées par leur gestionnaire : comment cela se fait-il ?
Nos adhérents nous signalent qu'il n'y aurait plus de carnets de chèques associés aux comptes bancaires, même séparés, et que les virements feraient l'objet d'un passage par un « compte pivot » au lieu d'être transmis directement aux destinataires : comment cela est-il possible ?
Nous nous permettons de vous rappeler que les syndicats de copropriétaires n'ayant pas dispensé leur syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé, doivent disposer d'un compte dont les mouvements financiers ne passent pas par un quelconque « compte pivot ». Le transfert des fonds doit se faire uniquement vers des destinataires « légitimes ».
Vous êtes présumé connaître la réglementation applicable au métier de syndic, à savoir le régime de la loi Hoguet et le statut de la Copropriété régi par les dispositions de la loi du 10/07/1965 et son décret d'application modifié du 17/03/1967. Votre responsabilité est dès lors engagée.
Nous insistons sur le fait que les conseils syndicaux s'inquiètent et n'obtiennent pas de réponse de leur syndic, collaborateur au sein du GROUPE CITYA avec lequel vous avez passé des accords dans le cadre du transfert de tous les comptes bancaires des copropriétés au sein de votre Banque.
Nous vous remercions de bien vouloir nous apporter des réponses aux questions si légitimes de nos adhérents, et de ne pas vous retrancher derrière le « secret bancaire » en nous faisant savoir que vos seuls interlocuteurs seraient les syndics concernés.
Une telle réponse ne pourrait en effet qu'entraîner une plainte auprès des services compétents, pour présomption de complicité de détournement de fonds.
Comptant sur votre entière compréhension et votre diligence.
Nous vous prions de croire, Monsieur YVARS, à l'assurance de nos salutations distinguées.
l'ARC Languedoc ».
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Posté - 14 nov. 2013 : 08:46:28
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rkl : voici également la réposne du site UNIVERSIMMO sur cette irrégularité, et qui nous confirme que ce compte pivot est illégal, et le mandat du syndic seriat annulé devant le TGI.
Proposer cela dans une résolution, ou deux ! ne change rien à l'irrégularité.
UNIVERSIMMO La question :
Alors que le compte en banque est ouvert au nom du syndicat des copropriétaires et que les charges sont bien versées sur ce compte, les fournisseurs eux sont payés par un compte pivot et n’apparait sur le compte de la copropriété que des virements globaux !
Le compte ouvert au nom du syndicat est-il dans ce cas considéré ou non comme un "compte séparé" au regard de la loi en vigueur ?
Comment peut-on obliger le Syndic à procéder à tous les règlements par le débit du compte du syndicat des copropriétaires ?
Notre réponse :
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, prévoit dans son 7ème alinéa que le syndic est chargé "d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat" et précise "sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat."
Cette formulation implique, s'il n'y a pas eu dispense d'ouverture, que les encaissements soient effectués directement sur ce compte sans transiter par un compte au nom du syndic. Elle implique aussi que les fonds restent sur ce compte jusqu'à leur utilisation dans l'intérêt du syndicat. Le transit de fonds destinés au règlement de fournisseurs ou prestataires par un compte du syndic contrevient à ce principe, quand bien même ils n'y font qu'un séjour temporaire.
Une telle pratique, habituelle lorsqu'il s'agit de comptes "individualisés" utilisés en application d'une dispense d'ouverture de compte séparé, s'assimilerait en l'absence d'une telle dispense à la méconnaissance par le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé, qui "emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation". Tout copropriétaire découvrant l'existence d'une telle pratique pourrait agit en justice pour faire constater cette nullité...
rkl : ce syndic ne peut ignorer la loi, et enplus est assez idiot pour proposer cela dans une résolution d'AG pour se couvrir devant la justice.
Vous remarquerez qu'en quelques minutes un CS pouvait s'informer de l'illégalité de cette proposition. Votre CS n'est pas très sérieux, il a été élu pour controler la gestion et vérifier les comptes.
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Posté - 14 nov. 2013 : 09:10:33
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citation: j'ai proposé au syndic de modifier cette résolution en deux résolutions donc deux votes:
c'est au président de séance qu'il fallait faire cette proposition et ce président de séance aurait du soumettre au vote des présents et représentés le fait de séparer en deux le projet de résolution initial. Pensez-y la prochaine fois : lors des AG, le syndic n'assure que le secrétariat (si l'AG le décide  ) et pas autre chose.
De plus le syndic est rémunéré entre autres pour assurer un rôle de conseil et là son rôle de conseil a TRÈS MAL joue car il vous a conseille quelque chose d illégal, |
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rkl
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 Posté - 14 nov. 2013 : 09:54:41
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merci pour ces réponses qui me confortent
en ce qui concerne le CS ....j'en suis le président et malheureusement ne suis pas suivi par aucun des autres membres......
si je pose aujourd'hui la question c'est que la prochaine AG se précise
vais-je une fois de plus, dès lors que personne y voit l'illégalité ni le piège, soulever cette "anomalie" en AG pour me faire insulter et traiter d'emm.......... le syndic lui-même, en présence de 2 autres membres du CS, m'a "demander de ne pas soulever une fois de plus ce "détail" pour éviter une discussion de toute façon stérile.
reste la question des fonds sur le compte pivot en cas de difficulté du cabinet......c'est peut-être le seul moyen de faire réagir certains copropriétaires |
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mfld
Contributeur actif
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Posté - 14 nov. 2013 : 10:11:45
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Malheureusement, quand on est minoritaire, dans son bon droit et face à un mur, et que la majorité reste passive (par ignorance ou par soumission à "l'autorité"), malgré votre effort d'information, il n'y a parfois que le bâton pour réveiller tout ce petit monde.
Dans votre cas, il faut engager une procédure pour annulation du mandat de syndic, avec toute la communication qui va autour. Il est probable que devant votre détermination, le syndic s'assoit à la table des négociations. Sinon, vous n'avez plus qu'à aller au bout de la démarche, ou vous taire et vous soumettre à jamais.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Posté - 14 nov. 2013 : 10:13:41
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citation: vais-je une fois de plus, dès lors que personne y voit l'illégalité ni le piège, soulever cette "anomalie" en AG pour me faire insulter et traiter d'emm.......... le syndic lui-même, en présence de 2 autres membres du CS, m'a "demander de ne pas soulever une fois de plus ce "détail" pour éviter une discussion de toute façon stérile.
dans une copro, il n'y a pas de discussion stérile, si le sujet est bien présenté : le bien immobilier appartient à TOUS !!!!!
Il suffit de présenter :
1- l'illégalité et le défaut de conseil du syndic (vous avez les éléments)
2- la difficulté à suivre les comptes pour le CS qui a été désigné par la majorité des copros
3- éviter (pour cause de polémique) de parler de difficultés éventuelles du syndic, car même avec un compte séparé pur et dur, vous pouvez avoir détournement de votre argent (mais cela relèvera du pénal : détournement de fonds  ) |
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Posté - 14 nov. 2013 : 10:56:43
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mlfd : Je vous rejoins sur la difficulté d'ouvrir les yeux aux copropriétaires !! Président du CS et vilain petit canard, j'ai déjà donné !!
Pas beaucoup de choix pour vous avec un des membres totalement ingnorants et contre vous !
Vous demissionnez ! Vous restez et l'année prochaine ces GM vous feront sauter de cette présidence !! OU vous attaquez le SDC pour cette décisionillégale, et le syndic verra son mandat annulé !!
Peut-être que cela ouvrira les yeux aux autres copros, mais rien n'est sur de ce coté !! Vous aurez mis le bazard sur un problème "stérile" ! comme ils disent.
Rien ne vous empêche de dénoncer cette illégalité en AG, de plus vous êtes le rpésident du CS; de mettre le syndic devant les textes de loi que vous avez ici !! vous serez insulté (je connais) mais vous aurez fiat votre boulot. 
Le syndic n'a aucun droit de vous empêcher de parler, et il s'est allié avec les 2 autres membres du CS !!
Il vous faut être élu président de séance, car c'est lui qui dirige l'AG et non le syndic ! à lui rappelr lors de cette AG, le syndic ne prend la parole lorsque le président de séance lui donne!
Dénocer donc cette illégalité en distribuant peut-être avant l'AG ou au début de l'AG les textes (Arc, Universimmo, et autres,...) précisant que ce compte pivot est illégal.
Nullité du mandat de syndic !! signalez celui-ci à l'ARC.
rkl : que s'est il passé lors de la vérification des comptes ?? Avez vous eu le détail du compte pivot et des paiements aux fournissuers ?
Vous pouvez signaler pendant l'AG l'impossibilité du CS à vérifier els comptes et fiare un rapprochement bancaire, à vérifier à quoi correspond les virements sur ce compte pivot; les doutes sur le montnat de ces fonds et de leur gestion ( servir à combler un déficit du cabinet par exemple !!
Avez vous vérifier le bilan 2012 de votre syndic : pertes ou jolis profits ? |
Édité par - philippe388 le 14 nov. 2013 11:00:38 |
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Gédehem
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Posté - 14 nov. 2013 : 11:10:49
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Ce qui est "extraordinaire" c'est de trouver en 2013 des syndics aussi mauvais, et ici "truand", pour tromper ainsi les copropriétaires !
""..... maintien du compte bancaire séparé .......fonctionnant avec le compte pivot pour le règlement des factures...."
1) LA règle, le principe : compte bancaire séparé au nom du syndicat obligatoire depuis au moins le 1.01.2001
2) ce compte séparé étant obligatoire, la compétence du syndicat est réduite au vote d'une DISPENSE d'ouverture, et ce depuis le décret de mai 2004
Autrement dit, la question inscrite à l'ODJ étant illicite, contraire aux textes (tromperie du syndic qui ne peut l'ognorer), l'AG ne peut validement se prononcer sur cette proposition !
La question de la dispense d'ouverture du compte séparé rendu obligatoire n'étant pas inscrite à l'ODJ, ce compte doit être ouvert dans les 3 mois suivant sa désignation.
On pourrait mettre en avant la nullité de plein droit de son mandat actuel :
- dans la mesure où depuis 2 ou 3 ans c'est cette seule question qui est prévue, sans qu'à aucun moment le vote d'une dispense d'ouverture du compte séparé ne soit intervenue, il n'a plus "de plein droit" (de par la loi) de mandat valide.
Demain, tout copropriétaire peut faire constater la nullité de ce mandat et demander la désignation d'un adm.judiciaire pour ce syyndicat dépourvu de syndic ...
Il y a là un très bon moyen de "chantage" .... |
Édité par - Gédehem le 14 nov. 2013 11:17:45 |
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Posté - 14 nov. 2013 : 11:24:11
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gedehem : "Demain, tout copropriétaire peut faire constater la nullité de ce mandat et demander la désignation d'un adm.judiciaire pour ce syyndicat dépourvu de syndic ...
"
Sans avocat ? |
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Gédehem
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Posté - 14 nov. 2013 : 12:11:10
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Non : c'est par requête, donc avocat, au visa de L.art.18 al.6, de D.art.29-1, et de D.art.47.
+ les PV d'AG rapportant l'absence du vote de la dispense. |
Édité par - Gédehem le 14 nov. 2013 12:12:36 |
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Posté - 14 nov. 2013 : 14:59:11
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rkl : vous avez en main tous les éléments pour que le syndic revoie sa copie :
1. illégalité de cette résolution
2. pas de résolution sur la dispense du compte séparé et depuis 3 ans, nullité du mandat
3. nullité du mandat certain entraine nomination d'un AJ avec tous les frais supplémentaires, plus frais d'avocat et de justice.
Le syndic ne peut pas imposer cela devant l'AG avec ces arguments juridiques.
le SDC sera condamné aux dépens, vos frais d'avocat seront donc remboursés
Ne cédez pas aux pressions; vous être le président du CS, votre parole compte, surtout avec des arguments juridiques bétons contre une discussion stérile. |
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rkl
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Posté - 14 nov. 2013 : 15:52:08
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pour ce qui est de l'illégalité de la résolution j'en suis parfaitement conscient........mais malheureusement je suis le seul car tous semble convaincu que notre compte bancaire est bien séparé et l'existence du compte pivot n'a, selon le syndic aucune incidence et malheureusement les copropriétaire et les membres du conseil syndical en sont convaincus...difficile de faire entendre à qui ne le veut
je reviens une nouvelle fois sur mon inquiétude quant au fait que les fonds transitent par le compte pivot qu'ils alimentent un certain temps avant d'être utilisés pour le paiement des factures en instance........ ce compte pivot présente forcément des fonds dont une partie provient de notre syndicat ....qu'en est-il de ces fonds en cas de difficultés dans le cabinet ( faillite ........ )......est-ce que chacune des différentes copropriétés retrouve sa quotité ou est-ce que le montant du compte pivot entre dans le bilan du syndic faillitaire ? |
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Posté - 14 nov. 2013 : 16:22:49
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le compte séparé "doit" éviter que le syndic parte avec la caisse de votre SDC. Si il le fait, c'est un détournements de fonds.
En cas de compte individualisé dans le compte du syndic ET ce n'est pas du tout votre cas, les fonds sont " normallement " garantis par sa caisse de garantie.
Pour faire jouer cette caisse il faut que le SDC - le CS qui DOIT détenir les docs comptables - apporte les pruves du montnat détenu pas le syndic dans le compte individualisé. Sans cela, perte des fonds.
Dans votre cas, qui ne rentre pas dans les 2 cas possible de comptes, car le compte pivot est ILLEGAL, le SDC ne pourra pas rein apporter comme preuves au TGI sur l'existence du compte pivot et du montant du solde de banque.
Cette hisotire de compte pivot est très importante !!! membres du CS et copros sont des irresponsables si ils ne comprennent pas le risque de perdre leur argent, et dans le cas de faillite de ce cabinet, ils n'auront que leurs yeux pour pleurer, et ils pourrony sortir quelques milliers d'euros pour défendre leurs intérêts.
Ce compte pivot est illégal !! l'AG qui a voté pour cette illégalité est irresponsable, ! ne croyez aps que vous allez récupérer un seul centime.
De plus, le SDC sera bien obligé de poursuivre ce syndic !!!
Vous devez prendre la parole et être ferme avec ce syndic incompétent pour ne pas dire " voyou" !!
President du CS, je passerai un coup de fil à sa caise de garantie dont le nom figure dans le contrat du syndic, en lui expliquant que le syndic n'a jamais fait voter la dérogation du compte séparé et qu'il focntionne avec un compte pivot illégal. Demandez leur de confirmer par écrit que les fodns du SDC ne sont PAS garantis dans ces conditions illégales.
Cette caisse ne va pas manquer de lui passer un coup de fil.
Pourquoi ne pas informer els copors par un mémo dans leur BAL l'illégalité de ce compte pivot. Vous avez TOUS les arguments pour cela ?
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Posté - 14 nov. 2013 : 16:55:03
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citation: qu'en est-il de ces fonds en cas de difficultés dans le cabinet ( faillite ........ )......est-ce que chacune des différentes copropriétés retrouve sa quotité ou est-ce que le montant du compte pivot entre dans le bilan du syndic faillitaire ?
vous pouvez les considérer comme perdu, car bien sur ce compte pivot est au nom du syndic et vous ne devez pas être le seul syndicat à l'alimenter, donc tout est mélangé et il est vraisemblable que ce compte rapporte intérêts ... au syndic.
fonctionner avec un compte pivot et telle que la résolution est posée, c'est comme si vous votiez une dispense, qui elle est légale. Mais en l'espèce on ne peut avoir à la fois le compte séparé et sa dispense...
citation: maintien du compte bancaire séparé .......fonctionnant avec le compte pivot pour le règlement des factures...." |
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Gédehem
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Posté - 14 nov. 2013 : 17:50:14
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"telle que la résolution est posée, c'est comme si vous votiez une dispense, ...."
La résolution proposée ne veut rien dire du tout par elle même !
Mais elle ne peut en aucun cas être considérée comme étant une "dispense".
Celle-ci s'entend explicitement, sur une résolution précise, du type :
"Dispense à donner au syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au non du syndicat. La dispense est donnée pour la durée du mandat du syndic décidé par l'AG / jusqu'à sa prochaine désignation."
Rien à voir avec le charabia qui est proposé. |
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Posté - 14 nov. 2013 : 19:11:23
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rambouillet : la résolution parle de compte séparé ET de compte pivot !! Ou voyez vous une dérogation d'ouverture ? |
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Posté - 15 nov. 2013 : 10:14:40
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mes chers collègues gedehem et philippe, prenez la peine de lire jusqu'à la dernière phrase mon post précédent :
citation: Mais en l'espèce on ne peut avoir à la fois le compte séparé et sa dispense...
rkl, vous nous parlez de 2/3 ans et de plusieurs copropriétés, vous pouvez nous donner des indications sur ce ou ces syndics (1ere et dernière lettre de la société ... ) |
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rkl
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Posté - 15 nov. 2013 : 10:25:57
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les syndics sont tous affiliés à la FXXXX |
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Posté - 15 nov. 2013 : 11:32:16
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si vous pensez à la FNAIM, celle ci n'est pas une société de syndic mais un syndicat d'un métier... et la FNAIM n'a pas préconisé ce genre de démarche.
Il existe sur le marché :
NEXITY
FONCIA
CITYA
CENTURY21
CEGIM
etc..... |
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