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rkl
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 Posté - 15 nov. 2013 : 15:23:59
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les cabinets auxquels je fais mention sont des cabinets indépendants donc locaux
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Posté - 15 nov. 2013 : 16:46:36
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rkl :" les cabinets auxquels je fais mention sont des cabinets indépendants donc locaux"
???
vous voulez dire que des cabinets indépendants, ne faisant pas partie de grand groupe comme Nexity-Lamy,Foncia, Citya, ...., proposernaient dans plusieurs copropriétés cette résolution illégale, qui n'est pas très courante !
Donnez nous plus d'explication ? |
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rkl
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23
Posté - 15 nov. 2013 : 20:26:11
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c'est exact je suis en face de 2 cabinets totalement indépendants mais qui adhèrent tous les deux à la FNAIM
Je porte ci-dessous intégralement les 2 résolutions telle que présentées à l'AG et dont je critique le contenu
SYNDIC 1
"en conformité avec les disposition des la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains qui complètent l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et après avoir constaté que xxxxxxx sas remplit les conditions prévues par la loi n° 70-9 du 2 JANVIER1970 et qu'elle bénéficie d'une garantie financière à hauteur de XXXXXXX euros délivrée par la Caisse de garantie de la FNAIM. Maintien du compte bancaire séparé au nom de la copropriété sous la seule signature du syndic, sur lequel sont versées toutes les sommes ou valeurs reçues par ce dernier fonctionnant avec le compte pivot pour le règlement des factures dues par la copropriété en application des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970"
syndic 2
"décision à prendre quant au maintien d'un compte bancaire séparé au nom du Syndicat des copropriétaire sur lequel seront versées toutes les sommes reçues par ces derniers, joint à un compte bancaire pivot" |
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Gédehem
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Posté - 16 nov. 2013 : 01:27:45
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Des incompétents tous les 2, qui plus est par un charabia qui semble "juridique" alors qu'il est trompeur pour une manœuvre illicite ...
A dénoncer ! |
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Posté - 16 nov. 2013 : 09:27:45
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citation: Des incompétents tous les 2
moi, je dirai plutôt des "roublards" tous les deux. mais le résultat est le même : le CS doit se fâcher !!!! |
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Posté - 16 nov. 2013 : 12:03:23
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rkl :" c'est exact je suis en face de 2 cabinets totalement indépendants mais qui adhèrent tous les deux à la FNAIM "
Un petit RAR à cette caisse de garantie d'un syndicat professionnel de syndics de copropriété, avec copies de ces résolutions !  |
Édité par - philippe388 le 16 nov. 2013 12:08:31 |
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JPM
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Posté - 18 nov. 2013 : 17:35:47
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Dans tout ce débat il manque une information sur l'élément capital de l'infraction
Elle est établie sans aucun doute avec un préjudice important si les fonds séjournent sur ce compte pivot.
Elle n'existe que théoriquement si les fonds n'y séjournent que pendant ce que les juristes appellent un " instant de raison ", pour la seule nécessité du traitement informatique.
Il est donc fort souhaitable d'obtenir, manu militari s'il y a lieu, les relevés de ce compte pivot et d'agir aussi vigoureusement contre les syndics et la banque s'il apparait que les fonds abondent progressivement le compte pivot pour n'en sortir qu'une fois par mois à date fixe.
Il est incontestable que le banquier est censé connaître le régime Hoguet et la loi de 1965. Il devient complice et plus gravement encore s'il rémunère le syndic à raison de ce compte illégal.
Sur ce genre de difficulté, je suis étonné de constater que les associations de consommateurs soient plus facilement en rapport avec la DGCCRF qu'avec les prestataires connus de services informatiques au profit des syndics. Il y a quinze ans les CCP avaient mis au point les virements de salaires concierges prélevés directement sur les comptes séparés avec la Société SOGITEL, l'une des principales spécialistes.
Les contacts avec ces prestataires peuvent être fructueux. On est parfois surpris de constater qu'il y a des aspects juridiques qui leur échappent.
A cette même époque il était demeuré impossible de mettre d'accord les différents garants financiers sur les modalités de calculs de la pointe financière annuelle  . Les logiciels comportaient donc deux ou trois options selon que le professionnel était couvert par tel ou tel garant.
L'un des points litigieux était de savoir pour un décaissement , s'il devait pris en compte à la date du chèque (sous réserve de son envoi effectif) ou à la date de son débit effectif. L'utilisation des virements a grandement facilité les opérations des syndics et leur contrôle.
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Posté - 18 nov. 2013 : 17:54:28
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JPM : Elle n'existe que théoriquement si les fonds n'y séjournent que pendant ce que les juristes appellent un " instant de raison ", pour la seule nécessité du traitement informatique.
ET le CS ne peut pas vérifier les comptes, et faire un rapprochement bancaire !!
JPM : défenseur du compte séparé, comment pouvez écrire cela ! compte séparé plus compte pivot cela signifie un compte reflet ET rémunération du syndic !!! Etes vous si naif ??
Ce genre de résolutionn est inacceptable et le premeir détournement de la loi Duflot ! Après la dérogation pour détourner du compte séparé obligatoire, nous avons le compte séparé et le compte pivot obligatoire !!
Il est malin le syndic 
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JPM
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Posté - 18 nov. 2013 : 22:24:06
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Le compte pivot n'est admissible que pour des virements.
Avec des virements, pas de rapprochement nécessaire.
Si le compte pivot est abondé puis débité dans la même journée, la situation est différente.
Ceci étant, il faut faire le point des techniques proposées par les prestataires de services. Comme toujours il faut s'informer avant de clabauder.
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Posté - 19 nov. 2013 : 08:53:21
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JPM : Avec des virements, pas de rapprochement nécessaire.
????????
Nous (CS) savons tous qu'avec un compte individualisé et des virements groupés la tache de controle du CS est considérablement plus compliqué et plus longue.
Avec ce comptye pivot, même chose, car le syndic fera des virements groupés; !!!
Ce compte séparé lié à ce compte pivot n'est plusd un vrai compte séparé.
Je ne comprend pas votre réponse à ce problème ! vieux reflexes de syndic ?? |
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JPM
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Posté - 19 nov. 2013 : 09:37:10
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Un virement électronique est débité du compte du payeur le jour même de son émission.
Cela restreint donc le travail de rapprochement qui a pour objet de recenser les chéques émis le 23 décembre et non débités le 31 décembre. Les virements émis le 29 décembre sont débités le 29 décembre.
Si le compte pivot n'est réellement qu'une courroie de transmission les virements vers lui sont crédités le 29 aussi et repartent vers les fournisseurs le 30.
Ce mécanisme ancien est à la rigueur tolérable.
Quant le compte pivot est progressivement alimenté du premier jour du mois au 25 pour des paiements groupés à faire le 26, le mécanisme n'est pas tolérable. Il est manirestement illégal.
Je confirme qu'il faut recenser les mécanismes proposés par les prestataires de services informatiques.
De toute manière il est sans nul doute possible de nos jours de monter un mécanisme réalisant les virements par débit de chaque compte séparé. Reste à savoir ce que la banque peut traiter.
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Posté - 19 nov. 2013 : 11:02:28
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pourquoi faire le même jour un virement de 50 € 'par exemple EDF) du compte SDC vers le compte pivot, puis ensuite le même jour un virement de x fois 50 € (EDF des différents SDC) du compte pivot vers le compte EDF.
même si, D'APRES VOUS, c'est encore légal  , vous en croyez pas qu'à notre époque d'informatisation des virement, c'est du travail supplémentaire .... ou alors c'est que le syndic y voit un avantage et ne fait pas forcément cela dans la même journée... |
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mfld
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 Posté - 19 nov. 2013 : 11:09:32
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JPM, sans remettre en cause la justesse de votre argument sur la rapidité des opérations informatisées et du virement électronique pour les paiements, je pense que votre raisonnement est vicié à la base :
Le L.18 dispose : "...d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat."
Le raisonnement qui consiste à dire que le transit par un compte pivot, s'il respecte le compte séparé comme origine ou comme destination (explicitement dans le texte), et s'il se fait sans délai (également explicite), est conforme, me parait invalide.
Avez-vous des éléments de jurisprudence pour appuyer votre interprétation ?
Je rajouterais à cela le danger que représente ce raisonnement : quelle est la garantie que tous les syndics disposent de ces mécanismes instantanés permettant à la rigueur d'utiliser un compte pivot ? Quelle mécanisme de contrôle, de régulation et de sanction qui ne soit pas une usine à gaz coûteuse pour la collectivité ?
L'analogie est flagrante avec l'automobiliste qui déclare pouvoir transgresser le feu de croisement, parce qu'il est sûr que personne ne passera sur l'intersection. Je ne peux adhérer à un tel discours autorisant les passe-droits sans cadre objectif.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 19 nov. 2013 11:11:39 |
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Posté - 19 nov. 2013 : 12:01:44
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JPM : votre psosition ne tioent plus la reout ET depuis longtmeps.
Vous ignorez que de nombreux "petits" syndics ne gèrent que des comptes séparés, et ils ont pour cel TOUS les outils informatiques necessaires et très performants. Nous somes en 2013 plus en 1965 !!
JPM : une msie à jour de vos connaissances informatique est rapidement necessaire. Visitez un petit syndic qui effectue 250 paiements de facture en 3 minutes !!
JPM : Ce compte pivot est simplement créé pour remplacer la dérogation ET permettre l'ouverture des comptes reflets ou mirroir !!
Pas pour faciliter le paiements des factures, c'est se foutre des Uinautes en affirmant cela.
Faire 2 virements le même c'est tolléré, un faire un du compte pivot le lendemain c'est illégal !! ridicule.
Abpndé un compte pivot pour le débiter quelques minutes après !! quel serait donc l'avantage piur le SDc ET pour el syndic !
L'enfumage continue.
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JPM
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Posté - 19 nov. 2013 : 13:44:06
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citation: Visitez un petit syndic qui effectue 250 paiements de facture en 3 minutes !!
Chiche : J'attends le nom, l'adresse et le téléphone !
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Posté - 19 nov. 2013 : 18:54:43
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JPM : pas très crédible sur ce compte pivot légal qu'une seule journée !!
Attention aux vieux reflexes de syndic. |
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rkl
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Posté - 19 nov. 2013 : 21:13:24
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• nous lisons sur
http://www.jmp-copro.com/Banquiers%...0syndics.htm
que citation: L’utilisation par le syndic d’un compte pivot pour la centralisation de certains mouvements est interdite même pour des opérations débit/crédit instantanées. La banque est réputée avoir connaissance de l’illégalité de cette pratique.
je suppose que sont interdits les montant à destination du paiement des factures qui incombent aux syndicats, provenant des fournisseurs, prestataires et entreprises ce qui exclurait les frais de fonctionnement que présente le syndic lui-même |
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rkl
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Posté - 19 nov. 2013 : 21:21:23
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je vous encore demander sur quel texte précis se base-t-on ou quelle jurisprudence ? |
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JPM
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Posté - 19 nov. 2013 : 22:11:50
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Je confirme pleinement la citation de mon site reproduite par rkl.
Le principe est que les encaissements doivent aller directement au compte séparé et que les décaissements doivent en sortir pour aller chez le fournisseur.
La généralisation impérative de la gestion par compte séparé posera fatalement des problèmes pratiques à un certain nombre de syndics professionnels.
Il faut donc proclamer vigoureusement que le recours à un compte pivot ne peut être toléré provisoirement que s'il est utilisé comme indiqué ci dessus.
Et qu'au contraire l'abondement progressif doit être strictement prohibé.
Et je continue à faire valoir qu'il ne semble pas qu'on se soit inquiété de cet aspect technique auprès des prestataires de services et aussi des banquiers.
Pourtant le probléme est posé deuis le 31 décembre 1985.
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