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goutelette
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 Posté - 02 nov. 2013 : 16:50:31
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Bonjour,
Notre syndicat reçoit un loyer pour la location d' une partie commune.
le Syndicat à voté en AG que ce revenu serait versé sur un livret A. Celui-ci devenant un compte de réserve pour travaux lourd ou imprévu pour plus tard.
Nous avons appris par une copropriétaire qui a vendu son lot, que le montant correspondant à son lot concernant le financement placée lui aurait été rendu. Ce financement ne restant pas acquis au lot.
De ce fait, cela devient ingérable, ne pouvant pas être assuré du montant constitué par chaque lot, les nouveaux arrivants étant à zéro.
Peut- être faut- il donner une autre nomination à ce placement de réserve afin que l' argent versée reste acquis au lot.
Merci d' avance pour me diriger sur une solution adaptée.
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Posté - 02 nov. 2013 : 17:43:14
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goutelette : une avance pour travaux futurs est remboursable aux copropriétaires vendeurs, le syndic a bien fait de rembourser MAIS il devait faire figurer cela dans l'état daté, ET l'acheteur devait abonder ce compte de la même somme.
Que dit votre syndic la dessus ?? Savez vous si l'acheteur a payé cette avance travaux. Cela se règle lors de la signature de l'acte authentique.
Cette provision ne peut pas être attaché au lot, et ces loyers non plus.
Le syndic devrait également vous donner le montant de votre quote-part des loyers pour les déclarer aux impots 
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Posté - 02 nov. 2013 : 19:16:30
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les loyers entrent annuellement dans les produits de l'exercice ; ils ne peuvent être portés tels quels sur un compte avances pour travaux. Par contre l'AG peut décider que les avances pour travaux à venir soient augmentées d'une valeur égale au loyer et das ce cas les avances sont attachées au copro et remboursables en cas de mutation. |
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goutelette
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Posté - 02 nov. 2013 : 21:12:39
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Bonsoir Philippe 388
citation: MAIS il devait faire figurer cela dans l'état daté ,
Suivant cette personne cela a été fait.
citation: ET l'acheteur devait abonder ce compte de la même somme. A la lecture de l' état daté d' un nouveau copropriétaire rien n' apparait concernant ce sujet et le découvre.
Est-ce une obligation ?
citation: Que dit votre syndic la dessus ??
Nous avons un changement de gestionnaire et celui-ci n' a pas pu nous répondre.
citation: Cette provision ne peut pas être attaché au lot, et ces loyers non plus.
citation: Le syndic devrait également vous donner le montant de votre quote-part des loyers pour les déclarer aux impots
Ce sont ces points qui pourraient différencier l' obligation de remettre ce versement.
Si le nouveau copropriétaire alimente son compte de ses propres deniers .
J' ai trouvé concernant la loi du 21 juillet 94 un poste ou vous intervenez concernant " la constitution de provisions spéciales"
Il est bien mentionné que le copropriétaire sortant doit récupérer sa trésorerie, mais rien n' est mentionné pour le copropriétaire entrant.?
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goutelette
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Posté - 02 nov. 2013 : 21:18:59
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Bonsoir Rambouillet.
Ce que nous cherchons à savoir c' est l' obligation ou non au nouvel arrivant de replacer la trésorerie sortante .
Malgré toutes mes recherches sur Légisfrance cela n' apparaît pas
Cordialement |
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Posté - 03 nov. 2013 : 07:44:48
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la réponse est là :
citation: Article 5 du décret
Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés aux articles 26-6 et 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées aux articles 26-6 et 45-1 ;
b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées aux articles 26-6 et 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. |
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goutelette
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Posté - 03 nov. 2013 : 09:51:22
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Bonjour Rambouillet.
je suppose que c' est cette partie la du décret qui devrait m' informer.
citation: a) De la reconstitution des avances mentionnées aux articles 26-6 et 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. ,
Veuillez me pardonner, mais ce texte parle de " connaissance de " La quote part des charges afférentes au lot"
" l' objet et l' état des procédures en cours etc..." Qui pourrait être":
La décision de l' AG de déposer le revenu de ce bail sur un livret A "
Mais il est nullement mentionné de renflouement d' une trésorerie autres que les charges appelées.
Pouvez vous me mentionner le point de ce texte qui pour vous répondrait à notre question. Vous en remerciant par avance |
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Posté - 03 nov. 2013 : 16:12:33
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goutelette : rambouillet complète mes propos, mais ne mélangez pas appel de charges courantes, et les avances comme le fond de roulement ou avance de trésorerie, les avances pour travaux futurs ( votre problème), ou avance de trésorerie de solidarité en cas d'impayés qui sont attachés aux copros ET toujours remboursables en cas de vente du lot.
Les copropriétaires sont en indivision sur les parties communes; en cas de vente ou de location de partie commune comme la loge, l'appartement de gardien, les produits appartiennent à chacun des copros suivant leur quote-part de ces parties communes ! ils n'appartiennent donc pas au SDC.
En cas de vente le syndic DOIT obligatoirement versé le produit de la vente à chaque copro. et en cas de location même chose. l'AG a adopté que ces fonds soient placés sur un livret en avance pour travaux futurs. Ce montant, comme l'avance de trésorerie doit donc figurer dans chaque compte perso.
Le syndic DOIT informer le notaire de ces sommes dans son état daté, et comme l'avance de trésorerie l'acheteur devra "renflouer" ce fond.
Mais rien n'empĂŞche le vendeur et l'acheteur de signer un autre accord lors de la vente ( abandon de ce fond par le vendeur, remboursement au vendeur de ce fond, .... ), cela ne regardera pas le SDC, mais le montant ne devra pas baisser, sinon il y a un bug Ă©vident !
Il ne s'agit pas de procédure, MAIS bien de reconstitution des avances comme le fond de roulement.
C'est au vendeur et au notaire d'indiquer cela à l'acheteur lors de la négociation et la signature d'un compromis de vente.
Syndic, acheteur , vendeur, et notaire connaissent parfaitement ce mécanisme.
goutellette : avez vous vérifier que le montant du livret A a réellement baisser ?
Aucun autre mécanisme ne pourra affecter au lot ces avances pour travaux futurs portés sur ce livret A.
Pour régler votre problème, l'AG devait voter une autre affectation que cette avance pour travaus futurs, c'est à dire sur le budget de fonctionnement courant, sur des travaux votés par l'AG, ..
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Posté - 03 nov. 2013 : 16:18:51
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goutelette : voici des éléments qui complèteront les réponses, vu sur le site de JPM, jpm.copro :
L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 comporte notamment les dispositions suivantes :
« - sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux.
« Les avances sont remboursables. »
Dans la pratique, sont des avances :
L’avance de trésorerie, connue dans le passé sous les appellations successives de fonds de roulement puis d’avance permanente de trésorerie. Elle est effectivement caractérisée par sa permanence, dans la mesure où les fonds sont conservés par le syndicat sans remboursement en fin d’exercice. L’avance de trésorerie peut seulement être réduite ou augmentée sans pouvoir excéder le plafonnement fixé à 1/6 du montant du budget prévisionnel.
Les avances pour travaux futurs prévues par l’article 18 alinéa 6 de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965
Les « emprunts du syndicat auprès des copropriétaires » décidés par l’assemblée générale pour couvrir une insuffisance de trésorerie générée par le défaut de paiement des provisions et charges par un ou plusieurs copropriétaires.
L’arrêté du 14 mars 2005 crée en outre un compte 1033 pour les « autres avances », sans préciser ce qu’il faut entendre par-là . Une avance doit toutefois avoir pour objet la constitution d’une réserve.
En comptabilité classique, les réserves des sociétés sont des prélèvements effectués sur les bénéfices pour demeurer à la disposition de la société sans incorporation au capital, à toutes fins utiles.
La notion est la même mais, s’agissant du syndicat de copropriétaires, qui ne réalise pas de bénéfice, les réserves sont constituées par des cotisations. Elles restent pareillement à la disposition du syndicat. Elles peuvent faire l’objet d’une affectation déterminée. C’est le cas des provisions pour travaux futurs.
Dans l’article 45-1 du décret, il y a confusion entre les notions d’avances, de provisions et de réserves.
L’article 35 4° du décret évoque les avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale. On peut penser avec M. Picault qu’il s’agit en réalité de « l’appel successif de provisions pour travaux ».
L’assemblée générale peut décider la constitution d’une avance pour la réalisation d’une opération exceptionnelle comme une acquisition immobilière en vue de création d’une conciergerie par exemple.
Elle peut également constituer une avance pour le paiement prévisible d’une indemnité de départ à la retraite d’un salarié du syndicat.
L’article 45-1 du décret précise sommairement que les avances sont remboursables.
Il exprime ainsi le droit pour tout copropriétaire cédant d’une manière ou d’une autre la propriété de son lot d’obtenir la restitution des sommes versées au syndicat au titre de différentes avances.
Le principe du droit à restitution n’est pas contestable dans la pratique.
Il comporte une exception notable : l’emploi effectif de certaines avances avant la date de la cession du lot interdit leur restitution. C’est le cas notamment pour une provision sur travaux futurs lorsque l’assemblée a décidé d’une part l’exécution des travaux pour la réalisation desquels elle a été constituée et, d’autre part, l’emploi de la provision pour le préfinancement du chantier. Dans ce cas le cédant ne peut plus exiger le remboursement des versements qu’il a effectués, du moins jusqu’à concurrence de sa quote-part dans le crédit voté.
On doit admettre qu’en principe c’est le syndicat qui doit restituer les avances puisqu’il détient les fonds avancés. Notons ici que les avances spécifiquement affectées sont généralement placées. Il est difficile techniquement d’effectuer un prélèvement temporaire sur un compte de placement.
On ne trouve trace du droit qu’a le syndicat d’obtenir la reconstitution de l’avance restituée qu’implicitement dans l’article 5 du décret qui impose au syndic d’indiquer dans l’état daté établi avant la réalisation de l’acte de cession « les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire au titre […] de la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 » (article 5 3° a ).
Le remboursement des avances en cas de vente d’un lot (ou autre type de transfert de propriété) s’accompagne donc de l’obligation faite à l’acquéreur de les reconstituer.
Ce mécanisme ne présenterait pas d’inconvénient s’il était impérativement réalisé à la diligence du notaire lors de la réalisation de l’acte de vente.
Ce n’est pas le cas dans la pratique. D’une part le syndic doit rembourser au vendeur les avances qu’il a effectuées dès réception de l’avis de mutation. D’autre part, il doit souvent attendre plus ou moins longtemps le paiement de l’acquéreur au titre de la reconstitution. Cet inconvénient porte atteinte à la maintenance de la trésorerie syndicale.
Une raison fréquente de ce retard est que l’acquéreur n’a appris que tardivement l’existence des avances. Ce retard lui est préjudiciable lorsqu’il existe d’autres avances que celle relative au « fonds de roulement », seule prévisible. Dans bien des cas, l’acquéreur n’a pas tenu compte des avances sur travaux pour déterminer l’importance de son emprunt et, au moment d’une opération patrimoniale importante, il ne dispose pas toujours des fonds nécessaires pour la reconstitution.
Il est donc souhaitable d’élaborer un mécanisme permettant d’éviter ces inconvénients et de cumuler au contraire des avantages pour toutes les parties intéressées :
1 - Assurer dès le moment des pourparlers préparatoires l’information de l’acquéreur sur son obligation de reconstitution des avances
2 - Permettre au cédant de récupérer le montant de ses avances
3 - Éviter au syndicat la restitution effective des avances et tout ponction dans sa trésorerie.
4 - Prévoir un dispositif approprié pour assurer au syndicat le recouvrement des sommes restant dues par le vendeur à la date de la vente.
CQFD  |
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Posté - 03 nov. 2013 : 17:51:05
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goutelette, on ne verse pas des loyers sur un livret A, le produits sont annuels et viennent en déduction des dépenses courantes. Donc on les retrouve inclus dans le solde de l'année.
imaginez : ( supposons que l'on fasse comme vous dites) vous n'incorporez pas ces produits dans l'exercice, il peut arriver que le solde de cet exercice soit négatif, donc le syndic va d'un côté demander de l'argent aux copros pour combler ce solde de l'exercice et de l'autre verser les loyers sur un livret A... c'est un peu incompréhensible...  . Je rappelle que l'approbation des comptes se fait à la majorité 24.
ensuite s'il plait à l'AG d'augmenter le fonds d'avances pour travaux, il le fait mais dans une autre résolution, mais à la majorité 25 (non extensible à la majorité 25-1... ) |
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Posté - 03 nov. 2013 : 19:16:53
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rambouillet :le produits sont annuels et viennent en déduction des dépenses courantes. Donc on les retrouve inclus dans le solde de l'année.
Et non !! ces loyers ne peuvent être affescter aux comptes de dépenses courantes sans un accord de l'AG. Ces fonds sont à répartir entre les copropriétaires, qui devront les déclarer aux impots !!
Le syndic commettrait une grosse erreur en bouchant un trou de trésorerie en affectant directement les loyers de la loge aux compte de dépenses courantes. Pas de déduction possible des loyers, les copros sont en indivision sur la loge !!! ils se partage donc ces loyers. |
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goutelette
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Posté - 03 nov. 2013 : 20:57:29
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Pour Rambouillet
citation: goutelette, on ne verse pas des loyers sur un livret A,
Apparemment, cela n' a crèé aucune remarque du Syndic, qui était pour. " Placement des fonds relatif au versement du bail sur un livret A
( majorité simple Article 24)
citation: imaginez : ( supposons que l'on fasse comme vous dites) vous n'incorporez pas ces produits dans l'exercice, il peut arriver que le solde de cet exercice soit négatif, donc le syndic va d'un côté demander de l'argent aux copros pour combler ce solde de l'exercice
Je ne comprend pas cette remarque ....
Le versement de ce revenu, est placé sur un compte sans objectif défini( Si dans 6 ou 7 ans nous sommes sollicité par la mairie pour faire le ravallement ? Ce qui n' est qu' un exemple)
Ce placement n' a rien Ă voir avec le versement de nos charges de l' exercice.
Pour Philippe 388
citation: Le remboursement des avances en cas de vente d’un lot (ou autre type de transfert de propriété) s’accompagne donc de l’obligation faite à l’acquéreur de les reconstituer. .
Pourriez vous être plus précis sur cette référence: citation: l’article 45-1 » (article 5 3° a ).
citation: Syndic, acheteur , vendeur, et notaire connaissent parfaitement ce mécanisme .
Il semblerait que que la reconstitution de ce placement ne fasse pas parti d' obligation , celle ci n' ayant pas d' objectif précis. Mais peu-être que je me trompe.
citation: goutellette : avez vous vérifier que le montant du livret A a réellement baisser ?
J' ai demandé une copie de la tenue du compte. non reçu à ce jour.
Cordialement
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Posté - 04 nov. 2013 : 08:54:42
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goutelette :" Il semblerait que que la reconstitution de ce placement ne fasse pas parti d' obligation , celle ci n' ayant pas d' objectif précis. Mais peu-être que je me trompe."
La loi est claire ! Il n'y a pas d'objectif dans la reconstitution des acances, mais l'obligation du SDC a rembourser toutes les avances et vérifier que celles-ci soit reconstituer.
Le vendeur, l'acheteur, le notaire et le syndic sont tous au courant de cette obligation. MAIS le SDC n'a pas Ă connaitre l'accord pris entre acheteur et vendeur sur cette avance travaux.
goutelette : relisez mon copir-coller du site de JP; tout est très bien exposé sans aucun doute possible.
Vous ne pourrez pas obliger le syndic a ne pas rembourser un copro. vendeur; il serait en faute, car pour le moment TOUTES les avances sont remboursables.
Le placement sur un livret A est tout à fait possible; mais la difficulté est de gérer ce genre de compte et des remboursements d'avance. |
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Posté - 04 nov. 2013 : 09:00:52
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citation: Apparemment, cela n' a crèé aucune remarque du Syndic, qui était pour. " Placement des fonds relatif au versement du bail sur un livret A
( majorité simple Article 24)
je n'irai pas jusqu'Ă dire que la paole d'un syndic est force de loi... 
citation: Je ne comprend pas cette remarque ....
Le versement de ce revenu, est placé sur un compte sans objectif défini( Si dans 6 ou 7 ans nous sommes sollicité par la mairie pour faire le ravallement ? Ce qui n' est qu' un exemple)
Ce placement n' a rien Ă voir avec le versement de nos charges de l' exercice.
je vais prendre un exemple :
* les copros ont payé leurs provisions sans problème...
* mais l'exercice (à cause d'un budget mal calculé ou d'un incident) présentent un solde négatif de 5000 € (par ex.). Ceci entraîne que le syndic va faire un appel de provisions supplémentaire pour combler ce solde. Donc les copros vont remettre la main à la poche pour combler ce "trou" alors que leur argent, via les loyers, rentreraient das une autre poche dans laquelle ils ne peuvent se servir.
citation: Le versement de ce revenu, est placé sur un compte sans objectif défini( Si dans 6 ou 7 ans nous sommes sollicité par la mairie pour faire le ravallement ? Ce qui n' est qu' un exemple)
ce dispositif n'existe pas dans la loi. On peut verser de l'argent sur un compte soit pour un but précis de travaux à venir et programmé et alors ce sont des provisions (non remboursables), soit dans un but imprécis, mais suivant les modalités de l'article 18 (majorité 25), qui sont alors des avances remboursables (appelées improprement dans la loi : provisions spéciales).
Par contre les loyers sont à intégrer au compte 714 et ce chaque année dans l'exercice.
PS : On l'oublie aussi un peu, les modalités des avances citées dans l'article 18 comporte un petit morceau de texte "susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale."  |
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