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pepa
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 Posté - 29 oct. 2013 : 12:15:53
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Merci à tous les deux,
Nefer, peut-être oui, dans un autre post.
Si je pose la question sur celui-ci, c'est que le contexte pourrait être exploité puisque ce sont eux qui apparemment demandent un contrat en divisant les lots.
Profitant de leurs énormes contradictions, et justement leur séparation, ne pourrais-je pas leur demander d'apporter à l'ODJ une nouvelle question sur l'accord de l'AG à m'autoriser de sortir de la copro, moyennant que je prenne tous les frais à ma charge ?????
La maison est en vente, vu le contexte actuel, soit je vends et cela servira de base pour le futur acheteur, soit je ne vends pas et cela pourrait me servir.
Qu'en pensez-vous ? |
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Posté - 29 oct. 2013 : 12:31:14
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pepa : sans un dossier béton et précis, ne demander encore rien à cette AG !! mais rien ne vous empêche d'en parler, sans résolution et sans vote, cela vous permettra de voir si une majorité suivrait ce projet.
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Viviane
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63
Posté - 29 oct. 2013 : 14:19:49
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Pepa, pour une fois je suis d'accord avec Philippe.
On ne rédige pas un odj pour scinder une copropriété sur un coin de table. Donc oubliez, pour l'instant au moins. Sans compter que vu la configuration des lieux (d'après votre plan sujet assignation AG):
- vous êtes obligée de passer par les parties communes pour aller chez vous
- votre accès à l'eau se trouve dans les parties communes.
Pour le nombre de lots, vérifiez que celui-ci ne soit pas le nombre de lots principaux de la copro. C'est souvent ainsi que les tarifs des syndics sont calculés. Un copro qui a plusieurs lots, c'est pour le syndic un seul appel de charges à envoyer etc... donc ils comptent souvent un seul lot "principal" pour calculer les tarifs.
Si jamais le syndic tente de vous faire "sortir" du syndicat de force, n'ayez crainte, vu les charlots ils ne sont pas près de rédiger les résolutions incontestables qui sont nécessaires... |
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pepa
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64
Posté - 29 oct. 2013 : 14:23:12
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Merci Philippe et Viviane pour vos précieux conseils.
C'est vrai que ce serait trop précipité et ajouterait de la complication à cette AG à venir où ça va être un peu dur.
Pour en revenir aux lots, tous les lots sont numérotés sur le RC et j'en ai toujours vu 27, maintenant ils parlent de 17 (d'abord 13 mais ils se sont trompés) donc 17 cela correspondrait aux apparts+mon lot+box sans compter les caves.
Mais j'attends tout de même qu'il me réponde sur le chiffre 17.
Merci. |
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Viviane
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65
Posté - 29 oct. 2013 : 14:44:59
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Donnez simplement au syndic pro candidat:
_le plan de l'immeuble
le rdc et toutes ses modifs
la liste de présence
Il saura très bien se débrouiller avec ça pour rédiger son contrat |
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66
Posté - 29 oct. 2013 : 15:27:27
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viviane :" Si jamais le syndic tente de vous faire "sortir" du syndicat de force, n'ayez crainte, vu les charlots ils ne sont pas près de rédiger les résolutions incontestables qui sont nécessaires..."
MAIS le syndic comme pour l'AG ne peut faire sortir un copropriétaire du SDC, en force ou pas en force !!!!
Le SDC ne s'occupe que des parties communes pas des parties privatives !!
pepa : voilà l'article de loi pour vous aider; ce qui est important c'est la majorité à l'article 25 qui compte.
[maroon]Comment sortir d'une copropriété lorsque l'on est propriétaire d'une maison dans une résidence ?
L'ARTICLE 28 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965
C’est l’article 28 de la loi du 10 Juillet 1965 qui consacre la possibilité de se retirer d’une copropriété.
Pour l’essentiel, en voici le texte :
Lorsque l’immeuble comporte plusieurs « bâtiments » et que la division de la propriété du sol est possible :
Le propriétaire d’un ou de plusieurs de ces lots correspondant à un ou plusieurs « bâtiments » peut demander que ce ou ces « bâtiments » soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Le mot bâtiment placé entre guillemets peut être remplacé par immeuble bâti ou maison.
Un seul copropriétaire peut demander à sortir de la copropriété.
DOSSIER A PRESENTER A L'ASSEMBLEE DES COPROPRIETAIRES
Normalement, le sol bénéficie d’une jouissance exclusive et est délimité.
Il faut se renseigner auprès de la Mairie et d’un géomètre pour savoir si la division de la propriété est possible au visa des règles d’urbanisme et faire établir un document d’arpentage.
D’autre part, des projets d’acte devront être présentés à l’Assemblée Générale contenant outre la scission mais également le modificatif de l’état descriptif de division (nouvelle répartition des charges) et éventuellement l’adaptation du règlement de copropriété de la résidence.
VOIRIES ET ESPACES VERTS COMMUNS
Une structure juridique doit être mise en place permettant de créer, gérer et entretenir les éléments d’équipements communs qui ne peuvent pas être divisés. L’assemblée Générale devra prendre cette décision à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (moitié des voix des présents et représentés).
Un projet d’acte de la structure devra être présenté à l’Assemblée Générale.
REGLES D'URBANISME
Depuis la Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (dite SRU), en cas de division d’un terrain bâti, la parcelle détachée retrouve la constructibilité résultant du C.O.S (Coefficient d’Occupation des Sols) qui lui est applicable. Toutefois, la loi « Urbanisme et Habitat » du 2 Juillet 2003 a ajouté une condition : le détachement doit avoir lieu plus de dix ans après que les droits à construire de la résidence aient été utilisés.
MAJORITÉ REQUISE EN ASSEMBLÉE GENERALE
La majorité requise est la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, soit la majorité des tantièmes de copropriété (sur 1.000/1.000èmes : 501/1.000èmes), majorité irréductible comme le permet l’article 25.1 de la loi du 10 Juillet 1965.
Toutefois, bien entendu, si des copropriétaires représentants la majorité absolue décident de se grouper, le problème sera ainsi contourné de leur voir opposer un refus.
LES FRAIS
Du point de vue fiscal, la loi du 13 décembre 2000 a modifié l’article 749 A du C.G.I. pour exonérer de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière le partage d’immeubles bâtis.
Il y aura lieu de prévoir les frais du géomètre pour l’établissement du document d’arpentage ainsi que les frais de rédaction des actes et de publicité foncière.
La publicité foncière va entraîner la perception d’une simple taxe fixe (article 680 du C.G.I.) et le salaire du Conservateur au taux de 0,10 % perçu sur l’évaluation des parties communes partagées. [/maroon]
Simple et compliqué à la fois, mais certainement réalisable pour vous, et le syndic sera donc content de vous voir partir " de votre plein gré" !! 
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pepa
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67
Posté - 29 oct. 2013 : 15:44:01
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Merci Philippe pour ce message très complet.
Quant à Viviane, je pense qu'elle a bien compris le genre de personnes qui agissent en dépit de la loi et qui n'en ont cure, comme la conseillère de l'ARC qui ne savait plus quoi me dire puisque elle voyait qu'ils n'en tiennent pas compte.
Pour en revenir à la scission, oui je sais que c'est un dossier très complet.
Par contre, la particularité de cette copro est que comme le prouve un des modifs ajoutés au RC elle a été divisée en 3 parties il y a des années, et ces parties ont été géométrées avec leur superficie exacte et notariées puis ajoutées au RC.
Donc, pour l'avenir, car je ne parle pas de cette fois-ci, pourquoi payer encore un géomètre puisque chaque partie a déjà été repertoriée et qu'on connaît les surfaces puisque le modification en fait état en toute clarté (même si la copro est restée globale) ?
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pepa
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68
 Posté - 30 oct. 2013 : 15:22:31
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C'est encore moi, je n'ai pas épuisé toutes les subtilités du droit de la copropriété !
Le Syndic (bénévole) remet à presque tous les copropriétaires la convocation AG et le PV en mains propres.
Je pense que cela doit être légal, puisqu'il les fait signer. D'après vous ? |
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Posté - 30 oct. 2013 : 16:45:30
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la convocation OUI
le PV : NON
citation: Article 64
A l'exception de la mise en demeure mentionnée à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée qui se fait par acte extrajudiciaire, toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement. |
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Posté - 30 oct. 2013 : 17:40:27
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pepa :" Le Syndic (bénévole) remet à presque tous les copropriétaires la convocation AG et le PV en mains propres."
Le syndic peut remettre les convocations en main propre contre signature, mais le PV doit être envoyer en RAR aux opposants et aux défaillants. mais vous pouvez exiger qu'il vous la notifie en RAR.
Mais attention, le syndic doit prendre compte du délai légal des 21 jours pour l'envoi des convocations.
pepa : ne sautez pas sur toutes les irregularités !! votre problème est plus sérieux et préparez vous pour la rochaine AG; Il serait interressant pour vous de soulever pendant cette AG votre souhait de scission.
Pour cela, préparez un mémo sérieux sur les problèmes juridiques soulevées et comment cela se passera concrètement. Il vous faudra répondre aux questions, en évitant les polémiques.
Laissez tomber les autres problèmes; que les grincheux ne manqueront pas de soulever.
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pepa
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71
Posté - 30 oct. 2013 : 18:42:45
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Merci Philippe pour votre vision et conseils.
Ce n'est pas que je cherche toutes les irrégularités, c'est que j'essaye de comprendre leur étendue non pour m'en servir de prime abord mais pour le cas échéant, savoir me défendre quand ils assomment des arguments faux, et ne pas être prise au dépourvu. Mon opposant est dur, très dur, alors je me protège en regroupant l'information.
Je suis d'accord avec vous, il faut que j'aille à l'essentiel et que je me sorte de là . Je dois voir un avocat et je lui parlerai de la possibilité d'aborder la scission mais lors de l'AG cela me paraît difficile, ils sont déjà en train de distribuer les convocations. |
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Posté - 30 oct. 2013 : 19:07:21
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pepa : peut importe les convocations, et l'OdJ de cette prochaine AG.
L'AG doit s'exprimer et voter sur toutes les résolutions, mais rien ne vous empêche de prendre la parole sur votre désir de vous désolidariser de ce belle copropriété et que vous soumettrez cette question à une prochaine AG.
D'ailleurs vous pourrez aussi profiter du fait que le syndic est bénévole, et qu'il distribue les convocations contre émargement. Si il ne loue pas de salle pour les AG, vous pourrez lui demander, et il ne peut pas refuser, qu'il convoque une AG avec comme OdJ votre projet de scission, les frais à votre charge ! et comme les frais seront plus que réduits car pas d'honoraires syndics, pas de frais de RAR, juste les photocopies !!! 
A vous de demander la parole et exprimer vous, PERSONNE ne peut vous empêcher de parler. Soyez rapide et précis.
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Viviane
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Posté - 30 oct. 2013 : 19:45:08
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Nom d'un chien, Philippe, avant de pousser pepa, qui a déjà un gros problème sur le dos : pas d'eau chez elle, à s'en coller un autre , REFLECHISSEZ.
Allez voir le plan de sa copro:
- Batiment en fond de cour, accès unique par une voie commune
- Son accès à l'eau est également situé en partie commune.
Donc difficile (voire impossible) de se désolidariser totalement des autres copros.
Ajoutez à ça que le voisin Tristesire est prêt à tout pour l'embêter et aura toujours accès à son pavillon.
Bref, beaucoup de tracas et de frais pour effectuer la scission si elle est possible, et beaucoup d'énergie qui ne sera pas consacrée à FAIRE PLIER le voisin qui a garé son camion de façon à l'empêcher de se raccorder à l'eau.
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Posté - 31 oct. 2013 : 08:54:53
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viviane : lisez ou relisez l'article 28 de la loi de 1965 qui prévoie tous ses problèmes, et l'accès et l'eau sont TRES faciles à régler !
Le problème de 'lmeau de pepa est anormal actuellement, et une assignation du SDC est nécessaire pour qu'il rétablisse l'eau à pepa qui est une copropriétaire. Cet "abus de pouvoir " est inadmissible et condamnable.
En cas de scission, pepa devra se raccorder à l'eau. Pour l'accès une structure, une convention, une servitude peut être mis facilement en place.
viviane : la peur de règlera pas le problème de pepa, qui n'est que du juridique !
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Viviane
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Posté - 31 oct. 2013 : 13:15:12
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Philippe, vous avez un vrai don pour faire semblant de ne pas comprendre ce qu'on vous dit.. |
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pepa
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76
Posté - 07 nov. 2013 : 09:18:49
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Bonjour,
Suite du feuilleton,
Pour ceux qui ont suivi, l'AG d'Octobre a été avortée. Reconvocation reçue pour fin Novembre.
Ce matin, il y a quelques minutes, je reçois un mail du syndic, qui dit que c'est urgent et qu'il convoque une AG extraordinaire pour demain soir vendredi.
Elle a du être déclenchée par ma LRAR envoyée au Syndic où je protestais pour sa réponse à la lettre TGI et son refus de mandater un avocat.
Sur cette lettre j'indiquais toutes ses irrégularités (faire voter son trésorier contre l'avocat à mandater, alors que c'est ce trésorier (qui n'existe pas en syndic bénévole, qui a attaqué le syndicat, etc...)
Donc il m'envoie par mail la convocation en me disant qu'il me prévient car il a envoyé la lettre RAR par la poste.
Qu'en pensez-vous ?????
Merci. |
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pepa
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77
Posté - 07 nov. 2013 : 09:21:55
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Pardon, j'ai oublié de vous dire !
cette AG de demain est pour demander à l'AG si on prend un avocat ou non.
Alors que l'audience est prévue pour le 15 Novembre.
Je lui ai indiqué sur ma lettre que c'est lui syndic qui a la responsabilité de cette décisioin. |
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Posté - 07 nov. 2013 : 10:22:06
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pepa : panique à bord !!!
Une convocation à une AG par mail n'est pas recevable; SEULE la notification en RAR ou distribuée contre émargement est valable.
Rendez vous à cette convocation malgré tout, car il est important de connaitre ce que ce syndic va vous dire ??
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Gédehem
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Posté - 07 nov. 2013 : 10:41:15
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"qui dit que c'est urgent et qu'il convoque une AG extraordinaire pour demain soir vendredi.
Extra-ordinaire et urgente ! Un cumulard ..( ou un canular ...)
Qu'elle est donc cette "urgence" ???
Les AG "en urgence", c'est à dire sans délai de convocation , doivent être justifiées par une urgence "urgente", impérative.
Quel motif serait avancé ?
Il faut le lui demander par mail et obtenir une réponse "sans délai".
S'il l'urgence n'est pas justifiée, ce sera une "joyeuse" réunion, certainement pas une AG décisionnelle.
Parce qu'une AG c'est au moins 21 jours de délai pour la convocation, même s'il y a des questions à traiter rapidement.
Ajout :
Je n'avais pas vu : "cette AG de demain est pour demander à l'AG si on prend un avocat ou non. Alors que l'audience est prévue pour le 15 Novembre.
Aucune justification d'urgence ici : ce n'est pas avant-hier que le syndic a été informé d'une audience pour le 15 novembre, le moyen qu'il utilise en défense étant son affaire si le syndicat est assigné. |
Édité par - Gédehem le 07 nov. 2013 10:50:18 |
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pepa
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80
Posté - 07 nov. 2013 : 12:50:05
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Merci pour vos réponses,
Oui Panique à bord.
Dans la lettre RAR que j'ai envoyée au Syndic, je le mettais face à ses contradictions, à savoir qu'il avait reçu une lettre du TGI datée de fin Septembre pour mandater un avocat pour la défense du syndicat des copropriétaires, et qu'il a fait voter sans en parler à personne, le trésorier et la secrétaire et lui-même, contre le fait de mandater un avocat pour cette assignation, laissant le syndicat sans défense pour le 15 Novembre.
Fait incroyable, le trésorier qui n'a aucune existence légale dans un syndic bénévole a voté contre le mandat de l'avocat alors que c'est lui qui attaque le syndicat et qu'il demande en plus 3000 € au titre de l'article 700. Les 3 lascars ont répondu au TGI que pas besoin d'avocat.
Ensuite, royal il a informé les membres du CS de sa décision et celle des autres. Là dessus mail immédiat de ma part pour contester la décision et surtout la forme. Ensuite AG avortée pour anomalies dans l'odj et même pas demandée par moi mais par un autre copro. AG remise pour fin Novembre.
J'envoie ma lettre RAR. Ce matin mail d'information. Effectivement, le facteur sonne à ma porte et je reçois ce matin la lettre rar m'informant de cette AG demain vendredi.
Points à l'ODJ
1 Désignation Président Séance
2 Désignation Scrutateur
3 Désignation secrétaire
4 Loi SRU
5 La copropriété doit-elle engager un avocat pour sa défense dans la procédure en cours où sont assignés les points 19 et 20 de l'AG du 13 Février 2012 ?
Si oui, quel montant maximum pour une telle procédure ?
Et une feuille attachée qui ne se reporte pas à cette AG de demain
où on parle de deux points qui seront abordés lors de la prochaine AG de fin Novembre, je précise que les deux points qui vont suivre ne sont pas annoncés dans l'odj déjà reçu pour Novembre
Utilisation d'une partie du jardin située entre le boulevard de .... et la limite du terrain de M. Duch...(le voisin) d'une surface de 26.30 m2
Définition d'une utilisation particulière
(sur le RC c'est à usage d'espace vert)
Désignation du copropriétaire bénéficiant de cette utilisation particulière précédemment définie
Ce point ne concerne que le bâtiment A (je rajoute c'est une partie commune spéciale à l'immeuble A)
Un autre point est :
Mise à disposition des poubelles collectives fournies par la Mairie
Actuellement elles sont dans un local technique et ne sont collectives qu'Ã l'immeuble A.
Antérieurement il voulait les mettre à l'entrée de la copro sous les fenêtres d'un appartement qui était en vente.
Maintenant qu'il a été vendu il a promis à l'acheteuse qu'elles ne seraient pas mises là et ainsi elle vote pour lui.
Mais dans cet aire où il gare son camion et qu'il semble vouloir maintenant nominer à son intention puisqu'il n'y a que lui qui s'en sert, nous avions indiqué lors de ce projet de mettre les poubelles sous la fenêtre d'un appartement qu'il les mette plutôt sur cet espace. Mais il ne voulait pas car il y met son camion.
D'autre part ma maison est reliée historiquement depuis l'origine bien que ce ne soit pas indiqué, pas plus que pour eux, sur le RC
donc reliée à l'eau par ce regard qui se trouve sur cette partie commune spéciale à l'immeuble A et qui date de plus de 50 ans et les résolutions qu'il attaque c'est parce que depuis 2 ans, il a chassé par deux fois l'employé de VEOLIA qui venait vérifier ce regard pour me remettre l'eau.
J'avais donc mis sur les conseils de l'ARC deux résolutions à l'ODJ de l'AG qu'il a assignée et il l'a attaquée. Je ne l'ai su que 6 mois plus tard et maintenant j'ai envoyé un mail à tous les copros (ceux qui ont des box et qui n'habitent pas là ) car depuis un an et demi personne était informé de cette assignation qu'ils ont cachée et ils ne voulaient pas mandater d'avocat car ils pensaient que cela ne concernait que moi, étant donné que les points 19 et 20 sont les points me concernant. Leur mauvaise connaissance des lois ne leur a pas fait comprendre que c'est de toute façon le syndicat qui est assigné et qui devra payer les frais et l'article 700 s'il gagne.
Donc, maintenant je souhaite savoir !
- cette AG est-elle convoquée dans les règles
- la lettre du TGI date du 27 Septembre et ils ont voté contre et répondu non
- Le syndic est également Président du CS
- l'audience a lieu le 15/11, dans l'hypothèse où l'ag de demain est ok pour un avocat, le temps restant est-il suffisant ?
- veut-il juste se couvrir en disant qu'il a demandé à l'AG même si c'est trop tard ?
- le fait qu'il veuille maintenant à l'AG de Novembre, "légaliser" son occupation pour le camion et qu'il sera approuvé par les 2 marionettes de son immeuble qui l'une croit avoir eu une faveur de ne pas faire les poubelles sous sa fenêtre et l'autre c'est Doublecasquette, sera t il considéré valide alors qu'il rajoute aujourd'hui cette feuille volante pour l'AG de FIN nOVEMBRE déjà reçue ?
Bref, beaucoup de questions et beaucoup de panique pour moi.
face à ces gens qui ne respectent pas grand-chose.
Merci pour votre aide
Bref, que feriez vous à ma place.
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Édité par - pepa le 07 nov. 2013 12:58:28 |
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