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 Posté - 12 août 2013 : 00:25:21
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Notre syndicat des copropriétaires constitue un dossier en responsabilité pour notre ancien syndic dont le mandat a été annulé suite à un arrêt de la cour d'Appel ayant après deux ans de procédure annulé l'assemblée générale qui avait renouvelé son mandat de syndic.
Nous souhaitons engager la responsabilité de ce syndic, pour plusieurs fautes de gestion et notamment pour l'ensemble des frais d'avocat (près de 23 000 €) qui ont été payés par le Syndic pour la défense du Syndicat des Copropriétaires dans le cadre de cette annulation d'AG.
Après lecture du projet de référé que notre avocate doit déposer, nous avons constaté qu'il n'avait pas retenu ces frais.
Nous devons revoir ce point avec lui.
Pouvez-vous nous confirmer que la responsabilité du Syndic peut être engagé pour ces frais exorbitants d'avocat ?
Avec mes remerciements
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Posté - 12 août 2013 : 07:59:42
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il est difficile de répondre à cette question, car il faut supposer que les prestations des avocats sont justifiées.
en effet, un ou plusieurs copros ont saisi le tribunal pour faire annuler cette AG, mais pourquoi ? quels attendus le tribunal a t il écrit ? est ce que la responsabilité du syndic était engagée ? si c'est non, ce n'est donc pas sur ce point que votre avocat actuel peut s'appuyer pour saisir le tribunal. 
alors sur quel point votre avocat, va t il s'appuyer pour ce référé (et pourquoi un référé, il risque d'être rejeté...), mais vous paierez tout de même ce nouvel avocat ...  |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 12 août 2013 : 08:12:30
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effectivement il y a de fortes probabilités que vous soyez débouté de l'action en référé.....à moins que ayez des éléments pour qualifier l'urgence d'une telle action
s'il s'agit de contester des frais d'avocat, cela ne relève pas de l'urgence |
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Posté - 12 août 2013 : 08:52:11
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même pour des erreurs de gestion en général, après deux ans de précédente procédure....
avez vous fait un bilan avec risques de ne pas gagner : frais de cette procédure actuelle (avocat + honoraires syndic actuel ) en rapport avec les "sous" que vous souhaitez récupérer. Pensez aussi, même si vous gagnez, aux frais à engager par la suite pour que ces "sous" tombent réellement dans votre trésorerie.... on oublie bien souvent que ce n'est pas parce que l'on gagne un procès que l'argent de la partie perdante rentre dans sa propre trésorerie...  |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 12 août 2013 : 09:08:54
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Louise BOURLES, si les AG de la période considérée avaient voté le quitus à l'ancien syndic, ce serait une difficulté assez insurmontable. Qu'en est-il ?
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 12 août 2013 : 10:57:02
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Le syndicat était partie à l'instance qui vient de se terminer.
Si l'assemblée a été annulée, c'est le syndicat qui a été condamné. Sans doute pour une faute du syndic, mais c'est une autre affaire.
Le montant des honoraires, 23 000 €, est anormalement important. Il y a sans doute eu une expertise ????
Donnez quelques précisions sur les fautes qu'aurait commises le syndic.
Par ailleurs, l'allocation de dommages et intérêts n'entre pas dans le champ d'un référé. Quel est l'objet principal de ce référé ?
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Posté - 12 août 2013 : 14:37:51
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Je tente de répondre à l'ensemble des questions :
- Pourquoi ce référé : pour obtenir la nomination d'un expert afin que le rapport d'expertise faite par l'ARC sur la comptabilité des dernières années et qui avait pour mission une mission de remise en ordre de la comptabilité n'a pas été réalisé au contradictoire.
- Le dossier en responsabilité concerne une série d'erreurs de gestion :
frais de relance facturés à un tarif supérieur au contrat, frais engagés sans autorisation de l'AG, changement de Cie d'Assurances avec augmentation de la cotisation sans meilleure garantie et sans l'accord de l'AG, augmentation de salaire d'un gardien sans accord de l'AG, licenciement d'un gardien sans cause réelle et sérieuse, l'annulation de l'AG concernant son renouvellement... : impossibilité de s'assurer de la régularité des votes ..... la cause de nullité retenue résidant dans l'incertitude du décompte des voix par suite des errements évoqués...
- Pour information, avant l'arrêt de la Cour d'Appel annulant l'AG,
une AG extraordinaire s'était tenue et avait révoqué le Syndic et le Conseil Syndical en place.
- Le montant des honoraires est en effet anormalement important, mais ne résulte pas d'une expertise. Il s'agit de l'addition des factures d'honoraires payées par le Syndic à l'avocat.
J'ai essayé de répondre le plus simplement possible.
Merci pour votre aide.
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Posté - 12 août 2013 : 18:29:18
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il n'est pas sur que tout ce que vous signalez soit des erreurs de gestion, car tout n'est pas obligé de passer par l'AG, surtout si tout ce que vous signalez était inscrit au budget qui aurait été voté par l'AG :
* frais de relance supérieurs à ce qui est inscrit au contrat : est ce que ces frais ont été imputés au syndicat ? ou à un copro directement.
* frais engagés sans autorisation de l'AG : lesquels ? et n'étaient-ils pas inscrits dans un budget gestion courante voté par une AG.
* changement de cie d'assurances : pas d'obligation de passer par l'AG, surtout si la cotisation correspondante a été inscrite dans un budget gestion courante.
* impossibilité de s'assurer des votes (en AG je suppose) : le syndic n'est absolument pas responsable !!! mais le président de séance et/ou les scrutateurs...
je pense qu'au vu de ces informations (mais succintes), votre démarche est mal engagée, surtout pour demander un expert en référé (pas d'urgence, 2 ans après...) |
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Gédehem
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Posté - 12 août 2013 : 22:28:06
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L'annulation d'une AG (des décisions prises) pour un vice relevé par le juge n'entraine pas la responsabilité du syndic, serait-il secrétaire de séance.
Il faut rappeler que l'AG d'un syndicat est l'affaire des copropriétaires, et que s'ils désignent une mule comme président et des incapables comme scrutateurs, le syndic n'y est pour rien ...
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Posté - 13 août 2013 : 00:07:04
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Pour cette assemblée, le juge a relevé dans ses motifs d'annulation les mentions redigées l'une par le 2ème scrutateur et l'autre par la Présidence de séance, précisant qu'ils ne pouvaient certifier l'exécution des reports et des modifications faites après examen des pouvoirs, dans la saisie informatique du syndic, et le syndicat des copropriétaires, lui-même, écrit que la "tenue de l'assemblée Générale s'est faite dans le chaos le plus total". L'AG a donc été annulée compte tenu de l'incertitude du décompte des voix.
Le dossier en responsabilité concerne une série de manque dans la gestion qui ne concerne pas les décisions prises lors de cette AG : j'ai énuméré dans les posts précédents certains points, auxquels je peux ajouter prise d'honoraires non justifiés, erreurs dans le calcul des bulletins de salaire, nécessité de remise en état de la comptabilité....
auxquels nous ajoutons l'ensemble des frais de procédure occasionnés par cette Assemblée, considérant que le syndic, secrétaire de séance utilisant son ordinateur, a rendu impossible le décompte des voix. Le réel décompte des voix ne lui aurait pas permis d'avoir son mandat renouvelé. |
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nefer
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Posté - 13 août 2013 : 07:46:32
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attention: le décompte des voix incombe aux scrutateurs...comme dit plus haut |
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Posté - 13 août 2013 : 08:17:07
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Chère Louise,
"......des frais d'avocat (près de 23 000 €) qui ont été payés par le Syndic pour la défense du Syndicat des Copropriétaires dans le cadre de cette annulation d'AG."
Non ! les frais d'avocat ont été payés par le syndicat des copropriétaires donc par vous.
Il me semble, chère Louise, qu'une action en responsabilité du syndic aurait plus de chance d'aboutir en apportant les preuves d'une gestion hors la loi (hors mandat par exemple) et ce non pas en référé mais au fond.
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JPM
Modérateur
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Posté - 13 août 2013 : 08:17:45
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Combien de copropriétaires dans votre syndicat ?
La responsabilité du 2eme scrutateur et celle du président pourraient bien être engagées.
On ne peut pas se prononcer formellement sans avoir vu un dossier, mais, quitte à ce qu'elle soit effectuée au lendemain de l'assemblée, la vérification des présents, représentés et défaillants n'est quand même pas impossible à faire.
Il n'est pas du tout certain que le syndicat obtienne un expert en référé. De toute manière les frais seront lourds.
Comment peut-il se faire qu'un contrôle ait été effectué par l'ARC hors la présence du syndic ?
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Posté - 14 août 2013 : 07:21:22
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JPM - Nous sommes + de 300 copropriétaires.
La mission de l'ARC sur la révision de la comptabilité a été faite avec le Syndic et le Conseil Syndical.
Cette mission a donné lieu à un rapport qui met en évidence un certain nombre d'erreurs dans la gestion de ce syndic et dans la comptabilité.
Les comptes des 4 derniers exercices ont été approuvés par une AG suite à cette mission. (avec nouveau Syndic et nouveau Conseil Syndical)
La révocation du Syndic en cause, et parallèlement l'annulation de l'AG qui lui avait permis d'avoir le renouvellement de son mandat et le rapport de l'ARC, permettent maintenant d'engager la responsabilité de ce syndic.
Il semble qu'il soit préférable de ne pas assigner tout de suite au fond et de demander un expert, pour permettre le contradictoire. Si nous ne le demandons pas, l'avocat adverse le demandera nécessairement.
C'est la raison pour laquelle, notre avocat fait un référé pour obtenir la nomination d'un expert, notamment sur la partie comptable.
Vous semblez ne pas partager cette approche.
Cela veut-il dire que vous assigneriez tout de suite "au fond".
Comment peut-on demander une expertise, sans voie de référé ?
De plus, ma question initiale était sur les honoraires payés pour la défense du Syndicat pour l'annulation de l'AG ? Peut-on engager la responsabilité du syndic ?
Deux raisons à notre sens :
1 - Le montant est exorbitant comme vous l'avez constaté, c'est tout de même le Syndic révoqué et dont le mandat a été annulé (et préalablement révoqué), qui a accepté et payé ces honoraires d'avocat (avec certaines factures payées en 2012 alors qu'elles sont datées de 2011 !!!)
2 - Sur la responsabilité du président de séance (n'appartement pas au CS) et les scrutateurs (idem) concernant l'AG annulée par la Cour d'Appel. Ils n'ont pu régulariser le décompte des voix durant cette assemblée, le syndic détenant l'ordinateur et l'enregistrement des pouvoirs, votes.... L'Assemblée a été très longue (+ 12 h) et très conflictuelle.
Il a fallu près de 8 jours pouvoir avoir un PV auquel le président et le 2ème scrutateur ont du adjoindre une annexe démontrant les irrégularités. Ces deux documents ont été envoyés au syndicat des copropriétaires.
Le dossier en responsabilité du Syndic ne concerne pas seulement les frais d'avocat relatifs à cette annulation d'AG, mais feraient partie du dossier.
J'espère avoir apporté des éclaircissements.
Avec mes remerciements.
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nefer
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Posté - 14 août 2013 : 07:43:43
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puisque vous saviez qu'il y avait des problèmes, pourquoi le CS ne s'est il pas organisé au préalable, pour venir à l'AG avec un ordinateur et la liste des copropriétaires entrée sous EXCEL......ou pour faire nommer un copropriétaire secrétaire de séance ?
le président de séance pouvait exiger la remise de la feuille de présence et des pouvoirs et les confier aux scrutateurs |
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Posté - 14 août 2013 : 08:37:01
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citation: 1 - Le montant est exorbitant comme vous l'avez constaté, c'est tout de même le Syndic révoqué et dont le mandat a été annulé (et préalablement révoqué), qui a accepté et payé ces honoraires d'avocat (avec certaines factures payées en 2012 alors qu'elles sont datées de 2011 !!!)
bien sur vous et l'ARC avaient vérifié la véracité des factures ....
on va en référé lorsqu'on a à faire juger ou arrêter quelque chose en urgence, ce qui n'est pas le cas chez vous . Lisez cette page publique :
http://www.vie-publique.fr/decouver...-refere.html
il faut assigner sur le fond (si le jeu en vaut la chandelle) et demander une expertise. Mais n'oubliez pas que le jugement portera sur la réalité de la comptabilité et non sur l'opportunité de la dépense.
Pour l'opportunité de la dépense, il faut prendre une (ou plusieurs) dépenses précises et prouver que le syndic a outrepassé ses droits et devoirs.... et ne pas s'attarder sur la technique de la compta (sauf si vous voulez prouvez l'irréalité d'une facture).
Quant à l'AG, le syndic n'est en rien responsable, c'est au président et aux scrutateurs de faire en sorte qu'ils puissent faire leur travail. Ils suffisait au président et aux scrutateurs de relever sur un papier les noms des votants contre et des abstenants, puis ensuite de vérifier que le PV les prenaient bien en compte. Certes avec du temps.... |
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Gédehem
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Posté - 14 août 2013 : 09:54:16
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"......des frais d'avocat (près de 23 000 €) qui ont été payés par le Syndic pour la défense du Syndicat des Copropriétaires dans le cadre de cette annulation d'AG."
23.000 € pour la défense du syndicat, y compris en appel, et ce en l'absence de tout acte accessoire type expertise, c'est effectivement très exagéré, ce type d'affaire ne dépassant pas les 4 à 5000 € au plus.
La taille du syndicat n'a aucune incidence.
Il doit exister des factures d'honoraires qui doivent correspondre à quelque chose. C'est cette analyse qu'il faut faire.
Puis se tourner vers cet avocat (et son avoué pour l'appel) afin de voir ce qu'il en est exactement. S'il y a facturation abusive de l'avocat, et refus de sa part de revoir les choses, c'est vers le bâtonnier qu'il faut se tourner.
Mais dans la mesure où le syndic a honoré les factures qui lui été présentées, il n'y a pas de "faute" à lui imputer. |
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