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 Sujet  |
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juvaxe
Contributeur débutant
86 message(s)
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 Posté - 11 juin 2013 : 09:21:27
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Bonjour
Je suis copropriétaire depuis une dizaine d'années dans un immeuble qui comporte, à son arrière, une petite cour qui est classée partie commune.
Il y a maintenant plus de trente ans, un copropriétaire du rez-de chaussée à construit une extension dans cette cour afin d'agrandir son lot.
Je cherche à savoir s'il est encore possible de contester cette construction.
Jusqu'à présent j'ai trouvé trois axes de réflexion; je cherche à savoir si juridiquement il y a un fondement quelconque.
1 - L'article 2227 du code civil
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000019017108
je n'ai eu conaissance de cette construction qu'à la date de mon acquisition (donc moins de trente ans). Ma question est de savoir si le délai de prescription qui s'aplique à moi est celui que m'aurait légué le copropriétaire qui m'a vendu son lot ou si un nouveau délai a commencé à la date de la vente.
2 - Une délibération antérieure à ma date d'acquisition mais non opposable
il y a une quinzaine d'années, l'AG a été amenée à voter une délibération portant sur les parties communes.
Dans cette délibération il est mentionné que la copropriété renonce à toute poursuite judiciaire contre les constructions existantes dans la cour et rappelle que toute nouvelle installation doit faire l'objet d'une demande à l'AG.
Il s'avère que cette délibération ne m'est pas opposable car elle n'a été publiée au fichier immobilier que postérieurement à ma date d'acquisition.
Ma question est donc de savoir si un nouveau délai de prescription de tente ans a commencé à la date de l'AG.
3 - Recherche Internet
J'ai trouvé sur internet quelque chose qui pourrait répondre à ma recherche :
http://forum-juridique.net-iris.fr/...ommunes.html
Merci de vos réponses
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Posté - 11 juin 2013 : 10:45:25
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juvaxe : ces problèmes d'aliénation des parties communes sont toujours compliqués.
Plusieurs jugements se contredisent.
La prescription trentenaire s'appliquerait pour une aliénation de parties communes sous certaines conditions, code civil Article 2261
Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.), et Article 2270 du code civil : On ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l'on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession
C'est le RdC qui prévaut et s'applique puisque c'est un contrat et seule un modification à l'Unanimité des copropriétaires permet d'en changer les modalités. ET surtout, chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes et comme " on peut prescrire son titre" la prescription ne peut s'appliquer !!
**modération**
correction mise en forme |
Édité par - Emmanuel Wormser le 11 juin 2013 12:36:51 |
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 2
Posté - 11 juin 2013 : 19:19:33
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alors ??? aucun spécialiste de la prescription ?? pourtant cela est un très bon sujet, un vrai débat juridique sur le code civil et le statut du copropriétaire. |
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juvaxe
Contributeur débutant
86 message(s)
Statut:
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3
Posté - 12 juin 2013 : 08:21:41
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Merci philippe388 pour vottre réponse.
Je viens cependant de trouver l'arrêt :
http://jdimmobilier.free.fr/aj.php?...cat=4&doc=47
qui ne milite pas dans le sens de l'article 2270 du code civil.
Avez-vous une idée sur les deux autres approches abordées dans mon premier message ?
Bonne journée |
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4
Posté - 12 juin 2013 : 09:39:06
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J'ai fait des recherches hier sur ce sujet qui va être débattu lors de la prochaine AG.
Beaucoup d'arrêts contradictoires, d'autres cassés en cassation,... Tout cela varie suivant l'interprétation du juge.
Rien de clair. Notre RDC précise que tout copropriétaire doit respecter le RDC et qu'Aucune tolérance ne pourra devenir un droit acquis, qu'elle qu'en soit la durée. par conséquent Pas de prescription !!
Le RDC est un contrat signé par les copros lors de l'achat du bien, ils ne peuvent ignorer cette clause du RdC. ET "Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude" |
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sigebert
Contributeur senior
France
594 message(s)
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5
Posté - 22 juin 2013 : 08:23:30
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Ma question est donc de savoir si un nouveau délai de prescription de tente ans a commencé à la date de l'AG.
Absolument pas.
Vous soulevez plusieurs qu'il faut clarifier.
Je vais tenter d'apporter ma contribution ayant déjà 2 procès en revendication de prescription acquisitive. |
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sigebert
Contributeur senior
France
594 message(s)
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6
Posté - 22 juin 2013 : 09:54:26
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Tout d'abord, il faut savoir que le juge est souverain de la décision en matière de prescription acquisitive.
Et que la prescription s'opère d'après les quatre éléments conditionnels cités par Philippe388 dans l'article 2261 du Code Civil.
Votre faute, si je puis m'exprimer ainsi, est de n'avoir rien dit durant le temps de la prescription trentenaire, puisque vous étiez déjà copropriétaire ; ceci pourrait vous être reproché par le Tribunal.
Vous évoquez une 'délibération' d'une assemblée générale accordant ladite partie commune au copropriétaire en cause.
La cession de cette partie commune a-t-elle été accordée en contrepartie de quelque chose ?
Ensuite, vous ajoutez qu'une "délibération stipulant un renoncement du Syndicat des copropriétaires à toute poursuite judiciaire pour TOUTES les constructions (au pluriel) existantes dans la cour" aurait fait l'objet d'un vote en assemblée.
Et que cette délibération aurait fait l'objet d'une publicité foncière postérieurement à l'achat de votre bien !
Est-ce que la décision de la publication foncière de cette résolution avait fait l'objet d'un vote ?
J'ai du mal à séparer le bon grain de l'ivraie dans votre affaire. En matière de droit, il faut être précis. Il faut préciser les dates, reproduire la formulation exacte des délibérations, etc.
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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 Posté - 22 juin 2013 : 19:35:09
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J'avais cherché y'a quelques mois pour un problème de servitudes de voisin à voisin dans l'immeuble, installées depuis plus de 30 ans. Sur 4 étages, donc concernant 4X2 voisins et soulevé à l'occasion de travaux sur la colonne coincée dans le mur séparant leurs apparts. Après, vu que c'était de lot à lot (pas de partie commune concernée), je leur ai dit de se débrouiller entre eux, j'ai ma dose...)
C'est pas tout à fait pareil mais il en ressortait qu'il n'y a pas de prescription trentenaire pour ça
Une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui (2eme arrêt)
https://sites.google.com/site/touts...i-t-d-autrui
cassation 2009
Et lÃ
http://www.courdecassation.fr/publi...ur_6400.html
Du coup, j'ai du mal à comprendre comment il n'y aurait pas possibilité de d'acquérir sans rien faire au bout de 30 ans le droit d'avoir un balcon au dessus de chez le voisin, mais on pourrait ainsi acquérir le droit d'empiéter sur la cour commune de l'immeuble?
Mais comme dit Sigebert, faudrait en savoir plus... et le cas échéant envisager de vendre tout bêtement cet espace au copropriétaire, en bonne et due forme |
Édité par - Viviane le 22 juin 2013 19:41:58 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 22 juin 2013 : 23:28:55
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Pardon de généer à tenter de voulir faire le tri .... 
"...vsur la colonne coincée dans le mur séparant leurs apparts. Après, vu que c'était de lot à lot (pas de partie commune concernée), ..."
Dans la mesure où la dite colonne (de quoi ?) dessert au moins 2 lots, elle est par la force des choses au moins commune à ces 2 lots !
Si elle dessert l'ensemble des 4x2, chacun étant pris dessus par un piquage, ce sont les 8 qui supportent la réparation, celle-ci n'aurait-elle lieu qu'au niveau des 2 lots dont il s'agit.
Ne peut être privative à l'un ou l'autre des lots QUE la canalisation desservant LE lot considéré.
Dans la mesure où l'on détient un titre sur la propriété d'autrui, on ne peut en revendiquer la propriété aussi longtemps qu'existe le titre.
Cas classique en copropriété lorsqu'il y attribution d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune. Il n'est pas possible de prescrire.
En revanche, s'agissant de l'aliénation de parties commune qui a été réalisée "en douce", ou du moins sans que le syndicat n'objecte à aucun moment, il est possible pour l'occupant de faire jouer la prescription acquisitive.
Pour juvaxe, le "propriétaire", ici le syndicat qui en est "gardien", n'ayant jamais manifesté sa volonté de voir restituer la parties communes indument aliénées, et construites puisqu'il y a extension, il n'est plus possible de demander une remise en état.
La délibération prise il y a 15 ans met fin à tout recours du syndicat. Pas besoin que ce soit publié.
L'affaire est pliée ...sur le plan "juridique", pour un recours au juge.
Mais reste les affaires internes, la modification de l'EDD/RDC, incontournable, le lot dont il s'agit n'ayant plus du tout la surface, la consistance d'origine.
Si c'était un T3 de 50m², il ne lui sera pas possible de vendre un T4 de 63 m².
Il faut donc en passer par l'AG, qui ne peut revenir sur l'alénation, mais qui peut ajuster les choses au regard de ce que sont les modifications intervenues. Par exemple sur des tantièmes charges .... 
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 juin 2013 : 23:49:49
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citation: Dans la mesure où la dite colonne (de quoi ?) dessert au moins 2 lots, elle est par la force des choses au moins commune à ces 2 lots !
Si elle dessert l'ensemble des 4x2, chacun étant pris dessus par un piquage, ce sont les 8 qui supportent la réparation, celle-ci n'aurait-elle lieu qu'au niveau des 2 lots dont il s'agit.
La servitude dont je parlais, c'était pas la colonne.
C'était des aérations, (soit des tunnels avec des coffrages énormes) des lots de gauche qui traversaient les lots de droite pour atterrir sur une fenêtre sur cour . A chacun des 4 étages.
Et ces coffrages étant dans la même pièce que la colonne d'eaux usées (partie commune) à changer, le syndic l'a vu et a soulevé le problème. Je lui ait dit que, s'agissant d'une servitude privative d'un lot sur un autre, on avait autre chose à faire que résoudre la chose. On a signalé le problème à tous, en RAR, en les invitant à se mettre d'accord et faire inscrire la chose au RDC si le copro de droite acceptait définitivement de voir son plafond rabaissé de 50cm, maintenant qu'il savait qu'il était pas obligé.....
Pour la colonne, notre RDC est clair : tout le monde paye, même ceux chez qui elle passe pas du tout, dans l'autre escalier. |
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