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juvaxe
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 Posté - 21 févr. 2013 : 08:29:37
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Bonjour
Des modifications du règlement de copropriété ont été votées par l'AG des copropriétaires avant que je n'achète mon lot. La publication au fichier immobilier a été faite tardivement (plusieurs années de délai), c'est à dire postérieurement à ma date d'acquition.
Ces modifications ne me sont pas opposables, conformément à l'arrêt de la Cour de Cassation n° 93-18318 du 31 janvier 1996.
Les modificactions ne sont donc opposables qu'aux copropiétaires présents dans la copropriété au moment du vote ainsi qu'aux copropriétaires qui ont acheté leur lot après la date de publication.
Les modifications ne sont pas opposables aux copropriétaires qui ont acheté dans la période de "non publication".
Ma question est de savoir ce que signifie non opposable et de quelles façons je peux me retourner vers le syndic. J'estime que ces modifications sont contraires à mes intérêts.
Est-ce que je peux demander : l'annulation des délibérations d'origine portant modifications du RDC ? dans les AG à venir, l'annulation de toute délibération qui ferait référence aux modifications du RDC votées mais non publiées en temps opportun ?
Précisions : les délibérations concernées ont plus de 10 ans; ma date d'acquisition à moins de 10 ans.
Je vous remercie d'avance pour vos réponses
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Posté - 21 févr. 2013 : 09:24:19
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etes vous sure que ces modifications ne vous soient pas opposables. Si ce sujet a été abordé dans d'autres AG où vous étiez présents ou convoqués vous ne pouvez pas forcément dire qu'elles ne vous sont pas opposables.... |
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alan2
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 2
Posté - 21 févr. 2013 : 11:44:03
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citation: Initialement posté par rambouillet
etes vous sure que ces modifications ne vous soient pas opposables. Si ce sujet a été abordé dans d'autres AG où vous étiez présents ou convoqués vous ne pouvez pas forcément dire qu'elles ne vous sont pas opposables....
Je suis surpris de votre réponse. Je suis moi même dans une situation semblable, et si votre réponse est exacte il va falloir modifier la loi et donc cesser de faire publier les modifications du règlement de copropriété puisque le simple fait de les évoquer dans une AG suivante va leur donner un caractère authentique.
*****modération*****
Rectif balise citation [quote] |
Édité par - Numero6 le 21 févr. 2013 15:24:58 |
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Gédehem
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Posté - 21 févr. 2013 : 12:41:53
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Je suis également surpris de la réponse de Raùmbouillet !
Les modifications du RDC doivent être publiées afin qu'elles puissent être opposables aux nouveaux copropriétaires.
A défaut de publication au fichier immobilier, ces modifications peuvent éventuellement être annéxees aux actes d'acquidition,ce qui les rend alors opposables à l'acquéreur. C'est exptessément prévu D.art.4.
Dans la mesure où des modifications RDC ne sont ni publiées ni annexées aux actes démontrant que l'acquéreur en a eu préalablement connaissance et qu'il y a souscrit en acquérant un lot, ces modifiocations ne lui sont pas opposables.
Ce qui a pour traduction pratique que le syndic ne peut en aucun cas tenir compte de ces modifications, la seule convention opposable à tous est celle publiée au fichier immobilier.
"Non opposable" : on ne peut l'imposer, l'opposer au refus du copropriétaire d'en tenir compte.
Ainsi pour une grille de charges : mettons que le lot de Juvaxe était affecté de 215/10.000°, la modification non publiée le faisant passer à 250/10.000°.
Cette modification non publiée et non annexée à ses actes ne peut en aucun cas lui être imposée, et s'il y a contestation de sa part lui être 'opposable' pout contrer sa résistance, y compris devant un juge.
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juvaxe
Contributeur débutant
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4
Posté - 21 févr. 2013 : 12:47:41
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Bonjour
Je suis certain qu'il n'y a pas eu de nouvelle délibération (il n'y a qu'une délibération qui compte réellement) sur les modifications du RDC incriminées depuis ma présence au sein de la copropriété.
Le fait qu'elles aient été évoquées ne me les rend pas opposables de fait (il faut une délibération). Il est vrai que je ne peux les ignorer puisque le syndic conduit la gestion de la copro en fonction de ces modifications.
Le délai de prescription décennale n'étant pas échu (il me reste quelques semaines seulement...) j'ai tout à fait le droit de contester ces délibérations au fait qu'elles n'étaient pas publiées au moment de l'acquisition de mon lot.
L'arrêt de la cour de cassation me parait convenir à ma situation. |
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alan2
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5
Posté - 21 févr. 2013 : 14:17:53
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Je ne pense pas que le délai de 10 ans intervienne dans cette situation.A mon avis il ne concerne que les décisions d'ordre publique (sauf erreur de ma part).
Par contre vous pouvez contester les décisions relatives à cette modif du RDC entre la date de l'AG et la date de publication par le syndic. |
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juvaxe
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6
Posté - 21 févr. 2013 : 15:07:10
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Bonjour
Réponse à ALAN2
Relisez l'arrêt de la cour de cassation. Il faut que la publication soit faite ANTERIEUREMENT à l'acquisition : après il est trop tard.
Une publication tardive ne pourra que s'adresser aux acquisitions qui, chronologiquement, la suivront. Pour les acquisitions faites entre les délibérations et leur publication il y a un période de "non publication", c'est à dire que, pour les nouveaux copropriétaires qui achètent un lot pendant cette période, les délibérations n'existent pas.
Si on s'en tient à ce que GEDEHEM a écrit, il ne reste au syndic qu'à retirer les délibérations concernées. Charge à lui de les remettre à un nouvel ordre du jour et obtenir une nouvelle majorité s'il le juge nécessaire. |
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Gédehem
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7
Posté - 21 févr. 2013 : 15:10:47
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Il n'y a pas de prescription s'agissant d'une convention.
Elle forme la loi entre les parties .... sans fin !
A moins que l'on oppose la prescription trentenaire dans tel cas précis.
Il y a le principe .... et les cas particuliers. 
Dans la mesure où un copropriétaire aurait accepté durant des années telle répartition (c'est un exemple), il ne serait sans doute pas fondé à la contester 8 ou 12 ans plus tard au motif que la grille a été publiée après son acquisition, grille nouvelle dont il n'a pas eu alors l'information ......
En revanche, serait contestable l'opposition à telle clause ignorée puisque inappliquée jusque là , clause non publiée ou annexée aux actes 12 ans plus tôt.
Ajout :
"..... il y a un période de "non publication", c'est à dire que, pour les nouveaux copropriétaires qui achètent un lot pendant cette période, les délibérations n'existent pas."
Raison pour laquelle, ainsi que prévu D.art.4, tout syndic prudent et surtout "professionnel"  , informé d'une prochaine mutation, profitera par exemple de la notification de l'état daté pour y joindre un document récapitulatif des modifications RDC en attente de publication, demandant au notaire de bien vouloir les annexer aux actes.
Faute de cette procédure, seul le RDC tel qu'enregistré à la date d'acquisition d'un lot est opposable à ce nouveau membre du syndicat.
"..... qu'à retirer les délibérations concernées...."
Il n'y a rien à "retirer" : les clauses modifiant le RDC n'étant pas opposables aux nouveaux acquéreurs faute de les avoir annexé aux actes, le syndic NE PEUT en pratique les mettre en œuvre, les appliquer à qui que ce soit. |
Édité par - Gédehem le 21 févr. 2013 15:29:54 |
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