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sentinelle
Contributeur débutant
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 Posté - 10 janv. 2013 : 18:37:16
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Bonsoir,
Pourriez-vous me dire si les frais d'avocat pour la nomination d'un administrateur provisoire (requête) constituent des charges communes générales et doivent être à ce titre supportées par l'ensemble des copropriétaires en proportion de leurs tantièmes.
Le syndicat connait de grosses difficultés et n'avait plus de syndic.
Par avance, merci aux experts !
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Posté - 10 janv. 2013 : 18:51:38
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une question préalable avant de vous répondre, Sentinelle:
Qui a déclenché la requête ?
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 10 janv. 2013 : 19:01:10
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les frais d'avocat sont payés par celui qui utilise ses services.
Si c'est le CS qui saisit le tribunal par l'intermédiaire de son président, dans ce cas c'est le syndicat qui paiera les frais répartis aux tantièmes des charges communes. |
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sentinelle
Contributeur débutant
90 message(s)
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3
Posté - 10 janv. 2013 : 19:12:11
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J'étais syndic bénévole et n'ai pas renouvelé mon mandat. Les 2 autres copropriétaires, bien qu'avertis, n'ont proposé ni syndic professionnel, ni leur propre candidature. Le syndicat s'est donc retrouvé sans syndic et c'est en tant que simple copropriétaire que j'ai fait une requête pour la nomination d'un administrateur provisoire. Il n'y a pas de conseil syndical.
Merci |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 10 janv. 2013 : 23:04:24
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En votre qualité de syndic, vous deviez convoquer une AG appelée à désigner un syndic puisquye vous de vouliez pas continuer votre fonction.
Dans la mesure où les 2 autres ne proposaient rien, il vous appartenait de proposer un candidat à cette AG (pourquoi eux et pas vous ??).
Faute d'une AG pour désigner un syndic, il n'y en avait plus, ce dont vous êtes en partie responsable du fait de cette inaction. vous avez pris l'initiative de demander la désignation d'un AP.
Les frais nécessaires à cette désignation entre dans le cadre de l'administration du syndicat.
Le syndicat n'étant plus en capacité d'agir faute de syndic, les frais engagés par le demandeur (toute personne qui y a intéret D.art.47), ici copropriétaire ou membre du CS, sont une avance accordée au syndicat remboursée ensuite à ce titre par le syndic désigné. |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2013 23:12:36 |
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Posté - 11 janv. 2013 : 08:00:45
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sentinelle
Contributeur débutant
90 message(s)
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Posté - 11 janv. 2013 : 11:34:16
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Hélas, Gedehem, j'ai bien cherché un syndic professionnel mais je n'ai essuyé que des refus ! Le nombre de lots insuffisants (premier argument de refus), mais aussi les impayés chroniques, une procédure en cours, une succession problématique n'ont pas motivé les syndics que j'ai contactés.
Devoir supporté seul les frais de l'avocat me parait particulièrement inique ...c'est à décourager les meilleures volontés ... j'aurais du laisser les difficultés s'aggraver, la copropriété sans assurance, les fournisseurs non payés ...
Merci en tout cas pour les aides que j'ai trouvé sur ce site !
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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7
Posté - 11 janv. 2013 : 11:44:59
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"En qualité de simple copro, c'est à vous qu'incombe les frais d'avocat pour la requête que vous avez effectuée."
Cette qualité, comme celle de pdt du CS ou fournisseur/prestataire n'a rien à voir dans cette affaire.
Pour fonctionner, un syndicat a besoin d'un syndic. A défaut, TOUT INTERESSÉ (D.art.47) est en droit de se substituer au syndicat pour demander au juge la désignation d'un AP.
Comme pour une insuffisance de trésorerie et une avance de fonds exceptionnelles, les frais engagés par le demandeur relèvent de l'administration du syndicat, avance dont le demandeur peut exiger le remboursement.
A défaut il fera un abattement sur ses prochains appels de fonds afin de récutérer cette aavance, ce "trop versé".
Ce sera le cas de l'entreprise qui n'a pu voir ses factures réglées faute de syndic, et qui aura engagé l'action à ses frais ... dont elle facturera ensuite le remboursement au syndicat.
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Édité par - Gédehem le 11 janv. 2013 12:27:07 |
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Posté - 25 janv. 2013 : 10:49:54
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En l'occurence, nous connaissons ce dossier et le SNP n'avait d'autre choix que de faire désigner un administrateur provisoire puisqu'il n'a reçu aucune candidature ni d'un autre copropriétaire ni d'un syndic professionnel, en temps et en heure.
Il serait donc totalement anormal qu'il ait à subir un préjudice financier personnellement alors qu'ayant fait les démarches en vue de lui succéder en temps et en heure, auprès des autres copropriétaires... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 25 janv. 2013 : 13:42:01
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citation: Initialement posté par rambouillet
les frais d'avocat sont payés par celui qui utilise ses services.
Si c'est le CS qui saisit le tribunal par l'intermédiaire de son président, dans ce cas c'est le syndicat qui paiera les frais répartis aux tantièmes des charges communes.
Oui mais le syndicat peut aussi faire une demande de remise gracieuse, voir une demande de prise en charge de ses frais, puisqu'il n'est pas tenu de faire du profit ni de creuser un déficit.
J'ai pas le dossier sous la main, mais j'ai déjà vue un cas de jurisprudence où le juge avait exempter (et même à posteriori de sa nomination) le syndicat des frais de l'administrateur judiciaire.
Cependant, il faut à l'évidence en faire la demande par devant le Tribunal.
Évidement, les administrateurs ne font jamais cette demande auprès du TGI, pour se garantir eux-mêmes des prix libre qu'ils vont pratiquer sur le dos du syndicat déjà en difficulté financière.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 25 janv. 2013 : 13:55:56
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citation: Initialement posté par sentinelle
Devoir supporté seul les frais de l'avocat me parait particulièrement inique ...c'est à décourager les meilleures volontés ... j'aurais du laisser les difficultés s'aggraver, la copropriété sans assurance, les fournisseurs non payés ...
Argument qu'il faut garder devant le juge, puisque votre statut est celui de bénévole et qu'aucun autres copropriétaire ne veut prendre la relève tout en vous laissant seul baigner dans la merdasse. Comme quoi, cette immeuble syndical n'a aucune valeur de syndicalisme, ni aucune valeur de solide hilarité.
Vous devrez aussi faire valoir que même des syndics pro ont refusé de se porter ne serait-ce que candidat. Cela démontrera que vous avez vous même fait le nécessaire et que votre responsabilité ne pourrait être retenue ni engagé, sauf à vouloir... bref ce serait une plaidoirie d'ordre trop politique 
N'omettez pas de signaler pour votre bonne foi, que si un syndic pro était mandaté par jugement, vous êtes désireux de vous porter candidat au conseil syndical afin d'assurer la meilleure transition possible entre vous ès-qualité de syndic bénévole et le syndic pro qui sera mandaté par l'AG ou par le jugement.
Et qu'il n'y a d'ors et déjà aucun problème concernant la transmission des archives du syndicat, dans la mesure où cela libérera même vos étagères personnelles des nombreux dossier en cours. 
citation: Initialement posté par sentinelle
Merci en tout cas pour les aides que j'ai trouvé sur ce site !
Oui on s'engueule souvent, on est jamais d'accord, mais c'est aussi la force de ce réseau. Comme quoi UI.com a réussi son pari... en quelque sorte
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 janv. 2013 : 14:01:43
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"mais j'ai déjà vue un cas de jurisprudence où le juge avait exempter (et même à posteriori de sa nomination) le syndicat des frais de l'administrateur judiciaire."
De "jurisprudence" ??? Un jugement, un arret peut être. Qu'il fasse jurisprudence est autre chose.
C'est pourquoi il serait interessant de le citer. Car dans un tel cas, qui paye ?
Sur le fond de la question : il y aurait enrichissement sans cause du syndicat si celui-ci était exonéré des frais destinés à palier l'absence d'un syndic, obligatoire.
Car c'est au syndicat d'agir pour le désigner.
Ce n'est donc que par substitution du syndicat dans l'incapacité d'agir que le demandeur engage l'action destinée à désigner un AP pour un syndicat qui en est dépourvu.
Pour le syndicat "c'est tout bénéfice" = enrichissement sans cause.
Ce qui est sanctionné.
D'où le remboursement au copropriétaire qui en aura fait l'avance, au pdt de CS qui ne dispose pas d'un budget autre que ses revenus, à l'entreprise ou prestataire (c'est aussi une "avance") qui y a intéret pour le réglement de ses factures...
Pour le copropriétaire ou pdt de CS qui en font l'avance, c'est un "trop versé" à valoir sur les provisions.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 26 janv. 2013 : 14:53:09
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