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zaroc
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 Posté - 07 déc. 2012 : 10:54:51
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Bpnjour à tous-
Une question pour laquelle j'ai beaucoup de mal à me faire une opinion claire : en cas de dégât des eaux, qui doit payer la recherche de fuites du plombier, sachant qu'en principe l'assurance prend en charge la recherche de fuites "destructrice". Plusieurs cas :
1-Si la fuite semble provenir des parties communes et que le plombier est diligenté par le syndic, je comprends que la copro doit le prendre en charge.
2-Mais si le sinistre est privatif? 2 cas à mon avis :1)- l'occupant appelle le plombier: il paie -2) il sait pas trop, il téléphone au syndic qui appelle le plombier qui constate que c'est privatif. Qui paie?
Ai je été clair? et complet?Merci pour vos réponses éclairées!
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snp
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Posté - 07 déc. 2012 : 11:43:52
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En général, celui qui paie est celui qui donne l'ordre. en général!
La plupart du temps, lors d'un dégât des eaux, c'est le voisin du dessous qui s'en aperçoit le premier; qui en fait part à celui de dessus; lequel regarde dans un premier temps les différents branchements de son installation de plomberie. Ce n'est pas trop difficile à voir. Si tous les joints sont corrects, la fuite doit venir d'une colonne montante ou descendante. Là , il faut prévenir le syndic, qui lui se chargera de la demande de recherche de fuite....remboursée par l'assurance de la copropriété.
C'est le cas le plus facile. |
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zaroc
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 2
Posté - 07 déc. 2012 : 12:43:40
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OK, SNP, mais là , c'est le cas le plus facile : parties communes en cause. On appelle le syndic et la recherche de fuites est prise en charge par le syndicat+éventuellement son assurance.
Mais quid du cas où la fuite est privative mais comme on ne sait pas trop, on appelle le syndic qui fait venir un plombier qui s'aperçoit que c'est privatif mais qui facture le syndic qui est le demandeur. On répercute la facture sur celui qui est à l'origine de la fuite? ou le syndic la fait payer au syndicat? |
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trendy31
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Posté - 07 déc. 2012 : 13:12:55
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Dans le 2e cas, le plombier va facturer initialement celui qui l'appelle, donc le syndicat via son représentant le syndic. Le problème relevant de la responsabilité d'un seul copropriétaire, et non de tous, il n'y a aucune raison pour que tous paient pour un seul.
On a alors 3 cas de figures :
- le syndic est attentif et connaît la règlementation, il ne saisit pas cette facture dans la comptabilité générale mais l'adresse directement au copropriétaire concerné, qui peut faire jouer son assurance personnelle pour prendre en compte la recherche de fuite (mais pas la réparation éventuelle qui s'ensuit)
- le syndic est surbooké ou n'a pas les yeux en face des trous ni la science infuse, et la facture du plombier part en comptabilité générale. Heureusement, vous avez un CS hyperefficace et lecteur assidu des forums UI qui, lors du contrôle des comptes, détecte l'anomalie et rejette cette facture qui ne concerne pas le syndicat en demandant au syndic d'en faire son affaire avec le copropriétaire concerné
- dernière option, le syndic est bouché ou incompétent et le CS aux abonnés absents ou au café du coin (pour parodier certains UInautes qui se reconnaîtront surement
 ). Dans ce cas, la facture du plombier reste dans la comptabilité générale et est répartie sur l'ensemble des copropriétaires au prorata de leurs millièmes.
Je vous laisse le soin de trouver vous même l'option qui la plus équitable. Pour ma part, nous nous sommes trouvés face à ce problème l'année dernière avec notre nouveau syndic fraichement nommé, qui a appliqué sans hésiter la première option à un copropriétaire pourtant ancien et un tantinet récalcitrant dont la baignoire bouchée avait inondé la voisine du dessous.
Moralité : on a le syndic qu'on se fait  |
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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challand
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Posté - 07 déc. 2012 : 14:17:29
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Dans tous les cas vous déclarez le dégât à votre assurance. Votre assureur sera mieux à même de traiter le cas en de récidive. |
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zaroc
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Posté - 07 déc. 2012 : 14:58:38
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Merci, Trendy de votre réponse qui ne fait que renforcer mon opinion selon laquelle "celui par qui la faute est arrivée doit la réparer" (traduction libre de l'art 1382 du code civil ) Je me permets également de reprendre votre citation en la complétant : "On a le syndic et le CS qu'on se fait" et le mien de CS, je le supporte, le même depuis 15 ans, date de construction de l'immeuble! |
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trendy31
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Posté - 07 déc. 2012 : 15:27:42
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Qu'attendez vous pour vous présenter au CS ? Comme vous dites, on a le CS que l'on se fait... je le confirme, je suis aussi passé par là !! |
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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zaroc
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Posté - 07 déc. 2012 : 18:21:38
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Et oui, Trendy, mais il y a des gens au CS qui s'accrochent (comme la vérole sur le bas-clérgé) et avec qui je refuse de travailler. Faire un coup d'Etat?pas sûr que j'y arrive car, vous le savez, la masse des copros s'accrochent au CS en place, ne viennent pas en AG ou s'ils viennent c'est sans avoir décacheté l'enveloppe contenant l'ordre du jour...Alors, je représente un contre-pouvoir, je prends en général la présidence de l'AG et sans me jeter des fleurs, j'ai mieux préparé l'AG que le CS ( et le syndic)Donc, c'est bien ainsi : pas de responsabilité mais mouche du coche! |
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snp
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Posté - 07 déc. 2012 : 19:32:06
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zaroc, je ne vois pas ce qui est difficile. Ou bien, on voit d’où vient l’eau (joint fendu, tuyau percé, etc…), et si ce n’est une colonne montante ou descendante, la recherche de fuite est faite (gratos !!), ou bien on ne voit pas d’où sort l’eau, il faut alerter le syndic qui se chargera du reste : recherche de fuite et réparation.
Il est vrai que pour voir d’où vient l’eau, il est utile de se pencher et parfois de se mettre à genou…..et même, des fois, carrément à plat ventre !!!
Une idée pour une recherche de fuite : la fluorescéine.
Dans tous les cas, comme le signale challand, il faut avertir son assurance, faire un constat amiable DdE, dont on donne au syndic le euillet qui lui est réservé.
Quant à votre problème de CS, dîtes leurs que la loi impose au CS d’établir un rapport, et pourquoi pas circonstancié (un peu d’exagération ne saurait nuire) sur son activité durant l’exercice écoulé. Comme votre CS ne bouge pas d’un poil, il vous sera facile de démonter tout ce qu’il aurait pu écrire dans le pensum, de telle manière que les autres copropriétaires s'apercevront que le CS dort !
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zaroc
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 Posté - 07 déc. 2012 : 21:16:10
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SNP, ce qui est difficile, me semble t il c'est de savoir dans quel cas, le SDC prend en charge la facture du plombier , si l'on a fait venir un plombier et dans quel cas il la refuse, considérant qu'il n'est pas concerné. Un exemple vécu : un copro est victime d'un dégât des eaux, il téléphone au syndic qui fait venir un plombier qui constate que c'est une fuite sur le cumulus du voisin du dessus. Le responsable du sinistre est ce dernier mais la facture va chez le syndic qui a appelle le plombier et hop, on la fait payer au SDC qui n'y voit que du feu. Conclusion, bien sûr :il faut que le CS contrôle les comptes. Et bien oui justement le CS dont je parle plus haut n'a rien vu ou rien compris! Quant à ce CS, OK mais ce que je lui reproche, ce n'est pas tant de ne rien faire que de s'incruster depuis la sortie de terre de cet immeuble, il y a 15 ans. Je suis pour le changement, le renouvellement comme dans d'autres domaines...Pour ma part, je ne veux pas la place : elle ne m'intéresse pas mais je cherche simplement à éviter les dérives, d'abord financières pour mon porte-monnaie! |
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Louis92
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Posté - 08 déc. 2012 : 09:48:13
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zaroc dit : citation: Pour ma part, je ne veux pas la place (au CS) : elle ne m'intéresse pas mais je cherche simplement à éviter les dérives, d'abord financières pour mon porte-monnaie! Un seul moyen pour éviter les dérives : précisément un CS qui s'intéresse aux dégâts des eaux au fur et à mesure (pas au moment du contrôle des comptes). Vous ne voulez pas entrer au CS, vos moyens seront forcément très limités pour améliorer les choses.
Avec un CS actif :
- Déjà , ne seront pas des sinistres déclarés : les petites fuites (car encore jeunes) qui peuvent être résolues sans faire déplacer un plombier (resserrer un presse-étoupe, changer un joint ou une tête, action : le résident ou un voisin).
- Ne seront pas déclarés non plus les dépenses inférieures à la franchise.
- Ensuite, le CS peut interviewer le plombier de sorte qu'il fasse bien la part des choses, dans la facture, entre le poste recherche de fuite (garantie par l'assurance) et réparation (= suppression de la cause : non garantie).
- Seront évités les appels de plombiers en urgence hors heures ouvrables pour les refoulements (prix de voyous et mode opératoire fragilisant le réseau = fuites pour plus tard).
Un syndic ne peut pas suivre sur place un sinistre : le gestionnaire n'est pas forcément disponible quand le plombier en est au moment clé. Le CS a plus de chances d'être disponible. Le CS est décisif pour réduire les dépenses dans une copropriété.
Cdlt. Louis92 |
Édité par - Louis92 le 08 déc. 2012 10:20:32 |
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challand
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Posté - 08 déc. 2012 : 14:35:11
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citation: Initialement posté par Louis92
- Ne seront pas déclarés non plus les dépenses inférieures à la franchise.
Oui, mais dans le cas ou la franchise est légèrement dépassée, existe-t-il une zone grise, c-a-d le syndic est-il tenu ou pas de faire la déclaration. Dan une copropriété de 100 lots, il serait quelque absurde de déclarer un dégât dépassant de 10 voire 100 euros la franchise? |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 08 déc. 2012 : 15:31:20
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oui, challand, il y a une zone grise. En effet, un sinistre déclaré qui ne coûte rien ou presque rien à l'assurance pèse pour des "mauvais points" dans la sinistralité de la copro et donc peut se traduire par + 200 ou + 500 € sur la prime l'année suivante.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 08 déc. 2012 15:32:05 |
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mich17
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Posté - 08 déc. 2012 : 22:20:51
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Bonjour à tous
SNP qu'est ce que c'est que la fluorescéine ?
dans un appartement que je loue il y a des traces de moisissure au dessus de la plinthe sur un mur non porteur mitoyen avec la salle de bains, sauf qu'il n'y a aucun tuyau visible dans la salle de bains le long de ce mur. Peut on faire une recherche de tuyauterie sans casser le mur ? une locataire occupe l'appartement et elle n'apprécierait surement pas ce genre de travaux ... Dessous l'appartement c'est un commerce qui n'a aucune trace au plafond
merci pour votre aide |
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challand
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Posté - 08 déc. 2012 : 22:31:50
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citation: Initialement posté par mich17
Bonjour à tous
SNP qu'est ce que c'est que la fluorescéine ?
Un produit fluorescent dilué dans l'eau. Faute de cela, vous pouvez verser votre bouteille de "pastis" dans les évacuations de votre voisin du dessus. Au moins cela sentira bon chez vous, si vous aimez cette odeur Dans la passé, un incendie avait ravagé une usine d'anisette de Pontarlier, ce qui avait permis de trouver une résurgence ou une source d'une rivière, le Doubs sauf erreur. Mais visiblement, certains ici préfèrnt le Bourbon... N'hésitez pas
Plus sérieusement, ce genre de méthode n'est en général pas utile. Une inspection visuelle suffit. |
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mich17
Contributeur débutant
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Posté - 08 déc. 2012 : 22:56:28
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Et non Challand une simple inspection ne suffit pas car il n'y a aucun tuyau apparent ni sur le mur de la salle de bains ni sur le mur du couloir. Mais d'où vient cette eau ?
merci quand même de votre réponse |
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challand
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Posté - 08 déc. 2012 : 23:21:38
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Mich17, vous pouvez toujours débarquer avec votre bouteille d'anisette à la main chez votre voisine . mais vous 'êtes pas obligés de tout boire Peut-être avec ce moyen, elle vous ouvrira la porte, sait-on jamais
Plus sérieusement, cela vient d'une infiltration dont la source se trouve dans l'appartement voisin. Rien ne vous interdit de vous munir de testeur d'humidité, si vous en avez ou si une de vos connaissance en possède un. Comme cela peut être cher, plâtre et béton, deux en un, c'est sans doute un expert de votre assurance que vous devez faire déplacer avec le matériel. Abordez votre assureur pour savoir s'il faut faire une déclaration.. Ce qui est certain, c'est que cela ne vient pas d'un manque de ventilation chez vous puisque le dégât est localisé chez vous en bas du mur, alors que s'il s'agit d'un manque de ventilation c'est toujours en haut.
J'ai eu aussi des moisissures en bas d'un mur; Cela provenait d'en haut 3 étages plus haut, d'une noue non décaissée, et d'un film pare-pluie déchiré. C'est peut-être votre cas?
Prenez des photos, puis lavez les parties contaminées à la javel. Vérifiez que les ouies d'aérations soient bien dégagées, la VMC libre et non obstruée. Car le CS peut botter en touche et peut dire que c'est votre installation qui n'est pas conforme. |
Édité par - challand le 08 déc. 2012 23:25:34 |
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challand
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Posté - 08 déc. 2012 : 23:41:51
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citation: Initialement posté par mich17
Dessous l'appartement c'est un commerce qui n'a aucune trace au plafond
Pas encore? Cela dépend comment est faite la dalle en béton, et quelle quantité d'eau s'échappe de la fuite. Cela peut-être privatif ou commun, selon que cela vient d'un joint mal serré, d'une alimentation d'eau encastrée dans le mur ou d'une fuite dans la dalle d'une évacuation commune. Les cas sont assez variés. |
Édité par - challand le 08 déc. 2012 23:43:27 |
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snp
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Posté - 09 déc. 2012 : 10:27:31
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zaroc, pour la fluorescéine, challand a répondu. Cela se trouve en pharmacie. Et cela sert si l'on sait où le mettre.
Dans le cas de mich17, je vois mal quelqu'un asperger le mur, même, et surtout avec du Ricard, fusse-t-il 51!!!
Il y a , comme le signale challand, le testeur d'humidité, ou encore, un scanner infrarouge, on distingue trés bien les zone humides et en fonction de l'assombrissement, le sens de l'eau. C'est plus cher (environs 1100 € TTC remboursés par assurance de la copropriété) mais on a de belles photos!! |
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Posté - 09 déc. 2012 : 10:32:52
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attention la fluoresceine va tacher les murs. Ce produit est surtout utilisé pour les circuits d'eaux et résurgences.... |
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snp
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Posté - 09 déc. 2012 : 10:50:32
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C'est bien ce que j'ai écrit, la plomberie d'un immeuble est bien un circuit d'eau! Il est vrai que j'ai oublié de signaler que la fluorescéine ne s'applique pas avec un vaporisateur (???) |
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