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albifrons
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 Posté - 05 juin 2012 : 22:44:56
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Bonsoir
un copropriétaire présente une résolution en vue d'obtenir l'accord de l'AG sur des travaux visant à déplacer la porte d'entrée de ses lots, alors que jadis lui-même ou son vendeur avait déjà annexé un bout de couloir permettant de réunir deux lots en un seul appartement . Cette annexion lui avait permis de faire un grand appartement en augmentant la surface des lots. Le pb c'est que ceci s'est fait sans AG, et donc sans vente, même symbolique du bout de couloir - il s'est récupéré tout de même environ 6 m2. Ce copropriétaire n'a jamais fait inscrire aux hypothèques cette annexion  (donc il ne paie pas de taxe d'habitation ni foncière sur ce bout de couloir). A présent il conteste de payer double charge provisionnelle d'eau....  . Et désormais il veut déplacer la porte d'entrée.
Le RDC prévoyait la possible annexion d'un bout de couloir pour réunir deux lots lorsque ceci ne gêne pas. Mais je trouve bizarre qu'on entérine cela sans qu'il y ait eu d'AG , et bien sûr pas de modification des quote-parts, ni d'info aux fonciers.
Ma question est : ne risque-t-il pas d'obtenir un aval juridique pour son annexion si l'AG dit OK pour le déplacement de sa porte d'entrée (sa réso. actuelle) sans qu'il fasse l'effort de tout le tracas hypothèques, modif. des quote-parts etc ?
qui dit annexion possible ne dit pas forcément annexion gratuite ?
Dernière question : une modification de la quote-part et des tantièmes : un appartement au lieu de deux petits, le tout sur une surface plus grande que l'addition des deux petites risque à votre avis, sur le plan des quote-part de modifier ses charges en plus de charges pour lui (et donc une très légère diminution pour les autres copropriétaires) ou moins de charges pour lui ?
La solution sur le plan de l'AG pourrait-elle être : la copropriété est OK pour le déplacement de sa porte avec remise en état du mur et de ses équipements à ses frais, si et si seulement ce copropriétaire fait établir au préalable une modification des quote-parts de charges avec régularisation de l'annexion à faire voter , publication aux hypothèques, et ce à présenter au préalable à la prochaine AG ?
Qu'en pensez-vous ?
Merci
Très cordialement
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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1
 Posté - 05 juin 2012 : 23:06:54
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La question n'est pas la gratuité ou non du déplacement (ni même de l'aliénation de parties communes) mais de la conformité de son lot au regard du RDC.
Il est évident que dans cette affaire syndic comme CS, avec la complicité passive des copropriétaires, n'ont pas fait leur travail.
Déplacement de porte ou pas, il convient de monter un dossier global pour régler l'affaire.
Il est indospensable que soit monté un dossier complet, avec projet de modification de l'EDD/RDC s'agissant de la fusion de 2 lots (avec aliénation d'un bout de couloir).
Il n'y a pas modification de charges/tantièmes : le nouveau lot crée par disparition des 2 lots initiaux cumule les tantièmes de 2 anciens lots.
S'il y a 6 m² de plus l'AG peut affecter 5, 10 ou 25 tantièmes (à calculer) qui seront ajoutés au total actuel (mettons ce lot de 250/10.000 avec 15/°° de plus, le syndicat serait à 10.015/10.015°°°)
Le nouvel EDD/RDC adopté sera publié aux frais du bénéficaire de la modification.
Autrepment dit, la demande de ce copropriétaire n'est pas recevable en l'état. Il faut qu'il monte un dossier complet. Mais c'est l'AG qui en est juge ...
Comme elle a été silencieuse jusqu'ici .....
Groupez vous avec d'autres, et sans agressivité informez tout le monde pour remettre les choses dans le bon ordre.
PS : l'annexion d'une partie commune n'est plus contestable au bout de 30 ans .... durant ces 30 ans tout copropriétaire peut assigner pour qu'elle soit restituée (selon le principe que les parties communes sont indivises entre tous ...donc que chacun possède un bout du couloir annexé) |
Édité par - Gédehem le 05 juin 2012 23:11:22 |
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albifrons
Contributeur actif
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 2
 Posté - 07 juin 2012 : 04:12:56
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Bonjour,
Merci Gedehem pour ces précisions.
Nous ne savons pas quand cette annexion a eu lieu car elle est située en dernier étage, un palier dont les studios étaient partagés entre deux copropriétaires et donc peu fréquentés. Ce copropriétaire actuel nous dit avoir acheté ces 2 lots en l'état, qui lui ont été vendus par une SCI implantée sur l'immeuble, filiale de l'ancien syndic de l'immeuble. Dans le RDC il est indiqué que tous les lots de ce dernier étage, des petits studios avec toit pentu n'étaient pas habitables en l'état sans travaux. Cette SCI pour les vendre en tant qu'habitation a réuni ces lots deux à deux pour augmenter la surface habitable. Pour ce faire, deux lots en bout de couloir ont donc été réunis avec annexion, puis vendus à ce copropriétaire actuel qui a mis ensuite en location cet appartement. Il est vraisemblable que ces travaux aient été réalisés au moment , ou juste avant la vente et donc qu'ils soient contemporains de la date d'acquisition des deux lots, mais ce sans certitude. Il sera facile de retrouver cette date. A présent que son locataire est parti ce copropriétaire veut revenir habiter cet appartement. Sans annexion, ces lots ne sont pas habitables.
Le propriétaire actuel a toujours refusé de produire ses documents. Il y a deux ans en AG alors qu'il avait une demande concernant ces lots nous lui avions demandé par résolution de produire un dossier , ce qui est resté une fois encore lettre morte. Au vu du flou savamment entretenu par ce copropriétaire et l'absence de traces écrite concernant ces travaux (en fait ce copropriétaire nous dit régulièrement qu'avant d'acheter ces lots il travaillait pour l'ancien syndic dans l'immeuble pour des travaux. Je soupçonne qu'il a lui-même réalisé les travaux d'annexion avant la vente puis acheté les deux lots en l'état. Mais ce n'est qu'une supposition.
Mais vous avez raison : nous avions fait fausse route en imaginant une vente du bout de couloir alors que ce qui compte est essentiellement la normalisation de la situation au regard du RDC. L'avocat du syndic qui a été consulté déconseille toute procédure à l'encontre de ce copropriétaire, CAD qu'il déconseille le fait de lui demander de remettre en état.
Cet immeuble est le plus souvent occupé par des locataires. Les bailleurs sont difficilement joignables par téléphone. Il faudrait une lettre à tous pour exposer la situation ce qui est par définition difficile et contestable. Mais je puis tenter de le faire. Je puis aussi demander à ce copropriétaire par écrit de me communiquer copie de son titre de copropriété et tout document utile pour ces travaux en vue d'étudier sa demande et prononcer un avis raisonnable sur sa demande en AG.
Merci
Cordialement. |
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Gédehem
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Posté - 07 juin 2012 : 11:31:57
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Les demandes qui vous souhaitez faire doivent émaner du syndic. Si vous êtes copropriétaire et même membre du CS vous n'avez pas qualité pour les demander/exiger.
D'autant que sur le fond ses titres de propriété n'ont aucun importance .. pour le syndicat.
LE seul document opposable à tous, y compris aux tiers (administrations en particulier) est le RDC tel qu'il est enregistré au fichier immobilier.
Ce qui veut dire que si le RDC mentionne au dernier étage 2 lots n° X et Y, il y a toujours 2 lots, seraient-ils physiquement reliés pour n'en former qu'un.
Peu importe que le titre de propriété qui ne mentionnerait qu'un seul lot.
Ce document n'est pas opposable au syndicat, ni à personne d'autre que les parties signataire de l'acte (vendeur/acquéreur), syndicat qui ne connait QUE son RDC.
Pour le syndic cela ne change rien du tout, mis à part le fait qu'il est tenu de présenter des comptes à ce copropriétaire pour les 2 lots identifiés (ils n'ont sans doute pas les mêmes tantièmes).
Comme indiqué plus haut, la fusion des 2 lots pour en créer un seul entrainerait la fusion des tantièmes des 2 lots qui seraient cumulés sur le nouveau lot. Il n'y a rien de plus, rien de moins.
Si l'eau froide est répartie aux tantièmes, le copropriétaire payera la même chose, la même part : mettons sur 100 et 120 pour les 2 lots, 220 pour le nouveau lot.
S'agissant de déplacer sa porte, il faut donc que l'AG se prononce sur un projet global, non seulement pour la fusion des 2 lots, mais auusi l'annexion du bout de couloir, avec éventuellement, mais c'est sans doute à la marge, quelques tantièmes de plus pour ces 6 m² sz bout de couloir.
C'est ce qu'il faut lui expliquer calmement, en particulier pour lui faire passer la pilulle : tous les frais sont à sa charges, en particulier l'entegistrement de la modification EDD/RDC au fichier immobilier.
(PS : ayant sans doute trempé dans la combine initiale pour les travaux, on comprend qu'il ne soit pas pressé de produire des documents s'étant lui-même mis dans le pétrin....) |
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nefer
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4
Posté - 07 juin 2012 : 11:32:05
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"L'avocat du syndic qui a été consulté déconseille toute procédure à l'encontre de ce copropriétaire, CAD qu'il déconseille le fait de lui demander de remettre en état."
incroyable
l'avocat du syndic ne défend pas les interets du syndicat des copropriétaires
en cas d'annexion de parties communes, pour éviter la prescription trentenaire, il est impératif de faire établir de suite un constat d'huissier
le syndic doit aussi écrire en RAR au copropriétaire pour lui demander de restituer les parties communes indûment annexées et remettre les parties communes en l'état d'origine |
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Gédehem
Pilier de forums
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5
Posté - 07 juin 2012 : 11:42:58
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Sur le principe, Nefer a raison. Pas dans le cas exposé.
Le bout de coulir "annexé" est celui desservant les 2 lots dont il est question, ce "bout de couloir" n'étant utilisé que pour ces 2 lots qui forment actuellement 1 seul logement.
Le syndicat ne va certainement pas engager des frais pour "récupérer" ce bout de couloir dont personne d'autre que l'occupant du logement n'a usage.
En revanche il doit exiger du copropriétaire la présentation d'un dossier complet pour tout mettre à jour.
Le "chantage" à l'autorisation de déplacement de la porte est un très bon moyen .... pas cher !
"Si tu montes un dossier de fusion avec modif EDD/RDC comprenant l'aliénation du bout de couloir avec 10 ou 15 tantièmes de plus, on t'autorise les travaux de déplacement de la porte d'entrée du nouveau lot créait par fusion des 2 initiaux".
Emballé c'est pesé, pas cher mais peut rapporter gros .....  |
Édité par - Gédehem le 07 juin 2012 11:44:40 |
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albifrons
Contributeur actif
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Posté - 08 juin 2012 : 20:25:39
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Je vais tenter en effet,
merci Gedehem et à vous Nefer.
Bonne soirée! |
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