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 Posté - 05 juin 2012 : 22:06:20
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Bonjour
A notre prochaine assemblée générale, nous y proposons des travaux de ravalement et des travaux de remplacement de moquettes dans les circulations.
Ces travaux (avec devis) ne sont que des travaux d'entretien sans amélioration qui devraient être voté à la majorité simple (art.L24)
Notre syndic m'indique qu'ils doivent être soumis à la majorité absolue (art. L25) car il prévoit dans la résolution une délégation de mandat au conseil syndical pour étudier d'autres propositions et de décider du choix de l'entreprise.
Pour moi la décision de réaliser ces travaux relèvent de l'art. L24 et c'est seulement la délégation au conseil syndical qui relève de l'art. 25.
Qu'en pensez vous?
Merci de vos avis
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GĂ©dehem
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1
Posté - 05 juin 2012 : 22:47:57
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Je n'en pense que du bien !!!! (encore un syndic qui a sauté quelques cours de formation, s'il en a jamais suivi .....)
Ici 2 décisions distinctes (2 votes séparés).
- celle sur la nature des travaux et leur chiffrage. (entretien art.24).
- délégation au CS pour statuer sur d'autres propositions (délégation art.25).
Ceci Ă©tant, l'affaire n'a sur le fond que peu d'importance : dans la mesure oĂą le vote sur les travaux, leur chiffrage, obtient la maj.art.25 ...elle obtient obligatoirement le seuil de l'art.24 !
Ces règles de majorités précisent le seuil minimum nécessaire à la prise de décision, seuil qui est fonction de la nature de la question.
Dans la mesure où telle résolution nécessitant la maj.art.24 obtient un score proche de l'art.26 elle est adoptée.
S'agissant de travaux d'entretien, si la maj.art.25 est atteinte la maj.art.24 est forcément obtenue ....
Avec un bémol : ce type de délégation au CS est très dangereuse si elle n'est pas très encadrée.
En particulier par un "cahier des charges", ou du moins un descriptif des travaux souhaité aussi précis que possible adopté par l'AG.
Car pour comparer 2 ou 3 propositions encore fait-il qu'elles soient comparables, en particulier sur le détail des travaux.
Autremlent dit, les propositions doivent répondre à une demande aussi précise que possible, faute de quoi il n'y aura pas de confrontation possible.
Quant au prix il n'est que la résultante de la proposition de l'entreprise.
Si chacune répond sur des points différents pas possible d'apprécier. |
Édité par - Gédehem le 05 juin 2012 22:54:28 |
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 2
Posté - 06 juin 2012 : 06:29:13
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pour ma part, je dirai que votre syndic n'a pas tout Ă fait tort, tout en sachant que l'argument de gedehem se tient aussi.
en effet, dans la situation donnée par gedehem, en fait l'AG ne vote pas des travaux à l'article 24 puisqu'elle a l'intention de donner mission au CS du choix de l'entreprise après avoir étudié d'autres propositions.
Dans la première résolution, l'AG ne décide de rien puisqu'elle ne choisit ni l'entreprise, ni même le montant puisqu'il peut y avoir d'autres propositions, tout au plus fixerait-elle un montant maxi...
Donc moi, je ne fixerai qu'une résolution à l'article 25 : l'AG donne missions au CS :
1- étudier des propositions d'entreprise pour des travaux de.... (suivi de la description la plus succinte et précise possible)
2- donner au syndic l'avis du CS sur l'(ou les) entreprise la plus adaptée à la réalisation de ces trvaaux. Cet avis vaudra décision pour le syndic.
Dans la même résolution, cette AG fixera bien sur le montant maximum du budget (qui peut être fixé à la valeur du devis déjà en possession).
je passe sur les dates d'exigibilité des fonds de ce budget et des honoraires du syndic  |
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3
Posté - 06 juin 2012 : 23:38:21
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Merci de vos avis.
Dominique |
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GĂ©dehem
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4
Posté - 07 juin 2012 : 11:03:00
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On peut effectivement voir l'affaire selon l'approche de Rambouillet .... qui recoupe celle du syndic : 1 vote sur la seule délégation ....
Pour autant l'exposé de Dominique irait dans u autre sens :
"....... car il (le syndic .ndlr) prévoit dans la résolution une délégation de mandat au conseil syndical pour étudier d'autres propositions (que celle(s) soumise(s) à l'assemblée .ndlr) et de décider du choix de l'entreprise."
Car il est bien précisé qu'il est présenté un ou des devis à l'AG, proprosition(s) destinée(s) à priori à être soumises aux voix.
Peut-être n'y a t'il qyu'un seul devis, pas satisfaisant, et que le CS (ou des copropriétaires) souhaitent en avoir d'autres par des entreprises sans doute moins "inféodées" au syndic. (chacun sait ce qu'il en est ....).
La question qui se pose donc :
- l'assemblée doit elle décider de la nature des travaux, au besoin des détails, ce qui nécessite un vote à la maj.art.24 sur les travaux eux-même, leur chiffrage ..
- et ensuite, par un second vote, la délégation au CS du choix de l'entreprise.
C'est la solution que j'ai indiqué, qui est une pratique courante et n'engage pas de reponsabilité particulière puisque tout ou presque est décidé par l'AG..
L'autre, celle syndic-Rambouillet, qui consiste à déléguer la totalité de la décision au CS sur la base d'une description succinte des travaux à réaliser, me semble plus "dangereuse" à conseiller, ne sachant rien du tout de ce qu'est ce CS, ses compétences, son engagement, qui plus est sachant qu'un CS est par nature irresponsable.
Délègue t-on en totalité, par un seul vote, de tels travaux importants à un irresponsable ? |
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nefer
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5
 Posté - 07 juin 2012 : 12:11:01
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comment voulez vous voter une délégation au CS....si, aucun budget maximum de travaux pour cette rénovation n'a été votée?
je suis de l'avis de GĂ©dehem: il faut 2 votes
on ne délégue pas au CS sans aucune indication de montant...ni de descriptif |
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GĂ©dehem
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6
Posté - 07 juin 2012 : 12:56:51
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C'est possible, l'acte dont il s'agit devant être "expressément déterminé".
Mais l'acte déterminé ici serait celui du choix de l'entreprise.
Le choix des travaux (on fait ci et ça, comme ceci comme cela) drevrait relever d'une décision AG.
Tout déléguer au CS serait "casse pipe" ! |
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7
Posté - 07 juin 2012 : 13:35:45
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Notre syndic prévoit systématiquement cette délégation au CS pour tous travaux.
Pour notre prochaine AG nous avons 3 cas de figures:
-Travaux de ravalement. Nous sommes passés par un maitre d'oeuvre, 3 entreprises ont répondu sur la base d'un descriptif précis. Le maitre d'oeuvre avait déjà présenté le projet en marge de l'AG l'an passé. Le projet présenté cette année répond bien aux demandes formulées par l'AG de l'an passé et du CS. Prévoir une délégation au CS pour choisir l'entreprise me parait inutile.
-Travaux de remplacement de moquette:
Malgré des demandes régulières du CS depuis plus de 8 mois auprès du syndic pour avoir des devis, nous n'avons qu'un devis de remplacement de la moquette à l'identique, + un devis de la même entreprise pour une variante avec un sol en PVC + un devis d'une entreprise de nettoyage spécialisée pour le nettoyage des moquettes qui ont 13 ans et sont irrécupérables. Là demander une délégation au CS pour étudier d'autres devis me parait nécessaire.
-Travaux de remplacement d'une cloture:
Ces travaux se sont décidés peu de temps avant l'envoi des convocations, résultat: aucun devis de joint, même pas une fourchette de prix, pas de descriptif et le syndic affirme que ce projet de résolution ne peut être entâché de nullité sous prétexte qu'il prévoit une délégation au CS....
La copropriété est composée à 95% en résidence secondaire. Le CS qui a beau se réunir régulièrement avec ou sans le syndic se sent impuissant (voir inutile pour certain) devant ce laxisme.
Changer de syndic? nous l'avons fait il y a 4 ans, l'ancien était pire et selon les échos des copropriétés voisines, les autres ne sont pas mieux.
VoilĂ la situation.
Dominique |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 juin 2012 : 14:41:37
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"Malgré des demandes régulières du CS depuis plus de 8 mois auprès du syndic pour avoir des devis.... ""
Un syndic n'a pas le monopole pour obtenir des propositions. En 8 mois, CS comme tout copropriétaire à largement le temps d'en rechercher. C'est même souvent conseillé pour éviter les entreprises "amies" du syndic, parfois complaisantes avec lui.
Pour les travaux de ravalement, l'affaire semble être bouclée : maitre d'œuvre, descriptif, 3 propositions comparables. L'AG est donc à même de décider, éclairée par le CS qui aura préalablement étudié le dossier et fait son choix. Il exprimera en AG sa préférence ("avis" du CS aux copriétaires) : il faut éviter la dispersion des voix.
Pas de délégation.
Moquette : vous avez raison : délégation au CS, en encadrant bien cette délégation : objet, montant maxi.
Cloture. Le syndic a raison : l'assemblée peut également déléguer la décision de réaliser ces travaux, sous réserve de bien préciser les travaux à entreprendre, d'en décider le budget maxi, ceci en raison de l'absence de proposition jointe à la convocation.
Le problème que vous soulevez est habituel dans les copropriété "secondaire" (ou majoritairement locatives), peu étant sur place. Votre CS semble actif, et c'est tant mieux. Car dans ce type de copropriété où le syndic n'a "personne sur le dos" en permanence, c'est rapidement la porte ouverte à toutes les dérives.
C'est pourquoi il (le CS) doit être actif aux cotés du syndic, ici en sollicitant des devis pour des travaux. Et ensuite pour "macher" le travail en préparation de l'AG, sans doute en diffusant préalablement une note d'info sur les différents points abordés sur lesquels il donnera "avis". |
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Posté - 07 juin 2012 : 15:04:17
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nefer, j'avias Ă©crit ceci....
citation: Dans la même résolution, cette AG fixera bien sur le montant maximum du budget (qui peut être fixé à la valeur du devis déjà en possession).
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