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ina
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 Posté - 22 avr. 2012 : 14:40:37
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Seuls 2 copropriétaires participent au vote de travaux concernant des parties communes spéciales.
L'un des 2 a plus de tantièmes que l'autre, dans ce cas précis on ne peut abaisser le nombre de tantièmes de celui qui en a le plus comme on peut le faire dans certains cas.
Merci de m'indiquer si mon point de vue est correct
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Posté - 22 avr. 2012 : 16:43:59
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citation: Seuls 2 copropriétaires participent au vote de travaux concernant des parties communes spéciales.
ceci est-il prévu à votre RdC, car dans le cas général cette disposition ne peut s'appliquer qu'aux travaux d'entretien éventuellement :
citation: article 24 :Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses.
Or vous ne précisez pas si ces travaux sont des travaux d'entretien ou non... 
A- Si ce sont des travaux d'entretien, la suite de l'article 24 est clair :
citation: Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. donc dans ce cas, on n'applique pas la règle,
citation: Article 22
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
B- si ces travaux ne sont pas des travaux d'entretien, la procédure que vous citez ne peut se faire que si elle est expressement écrite dans votre RdC.
Donc que dit votre RDC ?  |
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ina
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Posté - 22 avr. 2012 : 21:24:54
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Bonjour,
Il s'agit de travaux sur l'installation électrique d'une partie commune spéciale, travaux d'amélioration.
Deux résolutions ont été adoptées en AG récemment : l'une mettant à la charge de certains copropriétaires (2 en l'occurence) les charges d’entretien et de fonctionnement d'éléments d’équipement d’une partie de l’immeuble, l'autre, que seuls les propriétaires intéressés prennent part au vote sur les décisions qui les concernent.
La publication à la conservation des hypothèques n'a pas encore eu lieu, mais les 2 copropriétaires impliqués ont participé aux votes.
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Posté - 23 avr. 2012 : 07:51:58
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si ce sont des travaux d'amélioration, l'article 24 n'est pas applicable pour ces travaux électriques..
maintenant si personne ne fait de difficultés..  |
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ina
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 Posté - 23 avr. 2012 : 08:20:14
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C'est l'article 26 qu'il faut appliquer ; dans le cas présent je sais que les copropriétaires sont d'accord pour ces travaux (sauf si les devis étaient exorbitants, je ne les ai pas encore).
Bien que ma compétence soit limitée, j'applique les textes sauf erreur de compréhension ou d'interprétation. Mais au préalable, je m'informe fréquemment.
Pour que la résolution art 26 soit adoptée les 2 copropriétaires doivent voter oui.
Merci
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Posté - 23 avr. 2012 : 09:40:52
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dans votre cas c'est bien l'article 26, mais de TOUS les copros, et non des 2 seuls copros concernés car les conditions de l'article 24 ne sont pas applicables, (si vous restez dans la légalité ). |
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Posté - 23 avr. 2012 : 09:56:58
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ina :" Deux résolutions ont été adoptées en AG récemment : l'une mettant à la charge de certains copropriétaires (2 en l'occurence) les charges d’entretien et de fonctionnement d'éléments d’équipement d’une partie de l’immeuble, l'autre, que seuls les propriétaires intéressés prennent part au vote sur les décisions qui les concernent."
Vous parlez ici d'un vote récent pour un changement de répartition de charges de copropriété.
TOUTE modification de la répartitions des charges prévues au RDC se vote à l'UNANIMITE !!!!!
Il n'y a pas besoin de voter que "seuls les copros qui paient des charges spéciales prendront part aux votes " car c'est la stricte application de la loi !!!
1. ATTENTION que dit votre RDC sur ces charges spéciales de copropriété ??
2. Si rien n'est spécifié dans votre RDC? cette modif se vote à l'Unanimité !!
3. Si cette répartition de charges spéciales figure déjà au RDC? ces 2 votes ne servent à rien; et SEULS les copros concernés par cetter épartition de charges spéciales devaient votés !!! Le syndic DOIT appliquer cette grille de répartition du RDC.
Ces 2 résolutions sont assez bizarres !! je doute que ces charges spéciales soient inscrites au RDC !!! Vérifiez bien cela, car ses 2 résolutions ne sont pas applicables si l'Unanimité n'a pas été appliqué.
D'ailleurs, une telle résolution de répartition de charges et du RDC doit être déclarée aux hypothèques !! en navez vous parlé lors de l'AG !
INA / 3 Il s'agit de travaux sur l'installation électrique d'une partie commune spéciale, travaux d'amélioration. 3
de quels travaux s'agit il ?? travaux d'amélioration, c'est l'article 26, d'entretien article 24.
ina : le plus important : que dit votre RDC sur ces charges spéciales pour 2 copropriétaires, ?? |
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ina
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Posté - 23 avr. 2012 : 14:47:56
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Bonjour,
Le vote de la modification des charges a eu lieu à l'unanimité de tous les copropriétaires et il y a eu aussi l'insertion d'une résolution pour la publication aux hypothèques. |
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Posté - 23 avr. 2012 : 15:21:38
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citation: Deux résolutions ont été adoptées en AG récemment : l'une mettant à la charge de certains copropriétaires (2 en l'occurence) les charges d’entretien et de fonctionnement d'éléments d’équipement d’une partie de l’immeuble, l'autre, que seuls les propriétaires intéressés prennent part au vote sur les décisions qui les concernent.
même si vous avez voté dans les règles ces résolutions, vous ne pouvez l'appliquer en l'espèce, car les travaux votés à faire, sont des travaux d'amélioration et non d'entretien !!! |
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ina
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Posté - 23 avr. 2012 : 16:18:59
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Les travaux d'amélioration sont votés par tous les copropriétaires et répartis sur qui ?
Je suis d'autant plus étonnée que j'ai déjà eu connaissance d'ascenseur installé (après vote) pour l'utilité de quelques copropriétaires et payé par eux-mêmes. Si d'autres veulent ultérieurement ensuite en faire usage, ils doivent partiiciper aux frais dans des conditions défines.
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Posté - 23 avr. 2012 : 17:31:45
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ina: travaux électriques = travaux d'ascenseurs ??? |
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Posté - 23 avr. 2012 : 17:33:52
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citation: Je suis d'autant plus étonnée que j'ai déjà eu connaissance d'ascenseur installé (après vote) pour l'utilité de quelques copropriétaires et payé par eux-mêmes.
oui travaux privatifs .... demandés par des propriétaires |
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ina
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Posté - 23 avr. 2012 : 17:54:55
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Des travaux électriques (tels que ceux que nous envisageons) et des travaux d'installation d'ascenseur sont l'un et l'autre des travaux d'amélioration mais les derniers comme l'indique rambouillet sont des travaux privatifs demandés par des copropriétaires. |
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ina
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Posté - 08 juin 2012 : 08:47:00
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Bonjour,
Quels recours auront les copropriétaires concernés si le vote pour les travaux est défavorable ? Les faire à leurs frais, laisser subsister des fils recouvert de tissu datant de ???, se priver d'éclairage, faire un recours de chaque copropriétaire en justice ? ?
Je précise que dans cet escalier va directement du RC au 2è étage, ne dessert que 2 appartements. À une date inconnue, probablement à la construction(1936), ont été placées 2 ampoules sur le palier du 1er étage (sans appartement) reliées chacune à l' installation personnelle. Actuellement c'est dans un état de délabrement avec des risques éléctriques.
Si je pose la question du recours, c'est que je pressens un vote opposé aux travaux par les copropriétaires non concernés.
Quels sont vos avis ? |
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Posté - 08 juin 2012 : 08:55:23
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si les travaux ont été commandés par le sydnicat, c'est quand même au donneur d'ordre de s'occuper de cette anomalie. |
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Gédehem
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Posté - 08 juin 2012 : 16:15:31
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Pardon, mais je n'ai pas bien (même pas du tout) compris l'exposé d'INA ... :
"Il s'agit de travaux sur l'installation électrique d'une partie commune spéciale, travaux d'amélioration.
En quoi par principe des travaux d'installation éléctrique seraient-ils "amélioration" ????
"Deux résolutions ont été adoptées en AG récemment : l'une mettant à la charge de certains copropriétaires (2 en l'occurence) les charges d’entretien et de fonctionnement d'éléments d’équipement d’une partie de l’immeuble, l'autre, que seuls les propriétaires intéressés prennent part au vote sur les décisions qui les concernent."
Il s'agit ici de répartition de charges !
Mais quid d'une décision instituant telles parties communes "spéciales à certains" ??
Il ne peut y avoir de "charges spéciales " que sur des "parties communes spéciales". Pas de parties communes = pas de charges.
"Je précise que dans cet escalier va directement du RC au 2è étage, ne dessert que 2 appartements. À une date inconnue, probablement à la construction(1936), ont été placées 2 ampoules sur le palier du 1er étage (sans appartement) reliées chacune à l' installation personnelle. Actuellement c'est dans un état de délabrement avec des risques éléctriques."
S'il s'agit de refaire l'installation électrique et la mettre au nomes (en particulier par branchement sur le compteur électrique commun), les travaux relèvent de l'entretien et non de l'amélioratoion.
Sauf à classer cet escalier ne desservant QUE ces 2 lots "parties communes spéciales" aux 2 seuls lots desservis, les charges d'entretien et de mise en sécurité, dons y compris l'éclairage, sont "communes" à tous. |
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ina
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Posté - 08 juin 2012 : 17:02:04
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Bonjour Gédehem
"Il s'agit ici de répartition de charges !
Mais quid d'une décision instituant telles parties communes "spéciales à certains" ??
Il ne peut y avoir de "charges spéciales " que sur des "parties communes spéciales". Pas de parties communes = pas de charges."
Il y a des parties communes spéciales inscrites dans le RP
"S'il s'agit de refaire l'installation électrique et la mettre au nomes (en particulier par branchement sur le compteur électrique commun), les travaux relèvent de l'entretien et non de l'amélioratoion.
Sauf à classer cet escalier ne desservant QUE ces 2 lots "parties communes spéciales" aux 2 seuls lots desservis, les charges d'entretien et de mise en sécurité, dons y compris l'éclairage, sont "communes" à tous."
Il n'y a pas de compteur électrique commun, les parties communes à éclairer sont réduites à la cave et à cet escalier.
La mise en sécurité électrique est une précaution indispensable mais pas obligatoire pour les immeubles aussi anciens que le nôtre, ce qui est une aberration.
Cette année une colonne de terre doit être installée , non obligatoire aussi, ce fut très difficile d'avoir les votes favorables à l'AG de l'an passé.
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ina
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Posté - 10 juin 2012 : 10:17:07
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J'insiste à nouveau en essayant de m'expliquer davantage. Tous les copropriétaires ne doivent-ils pas pouvoir disposer de l'électricité dans les parties communes, c'est élémentaire et non un luxe ou un accessoire.
L'escalier dont il est question n'a jamais eu d'éclairage commun à ma connaissance et quand on voit l'état des fils enrobés dans du coton, je suppose que ça date du début de l'utilisation de l'immeuble par les locataires de l'époque(1936). À la mise en copropriété par le propriétaire qui n'a gardé que 2 logements en location quelques années, rien n'a été amélioré.
L'installation d'un éclairage commun dans ces parties communes spéciales est donc à l'ordre du jour de la prochaine AG. Je pressens que 3 copropriétaires/6 vont refuser (car cela ne les concerne pas, m'ont-ils dit) donc les travaux ne pourront se faire.
Je souhaite savoir quel est le recours possible. Rambouillet indique :
"si les travaux ont été commandés par le sydnicat, c'est quand même au donneur d'ordre de s'occuper de cette anomalie."
Les travaux n'ont pas encore été commandés, ils doivent être votés; le donneur d'ordre c'est l'AG.
J'avoue que je comprends pas. L'AG ne va pas se désavouer
Qui peut contester la décision de l'AG, les copropriétaires "lésés" ? Le syndic ? auprès de quel tribunal et dans quel délai - au moins les 2 mois après l'envoi du PV?
Cordialement
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Gédehem
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Posté - 10 juin 2012 : 12:30:31
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Voyez ce sujet sur la responsabilité du syndicat selon L.art.14.
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12353
Il est évident que la responsabilité du synduicat dans sa globalité sera engagée s'il ne procède pas aux travaux indispensables à l'utilisation "normale" d'un escalier non éclairé, peu importe l'utilisateur copropriétaire, locataire ou tiers.
Au besoin, de tels travaux peuvent être imposés par le juge avec dispense de frais d'action pour l'auteur du recours.
Etre copropriétaire implique que l'on ne se préoccupe pas uniquement de son nombril, mais que c'est l'ensemble des membres du syndicat qui est concerné, peu importe que l'un ou l'autre n'y ai aucun intéret personnel.
La mise en sécurité de cet escalier par l'installation d'un éclairage s'impose à la collectivité au risque de voir engagée la responsabilité du syndicat (*) ... donc y compris les opposants.
(*) peu importe la classification interne des parties communes dont il s'agit. |
Édité par - Gédehem le 10 juin 2012 12:32:25 |
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ina
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Posté - 10 juin 2012 : 12:46:18
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Merci Gédehem de votre réponse claire que je comprends. |
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JB22
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Posté - 10 juin 2012 : 13:14:15
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De Gédehem
"La mise en sécurité de cet escalier par l'installation d'un éclairage s'impose à la collectivité au risque de voir engagée la responsabilité du syndicat (*) ... donc y compris les opposants."
Vous avez raison sur le plan pratique, mais en droit rien n'impose la "mise aux normes", lesquelles changent continuellement.
Les copropriétaires peuvent disposer de leur propre moyen d' éclairage
Il ne faut donc pas agiter, comme le font nombre de syndic, la responsabilité du syndicat.
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