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bzh49
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 Posté - 17 avr. 2012 : 14:03:35
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Bonjour Ă tous,
Je souhaiterais savoir si le syndic doit demander l'aval du CS pour renouveler un contrat qui dépasse son autorisation de gestion.
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Posté - 17 avr. 2012 : 17:24:28
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c'est quoi pour vous :
" un contrat qui dépasse son autorisation de gestion."
ensuite autre questions :
1- de quel montant est ce contrat ?
2- est ce qu'une AG a fixé le montant au dela duquel le CS doit être consulté ? |
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Posté - 17 avr. 2012 : 18:23:48
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bzh49 : "Je souhaiterais savoir si le syndic doit demander l'aval du CS pour renouveler un contrat qui dépasse son autorisation de gestion. "
Le syndic gère la copropriété !! il n'a pas besoin d'autorisation de gestion, il l' a reçu déjà de l'AG,il doit exécuter les décsions de l'AG et respecter la loi de la copropriété.
L'AG a voté un budget, que le syndic doit respecter.
Le syndic signe les contrats pour le SDC, dont les montans ont été portés au budget. Si un contrat doit être rénouvelé en cours d'année le syndic peut concerter le CS, qui ne pourra donner qu'un avis, car son rôle est n'est que consultatif.
Maintenant l'AG a voté un montant minimum ou le syndic doit consulter le CS, mais le syndic suivra ou non l'avis du CS. Le CS n'a aucun pouvoir de décision !!!
ATTENTION, le syndic n'a pas besoin de l'accord de l'AG, ni du CS pour renouveler un contrat, c'est une des missions importantes du syndic. MAIS le syndic ne peut pas dépasser le montnat fixé au budget. Il prend alors le risque que l'AG refuse ce dépassement de budget.
l'AG a prévu un montant du contrat d'assurance de 5 000 €, le syndic peut signer un nouveau contrat dans cette limite des 5 000 €.  |
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bzh49
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Posté - 17 avr. 2012 : 20:54:25
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Rambouillet: merci de cette réponse, voici les informations manquantes:
citation: Initialement posté par rambouillet
1- de quel montant est ce contrat ?
2- est ce qu'une AG a fixé le montant au dela duquel le CS doit être consulté ?
Un contrat d'entretien de piscine budget 1000€ renouvelé à 1400€. Sous autorisation de gestion il faut lire bien sur montant à partir duquel il faut consulter le CS, sachant que pour nous ce montant est fixé à 600€. |
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bzh49
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Posté - 17 avr. 2012 : 21:14:34
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Philippe 388: Merci de cette réponse, mais je ne suis pas sur de vous suivre totalement:
citation: Initialement posté par philippe388
".....le syndic peut concerter le CS....."
c'est peut ou doit en fonction du montant que l'AG a voté ?
citation: Initialement posté par philippe388
"Il prend alors le risque que l'AG refuse ce dépassement de budget."
Et il se passe quoi dans ce cas ? |
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Numero6
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Posté - 17 avr. 2012 : 21:53:49
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Il y a quelques années , nous n'étions pas content d'un paysagiste qui avait le contrat des espaces verts ( il était en train d'abattre des arbres sans notre consentement - nous demandions seulement que l'ouvrier contacte son contremaitre- il refusait et prenait malin plaisir à couper branche après branche - nous avions eu de la chance que ce contremaitre soit arrivé avant que l'arbre ne soit entièrement abattus)- lors du renouvellement du contrat deux mois avant l'AG, nous avons demandés au syndic de ne pas le renouveller et de nous proposer pour la prochaine AG de nouveaux paysagistes et contrats qui vont avec, nous avons fait un choix , ce n'était pas grave pour nous de rester sans paysagiste pendant deux mois.
là recemment un controlleur d'extincteur n'avait fait que mettre une note manuscrite sur les extincteurs qu'ils n'étaient plus utilisable dans l'état.En les vérifiant, certes un peu par hasard et un peu tard , je me suis aperçu que rien n'avait été fait, ni vérification ni relance auprès du syndic pour rappeler que les extincteurs n'étaient plus opérationnels.
le syndic en concertation avec le CS , à mis fin au contrat avec cet artisan , nous en avons pris un autre qu'on espère plus sur.... |
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Posté - 18 avr. 2012 : 07:40:41
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bzh49 :
1- le syndic aurait du consulter le CS (dont il n'était pas obligé de tenir compte de l'avis). Quelle punition est prévue dans ce cas, en général aucune  , sauf à rejeter la facture de contrat, pour on respect de la consultation du CS, et aller au TGI pour faire dire au syndic (peut-être) qu'il doit rembourser le SDC. Le jeu en vaut-il la chandelle ?
2- ensuite devait-il dépasser le budget ou non ? en théorie NON, en pratique, les propriso comprendraient-ils qu'ils n'aient pas droit à la piscine sous prétexte que le budget est dépassé, sans compter les locatires qui peuvent se retourner contre leur bailleur pour non accès à la piscine certainement prévu au contrat de location...
Ce qu'il faut retenir de cette affaire, c'est peut-être une présence trop lointaine du CS qui devait avoir connaissance du renouvellement du contrat, car en général si ce contrat n'était pas à renouveler il y avait une formule de révision associée à la signature initiale, formule qui n'autorisait certainement pas 40% d'augmentation. 
D'ailleurs se pose-t-on la mĂŞme question lorsque la prime d'assurance augmente snas en maitriser l'Ă©volution ? |
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bzh49
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Posté - 18 avr. 2012 : 08:45:11
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Rambouillet: Merci de cette réponse, elle confirme ce que je pensais, l'obligation existe le fait de suivre les conclusions de la consultation en est une autre.
citation: Initialement posté par rambouillet
Ce qu'il faut retenir de cette affaire, c'est peut-être une présence trop lointaine du CS qui devait avoir connaissance du renouvellement du contrat.
Je suis assez d'accord avec vous sur ce point. Pour notre défense cela fait plus d'un an que nous demandons à avoir un double des contrats, nous ne les avons pas encore tous. Nous avons aussi, demandé un tableau récapitulatif de ces derniers, mais il est incomplet. Nous allons, je pense rajouter une rubrique "revue de contrat" systématiquement aux réunions de CS comme cela on ne passera pas à côté d'une échéance. |
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Posté - 18 avr. 2012 : 12:10:54
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bzh49 :" Pour notre défense cela fait plus d'un an que nous demandons à avoir un double des contrats, nous ne les avons pas encore tous. "
rambouillet a raison, votre CS n'a pas été bon sur ce coup. Un CS sérieux doit avoir copie de TOUS les contrats. On ne laisse pas passer une année sans que le syndic réponde à vos demandes !! le CS a commis une erreur, il ne peut pas y a voir de circonstances atténuantes.
Le CS a l'obligation de remettre copie de TOUS les docs concernant le SDC, MAIS aussi le CS peut se saisir de tTOUS les dossiers concernant le SDC sans aucun accord du syndic. Il fallait le mettre en demeure, puis un référé pour une injonction de faire.
Le syndic commet une faute avec ce changement de contrat de plus de 40% !!! supérieur certainement au budget voté.
Le CS doit réagir immédaitement en avertissant le syndic qu'il proposera à l'AG le rejet de cette augmentation du contrat piscine, et que le syndic devra prendre en charge cette augmentation.
Le CS DOIT être consulté au dela de 600 €, c'est une décision de l'AG; mais si le syndic passe outre, la seule chose à faire est de rechercher un autre syndic plus coopératif, et plus sérieux.
Le CS n'a qu'un role consultatif !! mais il ne doit pas attendre le bon vouloir du syndic. |
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bzh49
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Posté - 18 avr. 2012 : 13:35:26
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Posté - 18 avr. 2012 : 14:11:54
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bzh49 : je ne juge pas, c'est un simple constat !!! Ily a un minimum Ă faire lorsque l'on est au CS !! en premier lieu avoir les documents du SDC.
Comment un CS peut vérifier convenablement les comptes sans la totalité en main des docs ??
bzh49 : "Ce genre de résolution me parait intéressante, ce sont les aspects pratiques qui me posent question. La facture ayant été payée au fournisseur c'est le syndic qui va payer la différence sur ces deniers parce que l'assemblée l'a décidé ?
N'est ce pas une approche qui risque de voir le syndic refuser de renouveler sa candidature ?"
bzh49 : votre remarques est doublement interressante. L'AG rejette le supplément, et c'est normal. L'application d'une telle décsion est toujours compliquée. Comment attaquer le syndic ?? et pour 400 e seulement ??
Et deuxièmement : un CS n'a pas à avoir peur du syndic !!! Vous avez peur que ce syndic demissionne ?? alors pourquoi raler sur ces 400 petits Euros, si vous l'apprécier autant
Un syndic qui ne respecte pas les décsions de l'AG, qui ne communique pas les documents doit être changé; si il démissionne, c'est une excellente nouvelle. |
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bzh49
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Posté - 18 avr. 2012 : 15:11:00
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citation: Initialement posté par philippe388Et deuxièmement : un CS n'a pas à avoir peur du syndic !!! Vous avez peur que ce syndic demissionne ?? alors pourquoi raler sur ces 400 petits Euros, si vous l'apprécier autant
Je trouve navrant de vous voir partir une fois de plus dans les mêmes travers de votre discours interprétatif. Savez vous répondre à une question en étant pragmatique, vous pourriez être autrement plus intéressant à lire.
citation: Initialement posté par philippe388
Un syndic qui ne respecte pas les décsions de l'AG, qui ne communique pas les documents doit être changé; si il démissionne, c'est une excellente nouvelle.
C'est une excellente nouvelle pour le juge Philippe388, pas forcement pour les copropriétaires que nous sommes qui ont déjà vu 3 syndics en 7 ans. Donc ne vous en déplaise nous allons faire travailler celui ci en lui rappelant la loi et en le cadrant toujours un peu plus. J'en déduis aussi qu'une résolution votant l'affectation du différentiel budget versus facture au débours du syndic ne trouverai de salut que devant le TGI, donc un intérêt très relatif.
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Posté - 18 avr. 2012 : 16:55:52
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bzh49 : ce que vous exposez concernant votre syndic, est arrivé dans botre copropriété.
Etant élu président du CS, j'ai controlé les comptes et la gestion. J'ai demandé les copies de tous les docs, et au malheur des grands livres de compte. Ce "grand" syndic n'a pas du tout apprécié et à fait le mort.
Avec notre nouveau CS, nous avons exigé la remise des docs, en menaçant le syndic du TGI pour récupérer ces docs. La non remise des documents du SDC au CS est un argument recevable par le TGI? pour ANNULER le contrat de syndic.
Ce "grand " syndic a démissionné; nous avons trouvé un petit syndic super actif et sérieux.
bzh49 : " Donc ne vous en déplaise nous allons faire travailler celui ci en lui rappelant la loi et en le cadrant toujours un peu plus."
Un peu plus ??? mais il faut déjà commencer un petit peu !! |
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bzh49
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Posté - 18 avr. 2012 : 17:31:32
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Philippe388: Merci de ces précisions. Nous sommes donc dans la même situation enfin celle que vous avez connue . Le syndic que nous connaissons depuis 6 mois maintenant doit récupérer les fautes des 2 précédents (ce mot est à dessein). Notre conseil syndical n'existe que depuis 2 ans car personne n'était intéressé auparavant pour en faire partie, du billard pour le syndic initial. Nous mettons une pression très importante sur ce nouveau syndic pour lui faire comprendre que ce n'est plus la peine d'essayer de nous gruger ouvertement cela ne passera pas.
Nous avons eu notre première réunion de CS avec lui en Mars dernier 95% de ce qui à été demandé (50 points à l'ordre du jour) à été obtenu (reste à juger du respect de la parole donné maintenant). Je pense que nous sommes sur la bonne voie il ne reste plus qu'à progresser et devenir encore plus compétant car c'est la seule chose qui fasse réfléchir un syndic sur la position à prendre.
Ce nouveau syndic bosse bien pour l'instant il vient de reprendre 7 ans de compta, le bilan est ahurissant (voir faute + haut) le quitus a été donné donc on fait une croix sur la récupération des sommes dues, l'apprentissage est douloureux quelques fois |
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Posté - 18 avr. 2012 : 17:57:55
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bzh49 : la pugnacité et la patience. !!! bon courage |
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bzh49
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Posté - 18 avr. 2012 : 18:49:22
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Philippe388: Merci mais j'aurai encore besoin de votre aide pour continuer de progresser et de nous faire entendre |
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