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Elway
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 Posté - 15 avr. 2012 : 15:56:51
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Suite au décès de mon père en début d'année , je me retrouve copropriétaire indivisaire (4 membres dans l'indivision, nous avons nommé un mandataire commun. La copropriété est petite : 5 lots, 3 copropriétaires, nous avons la majorité des tantièmes.
Suite à une requête d'un des copropriétaires, un tribul a désigné un administrateur provisoire de la copropriété avec pour mission de désigner un syndic.
Notre volonté est de mettre en place un syndic non professionnel assuré par un membre de l'indivision (cette volonté est égalment partagée par le 3ème copropriétaire.
Une Ag a été convoquée par l'administrateur (Ordre du jour : désignation d'un syndic), mais nous avons repris le dossier trop tard et la convocation n'intègre pas une proposition de syndic non professionnel avec un contrat (seules 2 propositions de syndic pro sont incluses).
- Question 1 : à l'AG nous allons voter contre ces 2 propositions, peut-on ensuite proposer au vote la nomination d'un syndic non professionnel provisoire pour une période de 4 mois par exemple avec pour mission de désigner un syndic ?
- Question 2 : Si réponse négative à la Q1, doit-on demander à l'administrateur provisoire de reprogrammer une AG avec cette fois-ci notre proposition de syndic non professionnel avec la convocation.
- Question 3 Si réponse affirmative à Q1, ce syndic provisoire est-il forcément le mandataire commun ou cela peut-il être un des membres de l'indivision.
-Question 4 : Si désignation d'un syndic non professionnel provisoire, y a-t-il obligation d'ouvrir un compte bancaire ou peut-on attendre la désignation "officielle" du syndic non professionnel suite à l'AG convoquée par le syndic provisoire ?
Merci de votre aide et de vos réponses
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Posté - 15 avr. 2012 : 16:12:26
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il y a quelque chose d'incompréhensible dans votre démarche, c'est de faire désigner un syndic non pro pour en faire nommer un autre dans quatre mois. pourquoi ne pas fire désigner votre syndic non pro définitif au lieu de passer par une étape intermédiaire...
Ensuite, au vu des questions, il semble que vous ne connaissiez pas bien les règles de la copropriété ce qui n'est pas très compatible avec votre volonté de désigner un synic non pro (qui ne s'y connaitrait point....  ).
En ce qui concerne vos questions, l'AJ fait son boulot ne luidemander pas de faire une seconde AG. Lors de cette AG avec les 2 contrats de syndic pro, expliquez que vous avez la cndidature d'un syndic non pro à mettre aussi dans le vote. Votre AJ devrait peut-être accéder à cette demande, par contre il peut refuser au prétexte que vous auriez pu faire acte de candidature dès sa nomination. A mon avis, c'est du quitte ou double, vous etes à la merci de la réponse de cet AJ.
Autre solution, c'est de voter contre les deux propositions de contrat, ce qui contraint votre AJ,
soit à accepeter votre proposition de syndic non pro
soit de convoquer une nouvelle AG Ã lquelle le syndic non pro aura fait acte de candidature.
Dans tous les cas, si un syndic non pro est désigne il DOIT OUVRIR un compte bancire au nom du syndicat.
Rappel, vraisemblablement vous avez la majorité des tantièmes, mais pas forcément la majorité des voix en AG (encore une méconnaissance des textes ) |
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Posté - 15 avr. 2012 : 16:22:55
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Elway :" 5 lots, 3 copropriétaires, nous avons la majorité des tantièmes."
De quelle majorité parlez vous ? 2 copros contre le 3ème ?? ou votre indivision est majoritaire en voix, contre les 2 autres copros ??
Si votre indivision comprend plusieurs lot et la majorité en tantièmes, alors la loi est claire, ces tantièmes seront réduits à la hauteur des 2 autres copropriétaires.
Quels sont les tantièmes des 3 différents copropriétaires ??
Elxay : "Notre volonté est de mettre en place un syndic non professionnel assuré par un membre de l'indivision (cette volonté est égalment partagée par le 3ème copropriétaire."
La seule volonté qui compte c'est celle de l'AG !!!
Celle-ci va voter contr l'élection d'un syndic pro. Cela ne va rien arranger car vous allez vous retrouver de nouveau sans syndic. Un copropriétaire devra donc se proposer comme syndic bénévole.
Il n'y a pas besoin de proposer une proposition de contrat d'un syndic bénévole. à l'ODJ.
Cette AG devra absolument élir un syndic, car cet AJ va rester beaucoup plus logntemps dans votre SDC, qui restera sans gestion; situation assez absurde.
Elxay : "à l'AG nous allons voter contre ces 2 propositions, peut-on ensuite proposer au vote la nomination d'un syndic non professionnel provisoire pour une période de 4 mois par exemple avec pour mission de désigner un syndic ?"
Proposition assez bizarre et assez absurde puisque 2 contrats de syndic pro sont proposés à l'AG par cet AJ. Pourquoi ne pas voter pour l'un d'entre eux, et éviter des AG successives inutiles ??
Elway : "Si réponse affirmative à Q1, ce syndic provisoire est-il forcément le mandataire commun ou cela peut-il être un des membres de l'indivision."
Le syndic bénévole ne peut-être qu'un copropriétaire parmi les 3 copros !!!! peut importe l'indivision, cela n,'a rien à voir avec l'élection du syndic. Ce n'est pas cette indivision qui dirige le syndicat !!! Car elle ne peut pas être majoritaire en voix !!! |
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Elway
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Posté - 15 avr. 2012 : 19:00:50
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@rambouillet, @philippe388 : je vais essayer d'être plus clair :
-Copro "Elway-Montana" : 550/1000 (4 membres indivisaires, 1 mandataire commun désigné (membre de l'indivision) : Montana)
- Copro 2 : 250/1000
- Copro 3 : 200/1000 (copro 3 qui a déposé la requête pour nommer un AJ)
Effectivement je sais que si copro2 et copro3 votent ensemble, nous n'avons pas la majorité ("les tantièmes seront réduits à la hauteur des 2 autres copropriétaires"). Mais nous entretenons de bonnes relations avec Copro 2 et en préparant l'AG, il nous assure qu'il votera contre la proposition des 2 syndics pro et soutiendra la candidature d'un syndic non professionnel d'un membre de l'indivision de la copropriété "Elway" comme nous donc nous (copro "Elway" + copro2) aurons la majorité lors de l'AG. Maintenant si copro 2 vote dans le sens contraire de ce qu'il nous dit, effectivement nous n'aurons plus la majorité)
@philippe388 : "Proposition assez bizarre et assez absurde puisque 2 contrats de syndic pro sont proposés à l'AG par cet AJ. Pourquoi ne pas voter pour l'un d'entre eux, et éviter des AG successives inutiles ??"
Tout simplement pour des raisons de coût : 3000 euros demandés par les syndics pro pour un budget de copro (assurances, electricité, divers travaux) de 1000 euros l'année dernière, cela nous semble totalement disproportionné.
il y a quelque chose d'incompréhensible dans votre démarche, c'est de faire désigner un syndic non pro pour en faire nommer un autre dans quatre mois. pourquoi ne pas fire désigner votre syndic non pro définitif au lieu de passer par une étape intermédiaire...
A mon avis, c'est du quitte ou double, vous etes à la merci de la réponse de cet AJ.
C'est justement pour éviter ce quitte ou double que je propose la nomination d'un syndic provisoire non professionnel avec pour mission de désigner un syndic pour une période de 4 mois. Peut-il refuser cela ?Nous ne voulons pas que copro 3 conteste la nomination d'un syndic non pro définitif car il n'y avait pas de contrat joint à la convocation. Cette solution de syndic provisoire sur unen période définie est proposée dans différent post du forum (lors d'une AG aucun syndic désigné suite aux votes, proposition d'un syndic non pro pour éviter la nomination d'un AJ), je voulais savoir si avec un AJ à la baguette la même solution pouvait être mise en place.
En résumé, solutions possibles :
- proposition syndic non pro définitif : quitte ou double, selon la bonne volonté de l'AJ + contestation possible de copro 3
- proposition syndic non pro provisoire sur une période de 4 mois avec mission de nommer un syndic. L'AJ peut-il le refuser ? Copro 3 peut-il contester ?
- convocation d'une nouvelle AG par l'AJ avec à l'ordre du jour nomination d'un syndic non pro avec contrat joint.
Point de précision également sur la question 3 : le mandataire commun de la copro "Elway" présent à l'AG (Montana membre de l'indivision), peut-il me proposer (Elway) comme syndic non pro de la coproprité ou cela doit forcément être lui en tant que mandatire commun de l'indivision qui soumettre sa candidature comme syndic non pro ? |
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Posté - 15 avr. 2012 : 19:36:22
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Elway : vu la position majoritaire de votre indivision, la répartition des tantièmes changent :
Elway : 450 (au lieu des 550)
copro 2: 250
copro 3 : 200
Le vote se fait donc sur 900/900 èmes, pour TOUTE les majorités de votes.
Pour élir un syndic pro ou non, si vous avez contre vous les 2 autres copros, vous serez donc à 50/50, 450 tantièmes POUR et 450 tantièmes contre. la majorité à l'article 25, c'est 451/900 !!
Mais vous seul Elway avez plus du tiers des voix, vous pouvez donc voter au 25.1, MAIS si les 3 copros sont présents ou représentés la majorité à l'article 24, cela sera aussi 451/900 !!!! pas de syndic élu.
Pour élir ou rejetter un syndic, votre indivision a besoin d'un autre copro.
Elway : " proposition syndic non pro provisoire sur une période de 4 mois avec mission de nommer un syndic."
Je ne comprend pas votre projet, vous désirez un pro ou un bénévole ???
Vous êtes 3 copropriétaires, pourquoi ne pas aller voir ce 3ème voisin pour vous expliquer ??
Pourquoi le copro 3 a demandé un AJ ?? vous n'aviez pas de syndic ?? celui-ci a démissionné ? Votre indivision dirigeait cet immeuble sans aucun mandat ???
Un syndic bénévole doit être un copropriétaire. A confirmer si un membre d'une indivision peut être élu, ou seulement le mandataire désigné officiellement !!!
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oldman24
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Posté - 15 avr. 2012 : 21:06:45
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Bonsoir,
Aviez vous un syndic , un conseil syndical, un règlement de fonctionnement de votre CS ?(RFCS).
Qui a saisi l'avocat pour adresser une requete
à M. le président du TGI ? |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 16 avr. 2012 08:40:29 |
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Elway
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Posté - 15 avr. 2012 : 22:01:34
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Mon père possèdait cette copropriété depuis 30 ans. Les 3 copropriétaires se sont toujours bien entendus donc il n'y a jamais eu de syndic ni de CS à ma connaissance. C'était juste informel, les décisions et les différents paiments des factures se prenaient autour d'un verre et c'était réglé.
Un des copro a vendu à copro3 et là le cochon est entré dans le maïs : l'entente a disparu avec ce nouveau copropriétaire. En plus mon père est tombé gravement malade l'année dernière. Nous avons découvert cette situation après son décès.
Donc c'est ce nouveau copropriétaire (copropriétaire 3) qui a saisi un avocat pour adresser une requête au président du TGI. J'ai essayé de dialoguer avec copro3 mais il ne veut rien savoir. Un exemple, lors de la visite de nos locataires, nous avons déposé la poussette de notre bébé sous la cage d'escalier pendant une petite heure : ce copro a photographié la poussette et a été déposer une main courante au commissariat pour violation du règlement de copro. A tomber par terre !
Nous nous entendons bien avec copro2, donc à l'AG nous serons 2 contre copro3 donc pas de problème de majorité (sauf si copro2 nous lache bien sûr!)
Je ne comprend pas votre projet, vous désirez un pro ou un bénévole ???
Je désire un syndic non pro mais vu que copro3 est très procédurier, nous voulons éviter tout risque de contestation : la solution du syndic définitif me paraît contestable car nous n'avons pas fourni de contrat avant la convocation de l'AG. D'où la solution d'un syndic provisoire sur une période de 4 mois pour une mission de désignation d'un syndic. Je voudrais savoir si cette solution est incontestable sinon on passera par une nouvelle AG avec un contrat de syndic non pro joint avec cette nouvelle convocation pour remettre l'église au centre du village. |
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Posté - 16 avr. 2012 : 00:24:42
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Elway : "Mon père possèdait cette copropriété depuis 30 ans. "
On ne peut pas contester les décisions de copro3, qui ne désire que le respect de la loi, alors que depuis 30 ans celle-ci ne fut pas respecter.
Votre père ne possédait que son ou ses lots de copropriété et rien d'autre !!! Vous êtes 3 copropriétaires qui possède en indivision un bout des parties communes en plus de leur lot.
Votre père ne possédait pas cette copropriété !!!! mais peut-être cet immeuble avant d'en vendre le premier lot.
Le copro 3 n'est pas le mauvais petit canard, il désire que ses droits de copro. soit respectés !!!! ET il a ey raison d'avoir demandé un AJ.
Votre indivision n'est pas possède pas plus cette copro!!!!
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Elway
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Posté - 16 avr. 2012 : 01:37:57
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@philippe388 : je me suis mal exprimé, vous ne pardonnez rien : "posséder la copropriété" n'était pas adequate, je m'en excuse j'aurais dû écrire "possédait 3 lots sur 5 de la copropriété". Est-ce que copro3 est dans ses droits : oui, je n'ai jamais dit le contraire. Est-ce que mon père et les autres coproprio (mon père ne s'est pas imposé comme dictateur de la copropriété, c'était une gestion commune formelle dirais-je) ont eu tort de gérer la coproprio de cette façon : oui mais tant qu'il y avait unanimité cela ne posait pas problème. Dès l'apparition de la mésentente avec coproprio3, mon père aurait du demander la nomination d'un AJ pour ensuite mettre en place un syndic bénévole (avec le soutien de copro2 bien sûr pour que cette solution soit majoritaire) pour que les choses soient carrées. Cela ne s'est pas fait, c'est la vie, je ne peux revenir là dessus.
Maintenant un AJ a été nommé à la demande de copro3 (et encore une fois il était dans ses droits). Nous sommes juste 2 copropriétaires (notre indivision + copro2) qui souhaitons mettre en place un syndic non professionnel. Il se trouve que cette position sera majoritaire à l'AG, cela est notre droit non ?
Reste mes questions pour que la mise en place de ce syndic non pro se fasse sans contestation possible étant donné que la convocation de l'AG n'intègre pas une proposition d'un syndic non professionnel avec un contrat. |
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oldman24
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 Posté - 16 avr. 2012 : 09:16:04
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Elway,
Pourriez vous rechercher sur UI les contributions relatives à la question que vous posez au sujet de la candidature d'un syndic bénévole s'ajoutant aux 2 autres présentées par l'AJ ?Les avis étaient partagés !
Vous devriez adhérer à une association de copropriétaires pour vous sortir du pétrin dans lequel vous êtes et que les notaires auraient pu et du vous éviter. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 16 avr. 2012 : 09:24:26
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Elway : Pourquoi n'avoir pas proposer un contrat de syndic bénévole dès la nomination de l'AJ ??
Maintenant il est trop tard pour cette AG. Mais si vous et copro2 rejettez les 2 contrats de syndic, l'AJ ne pourra pas refuser votre proposition d'élir un syndic bénévole pour que votre copropriété puisse être enfin gérée.
Ce syndic bénévole DOIT être un copropriétaire !!!
Elway :" oui mais tant qu'il y avait unanimité cela ne posait pas problème."
Mais une Unanimité pour rester dans une totale illégalité !!! 
Votre père a géré cette copropriété sans aucun droit pour le faire !! Vous avez eu beaucoup de chance que rien n'arrive en 30 ans !!!
Elway : votre coproriété est elle assurée ???
Pour information : le syndicat de copropriétaire existe de fait depuis plus de 30 ans, dès la vente du 1er lot.
Cette petite copropriété existait elle avant votre père ? existait il un RDC ?? Avez vous une idée de la gestion d'une copropriété ? Sur quelle base les 3 copros pâient les charges communes du SDC ?? sur des tantièmes ou à la louche ??? |
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trendy31
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Posté - 16 avr. 2012 : 12:15:13
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Posté - 16 avr. 2012 : 15:36:54
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si vous voulez rester dans une légalité sure : voter contre les 2 propositions, et vous vous retrouverez sans syndic une nouvelle fois.
Ensuite, mais à vérifier le mandat de l'AJ, celui ci devra convoquer une nouvelle AG avec de nouvelles propositions et dans ce cas envoyez lui une candidature définitive d'un syndic non pro compétent  .
Mais si vosu présentez lors de la première AG un syndic non pro définitif et que les synics pros ne soient pas désignés, votre AJ devrait accepter la candidature et le copro récalcitrant aura peu de chances d'aboutir en cas d'assignation (si l'AJ fait bien son travail et rédige correctement le PV). |
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oldman24
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Posté - 16 avr. 2012 : 17:48:24
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Elway,
Voyez l'arrêt de la Cour de Cassation CC3 audience publique du 2 dec 2009 N°de pourvoi:08-20073.
Le candidat aux fonctions de syndic bénévole doit avoir été annoncé par l'AJ dans les mêmes conditions que pour les syndics professionnels (contrat de mandat) de votre prochaine AG.
(pages sur UI et Legifrance).(Publié au bulletin). |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 16 avr. 2012 17:50:37 |
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Elway
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Posté - 17 avr. 2012 : 00:41:38
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Posté - 17 avr. 2012 : 07:59:40
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il faut faire attention à la lecture du jugement de la CC citée, celle ci n'a pas statué sur le fait que le contrat d'un syndic non pro n'était pas joint :
"PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :
"
or le deuxième moyen est la description de l'avocat de la société SFAM ; donc on ne connait pas la position de la CC sur ce jugement !!! |
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oldman24
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Posté - 17 avr. 2012 : 11:17:22
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Elway,
Quoiqu'il en soit vous aurez la possibilité de demander ,lors de l'examen du contrat de mandat de l'un des professionnels une diminution substantielle du montant des honoraires ,car vous êtes une petite copropriété , avec un faible budget , et la comptabilité en partie double peut ne pas être appliquée.
Le cas échéant,n'acceptez pas de compte unique.
Pendant ce temps l'un des copropriétaires pourra compléter ses connaissances en vue de présenter ,plus tard ,sa candidature de syndic non professionnel, en bonne et due forme. |
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Administrateur civil honoraire.
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Posté - 17 avr. 2012 : 12:24:40
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Elway :" Mon questionnement était de savoir si on pouvait proposer la même solution avec un AJ à la baguette."
Attention à l'ordonnance du juge; il a certainement été mandaté pour convoquer une AG afin d'élir un syndic.
MAIS il n'est pas à la baguette. Si rien d'autre n'est précisé dans cette ordonnance , il ne peut PAS diriger cette AG. C'est une des personnes présentes à l'AG qui devra faite acte de candidature qui sera élu comme président de séance.
L'AJ n'a pas à juger des choix de 'lAG qui est la seule décisionnaire.
Si cette AG rejette dans les formes les 2 contrats de syndic, car elle estime les honoraires prohibitifs, cet AJ n'a pas à contester cette décision.
Si vous vous présentez alors comme syndic bénévole, et que l'AG vous éli, même sans contrat de syndic, l'AJ n'y pourra rien. Sa mission sera terminée, il en rendra alors compte au juge.
Vous devez expliquer au copro 3 lors de cette AG, qu'il serait totalement idiot de ne pas élir un syndic bénévole , et laisser les frais importants d'un AJ courrir. Une deuxième AG va vous couter chère !!!!
L'AG rejette 2 contrats trop chers pour votre copropriété, mais paiera cet AJ, qui ne gèrera rien du tout, car ce n'est pas sa mission !!!
copro3 ne peut pas contester la décision de l'AG de rejetter les 2 contrats de syndic pro. Il n'est pas certain que le juge annule la décsion de l'AG de vous élir comme syndic bénévoel, vu qu'aucun syndic n'a jamais été élu depuis 30 ans !!!!
Attention aux cassations, il en existe certainement d'autres qui ont validé la nomination d'un syndic bénévole sans contrat de syndic joint à l'ODJ !!
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Posté - 17 avr. 2012 : 12:33:11
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Elway : pour vous aider, vu le site jpm.copro sur les syndics copropriétaires :
Un copropriétaire peut être désigné comme syndic sans pour autant que le syndicat soit soumis au statut coopératif. On parle alors de syndic bénévole. L’expression est impropre puisque le syndic bénévole peut être rémunéré. Le régime juridique du syndic bénévole est identique à celui du syndic professionnel mais il n’est pas soumis aux dispositions de la loi Hoguet.
I. conditions d’éligibilité
Les conditions d’éligibilité comme syndic bénévole résultent de l’article 2 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) qui écarte de son domaine d’application « les personnes ou [à ] leurs conjoints qui gèrent des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ». Le syndic bénévole est soumis aux conditions générales de capacité juridique mais il n’est soumis à aucune condition de compétence.
A. qualité de copropriétaire
La loi Hoguet avait été conçue pour l’organisation des professions d’agent immobilier et de gestionnaire locatif. L’application de l’article 2 au secteur de la copropriété pose quelques problèmes.
1. Les titulaires de droits réels
À côté des copropriétaires, les usufruitiers, les nus-propriétaires, les indivisaires, les bénéficiaires d’un droit d’habitation et les accédants doivent être, ainsi que leurs conjoints, considérés comme éligibles. Il est possible de se référer à la liste des personnes pouvant être désignées comme membre du conseil syndical. Cette référence est pourtant contestable en ce qui concerne les associés des sociétés d’attribution, titulaires d’un droit personnel mais aussi d’un « germe » de droit réel. On peut également se demander si le conjoint non-propriétaire d’un copropriétaire peut être désigné comme syndic bénévole.
2. l’objet du droit réel
Le propriétaire d’un lot dans un bâtiment d’un groupe d’immeubles ou d’un ensemble immobilier peut-il être syndic du groupe ou de l’ensemble ? La Cour d’appel d’Aix [1] a répondu par l’affirmative pour un ensemble immobilier. La solution doit être étendue aux groupes d’immeubles sans syndicats secondaires. Lorsque ces derniers existent, le propriétaire d’un lot dépendant de l’un des syndicats secondaires peut être syndic secondaire de ce bâtiment et syndic principal mais ne peut pas être syndic des autres syndicats secondaires.
B. exercice non professionnel de l’ACTIVITé
Le bénéfice de l’article 2 de la loi Hoguet ne pourrait subsister en présence d’une activité habituelle et quasiment professionnelle de syndic « bénévole ».
Un investisseur propriétaire de lots dans différentes copropriétés peut être désigné comme syndic bénévole de plusieurs syndicats. La situation est modifiée s’il est rémunéré à ce titre. L’acquisition de petits lots dans différents immeubles pour exercer la fonction rémunérée de syndic serait considérée comme une fraude à la loi, au moins sur les plans social et fiscal. L’arrêt de la Cour d’appel d’Aix concernait un copropriétaire syndic de trois résidences. Dans l’une d’elle il n’avait acquis un lot que deux ans après sa désignation et sur ce point sa responsabilité pénale a été retenue.
A l’inverse la Cour d’appel de Paris a admis [2] qu’un professionnel immobilier désigné comme syndic de l’immeuble dans lequel il est propriétaire d’un lot peut en être le syndic « bénévole ». Le Ministère de la Justice avait émis un avis contraire [3]
C. contrat de syndic et rÉmunÉration
Avec la nouvelle rédaction de l’article D 29, le contrat de syndic a officiellement fait son apparition dans le statut de la copropriété :
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 29 ne comporte aucune distinction entre le syndic professionnel et le syndic copropriétaire. Il est donc nécessaire dans les deux cas d’établir un contrat de mandat. Cette obligation est plus absolue encore dans le cas d’un syndic copropriétaire rémunéré.
Cette réforme impose que soit joint à la convocation en assemblée le projet de contrat du syndic copropriétaire, avec, s’il y a lieu, le projet du syndic professionnel en place et d’autres projets si un changement de syndic est envisagé. On doit donc condamner la pratique trop courante de la proposition impromptue, en cours d’assemblée, d’un syndic copropriétaire pour remplacer le syndic professionnel en difficulté. Sur la plan pratique, il est tout à fait possible que certains copropriétaires absents et représentés soient opposés au principe même de la gestion par un non-professionnel. C’est souvent le cas des copropriétaires bailleurs.
Outre le remboursement de ses frais, le syndic copropriétaire peut percevoir une rémunération sans que son statut en soit affecté. Dans l’affaire qui a fait l’objet de l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix cité plus haut, le tribunal correctionnel de Marseille avait en première instance, condamné le syndic copropriétaire au motif que sa rémunération était équivalente à celle d’un syndic professionnel mais il a été infirmé sur ce point.
La rémunération du syndic copropriétaire doit être fixée par l’assemblée dans les conditions prévues par l’article D 29.
II. modalités spécifiques d’exercice du mandat
Les modalités spécifiques d’exercice du mandat par un syndic copropriétaire concernent la gestion financière, l’organisation courante de son activité, la responsabilité et sa couverture par une assurance et les statuts fiscal et social.
A. gestion financière
L’article D 38 ancien imposait au syndic copropriétaire l’ouverture d’un compte bancaire ou postal au nom du syndicat sur lequel toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être versées sans délai. Il a été abrogé mais l’obligation subsiste.
En effet l’ouverture d’un compte bancaire ou postal au nom du syndicat est une obligation s’imposant à tous les syndics en vertu de l’article L 18 modifié par la loi du 13 décembre 2000 (SRU). Ce texte ne prévoit de dispense accordée par l’assemblée générale qu’au profit des « syndics soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 », c’est à dire les syndics professionnels.
Il peut être autorisé à conserver une « caisse » en espèces pour les besoins courants de la gestion. Le montant maximum doit être déterminé par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée. Dans la pratique, les règlements effectués par les copropriétaires et les versements d’origines diverses doivent être encaissés sur le compte et le syndic prélève sil y a lieu les sommes en espèces dont il a besoin. Ce mécanisme facilite le contrôle des opérations.
Il n’existe aucun dispositif de garantie financière au profit des syndicats administrés par un syndic copropriétaire. Le risque encouru n’est pas celui d’un défaut de représentation des fonds puisque ceux ne sont pas détenus par le syndic mais maniés par lui. Il peut résulter d’une erreur de maniement (facture importante payée deux fois avec difficulté de remboursement du trop payé) mais aussi et surtout d’un détournement volontaire des fonds. Dans une copropriété importante il convient de prévoir un contrôle trimestriel de la trésorerie par le conseil syndical. Il est également souhaitable de permettre à un ou plusieurs conseillers syndicaux l’accès électronique aux comptes (ordinaire et placement) du syndicat. Les syndics bénévoles ne doivent pas se formaliser d’un dispositif qui est courant dans les entreprises et les administrations.
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oldman24
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Posté - 17 avr. 2012 : 13:48:18
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Cela fait plaisir de voir une citation de l'oeuvre de JPM sous la plume de philippe388.
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 17 avr. 2012 : 14:14:09
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oldman24 : ET ce n'était pas la première fois !!!
Sur les contrats de syndics et surtout l'historique de ce contrat, dont on découvre que l'article D29 modifié ne date que de septembre 2004, JPM est imbattable !
La seule question que doit se poser Elway avec ce copro 3 procédurier est : Que va dire le juge sur l'élection du syndic bénévole sans que le contrat soit mis à lODJ, alors que les 2 contrats proposés par l'AG étaient prohibitifs : 3000 € pour 3 lots, c'est un record mondial !! DONC inacceptable par l'AG.
Le copro3 va peut être hésiter d'aller au TGI pour annuler cette AG !! il y a une grande différence entre déposer une main courante, demander la nomination d'un AJ, et contester une décsion d'AG si importante.
Attention aux honoraires et frais de cet AJ si il convoque 2 AG. Peut être pas loin de ses 3 000 €
Négociation avec le syndic pro pendant l'AG pour baisser les honoraires à 1 500 € ( moyenne normale cournate par lot 150/180 € !!!), et dans un an, élection légale du syndic bénévole, sur un contrat posé à l'ODJ.
Elway : ce syndic pro. aura remis sur les rails votre SDC et sa comptabilité; du travail en moins pour la reprise par le bénévole dans un an !! le temps de bien réviser les bases de la gestion d'un SDC. |
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