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 Posté - 26 mars 2012 : 13:21:01
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Bonjour,
Un syndic professionnel libelle toutes ses résolutions concernant des travaux de la façon suivante :
« Dans le cadre de la loi SRU, l’assemblée générale décide de prévoir une provision pour imprévu à hauteur de 5% TTC du montant des travaux TTC. Tous les travaux complémentaires feront l’objet de devis préalables validés par le conseil syndical en lien avec le syndic. »
Je n’ai pas trouvé dans la loi SRU de paragraphe concernant ces « provisions pour imprévus à hauteur de5% ».
Pourriez vous svp m’éclairer sur ce point ?
J’ai par ailleurs trouvé sur le site internet de l’ANCC (Association nationale de la Copropriété et des Copropriétaires) un document sur le contrôle des comptes dans lequel il est écrit :
Lorsqu’en cours de chantier un imprévu surgit, le syndic doit prévenir le conseil syndical. Si le montant du complément de travaux reste dans des limites raisonnables (< 5%), on peut se dispenser de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour autoriser la dépense supplémentaire.
Nous retrouvons dans ce paragraphe cette facilité donnée au conseil syndical d’engager des travaux complémentaires à concurrence de 5% sans l’avis de l’assemblée générale.
Enfin, j’ai trouvé un arrêt de la cours de cassation (ci-dessous) dans lequel il est à priori spécifié que l’on ne peut dépasser le montant de travaux votés en AG.
http://www.syndicpro.fr/2012/03/18/...s-interdits/
Je vous remercie d’avance pour l’éclairage que vous pourriez m’apporter sur ces différents points.
Bien cordialement.
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Posté - 26 mars 2012 : 14:29:10
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courlisson : " Dans le cadre de la loi SRU, l’assemblée générale décide de prévoir une provision pour imprévu à hauteur de 5% TTC du montant des travaux TTC. Tous les travaux complémentaires feront l’objet de devis préalables validés par le conseil syndical en lien avec le syndic"
Il faudra demander au syndic sa version de la loi SRU avec l'article prévoyant un dépassement de budget.
Le CS n'a aucun pouvoir d'engager des dépenses sans un accord de l'AG. SEULE l'AG peut donner une délégation de pouvoir.
L'AG se décide sur des devis précis et concurrents. Il ne peut donc avoir de travaux complémentaires sans que l'AG décide de ces travaux.
Sans accord de l'AG, les copropriétaires sont dans leur droit de ne pas payer un dépassement de budget décidé par le syndic et le CS !!!
MAIS l'AG étant seule décissionnaire, elle peut mandater le CS pour le choix d'une entreprise, d'un devis dans la limite du budget fixé par l'AG, et aussi de déléguer le CS pour un dépassement de budget possible de 5% !!! pour tout ce qui concerne l'article 24, et non le 25 et le 26.
Mais une AG qui suit les yeux fermés un syndic qui parle de loi SRU sans citer l'article et sans contradiction est assez irresponsable !!! Tant pis pour les copros !!
courlission : ceci me rappelle une autre affirmation dur ces 5% concernant le service militaire obligatoire : "l'armée a le droit à 5%d'accident mortel par an" !!!!
Rien n'existe dans la loi pour un dépassement autorisé de 5% !!!!
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Gédehem
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 2
Posté - 26 mars 2012 : 14:38:44
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Votre syndic a une bonne démarche, ..... mais se noie dans la mayonnaise qu'il fabrique, jouant sur la méconnaissance ou le laxisme de copropriétaires généralement "moutons" !
Il faut rappeler que la loi dite "SRU" (Solidarité et renouvellement urbain de 2000) n'a tien de spécifique à la copropriété. Elle a réformé de nombreux textes, principalement pour les administrations, la copropriété n'étant visée qu'à la marge pour quelques dispositions modifiant le statut de 1965.
Faire référence à la loi SRU n'a donc aucun sens. C'est sur la loi de 65 et son décret d'application de 67, tout 2 modifiées, qu'il faut s'appuyer.
En l'espèce, votre syndic est à coté de la plaque : ce qu'il préconise n'existe pas.
Pour autant, il est dans une bonne démarche.
Il existe en effet "dans les carton" un projet de création d'une réserve permanente "travaux" destinée au provisionnement/financement des gros travaux, en particulier ceux d'entretien incontournables.
Ainsi en particulier les classiques "ravalement de façades - réfection toiture/étanchéité", qui reviennent tous les 10 ans.
Chacun sait que les montants en sont importants, les provisionnements par les copropriétaires aussi, d'où parfois un relachement des syndicats entrainant une dégradation de l'immeuble. D'où l'idée d'un fonds permanent dédié au moins a cet entretien courant, sorte de fonds "amortissement/investissement" permettant "en douceur" de financer ces travaux indispensables.
Ce fonds permanent, dont le projet prévoit qu'il serait financé à hauteur de 5% l'an, est autre chose que celui déja prévu L.art.18 "Fonds de réserve travaux futurs non votés" à échéance de 3 ans. Dans ce cas, l'AG adopte librement le montant de ce fonds de réserve, donc du montant des provisions annuelles.
En résumé : intention louable de votre syndic, qu'il faut encourager.
Mais pas dans la forme qu'il présente, un peu trompeuse.
Il faut bien expliquer ce dont il s'agit exactement. Restera aussi (surtout ?) à définir les modalités de placement de ce fonds, des intérets revenants au syndicat, et bien entendu des honoraires que votre syndic ne manquera pas de demander.
Sur ces derniers points, rien n'étant prévu en l'absence d'un texte, c'est la porte ouverte à toutes les dérives, en particulier si le CS n'est pas extremement vigilant ....
Une telle proposition ne doit sonc pas sortir du chapeau meis être bien expliquée, comprise, adoptée par l'AG en pleine connaissance de cause.
Sur le fond, il faut le dire : c'est une très bonne idée que ce fonds "travaux" prtmanent. En l'absence d'un texte il doit être bien monté, bordé de A à Z. Concertation avec le CS (informé/formé) incontournable. |
Édité par - Gédehem le 26 mars 2012 14:42:59 |
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Posté - 26 mars 2012 : 14:51:50
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gedehem : mais le syndic de courlisson ne parle pas de provisions pour travaux futurs, qui est une très bonne chose.
mais de trvaux complémentaires sur des trvaux votés par l'AG!
DE plus, le CS n'a aucun pouvoir de decision sur l'affectaion et le choix des trvaux futurs !!!
courlisson : votre syndic est il un syndic pro ???? |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 26 mars 2012 : 15:20:51
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C'était écrit : il faut toujours bien lire l'énoncé de la question ... : "Un syndic professionnel libelle ......"
Vous avez raison : cette résolution n'a ni queue ni tête !
Elle ne veut rien dire. Prévoir x% du montant de travaux imprévus est plus que risible : étant "imprévus" on ne peut en connaitre par avance le montant !!
Il faudra qu'il explique comment calculer 5% d'un montant inconnu ! 
Si en plus il veut justifier sa bêtise en faisant référence de façon trompeuse à un texte de loi qui n'existe pas, on a un syndic à ranger dans la case 'humoriste" !! .
Est-ce une sorte "réserve de trésorerie" dédiée à des travaux, tel que je l'exposais plus haut ? |
Édité par - Gédehem le 26 mars 2012 15:21:55 |
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Posté - 26 mars 2012 : 16:44:04
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cela part d'un bon sentiment :
j'ai un devis de 10000 € que je fais voter, mais au cas où je fais voter également 500 € de dépassement. En effet, sans cela et en théorie, le syndic devrait repasser devant une AG pour 500 € !
Dans ce cas, on fait voter 10500 € de travaux donc d'appel de provisions. Mais pourquoi se limiter à 5%, pourquoi pas plus... 
On peut concevoir dans un chantier, qu'il y ait des imprévus, mais la difficulté est d'en apprécier le montant à l'avance, puisque cela est imprévu.
il n'y a pas de solution idéle pour traiter ce problême...
Quant à la référence, elle est fantaisiste. |
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Posté - 26 mars 2012 : 18:04:53
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gedehem : j'avais bien lu le post initial, on peut se tout de même demander si celui-ci a eu son diplome dans une pochette surprise !!!
gedehem : il manquait juste le petit smiley dans mon post précédent !!
L'AG peut voter une enveloppe budgétaire plus grande que le devis de l'entreprise choisie. Le débat pendant l'AG permet de poser des questions sur les travaux et le cahier des charges. Si il apparait que le devis n'est pas complet, l'AG votera un montant plus important.
Rien de bien compliqué; pas besoin d'inventer des textes qui n'existent pas !! |
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