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Louis92
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 Posté - 07 mars 2012 : 14:09:53
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mil, filomat, ne faites pas pleurer les chaumières avec la difficulté à contrôler les comptes d'une grande copropriété. C'est l'inverse. Avec une copropriété de 20 lots environ, il est difficile de trouver quelqu'un ayant disponibilité et volonté (la compétence s'acquiert petit à petit). Plus le nombre de copropriétaires grandit, meilleure est la probabilité de trouver quelques personnes disponibles.
En l'espèce, ce n'est pas une adhésion à l'ARC qui va apporter quelque chose mais bien quelqu'un qui ait la connaissance de la vie de la copropriété (travaux et interventions des entreprises) et qui puisse examiner aussi les factures par rapport à cette connaissance.
Si une majorité des copropriétaires se contentent de la situation et continuent à élire des amis du syndic ou des gens ne voulant pas entrer véritablement dans les comptes, c'est très dommage pour la minorité. En attendant que cette minorité fasse son possible pour montrer combien coûte le laxisme, elle grossira et il pourra y avoir basculement.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 07 mars 2012 14:18:30 |
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Posté - 07 mars 2012 : 14:41:41
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mjl :
- des factures réglées deux fois mais une seule fois aux fournisseurs,
réglées 2 fois par qui ????
- des factures de grands travaux, non réglées par certains copropriétaires mais contrepassées par une facturation de travaux bidons.
contrepassées ??? ce n'est pas un terme comptable . Travux bidons : mais que votre votre CS lors de la vérif, et les copros lors de l'AG.
- des demandes de virements à la banque facturées plus de mille euros
chacune à la copropriété,
cela ne veut trien dire du tout !! qui demende des virements ? de quels virement parelz vous ?
- des frais de relances aux copropriétaires exorbitants,
de quels montnats parlez vous ?? cela fait parti du contrat que l'AG a adopté; cela se négosie à l'AG
- mises dans la poche du syndic, les soldes créditeurs des copropriétaires qui ont vendu,
mais cela est impossible !!! si cela était le cas, il est si facile au CS de vérifier cela !! Un syndic qui "magouillerait" des telles écritures comptables se verrait démasquer dans la seconde lors du controle du CS
- ajustements bancaires à l'avantage du syndic etc....."
même chose, cela est impossible. De quels ajustements bancaires parlez vous ??
Vous avez commencé votre post par des erreurs sur vos appels de fond persos, et vous donnez une liste "d'erreurs" qui concernet les comptes et charges courantes du SDC, dont vos écrits sont très flous et ne veulent pas dire grand chose !!!!
SI vous êtes sur de vos accusations, ce ne sont que des choses vérifiables rapidmeent par le CS, même par un CS pas très bon !!!!
Avez vous vérifié vous-meêms les comptes !! c'est à dire faire les rapprochements entre le compte de charges courantes, les grands livres sur les années précédentes et celle en cours, les relevés de compte bancaire,.......
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mjl
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 Posté - 07 mars 2012 : 14:45:23
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Le Président du Conseil syndical vient de me contacter pour m'informer de l'accord du conseil syndical afin que cette question soit mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, ce qui me fait plaisir.
Pourriez-vous me dire combien coûte une adhésion à l'arc ? Si le prix est raisonnable, je vais essayer de convaincre le conseil syndical.
Merci |
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mjl
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Posté - 07 mars 2012 : 15:18:46
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Je viens de prendre connaisance, des renseignements complémentaires réclamés par Philippe388, je vais essayer d'être plus précise :
L'année x j'étais inscrite au conseil syndical et j'ai vérifié les comptes du syndic pour cela, je me suis fait transmettre par courrier, les documents comptables, c'est à dire, bilan, balance, grand livre et copies des factures.
Je me suis retrouvée avec un grand livre de 500 pages environ, grand livre que j'ai recopié sur excel ainsi que la balance et le bilan.
Travail gigantesque qui m'a pris beaucoup, beaucoup d'heures de travail.
Chaque ligne de ces documents a été reprise dans mes propres tableaux pour conclure à des irrégularités importantes :
- lorsque je dis facture réglée deux fois, je veux dire qu'il y a eu deux paiements, c'est à dire, un paiement au fournisseur et l'autre paiement sur le compte personnel du syndic.
- Facture travaux non réglées par certains copropriétaires, il s'agit d'arrangements personnels entre le syndic et ces copropriétaires qui ont vendu leur bien entre la décision de l'ag et la facturation des travaux, rien ne leur a été réclamé lors du passage chez le notaire. Il s'agissait par copropriétaire de plusieurs milliers d'euros, ces sommes manquantes ont fait l'objet de facturation (factures au nom de syndic) de travaux non réalisés dans la copropriété afin de combler ces trous.
Je vous adresse un second message pour compléter mes remarques |
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mjl
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Posté - 07 mars 2012 : 15:37:57
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Je continue
- Du fait de grands travaux réalisés dans la copropriété pour 800 000 euros environ, nous avons eu des appels de fonds importants avant que les travaux commencent, afin de faire fructifier cet argent, nous avons demandé au syndic de le mettre à la caisse d'épargne. Donc, la simple demande de virement de notre compte bancaire à la caisse d'épargne, nous a été facturée plus de 1000 euros (portés au compte du syndic sur le grand livre).
- Frais exorbitants facturés aux copropriétaires, il s'agit des relances des impayés facturées au dela de la normal
- Soldes créditeurs des copropriétaires qui ont vendu leur bien, ces soldes créditeurs ont tout simplement disparus du bilan et n'ont jamais été remboursés aux anciens copropriétaires
- ajustement bancaire, il s'agit du rapprochement bancaire de fin d'année, entre le solde réel à la banque et le solde du compte bancaire porté au bilan.
Si nous avons obtenu, l'annulation de l'ag de l'année x par le tribunal, c'est que lors de l'ag nous n'avions pas approuvé les comptes et qu'à la lecture du pv réalisé par le syndic, ceux-ci étaient approuvés. Suite à mes vérifications, j'ai fait un rapport sur les irrégularités constatées qui a été présenté tribunal.
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oldman24
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Posté - 07 mars 2012 : 16:08:47
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mjl,
Au risque de passer pour un oiseau de mauvaise augure,je vous suggère- au vu de vos posts époustoufflants-
de faire appel à un avocat spécialiste de l'immobilier en vue de saisir,en bonne et due forme , le président du TGI et pourquoi pas du Tribunal Correctionnel, pour sanctionner tous ceux qui le méritent.
Bon courage.
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 08 mars 2012 10:15:44 |
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Posté - 07 mars 2012 : 16:13:21
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mjl : je ne suis pas certain que votre vérification soit entièrement juste.
"ajustement bancaire, il s'agit du rapprochement bancaire de fin d'année, entre le solde réel à la banque et le solde du compte bancaire porté au bilan."
Le solde du compte de charges annuel est différent du solde réel à la banque au 31/12. Factures non payées, charges non réglées, acompte sur travaux .......vous rajoutez à l'avantage du syndic !!!
"Soldes créditeurs des copropriétaires qui ont vendu leur bien, ces soldes créditeurs ont tout simplement disparus du bilan et n'ont jamais été remboursés aux anciens copropriétaires"
Une régulariqation peut être faite, et ce solde est porté au crédit du compte du SDC, si ce sont de vieux comptes. Pas de magouilles la dedans.
Facture travaux non réglées par certains copropriétaires, il s'agit d'arrangements personnels entre le syndic et ces copropriétaires qui ont vendu leur bien entre la décision de l'ag et la facturation des travaux, rien ne leur a été réclamé lors du passage chez le notaire. Il s'agissait par copropriétaire de plusieurs milliers d'euros, ces sommes manquantes ont fait l'objet de facturation (factures au nom de syndic) de travaux non réalisés dans la copropriété afin de combler ces trous.
Etes vous sur de ce que vous écrivez !!! cela est quasi impossible. DE plus c'est au copropriétaire dans les locaux qui paient les appels de fonds trvaux, et son vendeur peut avoir voter ces travaux avant la vente !!!!
Un syndic ne fait pas de factures à son nom pour des trvaux.
Si vous êtes béton dans votre vérif, il s'agit ici de détournements de fonds, de faux et d'usage de faux, et abus de biens sociaux !!! du pénal.
Il est si facile de vérifier cela, que je doute qu'un syndic soit aussi idiot pour risquer très gros!!!
"lorsque je dis facture réglée deux fois, je veux dire qu'il y a eu deux paiements, c'est à dire, un paiement au fournisseur et l'autre paiement sur le compte personnel du syndic."
La prison direct !!! je doute que cela existe.
Suite à mes vérifications, j'ai fait un rapport sur les irrégularités constatées qui a été présenté tribunal.
SI votre rapport est sur ces bases, vous risquez également des ennuis !!
Vous n'êtes pas un expert nommé par le tribunal !!! vos accusations ne semblent assez " irréelles "
"Chaque ligne de ces documents a été reprise dans mes propres tableaux pour conclure à des irrégularités importantes "
Etes vous sur de vos tableaux ? avez vous assez bien compris et assimilé la comptabilté double ?
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 07 mars 2012 : 16:39:58
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mjl
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Posté - 07 mars 2012 : 16:48:22
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Philippe388, je veux bien admettre avoir des difficultés pour vous expliquer mes conclusions, mais je veux seulement vous dire que les irrégularités que j'ai constatées ont été vérifiées d'une part par un important cabinet d'avocats de Versaille et d'autre part, par le nouveau syndic avant de faire l'objet d'une demande de remboursement de 30 000 euros devant les tribunaux. |
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Posté - 08 mars 2012 : 11:16:03
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mil, il nous manque une info importante pour comprendre votre description des mouvements de fonds : etes vous en compte unique au nom du syndic ou en compte séparé au nom du syndicat (et en avez vous une certitude... ?)
en effet, certains mouvements peuvent s'expliquer si vous etes en compte unique  |
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mjl
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Posté - 08 mars 2012 : 11:42:12
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Bonjour Rambouillet,
Normalement, nous sommes en compte séparé au nom de notre syndicat, malgré tout, les bordereaux appels de fonds, ne font pas mention "chèque à mettre au compte de la sci demaine de la....". Néanmoins, j'ai toujours libellé mes chèques au nom de la SCI. je pense que certains coprropriétaires libellent leurs chèques au nom du syndicat et d'autres au nom du syndic. Je pense que les chèques au nom du syndic sont reversés sur notre compte séparé.
J'avoue que vous me posez une colle ? Je vais me renseigner ... |
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oldman24
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Posté - 08 mars 2012 : 13:25:16
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Pouvez vous confirmer que vous appliquez bien la loi de 65 et
décret de 67 concernant la copropriété 
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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mjl
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Posté - 08 mars 2012 : 14:41:31
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Bonjour Oldman24
L'objet du réglement de copropriété précise :
"Le présent réglement a été dressé conformément aux dispositions de la loi n° 63-557 du 10 juillet 1965 modifiée et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967".
Pourquoi désirez-vous connaître cette loi ?
Je viens de vérifier, nous avons bien opté pour des comptes bancaires séparés aussi bien avec l'ancien que le nouveau syndic.
Les bordereaux d'appels de fonds de l'ancien syndic mentionnaient bien "chèques à émettre à l'ordre de la sci domaine...". Ce sont les bordereaux du nouveau syndic qui ne portent pas cette mention. |
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Posté - 08 mars 2012 : 14:46:07
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mjl : " Néanmoins, j'ai toujours libellé mes chèques au nom de la SCI. je pense que certains coprropriétaires libellent leurs chèques au nom du syndicat et d'autres au nom du syndic. Je pense que les chèques au nom du syndic sont reversés sur notre compte séparé.
J'avoue que vous me posez une colle ? Je vais me renseigner ..."
??????
Déposer des conclusions au tribunal sur des détournements de fonds possibles de votre syndic sans savoir si vous avez un compte séparé ou individualisé dans le compte du syndic confirme mon opinion sur votre controle !!!
Maintenant vous parlez d'une SCI ???? connaissez vous la signification de le SCI ? cela n'a rien à voir avec le SDC !!!
Un chèque libellé au nom du syndic sera déposé sur son compte; et un chèque au nom du SDC Trucmuche sera déposé sur le compte du SDC.
La première des verif. est de vérifier la qualité du compte du SDC.
SI ce compte est individualisé dans le compte du syndic, il est impossible de faire un rapprochement bancaire complet et sérieux avec un grand livre et les relevés de comptes de 500 pages.
Comment sont libellés vos relevés de comptes bancaires que vous avez vérifiés ?? Avez vous pu identifier la totalité des mouvements ?? avez vous du retrouver dans le grand livre toutes les écritures groupées ?? |
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mjl
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Posté - 08 mars 2012 : 15:49:34
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Bonjour Philippe388
J'ai bien spécifié qu'il s'agissait de comptes bancaires séparés pour notre ancien et notre nouveau syndic, le seul doute que j'ai pu avoir concerne le libellé des chèques émis par certains copropriétaires à l'ordre de notre nouveau syndic.
Je ne comprends pas, vous avez l'air de douter de mes capacités comptables..... moi, je n'en doute pas.
Je connais parfaitement, la comptabilité en partie double. Pöur ma vérification, j'ai repris tous les montants qui étaient portées sur le grand livre et refait complétement notre comptablité en imputant ces montants au débit ou au crédit des comptes du plan comptable (le grand livre informatisé mentionnait bien sur chaque ligne l'imputation des deux comptes).
Ensuite, j'ai fait la balance et le bilan. Chaque facture, chaque relevé bancaire, chaque versement des copropriétaires ont été pointés.
Mon rapport des irrégularités mentionnait une cinquantaine de demandes de redressement, certaines irrégularités ont été rectifiées et d'autre pas, ce qui justifie notre demande aujourd'hui de remboursement devant les tribunaux.
Je vous remercie tous de m'avoir aidé surtout en ce qui concerne la partie juridique des copropriétés que je ne connaissais pas.
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oldman24
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Posté - 08 mars 2012 : 15:57:56
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Posté - 08 mars 2012 : 16:35:02
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mjl :" Les bordereaux d'appels de fonds de l'ancien syndic mentionnaient bien "chèques à émettre à l'ordre de la sci domaine...". Ce sont les bordereaux du nouveau syndic qui ne portent pas cette mention."
D'ou sort cette SCI ?? le précédent syndic était il le promotteur ??
A quel ordre sont libellés vos dernier chèques de charges , au nom du Syndicat des copropriétaires résidence Dupont ou au nom du syndic Machin?
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mjl
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Posté - 08 mars 2012 : 17:08:59
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Il s'agit d'un parc résidentiel de loisirs où sont installés des chalets.
Mes derniers chèques sont libellés au nom de la sci domaine de.. |
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oldman24
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Posté - 08 mars 2012 : 17:24:26
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Je viens d'avoir 88 ans et j'ai de gros Pb de santé !
Maintenant, ça devient trop compliqué pour moi
J'abandonne.
Bonne continuation.
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 08 mars 2012 : 18:00:15
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cela signifierait que vous n'estes pas en copropriété, mais actionnaire d'une SCI qui a des règles qui ne sont pas forcément celles de la loi de 1965... |
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