|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
 Posté - 13 déc. 2008 : 14:59:06
|
Soit 10 copropriétés qui se partagent des parties communes (allées piétons, allées voitures, parking, espaces verts). Ces 10 copropriétés sont groupées pour la gestion de ces parties communes.
Le syndic qui gère ces parties communes est en contact avec les 10 représentants des CS des syndicats secondaires (10 personnes au CS du groupement, 10 personnes à l'AG du groupement, ...). Le syndic n'est jamais en contact avec les centaines de copropriétaires des syndicats secondaires (pas de relation contractuelle).
Les travaux autres que d'entretien courant ne sont pas nombreux (opérations groupées) mais sont d'un montant élevé sur lequel sont calculés des honoraires pour le syndic du groupement. Il faut l'avoir en tête pour répondre aux questions posées ci-dessous.
Si des honoraires de 150 € par lot principal sont considérés comme normaux pour une copropriété, ici, pour les parties communes du groupement, ne peut-on considérer qu'il y a 10 lots-syndicats équivalant à 10 lots principaux ?
Comment déterminer les honoraires du syndic pour la gestion courantes des parties communes sans faire 150 € x 10 = 1.500 € ?
Merci de vos avis.
|
Edité par - 9720fm le 13 déc. 2008 15:01:03 |
|
Signaler un abus
|
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 15:55:46
|
Vous posez 2 fois la même question : il faut supprimer l'autre sujet ...
Vous êtes dans un grand syndicat dit "principal" composé de 10 syndicats secondaires...
Chaque syndicat secondaire est organisé comme tout syndicat de copropriétaires : une AG décisionnelle, un syndic pour l'exécutif et un CS pour controler tout cela.
Le syndicat 'principal' a en charge la gestion de tout ce qui est commun aux 10 syndicats secondaires, et comprend lui aussi une AG décisionnelle regroupant tous les copropriétaires des 10 secondaires, un syndic chargé de la mise en œuvre et d'un CS 'principal" en charge de surveiller tout cela !
Les honoraires du syndic 'principal' ?
Pourquoi donc ne serait-ils pas 150/200 x 10, puisqu'ils sont libres ????
Quel est le fond de votre question ??? |
Signaler un abus  |
|
|
9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 20:14:55
|
gedehem a écrit : Citation :
Vous posez 2 fois la même question : il faut supprimer l'autre sujet ...
gedehem, les lunettes jouent des tours, l'autre post est pour une résidence secondaire effectivement la même que celle syndicat secondaire du groupement dont il est question ici qui porte, elle, sur le groupement principal.
gedehem a écrit : Citation :
Vous êtes dans un grand syndicat dit "principal" composé de 10 syndicats secondaires...
Chaque syndicat secondaire est organisé comme tout syndicat de copropriétaires : une AG décisionnelle, un syndic pour l'exécutif et un CS pour controler tout cela.
Le syndicat 'principal' a en charge la gestion de tout ce qui est commun aux 10 syndicats secondaires,
Oui.
gedehem a écrit : Citation :
et comprend lui aussi une AG décisionnelle regroupant tous les copropriétaires des 10 secondaires,
Non. Le syndic du groupement ne communique en rien avec les centaines de copropriétaires, même quand ceux-ci ne respectent pas les parties communes, même pour envoyer le PV d'AG du groupement. Les statuts du groupement font que 10 personnes représentant les 10 syndicats secondaires sont à l'AG comme je l'ai écrit.
Le fond de ma question est que pour un tel groupement les honoraires sur travaux sont élevés sans donner plus de travail au syndic et que le budget de gestion courante est de l'ordre de 35.000 € (nettoyage, entretien espaces verts, déneigement, ordures) non compris les honoraires du syndic qui sont de 9.000 €. Ils paraissent excessifs, non ?
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 21:03:22
|
Hum !!!!
Les syndicats secondaires ne sont pas détachables du syndicat principal, ni aucun des lots de copropriété intégré dans le périmetre du syndicat principal !
Ce n'est donc pas une histoire de lunettes, mais tout simplement de méconnaissance de ce qu'est une syndicat principal, un ou des syndicats secondaires, tout ceci important peu que ce soit des résidences principales ou secondaires ....
Je parle de méconnaissance, ce qui n'est pas une critique, car vous exposez ceci :
"Les statuts du groupement font que 10 personnes représentant les 10 syndicats secondaires sont à l'AG comme je l'ai écrit."
Des "statuts" ????
Mais alors il ne s'agirait pas de "syndicat principal composé de 10 syndicats secondaires", mais sans doute de 10 syndicats "principaux" regroupés dans une "Union de syndicats" en charge de la gestion des choses communes aux 10 syndicats, Union dotée de statuts comme toute union syndicale, dont l'AG est alors sans doute 'statutairement' composée des syndics (ou d'un représentant désigné) des 10 syndicats autonomes ..!
Ouf, vous me rassurez : mes lunettes sont encore bonne, pas besoin de RDV chez l'ophtalmo !!! 
La question est donc : quid du fonctionnement de cette union, dont le président semble fonctioner comme un électron libre ??
Il faut voir ici votre RDC, celui des 9 autres syndicats, sans doute organiser une réunion commune des 10 CS afin de regarder de très près le fonctionnement de cette Union après étude de ses statuts ....
Je reviens pour préciser un point important : chaque représentant des 10 syndicats à l'AG de l'Union (leur syndic ?) doit agir dans le sens que lui fixe l'AG du syndicat !
C'est en particulier le cas pour le vote des budgets, des honoraires, etc !
Ce sont les syndicats qui doivent restés maitre de leur Union ... et non leurs 10 représentants qui agiraient comme bon leur semble !
Quid chez vous du "conseil de l'Union", sorte de "conseil syndical chargé du controle et de l'assistance du président de l'Union, composé d'un représentant désigné par chacun des 10 syndicats ??? (Voir L.art.29 !!)
Vous n'en parlez pas ! |
Edité par - gédehem le 13 déc. 2008 21:39:47 |
| Signaler un abus |
|
|
9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 14 déc. 2008 : 00:56:34
|
gedehem, le fonctionnement du groupement est parfaitement défini dans les statuts. Peu importent les particularités de ce fonctionnement. J'aimerais avoir l'avis des UInautes (dont le vôtre) sur les honoraires du syndic du groupement qui a à faire avec seulement 10 personnes ou entités.
Pour un tel groupement:
- les honoraires du syndic sur travaux sont élevés (sans donner plus de travail au syndic),
- le budget de gestion courante est de l'ordre de 35.000 € (nettoyage, entretien espaces verts, déneigement, ordures) non compris les honoraires du syndic,
- les honoraires du syndic sont de 9.000 €.
OK gedehem, ces honoraires sont libres, mais ne paraissent-ils excessifs ? qui a des des arguments pour les faire baisser ? a-t-on des chances de trouver moins cher dans la concurrence ?
PS : j'ai demandé à nefer-modérateur de ré-activer mon post précédent qui n'est pas sur le même sujet (même si on y trouve des 2 côtés le mot "secondaire"), mais sans succès, un autre modérateur peut-il faire quelque chose ? serait-ce un sujet qui gêne les syndics ?
|
Edité par - 9720fm le 14 déc. 2008 01:02:35 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 déc. 2008 : 11:36:02
|
Contrairement à ce que vous indiquez, la terminologie a son importance.
Celui que vous appelez le syndic est, semble-t-il, le président d'une union de syndicats de copropriétaires.
Comme l'indique Gedehem, s'il est un professionnel, il est libre de proposer n'importe quel montant pour sa rémunération. Les membres de l'Union sont aussi libres de rejeter ses prétentions.
Comment déterminer un juste prix ?
Certainement pas en fonction du nombre de ses partenaires !
S'il y a par exemple une chaufferie commune, il importe peu qu'elle desserve 5, 10 ou 15 immeubles. La vraie question est de savoir combien d'heures le président doit consacrer à sa gestion : 1, 3, 6, 12, 30 ? Idem pour les autres équipements.
La réunion d'un conseil de l'union de 4 syndicats peut être systématiquement plus longue que celle d'une union de 12 syndicats.
Il y a des présidents d'union qui établissent des documents de gestion présentant un intérêt incontestable, même pour des spécialistes tiers (comme c'est le cas aussi pour certains syndicats coopératifs); il y en a d'autres qui sortent juste ce qu'il faut de comptes.
|
| Signaler un abus |
|
|
9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 15 déc. 2008 : 11:00:33
|
Merci JPM de votre avis = estimer les honoraires en fonction du travail à faire (je l'ai fait aussi).
Ci-dessus, j'ai indiqué que le syndic du groupement a la charge de faire entretenir : les allées piétons, allées voitures, parking, espaces verts = nettoyage, entretien espaces verts, déneigement, regroupement des ordures en un point, réparation des pannes éclairage extérieur. Rien de techniquement pointu ni de critique pour la vie en appartement.
Le travail à faire pour le syndic de ce groupement est dépendant de la surface assez grande des parties communes uniquement pour l'électricité (plus de risques de pannes si plus de lampadaires).
Il doit répartir ces quelques dépenses entre 10 imputations différentes (les 10 syndicats secondaires du groupement), le faible nombre de partenaires joue tout de même.
Le travail à faire, me semble-t-il, est peu supérieur au surplus de travail :
- d'une copropriété de 50 lots avec allées piétons, allées voitures, parking, espaces verts,
- par rapport à la même copropriété en ville sans abords, ni parkings, ni espaces verts.
Les honoraires de ce syndic de groupement ne devrait-ils pas être plus proches de 1.500 € que de 9.000 € ? |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 déc. 2008 : 11:30:09
|
S'il n'y a rien de techniquement pointu, les 'vastes étendues' et surtout les questions de déneigement et aussi le fait qu'il s'agirait pour une grande part de résidence 'secondaire', de vacances, la présence sur place du syndic de temps à autre est sans doute plus importante qu'ailleurs (en théorie !)
Car pour le reste il ne doit y avoir que 3 ou 4 intervenants réguliers, dont les contrats sont prévus dans la durée, ce qui réduit en fait l'affaire au suivi sur le terrain.
Sur le plan comptable comme administratif l'affaire semble toute simple.
En retomberait en gros à votre calcul 150/200 x 10, mettons 2000 € d'honoraires, hors frais adminisratifs bien entendu !
Le budget de l'Union, dont la rémunération du pdt, doivent être discutés par l'AG des syndicat avant l'AG de l'Union.
Les représentants des syndicats (les syndics ?) doivent recevoir des directives pour voter lors de l'AG de l'Union, qui doit donc se tenir après celles des syndicats.
Dans ce genre d'organisation, les AG des syndicats ne sont pas de simples chambres d'enregistrement de décisions prises de façon arbitraire par leur Union.
|
| Signaler un abus |
|
|
9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 16 déc. 2008 : 09:03:10
|
Merci gedehem, les honoraires de ce syndic de groupement devraient donc bien être plus proches de 1.500 € que de 9.000 € d'autant que les bureaux du syndic sont à 300 mètres de distance. La balle est dans le camp du CS du groupement.
Merci de votre remarque sur le mécanisme des AGs : les syndics des syndicats envoient à "leurs" copropriétaires, les résolutions de l'AG du groupement, les AG des syndicats se tiennent avant l'AG du groupement et donnent leurs directives pour voter sur ces résolutions d'AG du groupement, c'est OK de ce côté. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 déc. 2008 : 10:15:56
|
Il faut signaler quand même que l'excellent, - en principe -, mécanisme de la consultation préalable des assemblées des syndicats membres avant l'assemblée de l'Union est souvent ingérable surtout depuis l'allongement des délais de convocation.
C'est pourquoi le statut de la copropriété admet que les conseils syndicaux seulement soient consultés.
Il y a beaucoup d'Unions de syndicat qui sont bien gérées avec une très bonne information de tous les copropriétaires. Il n'est pas mauvais de consulter quelques sites d'Unions.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Groupem. syndicats : honorair. gestion courante
Forum fermé
