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mafra
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 30 nov. 2008 : 19:49:23
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Bonjour à tous,
Il s'agit de 2 dégâts des eaux, traités à un an d'intervalle, dont l'origine se situe dans une partie commune, avec dégâts en partie privative (chez moi).
La 1e :
Infiltration dans un mur porteur chez moi au RDC, par la façade extérieure au niveau du 1er étage. Déclaration à l'assurance de la copro fin 2005. Le syndic fait venir successivement 3 entreprises pour "expertise", mais on ne trouve pas l'origine du sinistre. Puis on refait la façade extérieure, et on s'aperçoit au bout de quelques mois que le pb est résolu.
Mon assurance de RC indemnise les dommages aux embellissements, mais la gestionnaire de la copro dit que les expertises pour recherche de fuite ne sont pas couvertes par l'assurance. Or c'est dans le contrat, de même que les honoraires de syndic qui sont liés.
La 2ème :
Inondation chez moi par le plafond en provenance du 1er étage. Il s'agit d'une conduite d'évacuation d'EU qui dessert les 2 étages au-dessus, et qui passe par mon appartement. Un plombier intervient en urgence et appelle une 2ème entreprise pour déboucher, en démontant les WC du 1er, donc pas de casse.
Mon assurance de RC, là encore, prend en charge les dommages dans mon appartement, mais pas les 2 interventions pour recherche de fuite. Elle dit que c'est à l'assurance de la copro de le faire. Laquelle répond en brandissant la convention Cidre. Quand à la gestionnaire, elle dit que ce n'est pas couvert parce que ce n'est pas une recherche de fuite destructive.
Qui a raison ? J'ai l'impression que chaque fois que l'on s'adresse à l'assurance, c'est non, et la gestionnaire ne voulait même pas faire de déclaration "pour ne pas augmenter le taux de sinistralité". Or nous ne sommes en fait jamais indemnisés.
Pouvez-vous me renseigner ?
J'ai oublié de préciser que le syndic appartient à un grand groupe et qu'il s'agit de sa filiale, imposée en douce à la copro sans vote ni autorisation préalables, sans négociation ni mise en concurrence. Bref, vous comprenez de quoi je parle.
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mafra
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 21:00:16
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| C'est encore moi. Quelqu'un peut-il venir à mon aide ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 21:35:00
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Vous avez la réponse à votre question : la magouille avec l'assurance filiale de son groupe 'syndic' !
Que fait le CS dans cette histoire ???
C'est à lui de monter au créneau, avant que les copropriétaires alertés de cette magouille ne réagissent ! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 23:51:05
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Vous avez la réponse à votre question : la magouille avec l'assurance filiale de son groupe 'syndic' !
Que fait le CS dans cette histoire ???
C'est à lui de monter au créneau, avant que les copropriétaires alertés de cette magouille ne réagissent !
A le méchant CS composé de bénévoles travailleurs !!!
Mais que fait le CS ??? il faut appeler Sarko !!! |
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mafra
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 02 déc. 2008 : 22:29:16
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Bonsoir, et merci de m'avoir répondu.
Pour le 1er sinistre, la raison invoquée par l'assurance copro, via le syndic, est : ce n'est pas une fuite destructive.
Pour le 2e sinistre, c'est : cette fuite destructive entre dans le cadre de la convention Cidre, adressez-vous donc à votre assurance RC.
Or à aucun endroit du contrat (conditions générales ou particulières) je n'ai trouvé mentionnée cette notion de "fuite destructive", et aucun de ces dégâts des eaux n'est une fuite "destructive".
Maintenant, pour répondre à votre question, à laquelle je m'attendais, "mais que fait le CS ?" : eh bien, on peut dire que le CS, c'est ... moi !
Explication :
Copropriété de 7 lots principaux, constituée il y a un peu moins de 10 ans.
5 copropriétaires-bailleurs (petits logements, peu de millièmes), 2 copropriétaires occupants, dont moi depuis l'origine.
Au début, petit syndic, seulement 5 copropriétaires qui n'y connaissaient rien - dont moi, et tout le monde au CS.
Puis fusion avec un gros syndic, et au bout d'un certain temps, les choses se sont gâtées.
La 1e vraie prise de conscience pour moi a eu lieu il y a 2 ans, avec des travaux non autorisés et non justifiés et des factures non approuvées. Mais la "révolution", c'est quand j'ai pris un abonnement à Internet en début d'année. Et là, consternation ! Heureusement, il y a l'ARC et ... UI. Depuis, je fais de la pub, et je fiche la trouille à tous les propriétaires que je connais quand je leur demande s'ils sont sûrs d'avoir un bon syndic.
A part ça, tout le monde s'en fiche ou presque, 3 personnes ne viennent jamais et ne répondent pas aux courriers, une quatrième vient mais dit que ça ne l'intéresse pas et vote n'importe quoi, y compris le quitus, la cinquième a vendu et celle qui a acheté ne fait pas encore partie du CS. Il reste pour m'aider, mais seulement dans les tâches administratives, une personne qui n'habite pas sur place et qui est souvent absente.
En attendant (de pouvoir changer), c'est moi qui m'y colle (aux comptes, à l'avis du CNC, à la rédaction des lettres de réclamations, aux contrats des futurs candidats ...), et j'y passe des soirées et parfois des dimanches. Et j'ai l'impression de parler une langue étrangère !
Mais comme dit la chanson : "tout le temps perdu ne se rattrape plus".
Qu'est ce que ça fait du bien de s'épancher un peu ! |
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mafra
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 20:52:32
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| Donc, comment obtenir de l'assurance de la copropriété qu'elle nous indemnise pour ce qui la concerne ? Comment obliger le syndic à reprendre le dossier ? |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 10:54:50
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Bonjour. A vous lire, on a l'impression effectivement que votre gestionnaire est soit à coté de la plaque, soit ne veut délibérément pas faire payer "son" assurance.
La notion de fuite "destructive" est fantaisiste. Il s'agit de savoir s'il y a dommage ou pas. Si la causalité et le dommage sont prévus au contrat, alors l'assurance doit indemniser les dommages.
Quand à la recherche de fuite, c'est un grand classique qui est généralement remboursé par les assurances (et vous l'avez vérifié dans votre contrat).
Quand à la convention Cidre, elle n'est pas opposable à l'assuré. Si les assurances ne s'entendent pas entre elles, alors il convient de les rappeler à leur obligation contractuelle envers l'assuré.
Alors en pratique, plusieurs pistes:
- Chiffrer le manque à gagner du fait que la gestionnaire ne met pas en jeu l'assurance. Communiquer le manque aux copros.
- Mettre en demeure le syndic (avec copie aux copros) de remplir ses obligations de mandataire, à savoir : déclarer tout sinistre & demander le remboursement des recherches. Donner copie de cette mise en demeure à l'assurance de la copro, ainsi qu'à l'assureur RC du syndic et sa caisse de garantie.
- Demander le refus du quitus pour cette gestion dévoyée (= ne pas défendre les intérêts des copros).
- Enfin, si le gestionnaire ne bouge pas, alors il faudra en changer, soit en tentant le coup auprès de sa hiérarchie (directeur d'agence), soit carrément en changeant de syndic (pro ou bénévole, vu la taille de votre copro).
C'est dans ce genre de situation (cad vous avez identifié les problèmes mais vous vous battez contre des "professionnels" qui freinent des quatres fers) qu'il faut faire appel à des assocations de copros pour vous épauler, car avec les bailleurs, et les ignorants à éduquer, c'est difficile de faire sa révolution  .
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Edité par - mfld le 08 déc. 2008 10:58:06 |
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mafra
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 00:28:57
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Bonsoir, et merci à mfld pour ses indications.
Le contrat dit bien que sont indemnisés :
- les dégâts des eaux occasionnés par fuites provenant de conduites d'évacuation d'EU et les frais de recherche de fuites lorsque celles-ci surviennent sur une canalisation située à l'intérieur des bâtiments (sinistre 2),
- les infiltrations au travers des façades s'il s'agit réellement de la 1ère infiltration à cet endroit (sinistre 1), et si les travaux nécessaires pour supprimer les infiltrations ont été exécutés (c'est le cas), ces travaux restant à la charge de l'assuré (ici : la copropriété),
- les frais et pertes pécuniaires : honoraires d'experts + honoraires du syndic ou du gérant résultant de la gestion d'un sinistre si ces honoraires sortent du cadre fixé par le mandat de gestion ===> là, je ne sais pas ce que cela veut dire ???
Pour l'instant, la copropriété a payé les honoraires des 3 expertises du 1er sinistre plus une vacation de gestionnaire, et les 2 interventions en urgence pour stopper l'inondation du 2ème sinistre (suppression de la cause).
Par ailleurs, en ce qui concerne cette assurance, souscrite en 2003 dans les conditions décrites dans mon 1er post du 30.11, nous n'avons obtenu la copie des contrats que fin 2007. Depuis 2 ans nous demandions qu'elle soit remise en concurrence, en vain. Nous avons donc fait inscrire cette demande sur le PV de l'AG 2008, avec exécution avant l'échéance (fin 2008).
Début octobre, nous avons dû ressortir le PV pour rafraîchir les mémoires.
Finalement, nous avons reçu des propositions de contrats, dont une complètement hors sujet par rapport à notre immeuble, et les autres pas détaillées, avec seulement le montant de la prime et des éventuelles franchises, et comme par hasard, c'est celle que nous avons actuellement qui est la moins chère, et en baisse par rapport à 2008. CQFD !
Malheureusement, nous les avons reçues trop tard, le délai de préavis est dépassé !
Bref, je vais envoyer une LRAR au syndic, avec copie aux assurances, comme vous me l'avez conseillé.
Je suis par ailleurs adhérente au CLCV à titre personnel. Dois-je leur porter mon dossier, ou simplement, dans un premier temps, menacer de le faire ? Je peux aussi aller consulter l'ADIL ?
Un grand merci pour tous vos conseils. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 11:00:42
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Rebonjour,
"les frais et pertes pécuniaires : honoraires d'experts + honoraires du syndic ou du gérant résultant de la gestion d'un sinistre si ces honoraires sortent du cadre fixé par le mandat de gestion"
Il est vrai que cette phrase manque de clarté, car je ne vois pas comment un syndic pourrait percevoir des honoraires en dehors de son mandat de gestion (en théorie, car en pratique...  ).
Je l'interpréterais comme "remboursement des honoraires de syndic hors gestion courante". Qu'est-il écrit dans le contrat de syndic sur la gestion des sinistres ?
Ensuite, vous êtes adhérente à la CLCV. Alors il est temps de voir ce que cette association a "dans le ventre". Allez les consulter, vous ne pourrez revenir qu'avec encore plus de pistes pour avancer.
Bon courage !
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arnault
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 14 déc. 2008 : 05:18:43
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Bonjour,
j'imagine facilement la situation dans laquelle tu te trouves, entre des assurances qui ne savent repondre que "vous n'etes pas assuré pour ça", un syndic generalement plus incompetent que malhonnete (voire qui doit obeir a des ordres contraires aux interets des copropriétés qu'il est censé defendre) et des coproprietaires qui s'en foutent.......
Dans ton cas, il s'agit avant tout d'un probleme d'assurance, avant d'etre un souci de syndic. Tu paies une assurance, tu as un sinistre, c'est a TON assurance de le prendre en charge, et a TOI de ne pas te laisser balladé et intimidé. Ton seul interlocuteur c'est ton assurance, charge a celle-ci de se retourner vers des tiers si il en existe.
pour t'aider va voir
-http://www.safar.fr/newsletter/newsletter_safar_avril_02.pdf
-http://www.e-immo.net/~rei40/copro/fichier/fiche_degat_des_eaux.pdf
ça repondra peut etre a certaines de tes interrogations (en particulier, c'est la recherche de fuite qui est destructrice, c'est a dire qu'il faut casser pour determiner l'origine du sinistre..)
Apres, c'est malheureusement le contentieux voir le proces (avec ton assurance)...Si tu connais l'UNARC, il peut t'apporter une aide precieuse..
Bon courage..........
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mafra
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 15 déc. 2008 : 21:02:47
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Bonsoir, et merci à tous pour vos conseils.
Je n'ai pas de problème avec mon assurance RC, qui indemnise tous les dégâts occasionnés chez moi.
Les difficultés commencent lorsque la copropriété veut se faire rembourser les interventions extérieures, alors même que les contrats le prévoient.
Je comprends bien maintenant que le syndic est du côté de sa filiale, et qu'il ne défend pas nos intérêts. Et comme nous ne traitons pas directement avec l'assurance, "ni vu ni connu, je t'embrouille".
Vendredi, j'ai porté un dossier complet à la CLCV, et j'attends leur avis. Après, je fonce. |
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