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oxymore
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 Posté - 17 nov. 2008 : 14:12:23
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Ce qui me pose un problème, c'est que désormais, le délai de prescription pour la faute du syndic est inférieur à la prespriction de l'article 42.
Donc le SDC ne pourra plus mettre en cause sa responsabilité (du syndic) alors que la sienne le pourra Et ce pour une faute née aprés le 17 juin 2008. Absurde, quitte a ramener ces délais, autant se calquer sur l'article 42. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 19:01:32
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Concernant la nature "commerciale" du syndic, le projet de de loi de M. Warsmann prévoit l'introduction d'un nouvel article dans la loi de 65 excluant toute référence au code du commerce dans les copropriétés.
A coté de la magouille CBS, encore l'actionde la profession ??
L'ARC est montée au créneau pour la disparition des dispositions sur le le CBS, il faudrait qu'elle regarde de très près cette histoire : un commerçant-syndic ne relèverait plus du code du commerce ?  |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 22:45:59
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Comme je l'ai laissé entendre, il s'agirait d'écarter le courant de jurisprudence favorable au transfert automatique des mandats de syndic en cas de fusion absorption.
Idée sympathique a priori, aux yeux de certains 
Mais à réformer bout par bout, on voit bien trois mois après que ça foire à côté 
Comment traiter certains aspects de la fonction de syndic alors que l'aspect institutionnel de la fonction, admis désormais par les juristes, est ignoré par le législateur ?
La réflexion vaut pour d'autres aspects du statut.
Je rappelle par exemple que pendant longtemps on a ferraillé sur le point de savoir si le délai de convocation de AG se calculait à partir du jour de la 1ere présentation de la LRAR ou à compter du jour de sa remise effective. C'est la seconde solution qui a été validée par la Cour de cassation. Il aurait fallu convoquer 45 jours à l'avance et avec le nouveau délai 60 
Il suffisait de proclamer que les notifications du statut ne sont pas des notifications judiciaires et ne relèvent donc pas du Code de procédure civile. On s'est contenté d'adopter la première par voie de décret, mais sans proclamer le principe nécessaire. Regrettable. Il faut un socle à toute disposition législative ou réglementaire.
Merci de ne pas profiter de cet exemple pour poser une question sur les convocations d'AG ! Il faut la placer dans " les assemblées " |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 23:49:44
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| Merci de le préciser, d'autant que la nature commerciale de l'activité du syndic dont j'ai parlé plus haut n'a rien a voir non plus avec le quitus, la prescription et l'ARC, qui est le sujet où nous sommes ... |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 23:52:04
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gedehem : Citation :
Philippe, quand donc cesserez-vous de poluer ce forum avec vos éternelles rengaines qui tournent en boucle mais qui n'apportent rien du tout au débat, à la confrontation des idées et non à celle des personnes ....
Vous n'aimez les contradicteurs, même lorqu'il vous complimente ??? alors oubliez moi dans vos interventions, et continuez de rever à votre RFCS !!!!
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manech
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1418 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 10:19:00
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Voici un fil très difficile à suivre et à comprendre.
1) Oui ou non y a -t-il modification de la prescription après la loi de juin 2008?
Non selon le post initial Citation :
Il en résulte que les règles de prescription figurant dans la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas modifiées par la réforme récente
un peu plus loin Citation :
Désormais cinq ans pour le syndic " civil " et toujours dix ans pour le syndic commerçant.
2) Qu'en sera-t-il si le projet de loi Warsman passe?
Merci.
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 12:35:34
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Citation :
Initialement posté par JPM
La réflexion vaut pour d'autres aspects du statut.
Je rappelle par exemple que pendant longtemps on a ferraillé sur le point de savoir si le délai de convocation de AG se calculait à partir du jour de la 1ere présentation de la LRAR ou à compter du jour de sa remise effective. C'est la seconde solution qui a été validée par la Cour de cassation. Il aurait fallu convoquer 45 jours à l'avance et avec le nouveau délai 60
Pour l'anecdote
Il se trouve que j'avais posé la question il y a 12 ans à un grand spécialiste de la copropriété, un certain avocat qui enseigne à l'ICH et est rédacteur en chef d'une revue professionnelle, à la suite de l'arrêt rendu en matière de congés pour vente, et ou la CC avait conlu que le point de départ du délai etait le jour de la remise.
Sa réponse fut sans équivoque et il l'a balayé comme tout grand professionnel sur de lui.... Bien sur que non, il en va de la sécurité juridique des décisions de l'AG et ce ne peut être qu'a partir de la 1ere présentation..... |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 12:49:06
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| Oxymore, JPM vous demande de ne pas dévier du sujet; personnellement je vous demande une réponse, deux réponses précises et... |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 13:35:28
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Je dirais:
pour les fautes commise par le syndic avant le 17 juin 2008, 30 ans s'il n'est pas commerçant et 10 ans s'il l'est.
Aprés le 17 juin 2008, 5 ans pour le syndic non commerçant et toujours 10 ans pour le syndic commerçant
Pour les actions personnelle né de l'article 42 de la loi, toujours 10 ans.
Pour les actions réelle, toujours 30 ans
Et si l'amendement totor passe, ce sera 5 ans pour le syndic car il n'aura plus la qualité de commerçant !
En gros, nos bons législateurs jettent de l'huile sur le feu vis à vis des syndic puisque, à partir de 06/08, si nous commetons une boulette, les copros auront 5 ans agir en responsabilité envers nous !
Je me demande si on peut faire plus con comme loi ? surement !!
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Edité par - oxymore le 18 nov. 2008 13:42:04 |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 15:28:56
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oxymore : vous parles de syndic commerçant et syndic non commerçant !!! pouvez vous nous expliquer ce qui différencie par la LOI ces 2 qualificatifs ???
JPM : Citation :
Désormais cinq ans pour le syndic " civil " et toujours dix ans pour le syndic commerçant.
Vous donnez un nouvel adjectif pour un syndic " CIVIL" : expliquez-vous , meci
gedehem : Citation :
Concernant la nature "commerciale" du syndic, le projet de de loi de M. Warsmann prévoit l'introduction d'un nouvel article dans la loi de 65 excluant toute référence au code du commerce dans les copropriétés.
Nature "commerciale" du syndic ??? commerciale entre parenthèse ????
messieurs les syndics et maitre gedehem, un Syndic tout court existe t'il ???
En quelques adjectifs vous avez noyez tous les copropriétaires de France. A vous lire le syndic a plusieurs casquettes ??? depuis de nombreux mois les syndics d'UI parlent de "prestataire de service" ???
N'est ce pas pour oublier qu'ils sont des "mandataires" tout simplement, et qu'ils doivent rendre des comptes devant une assemblée générale ????
commerçant ? non commerçant ? civil ? militaire ??, mandataires ??? prestataires ???
Et les syndics sont totalement bloqués pour une réforme alors qu'ils ne savent plus ou ils habitent ???
J'attends des explications juridiques sur tous les termes employés pour désigner ce qu'est réellement un syndic ???? merci.
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 16:07:34
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L'activité seule de syndic est de nature civile.
c'est le cas d' une société ou d'une personne n'exerçant que cette activité à titre principal.
A partir du moment ou cette fonction s'exerce dans le cadre d'une activité dite 'd'administration de biens (location,gestion, transaction), ces activité etant de nature commerciale, le syndic a donc la qualité de commerçant car l'activité est commerciale.
Cela va donc dépendre de l'importance de l'activité de syndic et la qualité de l'entreprise (commerciale ou non) |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 16:15:43
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Tout à fait d'accord avec Oxymore.
On peut ajouter qu'il conviendrait de passer la gestion locative dans les activités civiles, ce qui permettrait de retrouver la notion traditionnelle.
Pour boucler la réforme : des soiétés civiles de moyens ou des sociétés civiles professionnelles. Tout irait bien.
Une SCP pourrait être syndic et gestionnaire de locations en ne relevant pas du Code de commerce.
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 09:32:50
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Citation :
Initialement posté par oxymore
Je dirais:
pour les fautes commise par le syndic avant le 17 juin 2008, 30 ans s'il n'est pas commerçant et 10 ans s'il l'est.
Aprés le 17 juin 2008, 5 ans pour le syndic non commerçant et toujours 10 ans pour le syndic commerçant
Je me corrige.
Pour les fautes commises avant la loi, la prescription se calcule comme suit. De la date à laquelle la faute a été commise jusqu'a la publication de la loi, auquel il faut rajouter le délai de 5 ans.
Donc une faute commise en juin 2000 sera "prescrite" en juin 2013 (06/2000 à 06/2008: 8ans + 07/2008 à 06/2013: 5 ans)(pour un contrat "civil") |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 10:36:15
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C'est plus compliqué que ce que dit Oxymore car il y a des variantes quand la faute n'a été connue de la victime qu'au bout d'un certain temps, et selon qu'elle aurait dû et pu ou non s'en apercevoir plus tôt.
Mais je n'ai pas le temps maintenant.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 11:53:15
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Je n'ai pas non plus les détails sous le coude, mais le point de départ admis est celui où la faute a été connue, du moins "selon qu'elle (la victime) aurait dû et pu ou non s'en apercevoir plus tôt." comme le précise JPM.
Le copropriétaire qui ferme son balcon, cela est visible de tous.
On peut déterminer la date de départ.
Celui qui fait une trémie dans le plancher bois pour accèder aux combles communs en plein mois d'aout lorsque le bâtiment est vide, cela ne saute pas aux yeux .... ou alors pas tout de suite !
même chose pour le syndic :
Un exemple que j'ai eu à traiter.
Le syndicat était assigné par le tribunal de la sécu pour des cotisations sociales non réglées.
Le syndic a non seulement caché l'action mais à interjeté appel de la condamnation sans rien dire.
Le pot au rose n'a été découvert que 3 ans plus tard lorsqu'il a imputé les dépenses dans les comptes annuels (cotises, majoration, frais justice et avocat ...)
Point de départ : la date de la convoc à cette AG avec annexé l'état des dépenses mentionnat tout cela .. |
Edité par - gédehem le 19 nov. 2008 12:00:00 |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 14:32:21
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Je persiste à penser que ce fil est particulièrement confus et inadapté au copropriétaire moyen: 5 ans, 10 ans , 30 ans, syndic civil ou syndic commercial, (là Oxymore a expliqué la différence), action réelle ou action personnelle. (il y en a qui doivent nager)
L'ARC a-t-elle raison oui ou non de trouver une nouvelle raison de refuser le quitus? je ne le sais toujours pas.
Dans une rubrique destinée aux copropriétaires, on aurait attendu un peu plus de pédagogie. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 14:41:54
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Il n'y a aucune raison à avancer pour refuser le quitus !
L'affaire est toute simple, en l'état des textes :
1) - le syndic prof a obligation d'être couvert par une assurance en RCP
2) - le syndicat a obligation de défendre ses interets collectif en s'assurant, ici en "Dommage syndic" par le refus du quitus !
Chacun est couvert de part et d'autre, "au cas où", qui est la raison d'être de toute assurance
Il n'y a rien à justifier ou motiver, aucun état d'âme, le refus de donner quitus ne pouvant être en aucun cas "sanction" ! |
Edité par - gédehem le 19 nov. 2008 14:47:31 |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 14:48:07
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| Gédehem, votre argumentation sur le refus du quitus me convient pleinement depuis longtemps. Et elle est très claire. Ce qui m'interpelle dans ce fil, c'est cette réforme de la prescription et ses conséquences parce que cela fait intervenir de nombreuses notions juridiques qui demanderaient à être précisées pour le copropriétaire moyen (cf plus haut). |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 15:08:58
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On démarre sur les règles classiques, sous réserve de voir ensuite si la réforme a apporté des modifications.
Contra non valentem agere non currit praescriptio
La prescription ne court pas contre celui qui a été empêché d'agir
Laissons tomber les cas dans lesquels l'empechement est lié à la personne : exemple une incapacité tenant à l'âge, à l'insanité d'esprit, à la qualité d'héritier bénéficiaire, etc...
Laissons tomber encore les cas dans lesquels l'empechement est lié à la force majeure : tous les copropriétaires ont été capturés par des rebelles lors d'un voyage en commun dans je ne sais trop quel pays, puis retenus pendans n années
On en vient au cas où la victime ignorait l'existence de son droit à agir.
L'article 2251 du Code civil a repris l'adage, mais de manière limitative. La jurisprudence lui a accordé des vertus plus larges.
Si le bénéficiaire d'une assurance a été abusé par la compagnie afin de la dissuader d'agit en justice, l'assureur ne peut se prévaloir de la prescription (Cass 1e 28/10/1991). Solution identique lorsque le syndic a camouflé des éléments pouvant inciter le syndicat à agir.
Et pour le cas de la découverte tardive, il faut passer à
Actioni non natae non praescribitur
Pas de prescription de l'action avant sa naissance
et à l'article 1304 du Code civil :
Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts
Voilà les bases. Elles ont justifié l'allongement de un à dix ans du délai subséquent de couverture par l'assureur RCP du syndic. On ne trouve souvent les motifs d'action que trois ou quatre ans après l'acte incriminé.
Mais il ne faut pas oublier le cas où la victime aurait pu découvrir dans un délai normal une faute évidente pour une personne normalement avisée (le copropriétaire lambda pour tout dire) si elle avait exercé son droit de contrôle
Dans ce cas la prescription peut jouer. C'est dans ce sens que je prétends que l'examen du quitus peut être plus bénéfique pour les copropriétaires que pour le syndic.
Dans quelle rubrique, d'ailleurs, peut on classer les réserves de l'assemblée sur tel ou tel point de la gestion du syndic, s'il n'y a pas de question sur le quitus ?
Sur le point de départ de la prescription dans ces cas, il y a un memoire à faire. Avis aux candidats pour le mastère. Une bonne idée pour Universimmo : un prix de mémoire
Mais il faudrait alors conserver un peu de tenue dans les sujets, que les étudiants fuient parfois.
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Edité par - JPM le 19 nov. 2008 15:14:12 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 15:11:03
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Cela est un autre aspect, qui n'est pas lié spécifiquement à la copropriété.
Pour faire simple sur ce point :
Le droit français reconnait plus d'une trentaine (en gros) de délais de prescription, en copropriété depuis les 2 mois de L.art.42 et ailleurs jusqu'au ... pas de délai ..!
La réforme intervenue en juin 2008 tente de mettre les choses en cohérence au niveau européen !
On a vu chez nous sur ce point le délai de convoc des AG passer de 15 à 21 jours.
Pour simplifier, c'est une sorte de prémices d'un 'droit européen' qui ne dit pas son nom ....
D'où pendant quelques temps un télescopage entre les règles.... 
Bien du plaisir aux juristes, juges, avocats et autres pour s'y retrouver ....
Alors nous, pauvres copropriétaires ....
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Edité par - gédehem le 19 nov. 2008 15:12:26 |
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Le quitus, la prescription et l'ARC
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