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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 30 oct. 2008 : 09:07:12
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Sur un autre post, s'est une fois de plus posé le problème de la légalité d'une décision: il s'agissait de la décision d'intégrer dans le budget prévisionnel toutes les dépenses des travaux hors budget!!! On appréciera la contradiction dans les termes, et l'expression délicate d'"erreur juridique" qu'un syndic professionnel emploie pour la qualifier.
Quant aux risques encourus à la suite d'une décision manifestement illégale (j'aime appeler un chat un chat)le syndic en question répond en s'appuyant sur la délicieuse définition de l'illégalité en usage dans les copropriétés:
Selon une variante du "pas vu, pas pris", devient, sinon légal, du moins inattaquable, toute décision d'AG qui n'est pas attaquée au TGI dans un délai de 2 mois après réception du PV par une copropriétaire ayant "intérêt à agir" (le simple souci de faire respecter la loi étant bien sûr du juridisme excessif qu'on ne saurait tolérer).
Variante:"pas de sanction prévue = autorisation" une logique de gamin mal éduqué ou de citoyen dégénéré qui prévaut dans ce domaine.
On a quand même pu lire sur ce site sous la plume d'un grand ancien que s'il n'y a pas de flic au feu rouge, on est de fait autorisé à le brûler!!!
J'avoue avoir du mal à encaisser cela. Et chaque fois que sur ce site on rappelle haut et clair un article de loi, il faudrait donc que chacun entende en sourdine,"mais vous savez, on (l'AG, le syndic) peut faire tout ce qu'on veut puisque personne n'ira contester au TGI"? (Et vive la justice lourde et coûteuse qui permet de continuer les petits arrangements!)
Et il faudrait respecter une profession organisée autour de ce type de pratique?
Et il faudrait sans arrêt inviter solennellement les visiteurs de ce site à prendre connaissance des textes de lois, pendant que les professionnels rient sous cape de la naïveté de ces gens du commun qui s'imaginent que la loi les contraint, mais aussi les protège?
C'était ma minute de colère matinale.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 09:20:18
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Citation :
Initialement posté par manech
"mais vous savez, on (l'AG, le syndic) peut faire tout ce qu'on veut puisque personne n'ira contester au TGI"? (Et vive la justice lourde et coûteuse qui permet de continuer les petits arrangements!)
manech: vous avez tout à fait raison
c'est toujours la même parade invoquée par le syndic ....ou le président du CS (en accord avec le syndic...allez savoir pourquoi???): vous n'êtes pas content, assignez le syndicat au TGI
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 11:20:49
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Citation :
manech: vous avez tout à fait raison
+
+1
Le problème, est, que dans le monde de la copropriété, si l'on souhaite que les règles soient respectées, il faut impérativement un "NON" collectif, qu'il est très difficile d'obtenir.
Tant que les syndics, lors des AG, n'entendront qu'une voix au milieu de la salle s'élever contre eux, ils s'en contre foutrons.
Et comme on le voit régulièrement sur ce forum, en cas d'irégularité (ou ilégalité), on entend généralement comme réponse <<mais que fait votre CS>> (cher à Gedehem).
On renvoie toujours vers ce CS, constitué de membres, qui eux, contrairement aux autres copropriétaires, ont bien voulu s'intéresser un tant soit peu à leur copropriété.
Bien sur de mauvaises langues diront qu'il y a de mauvais CS, ce qui est vrai, mais ce n'est certainement pas la majorité des cas.
Ce CS qui certes, manque certainement de formation, mais n'es ce pas ici encore la faute du syndic, qui se doit d'un devoir de conseil, et après on s'étonne que les CS les plus affutés adhère à des associations, adhésion que certains n'hésite pas à remettre en cause, ici même sur ce forum. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 11:48:24
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Yaume a raison.
Sur la plan pratique, on peut admettre que si le budget prévisionnel comporte tout à la fois
30 000 € pour les charges courantes de l'article 14-1
et 15 000 € pour des travaux de l'article 14-2
un copropriétaire peut refuser le paiement d'une provision trimestrielle qui serait calculée sur la base de 45 000 €
Reste quand même à savoir ce que la décision de faire des travaux mentionne au sujet de leur préfinancment. Quid si elle indique explicitement que les travaux seront préfinancés dans les mêmes conditions que les charges courantes ? C'est une solution inhabituelle mais qui n'est pas illégale.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 12:42:46
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manech :Tout à fait d'accord avec vous; un beau résumé des 500 pages envoyées par alex40.
" si vous n'êtes pas content, attaquez-moi !! " Une maxime de syndic qui nous rapelle tous une autre d'un ministre d'état " responsable mais pas coupable !!!"
Malheureusement, aucune réforme en vue pour controler sérieusement ce beau métier !!! Les syndcs ont beaucoup écrit sur le lobby des associations, ce n'est pas la réalité, malheureusement. 
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 14:35:41
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Yaume écrit Citation :
dans le monde de la copropriété, si l'on souhaite que les règles soient respectées, il faut impérativement un "NON" collectif, qu'il est très difficile d'obtenir.
Effectivement; ce "non" collectif est très difficile à obtenir, parce que les copropriétaires, CS compris, ne peuvent imaginer que le syndic qu'ils paient et auquel ils se fient ( parce que c'est plus confortable et parce qu'ils respectent un professionnel) est si souvent en dehors des clous légaux.
A plus forte raison si "on" leur dit que "si on respectait toujours les lois on ne ferait rien" (entendu en AG).
Il est vrai que toute organisation collective a besoin d'un peu d'huile dans les rouages, donc d'un peu de souplesse:je ne serais pas choquée si dans un cas particulier, exceptionnellement, on ne s'accrochait pas à la lettre de la loi.
Le problème, c'est quand l'exception devient la règle, quand à force de mettre de l'huile dans les rouages, il n'y a plus que de l'huile, et que les rouages cessent de fonctionner, qu'il n'y a plus qu'arbitraire et chaos.
D'autant que dans la plupart des cas l'illégalité n'est pas nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété: La plupart du temps l'illégalité pourrait être évitée sans que cela coûte à quiconque. Dans la plupart des cas l'illégalité apporte juste un peu de confort dans sa gestion au syndic (ou un avantage indu à tel ou tel copropriétaire): dans l'exemple cité, cela réduit le nombre des appels de fonds: travail moindre, économie de papier et de timbres dérisoire, rien qui vaille que AG ou syndic contribuent à démolir le respect de la loi.
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 14:39:15
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| De quoi parle-t-on???? de budgets prévisionnels englobant des travaux hors budgets?? OK mais encore faut-il en préciser la nature et les montants. S'il s'agit de menus travaux et de sommes en correllation avec ceux-ci, je ne vois pas pourquoi en appeler à tous les services juridiques et les tribunaux de France.Il faut un peu de mesure. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 15:09:23
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Citation :
De quoi parle t-on???
Au cas où vous ne l'auriez pas remarqué, ce post pose un problème général à propos d'un exemple particulier abordé ailleurs, dans un post que je n'ai pas voulu polluer en élargissant le sujet (je vous renvoie au message d'Antalia dans la rubrique "charges",message qui a échappé à votre attention).
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 15:10:38
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Citation :
Initialement posté par ABCT
De quoi parle-t-on???? de budgets prévisionnels englobant des travaux hors budgets?? OK mais encore faut-il en préciser la nature et les montants. S'il s'agit de menus travaux et de sommes en correllation avec ceux-ci, je ne vois pas pourquoi en appeler à tous les services juridiques et les tribunaux de France.Il faut un peu de mesure.
Je pense que le cris du cœur de Manech, n'est pas explicitement en rapport avec ce problème là, mais plus clairement un constat d'un état d'ésprit général du monde de la copropriété.
Manech, ce "NON" collectif tant attendu et qui ne vient jamais, l'est en effet pour la raison que vous exprimez. La plus part des "copropriétaires" s'en remettent (et font confiance) à leur syndic, car il n'ont pas forcément leur temps à perdre sur un forum (par exemple).Et c'est là que pêche les syndics qui prônent leurs règles et font gober ce qu'ils veulent à la majorité des copropriétaires, tout cela pour une seule et même raison, qui est, que cette profession, manque de contrôle.
Peut on reprocher ensuite à ceux ci, comme le font certains ici, leur manque de compréhension à la gestion de leur immeuble, qu'ils confient, rappelons le , à un syndic. |
Edité par - yaume le 30 oct. 2008 15:12:00 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 16:20:44
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Manech, un erreur juridique n'est pas un terme "delicat"
Cela étant si cette décision est votée en AG et que cette AG est définitive comment la considérez vous ? est elle illicite ? peut être, mais le syndic doit l'appliquer.
Certaines copropriété préfère ce mode d'appel car il permet de mieux etaler les paiements et donc une meilleure gestion des impayés.
Ne pensez vous pas que cette somution est plutôt demandée par les copropriétaires que par les syndic
Pour ce qui est l'absence de sanction, la sanction existe, mais pénalise les copropriétaires car les paiements ne sont pas à mon sens exigible.
Votre variante est particulièrement incorecte d'un point de vue juridique
Pas de sanction ne signifie pas autorisation. Le droit de la copropriété est ainsi fait qu'un copropriétaire ne peut pas exercer une action au nom du syndicat s'il ne peut faire valoir un préjudice personnel.
De plus n'importe quel copropriétaire peut contester dans le delai des 2 mois s'il est opposant ou défaillant. Et cette action peut être prise en charge par sa protection juridique.
On a le syndic que l'on mérite !
quand on va à l'economie "de façàde", on (les copropriétaires) le paye au prix fort à un moment ou un autre. Et avec des raisonnement purement financier (je prend le moins cher) a un moment, vous n'aurez plus de choix.
Phillipe, votre syndic se fend la poire parce qu'il sait que vous vous épuiserez et que personne ne le rempalcera parce qu'ils n'est pas cher en apparence.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 16:39:16
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oxymore : Citation :
Cela étant si cette décision est votée en AG et que cette AG est définitive comment la considérez vous ? est elle illicite ? peut être, mais le syndic doit l'appliquer.
oxymore, vous oubliez que vous êtes Le syndic, et le professionnel, vous AVEZ un devoir d'information. En laissant l'AG voté une résolution non conforme à la loi, vous engagez VOTRE responsabilité !!
oxymore : Citation :
Phillipe, votre syndic se fend la poire parce qu'il sait que vous vous épuiserez et que personne ne le rempalcera parce qu'ils n'est pas cher en apparence.
Au lieu d'écrire de telle âneries,sur un sujet que vous ne connaissez pas, avec l'argument si souvent repris par gedehem "le syndic se moque de vous, vous roule dans la farine, etc, etc,...." je vous confirme que depuis le contrôle strict de la gestion du syndic il y a 5 ans, 3 gestionnaires sont parties ou ont été mutés, et je puis vous assurer que je ne m'épuise pas à cela, ces syndics doivent rendre des comptes, ils ont commencés à le faire, pour le bien de notre résidence.
De plus, les gestionnaires et les directeurs de ce cabinet ont un niveau si médiocre, qu'ils seraient incapables de nous rouler !! a bon entendeur, salut!!! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 16:55:41
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oxymore:
il est étrange que les syndics se plaignent d'être "débordés" de travail,ne peuvent pas s'occuper des copropriétés comme il le faudrait et que vous.........sous passiez tant de temps sur le forum UI....pendant les heures ouvrables
êtes vous en Corse, à Boulogne Billancourt ?????? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 17:16:03
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J'ai voulu m'exprimer sur un problème général, dont je n'ai pas la solution.
Je remercie ceux qui comprennent mon "coup de sang".
En revanche il ne me plaît guère de voir qu'un participant syndic de son état dévie ce post vers des attaques personnelles qui me semblent avoir pour rôle essentiel de noyer le poisson.
Comme je n'ai pas l'intention de poursuivre pendant 45 pages, pour moi, ce post est clos. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 18:40:15
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manech, il ne faut pas exagérer cette pratique(illégale c'est évident), que vous décrivez est vraiment rare
votre "Et il faudrait respecter une profession organisée autour de ce type de pratique?" est excessif
je ne fais jamais ce genre de chose
les syndics que je connais non plus et meme les plus mauvais.......
on peut conseiller à un copropriétaire victime d'une telle pratique dans une copro de ne pas payer ses charges et se laisser assigner :
le sdc ne pourra jamais recouvrer de telles charges appelées manifestement illégalement
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 19:22:18
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Air Jordan a écrit Citation :
manech, il ne faut pas exagérer cette pratique(illégale c'est évident), que vous décrivez est vraiment rare
Autre technique de syndic pour noyer le poisson: faire semblant de ne pas comprendre et rester sur ce qui n'est qu'un exemple parmi beaucoup d'autres.
Si j'avais le temps, je retrouverais sur Universimmo l'échange entre A.. J....n et G......, échange où le syndic, de manière discrète, mais très claire, rappelait le moyen simple pour faire passer une illégalité quelle qu'elle soit: la faire voter et attendre 2 mois... |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 21:14:54
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J'étais certain nque vous alliez me répondre ainsi.
Retrouvez donc le post,ne vous gênez pas,cela aura le mérite de replacer mon affirmation dans son contexte.
Dans une telle hypothèse si la responsabilité du sdc ne peut pas/plus être engagée , celle du syndic pour défaut de conseil,et faute évidente de gestion peut l'être , en sa qualité de professionnel.
Non vous ne rêvez pas,certains syndics sont prêt à engager une responsabilité juridique pour les sdc qu'ils gèrent
cela vous laisse sans voix, n'est ce pas ? |
Edité par - air jordan le 30 oct. 2008 21:16:50 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 21:29:23
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Citation :
Initialement posté par manech
Sur un autre post, s'est une fois de plus posé le problème de la légalité d'une décision: il s'agissait de la décision d'intégrer dans le budget prévisionnel
J'avoue avoir du mal à encaisser cela. Et chaque fois que sur ce site on rappelle haut et clair un article de loi, il faudrait donc que chacun entende en sourdine,"mais vous savez, on (l'AG, le syndic) peut faire tout ce qu'on veut puisque personne n'ira contester au TGI"? (Et vive la justice lourde et coûteuse qui permet de continuer les petits arrangements!)
Et il faudrait respecter une profession organisée autour de ce type de pratique?
Et il faudrait sans arrêt inviter solennellement les visiteurs de ce site à prendre connaissance des textes de lois, pendant que les professionnels rient sous cape de la naïveté de ces gens du commun qui s'imaginent que la loi les contraint, mais aussi les protège?
C'était ma minute de colère matinale.
La colère vous aveugle.
Dans le topic concerné, c'est un syndic bénévole qui se livre à cette pratique illégale.
Voila Manech pris en flagrant délit de mensonge (caractéristique du troll).
Vous voulez nous donner des leçons, commencez par ne pas trop déformer la réalité.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 23:18:09
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| Citation tronquée, contre sens sur le propos du post. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 23:31:24
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Lapidaire comme réponse, on croirait lire un robot.
J'utilise vos détestables méthodes.
Répondez,ne fuyez pas.
Tout le monde peut se tromper, y compris vous le brillant manech. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 23:42:20
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Citation :
Initialement posté par manech
Quant aux risques encourus à la suite d'une décision manifestement illégale (j'aime appeler un chat un chat)le syndic en question répond en s'appuyant sur la délicieuse définition de l'illégalité en usage dans les copropriétés:
C'était ma minute de colère matinale.
c'est ma délicieuse minute de colère nocturne.
savez vous ce qu'implique le devoir d'information et de conseil d'un (délicieux) professionnel ?
bon appétit.
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Edité par - air jordan le 31 oct. 2008 17:34:49 |
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René Aubry
Pilier de forums
498 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 23:42:57
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Citation :
Initialement posté par air jordan
Lapidaire comme réponse, on croirait lire un robot.
J'utilise vos détestables méthodes.
Il n'y en a qu'un qui utilise de détestables méthodes.
Pour connaitre la vérité sur Airjordan, suivre le lien ci-dessous.  |
Malicieusement et sans cordialité.
Le blog : La vie rêvée des assidus des forums |
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