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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
 Posté - 19 déc. 2008 : 12:05:25
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Bien résumé ...
Alex à titre d'exemple
dans une copro : nouveau petit syndic, impossible depuis 6 mois d'avoir des infos sur la copro, d'après lui le conseil syndical ne peut avoir accès aux éléments comptables qu'une fois les comptes arrêtés, aucune réponse aux copropriétaires qui ne sont pas CS et bien entendu aucune action sur les anomalies de son prédecesseur avec cerise sur le gâteau demande au CS de ne pas informer les copropriétaires de ce qui se passe ...
sur le papier tout était bien et comme d'autres dès que le vote est passé la nature, le comportement et les compévtences se révèlent tout cela pour plus de 1000 euros par mois
alors franchement que des syndics avec des gestionnaires pareils se fassent acheter ... qu'est-ce que cela change?
Votre profession est malade ...et joue avec les copros.
A eux de ne pas se laisser faire mais suivant la composition et la mentalité de ceux qui composent le SdC il est parfois impossible de faire quoi que ce soit! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 déc. 2008 : 17:05:39
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alex40 : Citation :
philippe, je ne comprend pas ce que vous voulez dire. maligne est le féminin de malin. et malin vient du mot latin malignus...
Vous donnez des leçons de latin, mais je vous confirme que le mot " maligne" que vous avez employé pour l'ARC, veut dire églaement :
. qui a tendance à commettre des actes nuisibles de façon cachée, rusée
. qui à effet nocif, une tumeur maligne.
Je crois que vous aviez ben au fond de votre pensée de syndic ces définitions pour ce mot. L'ARC = tumeur maligne, vous nous avez démontré ceci depuis plus de 1000 posts. Ou alors vous employez des mots sans en connaitre le sens comme le malade imaginaire 
Vous refusez toutes réformes, mais vous allez vous apercevoir très bientôt que si réforme il y a , elle ne sera pas favorable pour les syndics de votre taille.
Un conseil d'ami : vous devriez vendre votre cabinet sans attendre d'être au bord du dépôt de bilan ; cela n'arrive pas qu'aux autres, et lorsque les groupes financiers se mettent dans une profession,ils détruisent les petites et moyennes boites, et rien ne repoussera!! vous connaissez la méthode Attila. Vous ne pourrez lutter contre ces mammouths, aussi bon que vous soyez dans votre gestion.
alex40 : Vous ferez la plus belle affaire de votre vie. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 19 déc. 2008 : 19:15:02
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Citation :
Vous donnez des leçons de latin, mais je vous confirme que le mot " maligne" que vous avez employé pour l'ARC, veut dire églaement :
. qui a tendance à commettre des actes nuisibles de façon cachée, rusée
. qui a effet nocif, une tumeur maligne.
Je crois que vous aviez bien au fond de votre pensée de syndic ces définitions pour ce mot. L'ARC = tumeur maligne, vous nous avez démontré ceci depuis plus de 1000 posts. Ou alors vous employez des mots sans en connaitre le sens comme le malade imaginaire
Je n'ai pas utilisé le terme malin dans le sens que vous indiquez, philippe, mais dans celui d'intelligent.
Je n'ai jamais pensé comparer l'ARC à une tumeur maligne, je ne souhaite pas cela même à mon pire adversaire ! vous faites là une interprétation erronée de ma pensée.
j'ai toujours affirmé au contraire que l'action de l'ARC était très importante quand elle se bormait à informer. Je puise moi même des informations utiles à la lecture de ses écrits. J'ai même appris en la lisant l'existence d'honoraires pris par des confrères auxquels je n'aurais pas pensé par moi même, c'est dire que je ne peux donc que lui en être reconnaissant.
philippe, j'aime les mots, j'aime les mettre en forme, et tente de les manier avec le plus de précision possible, mais nul n'est parfait en effet. Ceci étant, je ne comprends pas ce que vient faire le malade imaginaire dans l'affaire ? Vous devez confondre avec un autre personnage.
Citation :
Vous refusez toutes réformes, mais vous allez vous apercevoir très bientôt que si réforme il y a , elle ne sera pas favorable pour les syndics de votre taille.
Un conseil d'ami : vous devriez vendre votre cabinet sans attendre d'être au bord du dépôt de bilan ; cela n'arrive pas qu'aux autres, et lorsque les groupes financiers se mettent dans une profession,ils détruisent les petites et moyennes boites, et rien ne repoussera!! vous connaissez la méthode Attila. Vous ne pourrez lutter contre ces mammouths, aussi bon que vous soyez dans votre gestion.
alex40 : Vous ferez la plus belle affaire de votre vie.
Si je n'avais en face de moi que des gens comme vous, prosélytes béats, nourris jusqu'à plus soif au biberon de l'ARC, professionnels de la contestation réflexe et de la défiance automatique envers leur syndic, je pense en effet que le moment serait venu pour moi d'envisager la solution que vous me proposez bizarrement... Parce que cela deviendrait insupportable et qu'on a qu'une vie !
Heureusement ce n'est pas le cas et si j'agissais comme vous me le suggérez, j'aurais l'impression de trahir mes copropriétaires et mes salariés, cela fait un peu vieux jeu, je sais, mais c'est ainsi.
D'autant, philippe, que, rassurez-vous, je ne suis pas encore aux abois au point d'envisager un dépôt de bilan. C'est précisément pour ne pas me trouver un jour dans cette situation périlleuse que j'essaie d'expliquer et expliquer encore ce qu'est un syndic et qu'on ne peut exiger n'importe quoi de lui au risque de provoquer une hécatombe parmi la profession !
Et puis philippe,le pire n'est jamais sûr ! Peut être que nous aurons de bonnes surprises de la part de ce gouvernement qui semble être davantage à l'écoute des professionnels qu'on veut bien le dire.
Et enfin, c'est la taille de mon cabinet et son côté familial qui me rend optimiste. Ni trop gros, ni trop petit, je peux absorber bien des purges avant de succomber, ce qui n'est pas le cas de nombre de confrères qui sont soit trop petits, soit insuffisamment diversifiés.
Nous verrons donc. Qui vivra verra ! Bonsoir.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 déc. 2008 : 20:26:15
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alex40 : Citation :
Heureusement ce n'est pas le cas et si j'agissais comme vous me le suggérez, j'aurais l'impression de trahir mes copropriétaires et mes salariés,
Je vous ai donné un conseil d'ami !!! mais vous ne cherchez jamais à comprendre les propos des autres intervenants.
alex40 : Citation :
Si je n'avais en face de moi que des gens comme vous, prosélytes béats, nourris jusqu'à plus soif au biberon de l'ARC, professionnels de la contestation réflexe et de la défiance automatique envers leur syndic, je pense en effet que le moment serait venu pour moi d'envisager la solution que vous me proposez bizarrement... Parce que cela deviendrait insupportable et qu'on a qu'une vie !
Vous êtes totalement aveugle et de bien mauvaise foi. Je vous parle de votre position et avenir personel, l'ARC et vos propros , encore insultants c'est vraiment un manque d'arguments, n'ont rien à voir la dedans.
Ce conseil nous l'avons (ma famille pour l'entreprise familiale) reçu par le président du tribunal de commerce de Paris, qui nous voyant dans une situation très difficile pour avoir garder nos employés, nous a conseillé de ne penser qu'à nous, mais il était déjà trop tard.
Je connais plusieurs patrons qui se sont retrouvés sans rien, cela existe alex40.
Etre tétu, car c'est de cela qu'il s'agit, ne vous emmenera qu'au dépôt de bilan, c'est malheureusement ce qui attends tous les petits syndics.Ne cherchez pas de l'aide de l'état, des banques,... vous ne serez que déçu, ne revez pas trop, et regardez la vérité et la réalité en face, AMEN |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 08:19:51
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philippe,
je souhaite interrompre un instant notre joute et vous dire ceci :
dans votre dernier message, je vous sens soudain grave et sincère et je vous sais gré de ce fort moment de vérité que vous faites passer à l'écran si simplement ; l'émotion est palpable, c'est que vous avez été touché dans votre chair..
je vous remercie de vos conseils qui ne peuvent laisser indifférent et qui doivent faire réfléchir. Bien à vous. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 09:52:28
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océan bonjour, vous écrivez :
Citation :
dans une copro : nouveau petit syndic, impossible depuis 6 mois d'avoir des infos sur la copro, d'après lui le conseil syndical ne peut avoir accès aux éléments comptables qu'une fois les comptes arrêtés, aucune réponse aux copropriétaires qui ne sont pas CS et bien entendu aucune action sur les anomalies de son prédecesseur avec cerise sur le gâteau demande au CS de ne pas informer les copropriétaires de ce qui se passe ...
sur le papier tout était bien et comme d'autres dès que le vote est passé la nature, le comportement et les compévtences se révèlent tout cela pour plus de 1000 euros par mois
alors franchement que des syndics avec des gestionnaires pareils se fassent acheter ... qu'est-ce que cela change?
Vous paraissez totalement écoeuré de ce qui vous arrive et on le comprend car les méthodes de ce syndic que vous décrivez me paraîssent vraiment caricaturales..
Le syndic nouvellement nommé reprend la comptabilité du sortant en l'état, il n'a aucun moyen de faire autrement, il ne connaît pas le passé du syndicat. Ce sont donc les copropriétaires et le conseil qui doivent vérifier si ce qui figure sur leur compte et les comptes du syndicat établis par le nouveau correspond bien à leur situation.
Si des erreurs graves ont été commises par le confrère jetant la suspicion sur l'ensemble de sa comptabilité, il faut impérativement demander à un expert de venir vérifier la comptabilité. Il y a des spécialistes (notamment chez l'ARC) qui vous décortique les comptes de main de maître ! Les syndics sont souvent réticents à ce type d'intervention car ils savent que l'intervenant va en profiter (même si on ne lui demande pas !)pour faire des observations et recommandations sur le contrat du nouveau syndic qui passe entre leurs mains, pour signaler que tel hono est illégal ou abusif  : il faut bien qu'il justifie le coût de son intervention !
Mais les inconvénients pour le nouveau syndic de montrer ses dessous au spécialiste de ces associations sont néanmoins inférieurs aux avantages que cette intervention lui procure !
En effet,l'intervention d'un "sachant" a un double avantage, celui de savoir réellement le cas échéant l'ampleur du désastre et celui ... de dédouaner le nouveau syndic (si, bien entendu, sa compta est correctement tenue !).
En effet, les copropriétaires commettent souvent l'erreur d'interprétation suivante : Le nouveau syndic recopiant la compta du confrère reprend in extenso ses écritures y compris par exemple celles des honoraires prélevés par le sortant au moment du passage du dossier à son successeur. Le syndic nouveau prenant ses propres honoraires figurant dans son contrat, les copropriétaires pensent qu'il y a doublon et pire, pensent que c'est l'entrant qui a versé des honoraires indus au sortant ! ; ils imputent donc la responsabilité de cette situation à l'entrant, d'où une suspicion soudaine envers lui... (les syndics, tous les mêmes tous pourris !)
Et pour remonter la pente, c'est quasiment impossible sauf si l'expert rend un rapport favorable.. L'intervention d'un tiers dans cette situation est donc le plus souvent à conseiller !
Ceci dit, il n'est pas normal (pour ne pas dire plus) que le conseil syndical ne puisse pas avoir accès aux comptes du syndicat. D'autant que des honoraires à plus de 1000 € par mois représentent une importante copropriété pour un syndic ! Mon cabinet se plie évidemment à toute demande d'un conseiller syndical de venir vérifier les comptes. Dans le cas contraire, on sait bien qu'immédiatement la suspicion surgit !
Pour les demandes des copropriétaires individuels en revanche, les comptables du cabinet ont instruction de ne répondre qu'aux questions concernant leur compte personnel, l'information sur la compta de la collectivité étant réservée aux membres du conseil. Sinon on ne s'en sort plus ! Mais il ne me viendrait pas à l'idée cependant de suggérer à des conseillers syndicaux de ne pas communiquer ces informations aux copropriétaires de base, c'est une inepsie !
Quant à l'action éventuelle envers l'ancien syndic, elle doit être décidée de conserve entre le conseil syndical et le syndic après réception de l'état de la situation comptable établi par l'expert évoqué ci dessus ; elle sera ensuite proposée à l'assemblée souveraine qui devra voter l'assignation contre le sortant ou la refuser. |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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