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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
 Posté - 17 août 2008 : 22:32:28
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Merci alex40 pour votre réponse,
Ce qui m’a fait réagir dans votre sujet, c’est que vous citez plus de 30 fois l’ARC dans vos messages.
Avouez que de la part d’un syndic professionnel, sur un seul sujet, votre message est largement passé.
Mais certainement pas sur ce forum, pour preuve les réactions que suscitent vos messages vis-à-vis de l’ARC.
Pourquoi voulez-vous que les discours de l’ARC soient plus polissant sur des faits avérés par des copropriétaires.
A défaut, ne croyez-vous pas que votre profession aurait vite fait de les démentir, surtout depuis cinq ans.
La seule et unique vocation de l’ARC est bien celle de venir en aide aux copropriétaires qui le demandent.
Notamment face à la complexité du code la copropriété et des abus inévitables de la part de votre profession.
Ne croyez-vous pas que la complication des rapports entre les copropriétaires et leurs syndics se trouvent uniquement dans la complexité d’une profession de plus en plus exigeante.
Ce qui contribue à des relations conflictuelles entre des syndics de plus en plus sollicités par votre profession et l’attente légitime des copropriétaires de plus en plus sollicités pécuniairement.
Mais comme vous dites, notre dialogue risque malheureusement de rester un dialogue de sourds !......
PS : Sachez que pour ma part, je n’ai jamais dit que les syndics sont des voyous et qu’ils volent l’argent des copropriétaires.
Voyez également ces liens :
Bravo au cabinet SEGINE ou non, la justice n’est pas forcément lente (Le livre d'or des adhérents).
« Le cabinet SEGINE de Paris a tout simplement utilisé comme l’ARC le préconise à ses adhérents et aux syndics depuis fort longtemps la procédure de " déclaration au greffe " pour traiter les impayés…. »
http://www.unarc.asso.fr/site/livre/1204/seg.htm
Des syndics avec l’ARC (Abus n° 954) :
« Un adhérent d’une toute petite copropriété d’une certaine ville de France (qui ne veut ni qu’on dise le nom de cette ville ni celui de son héroïque syndic) nous a adressé copie de la lettre que son nouveau syndic vient d’adresser à son confrère TAGERIM (ancien syndic de la résidence) - bien connu de nos visiteurs - une lettre qui montre que, sous notre impulsion, la situation bouge…. »
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0207/abus954.htm
Des drôles de syndics bénévoles (Abus n° 415) :
« Nous devons cependant signaler que certains syndics bénévoles sont des véritables " catastrophes " et en parler pour vous mettre en garde….. »
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0505/abus415.htm
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Dewash
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 17 août 2008 : 23:39:56
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
Bonjour Alex 40 et bienvenue dans le "paddock" 
Je n'ai pas eu le temps de lire de façon approfondie l'ensemble de vos interventions mais je me permets de vous interroger simplement sur votre dernière phrase Citation :
Et comme la loi précise que dans le cas d’une nouvelle copropriété, le syndic ne peut être nommé que pour un an, l’écueil signalé par l’ARC est véniel.
Question : Ou trouvez vous un texte de loi qui précise cela ?
De mémoire je ne le connais pas et suis très intéressé du lien que vous ne manquerez pas de nous indiquer vers ce texte !
Tout simplement en allant voir l'article 17 de la loi... :
"Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.
A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.
Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci."
Les copropriétaires ont donc le choix lors de la 1ère AG. Celle-ci, bien entendu, doit être tenue avant la première année qui suit la mise en copropriété de l'immeuble.
Cela veut bien dire que la mission du syndic provisoire (désigné par le règlement de copropriété ou par le promoteur) dans le cadre d'une copropriété neuve ne peut excéder 1 an.
Après, bien sûr, les copropriétaires ont le choix de confirmer le syndic provisoire dans ses fonctions. Et le syndic provisoire présentera un projet de contrat, de 3 ans s'il le veut, joint à la convocation de la 1ère AG. Aux copropriétaires de se renseigner... Et s'ils le souhaitent présenter le contrat d'un concurrent lors de cette AG, en respectant la bonne forme de cette demande auprès du syndic provisoire.
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Edité par - Dewash le 17 août 2008 23:51:02 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 00:01:54
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Citation :
Les copropriétaires ont donc le choix lors de la 1ère AG. Celle-ci, bien entendu, doit être tenue avant la première année qui suit la mise en copropriété de l'immeuble.
Dewash,
Réponse avait précédemment été apportée par Citation :
JB22
Pilier de forums
2007 réponses
Posté - 16 août 2008 : 15:49:32
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quelboulot
Voir l'article 28 du décret du 17 mars 1967.
Complétée par Citation :
JPM
Modérateur
12530 réponses
Posté - 16 août 2008 : 17:47:46
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Alex 40,
Je suis partisan de la libre discussion quand elle est courtoise, ce qui est le cas. Je ne suis donc pas choqué par un syndic qui met clairement sur le tapis des éléments que je connais bien : 10 % de revenus provenant du placement des fonds de mandants + les avantages techniques du compte unique.
Pour faire court ou pas trop long, je vous laisse le soin de voir, si vous le jugez bon :
http://jpm-copro.com/Honoraires%20de%20syndics%20independants.htm
ou vous retrouverez des éléments identiques avec une conclusion différente.
J'ai déjà indiqué qu'il y aurait une solution conciliant les deux systèmes : le compte unique avec sous-comptes, en donnant à ces sous-comptes un régime juridique permettant leur assimilation à un compte séparé. Je suis persuadé qu'il y a des spécialistes du droit bancaire capables de monter une telle construction juridique. Il serait alors possible de rémunérer les syndicats.
Il ne faut pas oublier dans tout celà le coût de la garantie financière ! Dans le cas du compte séparé, elle reste actuellement obligatoire mais on se demande pourquoi? Le syndic ne détient pas les fonds et n'a pas à les représenter. Que peut-il arriver ?
1) Une erreur de maniement irréparable ? C'est l'assurance RCP qui couvre.
2) Le syndic se fait abusivement un gros chèque à lui même ou à un acolyte ! Rare, mais possible. C'est un détournement de fonds volontaire et il faut le couvrir. Problème à voir.
Mais le risque venant de paiements effectués pour des syndicats débiteurs, affectant la représentaion des fonds, disparait.
Reste la libre et transparente concurrence. Si le montant normal des honoraires de gestion courante est 10 000 € ht , vous pouvez vous présenter à 8500 ou 9000 ht. Votre confrère qui a pris l'option de gérer par comptes séparés ne peut pas suivre. Or vous savez bien que c'est l'élément déterminant du choix des copropriétaires. C'est comme si on faisait partir deux gars à cinq mètres derrière les six autres à la finale du 100 mètres.
Pour le syndic " provisoire ", on mélange joyeusement l'article 17 al. 2 de la loi et l'article 28 du décret.
L'article 17 de la loi dit que la désignation du syndic par le règlement de copropriété doit être ratifiée lors de la première assemblée générale du syndicat. Comme il est dit par ailleurs que l'assemblée doit être réunie au moins une fois par an, on en déduit que la première assemblée doit être tenue dans le délai d'un an à compter de la naissance du syndicat. C'est d'ailleurs discutable car ici année = exercice.
L'article 28 du décret dit que, pendant la durée de la garantie décennale, la désignation d'un " syndic constructeur " ne peut être faite pour une durée supérieure à un an.
Le texte s'applique à tout syndic, dès lors qu'il a des liens directs ou indirects avec le constructeur et a participé à la construction. On oublie généralement que si le délai de prescription décennale a été suspendu ou interrompu, l'interdiction peut persister pendant 15, 18 ou 19 ans
Relisez bien ce qu'écrit JPM !
De plus, vous savez fort bien qu'il est assez "facile", lors de la première AG, de faire voter de nouveaux copropriétaires + ou - ignorants des règles de copro, et qui se rencontrent alors pour la première fois en ayant aucune connaissance des uns et des autres, pour un contrat de trois ans concernant le syndic qui organise cette première AG.
D'autant plus que, relisez bien l'article 28 du décret de 1967 Citation :
· Section IV : Le syndic.
Article 28 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 17 () JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Sous réserve des dispositions de l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.
En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15 précité, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant le délai prévu à l'article 1792 et 2270 du code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble.
Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent.
Il est + que facile d'éviter cet écueil quand le promoteur se choisit un syndic "ami" qui n'a aucun lien direct avec lui ou les autres sociétés ayant participé à la construction de l'immeuble. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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Dewash
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 01:12:52
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quelboulot,
Désolé d'avoir survolé certains post trop vite... et de vous avoir répondu 2 fois...
Cependant, l'article 28 ne trouve pas sa place dans ma réponse puisque je parlais uniquement des syndics provisoires, autre que le promoteur lui même ou ceux qui ont un lien avec ce dernier. 
Mais il est vrai que pour les constructeurs ou ceux qui sont liés à quelque titre que ce soit à celui-ci, ne peuvent présenter un mandat supérieur à 1 an durant la période de garantie décennale.
Votre dernière phrase, me fait réagir : "Il est + que facile d'éviter cet écueil quand le promoteur se choisit un syndic "ami" qui n'a aucun lien direct avec lui ou les autres sociétés ayant participé à la construction de l'immeuble."
Mais Bien sûr ! Les promoteurs et les syndics professionnels sont des entreprises, et leur but est le profit ! Rien de choquant à voir des promoteurs et des syndics avoir de bonnes relations commerciales, tant que ce n'est pas illégal ou abusif. Et surtout, quand chacun font correctement leur travail...!!!
Quel promoteur correct choisirait un syndic au hasard, sans le connaître, sans avoir déjà travaillé avec lui ? C'est dans l'intérêt du promoteur de choisir un syndic en qui il a confiance et est sûr de ses compétences.
Et je pense qu'il est plus bénéfique pour les copropriétaires d'avoir un syndic professionnel autre que le promoteur... (les abus sont bien plus nombreux dans le cas contraire)
Bref, Discours de sourd... et on s'écarte du sujet du topic |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 09:10:08
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Venons en maintenant aux produits.
Ici aussi mes propos vont peut être choquer mais il faut que je dise ce que je pense sur le sujet.
Mes produits d’exploitation sont composés d’une dizaine de lignes de produits, c'est-à-dire outre les honoraires de base, les honoraires facturés au syndicat (tenue d’AG et de CS, travaux, photocopies, etc.) et les honoraires facturés aux copropriétaires individuellement (mutation, relance, etc.). Et il faut impérativement que le total de ces produits couvre au moins les dépenses du cabinet évoquées plus haut.
Si je prends chacun de mes postes de produits et que je cherche sur le site d’une quelconque association ce qu’elle en pense, je suis toujours trop cher, donc j’abuse. Prenons le cas des photocopies, l’un des chevaux de bataille des associations qui jouent dans ce domaine sur du velours car les gens en général savent qu’une photocopie que l’on fait chez le magasin du coin coûte 0,02 ou 0.05 centimes. Et l’association de s’exclamer avec gourmandise en pointant du doigt la turpitude du syndic qui fait payer la « même » photocopie 0.22 centimes. Horreur, oui, décidément vous avez raison, ces gens là sont bien des exploiteurs, des salauds quoi, n'ayons pas peur des mots..
Peu de personnes ne prennent la peine d’expliquer au lecteur que le syndic consomme dans son cabinet au total un nombre incroyable de photocopies qu’il ne peut facturer et que le prix fixé pour une photocopie doit bien tenir compte de ce facteur. En outre, la photocopie dans un cas est faite directement par le consommateur alors que dans l’autre c’est une personne du cabinet qui prend de son temps pour la faire et cela aussi, à la longue, a un coût. Enfin, les machines utilisées par le syndic pour lesdites photocopies sont moins utilisées que les machines installées chez un professionnel de la copie, cela se répercute sur le niveau de l’amortissement de ces machines qui est plus élevé chez le premier que le second. Et puis, il y a la marge du syndic…
Je pourrais en dépit de ce raisonnement économique tenir davantage compte des suggestions des associations de consommateurs et ramener à un niveau moindre le prix de mes photocopies, mais outre le fait que personne ne m’en sera reconnaissant (mais c’est normal, monsieur !), il faudra bien que je trouve ailleurs ce que j’ai « perdu » ici. Mais non, ce n’est pas possible car mes frais de mutation sont déjà trop élevés, rendez vous compte monsieur, il prend 400€ pour un simple bout de papier qu’il met quelques minutes à confectionner, ne trouvez vous pas cela anormal, scandaleux, où puis-je déposer une plainte pour abus ? Oui rétorque l’association doctement, vous avez bien raison, d’autant que cette prestation ne vaut pas plus que la moitié de ce montant.. J’ai envie de demander en vertu de quoi, d’argumenter, de dire à mes interlocuteurs qu’il s’agit là d’un forfait et puis non, je décide de faire plaisir à l’association et de réduire de moitié ladite prestation (et puis ainsi les copropriétaires verront que je suis gentil, que j’ai fait un effort et que je tiens compte de leur souhait) mais sur quelle autre ligne alors vais-je trouver les produits que j’ai ainsi abandonnés, etc. Quand vous avez tenu dans votre tête ce raisonnement des dizaines de fois, vous préférez sauver votre exploitation et poursuivre votre tâche, la tête dans le guidon. Car l’argument qui consiste à dire, il faut réduire les prestations particulières et augmenter les honoraires de base est une vaste fumisterie car lorsque je voudrai annoncer à mes copropriétaires que je vais augmenter sensiblement mes honoraires de base que tous les copropriétaires paient, pour réduire notamment les honoraires particuliers en direction des copropriétaires individuels, ils vont tout simplement me vider.
On peut aussi revenir aux prix fixés autoritairement par les pouvoirs publics, mais on a déjà essayé et on a changé pour le système actuel !!
Alors que faire ?
Je m’en sors jusqu’à présent en tentant de faire correctement mon métier, en essayant avant toutes choses de satisfaire mes copropriétaires et en expliquant accessoirement que les conseilleurs ne sont pas les payeurs. C’est un discours qui ne me réussit pas si mal, car un copropriétaire satisfait revendique moins qu'un insatisfait !
Au plan général, Il faut évidemment lutter pour assainir la profession, cela c’est sûr, et de ce point de vue les chambres syndicales ont un immense boulot à entreprendre pour y parvenir, sinon il faudra les quitter, mais il faut aussi que les associations fassent davantage de pédagogie en montrant notamment que tout n’est pas possible et peut être un peu moins de … démagogie. Mais les mauvaises habitudes des deux côtés seront longues à perdre !
Merci à ceux qui m’ont lu, même si comme c’est probable je n’ai pu les convaincre !
On a donc encore de longues années à discuter entre sourds !
 Salut à tous.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 09:26:12
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alex40 : vous parlez de dialogue entre sourds, mais nous ne répondez pas aux questions des Uinautes sur leurs problèmes, et vous écrivez douze pages sur l'ARC que vous attaquez sans aucune mesure !!!
Une telle attitude suppose que vous avez eu quelques soucis avec cette association qui défends les copropriétaires, et dont les cotisations sont très basses - 200 € pour 30 lots.
alex40 : Citation :
je décide de faire plaisir à l’association et de réduire de moitié ladite prestation
!!! on rigole !!
pauvre petit caliméro, c'est injuste !!!, c'est trop injuste!!!, personne ne m'aime!!!! alex40, un moyen pour vous faire aimer, travaillez loyalement,répondez à vos mandants, respectez le loi,,.. la confiance est quelque chose qui vient avec le temps.
Les copropriétaires en général feront confiance à leur syndic, mais certains syndics ont écrit ici que les copropriétaires sont des idiots et des abrutis, alors n'hesitons pas à faire ce que l'on veut.
Attaquez plutôt ces collègues méprisants, vous qui écrivez que vous êtes sans reproches.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 10:15:29
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Philippe388,
Vous voyez que le dialogue de sourds démarre plutôt bien entre nous.
Je déplore évidemment que des confrères aient une attitude méprisante envers les personnes qui les font vivre ! C'est proprement inadmissible et d'ailleurs suicidaire, je suis absolument d'accord avec vous ; mais mon propos en l'occurrence était de réagir à un article que j'ai lu sur le site de l'ARC et qui me paraissait par certains côtés contestable. J'ai donné simplement un avis que je pense autorisé en qualité de syndic de base et susceptible d'intéresser des personnes curieuses qui n'ont pas l'habitude de voir un professionnel s'exprimer aussi longuement sur son métier !
Par ailleurs, le fait de déclarer que l'on se sent seul ne signifie pas que l'on ne se sent pas aimé.
Je ne suis évidemment pas sans reproches, mais chut, ils n'ont pas encore été portés à la connaissance de l'ARC.
Enfin, il serait absurde et tout à fait sot de ma part de ne pas reconnaître l'influence et le rôle grandissants de l'ARC dans notre domaine d'activité, je l'ai dit d'ailleurs, mais cela doit-il m'empêcher de donner mon avis et de déplorer ses outrances.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 12:49:51
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argumentaire de syndic .....
vous mettez-vous à la place des copropriétaires, des charges qu'ils paient etc ?
votre rentabilité et votre survie c'est bien et normal de votre point de vue
pensez-vous à celles des copropriétés-aires ou de leurs résidents ?
quand on voit tous les abus sur tous les postes de charges ...etc cela ne s'appelle pas de la gestion mais de l'exécution de dépenses. Vous savez par ailleurs sans doute que les gestionnaires sont interessés sur le montant des travaux qu'ils arrivent à faire passer...
vos explications démontrent fort bien ce qui se passe avec les syndics: il leur faut des honoraires et on "grappille" partout:
honoraires de base et supp, honoraires sur travaux
trouvez-vous normal que pour assurer leurs honoraires et ceux de sociétés associées les 17 points de mise aux normes des ascenseurs se transforment souvent en rénovation totale amenant des copropriétaires à être obligés de vendre?
si on imposait d'indiquer clairement pour chaque copropriétaire le coût de chaque travaux, il y aurait déjà moins d'abus
vous pouvez faire faire à Paris (et ailleurs je suppose)une partie des copies et dossiers par les magasins spécialisés : vous perdrez de la marge mais les copropriétaires y gagneront car facturer, comme vous le dites, 10 fois plus que leur coût réel n'est pas admissible
Changez de syndic c'est bien gentil, encore faut-il le pouvoir. C'est quasiment impossible avec des syndics qui s'assurent la division entre copropriétaires, obtiennent le soutien de copropriétaires qui n'y entendent rien en copropriété ou qui leurs confient la gestion de leurs biens en location (ou à un autre confrère)
Dans une copro nous y sommes arrivés au bout de 2 ans de travail (en plus de celui des CS) le nouveau syndic se révèle "pas mal" au début et nous passons sur certains "travers" pour nous rendre compte que ...
Vous faites le pladoyer des syndics et "critiquez" l'Arc ce qui est de bonne guerre, mais dans la rubrique copropriétaires.....je le mettrai en rubrique professionnelle ou généralités des métiers de l'immobilier ... à chacun sa façon de voir..
vous risquez de trompez les lecteurs copropriétaires qui viennent se renseigner ... ne vous étonnez pas alors que certains qui tentent de s'occuper de leur immeuble réagissent à vos écrits (vous précisant que pour ma part, si je connais les pbs de rentabilités de vos activités) ils ne ont ni salariés, ni dirigeants, ni actionnaires de vos cabinets et ne récupéreront aucun argent en cas de vente de votre cabinet!
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Edité par - océan le 18 août 2008 13:02:31 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 14:09:52
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océan,
Je suis moi même copropriétaire et ai refusé bien entendu de gérer l'immeuble dans lequel j'habite. Ce qui m'importe sous cette casquette de copropriétaire est que "ma" copropriété soit correctement gérée, je veux dire que le fuel soit acheté au meilleur prix, que le salaire du gardien soit conforme à la réglementation, que le syndic m'avise en cas de problème à la chaufferie afin qu'ensemble nous décidions de la marche à suivre (je suis membre du conseil); et si le boulot est fait correctement, pourquoi voulez vous que je lui conteste sa rémunération. La sagesse dans ce domaine est souvent de conserver le syndic et le pousser si besoin est, fermement mais courtoisement, à rester dans le droit chemin, plutôt que d'en changer, on sait ce que l'on a, non ce que l'on trouve. Je surveille cependant qu'il n'exagère pas en matière de facturation... Bien entendu, si tel n'est pas le cas (je veux dire si vous n'êtes pas satisfait du syndic) et que vous ne parvenez pas faute d'une majorité suffisante à le vider, je comprends votre énervement, mais il vous appartient alors d'être suffisamment persuasif auprès des autres copropriétaires pour atteindre cette fameuse majorité ! Vous y êtes d'ailleurs semble-t-il parvenu !
Autre sujet évoqué, sachez que mes gestionnaires ne sont pas intéressés sur les travaux votés pour éviter l'écueil que vous signalez à ce propos.
Vous vous inquiétez enfin que mes propos puissent influencer négativement les nouveaux venus sur le site et suggérez que mes interventions figurent ailleurs que dans la rubrique "Copropriétaires". Par delà cette remarque qui peut prêter à sourire, je vous signale que les petites copropriétés peuvent et parfois doivent se gérer elles mêmes. L'ARC ou une autre association est là alors pour les aider à démarrer... |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 14:25:17
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pour sourire, "jaune", à l'heure pékinoise alrs que la france vient d'obtenir une nouvelle médaille d'argent,
les conseillers syndicax qui avaient oser inscrire la copro à l'arc, s'étaient faits propopement éjectés sur les critiques du syndic. je vous rassur ce fut la même chose avec les remarques de UFC, CSPC, Adil etc pour de toutes façons sans tenir compte de leurs remarques ...tout ceci en changeant de syndic....
vaste rigolade mais qui risque de devenir dramatique pour beaucoup de copropriétaires
trop souvent on oublie la notion essentielle de gestion en bon père de famille et celle du bons sens comptable |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 15:37:15
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Citation :
Car l’argument qui consiste à dire, il faut réduire les prestations particulières et augmenter les honoraires de base est une vaste fumisterie car lorsque je voudrai annoncer à mes copropriétaires que je vais augmenter sensiblement mes honoraires de base que tous les copropriétaires paient, pour réduire notamment les honoraires particuliers en direction des copropriétaires individuels, ils vont tout simplement me vider.
On peut aussi revenir aux prix fixés autoritairement par les pouvoirs publics, mais on a déjà essayé et on a changé pour le système actuel !!
Qui parle de cela? Ni l'ARC, ni personne sur ce forum, en tout cas pas moi.
Personnellement, dans un post auquel vous n'avez pas encore répondu, j'ai suggéré que les prestations comprises dans la gestion courante soient listés par les pouvoirs publics, (et non par les organisations professionnelles, qui ont bien du mal à se faire respecter de leurs adhérents, on est en train de le voir).
Il ne s'agit évidemment pas de fixer autoritairement des tarifs.
Ce ne sont évidemment pas non plus les honoraires particuliers qu'il faudrait augmenter(-d'ailleurs bien peu de ces honoraires là sont légaux-) ; ce sont les prestations exceptionnelles -que tous les copropriétaires paient- qu'il faudrait réduire, celles qui font la différence réelle entre les propositions de syndics; celles qui se multiplient de façon déraisonnable et coûteuse.
J'ai peine à croire que vous n'ayez jamais été victime du dumping d'un confrère: Je connais un grand syndic qui à Paris pour une copropriété de 32 lots avec ascenseur, chauffage collectif, employé d'immeuble, proposait une réduction importante par rapport à ses tarifs affichés, au point qu'on n'arrivait pas à 150 euros par lot pour 2008. Il fallait beaucoup de vigilance et de patience pour retrouver le total très confortable des honoraires effectivement touchés, à coup de prestations exceptionnelles plus ou moins légales.
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Edité par - manech le 18 août 2008 16:18:13 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 18:21:48
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Les gros problèmes de la copropriété actuel sont d'une part dues au fait que les lois qui la régisse sont plutôt tourné pour établir des règles entre copropriétaires et syndicat, que syndicat et syndic, d'où la tendance forte pour les syndics de se prendre pour le chef de la copropriété plutôt qu'un mandataire.
Et c'est bien ce point qui met mal à l'aise les copropriétaires(les vraies) vis à vis de leur syndic.
Le second point, est qu'un ensemble de copropriétaires (bailleurs, ou encore commerçants) ne s'intéressent que très peu et de très loin à leur copropriété, voyant celle-ci plus comme un cout financier qu'une réelle utilité.Mais il est vrai que ces derniers ne posent jamais de réelles problèmes aux syndics.
Or quand je vous lis Ales40, si nous ne sommes pas satisfait de notre syndic, il suffit de le vider !! Mais voyez vous même que dans le cas exprimer plus haut, cela est difficilement envisageable, due au peu de fréquentation des AG.Mais quelle est la solution à cela ? supprimer les règles de majorités absolue et d'unanimité 
Personellement, je n'ai pas de souci à ce qu'un syndic soit rémunéré à sa juste valeur, tant qu'il effectut les taches qui lui incombent, mais bien est forcé de constater que ce n'est pas souvent le cas, et que le problème n'est pas existant chez quelques syndics, mais est surtout présent dans la profession.
Tenez par exemple, a ma dernière AG, une personne s'est plein que le ménage n'était pas correctement fait. Devinez en titillant le syndic ce qu'il a réussit à nous dire !!! "Ah !! ben je ne peux pas confirmer je ne suis jamais allé dans votre copropriété cette année".
Eh oui, petite copropriété de 10 appartements, le gros syndic (qui est connu, un grand groupe) n'est pas plus interessé que cela, il préfère suivre les grosses copropriétés qui lui gonfle son chiffre d'affaire.
Ne pensez vous pas que dans un tel cas, nous ne puissions pas être interessé par un petit syndic de quartier (malheureusement de plus en plus rare) quitte à le rémunéré un peu plus (du moins au premier abord) ??
En fait quand je vous lis, Alex40, par exemple dans ce que vous avez intitulé " ABSENCE DE GESTION SUR LE TERRAIN", vous avez peur d'imposer des travaux, mais je ne pense pas qu'il serait vu d'un mauvais oeil un syndic qui viendrait nous dire "Attention votre toiture commence à montrer des signes de faiblesses, il faudrait que vous pensier à faire une réfection, sinon dans quelques années je serai obligé de la rénové ---> rien de tel qu'un bon syndic prévenant.
Mais pour cela encore aurait il fallu que le syndic vienne sur le terrain.
Aussi vous dites en parlant du syndic "Il est le nez sur le guidon et gère au quotidien les copropriétés." --> mais peut être que s'il cherchait à faire un peu moins de profits pour lui en gérant moins de copropriété, peut être aurait il plus de temps pour gérer correctement ces copropriétés. D'ailleurs n'es ce pas le point qu'on lui repproche, de ne pas être un vrai gestionnaire !!!
Quand dans votre rubrique " NON RESPECT DE LA LOI", vous parlez des frais illégaux imputés à un acquéreur, le problème est que ce genre de non respect est fait par de grand groupe de syndic (qui ont un service juridique). Et là est le problème, si les grands ne montrent pas l'exemple, alors imaginez ce que vont faire les petits !!!
Vous dites "Je ne suis pas favorable au compte bancaire séparé parce que c’est plus compliqué pour ma gestion".
Je suis désolé mais là on ne va pas être d'accord, c'est comme avec votre femme c'est beaucoup plus simple d'avoir chacun son compte, qu'un compte commun. N'allez pas nous faire croire que la comptabilité est plus compliqué dans ce cas là, les comptes sont déjà faits par la banque, vous n'avez plus qu'à imputer les dépenses dans les bonnes catégories !!!
Encore vous "L’ARC en a profité alors pour tenter de faire interdire aux syndics de rajouter dans leurs prestations particulières d’autres prestations jusqu’ici inexistantes. Par exemple le coût de l’attestation aux entreprises concernant la TVA à 5,50% ou le prix du stockage des archives dormantes"
Là encore, comment peut on admettre en prestation particulière, des choses rendu obligatoire par la lois, pourquoi ne pas inclure ces frais dans vos honoraires de gestion courante
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 18:25:02
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Je ne pense pas que les copropriétaires voient les syndics comme "des voyous", comme vous avez l'air de le décrire, mais plutot comme des "non-professionnels".
Je pense que c'est ce que vous avez du mal à séparer dans les papiers de l'ARC, certes certains sujets parlent en effet de "syndics voyous", car la mauvaise foie, et la négation qu'ils invoquent ne laisse pas de doute, mais aussi de "syndics incompétent" par leur négligence, et ignorance. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 22:38:57
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[quote]Initialement posté par océan
les conseillers syndicax qui avaient oser inscrire la copro à l'arc, s'étaient faits propopement éjectés sur les critiques du syndic.
Mais que signifie ce genre de comportement autoritaire ?
Bien sûr que cela ne me fait pas plaisir d'entendre un copropriétaire, a fortiori un conseiller syndical, me demander de faire adhérer sa copropriété à l'ARC, car cela signifie quelque part que je n'ai pas suffisamment rempli mon rôle de conseil, mais je me plie à cette demande sans barguigner et porte le sujet en AG pour éviter toute contestation ! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 23:26:04
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Citation :
Initialement posté par alex40
[quote]Initialement posté par océan
les conseillers syndicax qui avaient oser inscrire la copro à l'arc, s'étaient faits propopement éjectés sur les critiques du syndic.
Mais que signifie ce genre de comportement autoritaire ?
Bien sûr que cela ne me fait pas plaisir d'entendre un copropriétaire, a fortiori un conseiller syndical, me demander de faire adhérer sa copropriété à l'ARC, car cela signifie quelque part que je n'ai pas suffisamment rempli mon rôle de conseil, mais je me plie à cette demande sans barguigner et porte le sujet en AG pour éviter toute contestation !
Mais pouvez voir cela comme une prise de second avis, un avis exterieur, enfin ne faisons pas tous cela lorsqu'il s'agit de nos affaires, on n'ecoute tout le monde, toute remarque est bonne à prendre, et on ne garde que le meilleur, si vos remarques sont percutantes, ne croyez vous pas que les copropriétaires puissent s'en rendre compte par eux mêmes ? |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 23:30:10
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Citation :
Initialement posté par manech
Intéressant.
Pour moi, cela confirme la nécessité de payer les syndics au juste prix. Pour cela il faut, il me semble, éviter le dumping pratiqué par certains syndics, surtout les gros cabinets, qui proposent des honoraires de gestion courante anormalement bas, et se rattrapent très largement avec les prestations exceptionnelles, ce que ne perçoivent pas le plus souvent les copropriétaires qui ont l'oeil rivé sur les honoraires de gestion courante.
Pour éviter le dumping trompeur, la meilleure solution serait que soient clairement listées par les pouvoirs publics toutes les prestations qui entrent dans la gestion courante, y compris la participation à l'assemblée générale annuelle. (Il n'a jamais été question pour l'ARC que l'AG annuelle soit incluse dans la gestion courante sans augmentation des ces mêmes honoraires.)
C'est précisément pour lutter contre ce genre de pratiques que le CNC dans son avis de septembre 2007 a établi une liste exhaustive des tâches que tous les syndics doivent accomplir en contrepartie des honoraires de gestion courante qu'ils facturent. La date au delà de laquelle nous serons en infraction si nous ne nous conformons pas à cette demande est fixée au 31 décembre 2008.
L'ARC, encore elle, a jugé bon de demander aux pouvoirs publics d'avancer cette date coûte que coûte d'au moins 6 mois, au motif qu'elle aurait constaté qu'aucun syndic ou presque ne respectait la liste du CNC. Heureusement sa demande n'a pas été prise en compte. Je confesse pour ma part que j'ai débuté très tardivement le travail de refonte de mon contrat ayant eu de grandes difficultés à mettre en place la nouvelle comptabilité dont l'application commençait vraiment à partir du 1er janvier 2008.. Je suis pratiquement prêt désormais et le premier test in vivo est prévu sur une de mes grosses copropriétés en septembre prochain. POur me conformer au texte de l'Avis, j'ai donc remonté deux prestations qui jusqu'alors étaient facturées en gestion particulière. IL s'agit de la facturation forfaitaire de tenue de comptes instaurée il y a quelques années par souci de simplification comptable, qui va venir gonfler mes anciens honoraires de base. J'ai pratiqué de même pour les frais que je prend pour le relevé des compteurs en prestations particulières. Dans ces deux cas, j'ai fait apparaitre très explicitement ces lignes de produits rajoutés aux tâches de gestion courante afin d'éviter que des copropriétaires m'accusent d'avoir augmenté mes honoraires de base inconsidérément et j'ai bien entendu supprimé les mêmes lignes en gestion particulière ! J'ai refusé en revanche pour des raisons expliquées plus haut de le faire pour la tenue des assemblées.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 23:35:14
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Mais vous pouvez voir cela comme une prise de second avis, un avis exterieur, enfin ne faisons pas tous cela lorsqu'il s'agit de nos affaires, on n'ecoute tout le monde, toute remarque est bonne à prendre, et on ne garde que le meilleur, si vos remarques sont percutantes, ne croyez vous pas que les copropriétaires puissent s'en rendre compte par eux mêmes ?
Yaume, vous avez parfaitement raison, vu sous cet angle ! |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 00:22:14
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"Mais que signifie ce genre de comportement autoritaire?"
tout simplement que certains de vos confrères n'aimant pas du tout qu'on s'occupe de la gestion de "nos" copropriétés et encore moins qu'on vienne contrôler "nos" comptes et nos charges.
Ne savez-vous pas la capacités de ces syndics à dénigrer ces copropriétaires?
les syndics sont censés avoir un rôle de conseil, lesquels qund vous avez des gestionnaires aux compétences indéterminables et vous oubliez une chose importante, l'indépendance. On ne contrôle pas une activité des chiffres en dépendant de celui qu'on "contrôle", et ceux qui adhèrentnt à l'Arc ont peut-être aussi un esprit critique.
Ils vont chercher une information ou vérifier les allégations de leurs gestionnaires ..
Relisez vos écrits et demandez-vous pourquoi ces associations prennent du poids; et en inversant la tendance par exemple pour l'Arc : elle sort 300 abus par an, combien en reçoit-elle ? certainement bien plus sans compter les consultations dans les permanences, ceux qui ne veulent pas que leur cas soit diffusé
et tous ceux qui lisent UI, l'Arc, les autres sites et forums ...
C'est sain de chercher les infos ailleurs que chez son syndic et les frileux sont les premiers à se protéger des termes directs de l'Arc; heureusement leurs livres sont à la Fnac (et il y en apeu sur la copro) et dans les bibliothèques.
Pour ma part, je trouve qu'à partir du moment ou une copro adhère à l'Arc, ou tout autre association, tous les membres du syndicat devrait avoir la possibilité de consulter leurs rubriques (laissons les questions à poser au CS)puisqu'ils cotisent par leurs tantièmes, les quelques rares qui voudraient se documenter devraient pouvoir le faire. Cela éviterait les interprétations ou affirmations hasardeuses ...
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 09:38:55
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Citation :
Initialement posté par yaume
Les gros problèmes de la copropriété actuel sont d'une part dues au fait que les lois qui la régisse sont plutôt tourné pour établir des règles entre copropriétaires et syndicat, que syndicat et syndic, d'où la tendance forte pour les syndics de se prendre pour le chef de la copropriété plutôt qu'un mandataire.
Et c'est bien ce point qui met mal à l'aise les copropriétaires(les vraies) vis à vis de leur syndic.
Notre interlocuteur est le syndicat et l'organe qui est censé le représenter, le conseil syndical,nullement les copropriétaires eux mêmes. Nous nous occupons des parties communes de l'immeuble. Aujourd'hui où les gens sont de plus en plus assistés (ce n'est pas une critique mais une constatation), le syndic doit s'occuper de plus en plus de problèmes privatifs, son rôle évolue, d'où d'ailleurs cette inflation de prestations particulières, car pendant que vous vous occupez d'une problème personnel, vous ne vous occupez moins dans le même temps des problèmes de l'immeuble.
Le second point, est qu'un ensemble de copropriétaires (bailleurs, ou encore commerçants) ne s'intéressent que très peu et de très loin à leur copropriété, voyant celle-ci plus comme un cout financier qu'une réelle utilité.Mais il est vrai que ces derniers ne posent jamais de réelles problèmes aux syndics.
Oui peut être, mais cela n'est pas de la responsabilité des syndics !
Or quand je vous lis Ales40, si nous ne sommes pas satisfait de notre syndic, il suffit de le vider !! Mais voyez vous même que dans le cas exprimer plus haut, cela est difficilement envisageable, due au peu de fréquentation des AG.Mais quelle est la solution à cela ? supprimer les règles de majorités absolue et d'unanimité
Ces règles ont pourtant déjà été allégées.
Personellement, je n'ai pas de souci à ce qu'un syndic soit rémunéré à sa juste valeur, tant qu'il effectut les taches qui lui incombent, mais bien est forcé de constater que ce n'est pas souvent le cas, et que le problème n'est pas existant chez quelques syndics, mais est surtout présent dans la profession.
Tenez par exemple, a ma dernière AG, une personne s'est plein que le ménage n'était pas correctement fait. Devinez en titillant le syndic ce qu'il a réussit à nous dire !!! "Ah !! ben je ne peux pas confirmer je ne suis jamais allé dans votre copropriété cette année".
De vous à moi, la remarque du confrère n'est pas très brillante. Un syndic ne peut être dans tous les immeubles qu'il gère à la fois, mais il est prévenu dans ce cas par un membre du conseil et va alors tout de suite vérifier et prend la décision de sermonner l'entreprise de nettoyage ou de la virer..
Eh oui, petite copropriété de 10 appartements, le gros syndic (qui est connu, un grand groupe) n'est pas plus interessé que cela, il préfère suivre les grosses copropriétés qui lui gonfle son chiffre d'affaire.
Ne pensez vous pas que dans un tel cas, nous ne puissions pas être interessé par un petit syndic de quartier (malheureusement de plus en plus rare) quitte à le rémunéré un peu plus (du moins au premier abord) ??
La réponse est incluse dans la question. Une petite copro a besoin d'un syndic de quartier ou d'un bénévole pour sa gestion.
En fait quand je vous lis, Alex40, par exemple dans ce que vous avez intitulé " ABSENCE DE GESTION SUR LE TERRAIN", vous avez peur d'imposer des travaux, mais je ne pense pas qu'il serait vu d'un mauvais oeil un syndic qui viendrait nous dire "Attention votre toiture commence à montrer des signes de faiblesses, il faudrait que vous pensier à faire une réfection, sinon dans quelques années je serai obligé de la rénové ---> rien de tel qu'un bon syndic prévenant.
Mais pour cela encore aurait il fallu que le syndic vienne sur le terrain.
Je crois que mon attitude est la bonne mais comme je l'ai précisé dans l'un de mes messages, il faut impérativement éclairer les copropriétaires par le biais d'un homme de l'ART. Une fois prévenus, c'est eux qui décident de lancer les travaux et à quel rythme.
Aussi vous dites en parlant du syndic "Il est le nez sur le guidon et gère au quotidien les copropriétés." --> mais peut être que s'il cherchait à faire un peu moins de profits pour lui en gérant moins de copropriété, peut être aurait il plus de temps pour gérer correctement ces copropriétés. D'ailleurs n'es ce pas le point qu'on lui repproche, de ne pas être un vrai gestionnaire !!!
C'est le fameux équilibre à trouver entre rentabilité nécessaire et service indispensable à fournir aux copropriétaires pour qu'ils soient satisfaits de leur syndic. C'est probablement ce qu'il y a de plus dur à doser !
Quand dans votre rubrique " NON RESPECT DE LA LOI", vous parlez des frais illégaux imputés à un acquéreur, le problème est que ce genre de non respect est fait par de grand groupe de syndic (qui ont un service juridique). Et là est le problème, si les grands ne montrent pas l'exemple, alors imaginez ce que vont faire les petits !!!
Je suis d'accord, d'où peut être la nécessité d'une police professionnelle.
Vous dites "Je ne suis pas favorable au compte bancaire séparé parce que c’est plus compliqué pour ma gestion".
Je suis désolé mais là on ne va pas être d'accord, c'est comme avec votre femme c'est beaucoup plus simple d'avoir chacun son compte, qu'un compte commun. N'allez pas nous faire croire que la comptabilité est plus compliqué dans ce cas là, les comptes sont déjà faits par la banque, vous n'avez plus qu'à imputer les dépenses dans les bonnes catégories !!!
Allez dire çà à mes comptables. Lorsqu'ils font le paiement de factures d'électricité, ils paient 20 copropriétés avec un seul virement. Avec un compte bancaire séparé, ils arrêtent la chaine de travail et traitent individuellement le cas concerné.
"L’ARC en a profité alors pour tenter de faire interdire aux syndics de rajouter dans leurs prestations particulières d’autres prestations jusqu’ici inexistantes. Par exemple le coût de l’attestation aux entreprises concernant la TVA à 5,50% ou le prix du stockage des archives dormantes"
Là encore, comment peut on admettre en prestation particulière, des choses rendu obligatoire par la lois, pourquoi ne pas inclure ces frais dans vos honoraires de gestion courante
Je me suis rendu compte que les assistantes passaient un temps incroyablement long pour faire les dites attestations. A l'inverse, je ne peux facturer cette prestation qu'aux immeubles concernés.
Quant aux archives dormantes, elles occupent une place de plus en plus importante dans des locaux que je loue de plus en plus cher...
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 10:15:35
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alex40 : Citation :
Bien sûr que cela ne me fait pas plaisir d'entendre un copropriétaire, a fortiori un conseiller syndical, me demander de faire adhérer sa copropriété à l'ARC, car cela signifie quelque part que je n'ai pas suffisamment rempli mon rôle de conseil, mais je me plie à cette demande sans barguigner et porte le sujet en AG pour éviter toute contestation !
Vous n'avez pas à être content ou pas sur une adhésion du SDC à une assoc. comme l'ARC. Ceci n'a rien à voir avec le syndic, et ce n'est pas un comportement contre le syndic, mais comme vous l'écrivez, on a besoin d'un homme de l'Art, je n'ai pas de doute sur l'incompétence de plusieurs gestionnaire succéssifs, la connaissance sur les lois de la copro. étant plutôt du coté du CS.
L'AG vote une adhésion à l'ARC, votre Mandat vous oblige payer cette adhésion.
Quand au compte séparé, la réaction des syndics est que cela augmente leur charge de travail, très bien, mais ce travail est rénuméré. De plus il est nécéssaire au CS pour vérifier correctement les comptes, puisqu'un compte individualisé ne permet aucun rapprochement bancaire.
alex40 : Citation :
la nécessité d'une police professionnelle.
que voulez vous dire ?????
alex40 : Une petite copro a besoin d'un syndic de quartier qu'entendez vous par "syndic de quartier". Avez vous remarquer que les syndics, petits ou grands font ou feront partis d'un groupe financier !!!! Vous connaissez des "banques de quartier"???
alex40 : Citation :
le syndic doit s'occuper de plus en plus de problèmes privatifs, son rôle évolue, d'où d'ailleurs cette inflation de prestations particulières, car pendant que vous vous occupez d'une problème personnel, vous ne vous occupez moins dans le même temps des problèmes de l'immeuble.
Ce n'est pas vrai, les syndics ne s'occupent pas du domaine privatif.
Mais il est vrai qu'il ne visite que très rarement les résidences alors que c'est une obligation de laur mandat. Il sont bien responsable de la sauvegarde de l'immeuble.
J'ai une idée qui me vient suite aux pages d'écriture que nous impose alex40: a côté de son "syndic de quartier" et de sa "police privée de syndics" pourquoi ne pas avoir, comme les assurances, les banques, un syndic virtuel sur internet - plus de visites, plus de voitures de société, plus de courriers,.... un coût moindre de charges pour les copropriétaires ????
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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