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albifrons
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 Posté - 29 juil. 2008 : 22:09:55
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Bonjour
je réagis sur le forum au sujet de cet éditorial d'Universimmo.
J'extrais ci-dessous le passage sur les copropriétaires :
"Or force est de constater que ses efforts ne sont pas suffisamment relayés pour une saine "gouvernance" des copropriétés : leur lot quotidien est plutôt fait de copropriétaires peu responsabilisés, impécunieux ou chicaneurs, de conseils syndicaux aux abonnés absents ou trop impliqués, laissant le syndic à lui-même ou au contraire l'empêchant d'agir par excès d'autoritarisme, d'attitudes ambigües sur la question des travaux et du choix des entreprises, et surtout de réticence généralisée à raisonner en termes d'investissement patrimonial, si tant est que les copropriétaires des vagues récentes d'accession aidée à la propriété en aient véritablement l'intérêt et les moyens... ".
Autrement dit, que l'on soit copropiétaire ou copropriétaire conseil syndical on a tout faux. Je laisse juge des qualificatifs dont nous affublent les rédacteurs d'UI, et tout particulièrement du mépris du ou des rédacteurs d'UI à notre égard Ici, aucune ambiguité en ce qui nous concerne : le "lot quotidien", c'est-à-dire quasi nous tous, hormis les professionnels de l'immobilier peut-être... (??) nous sommes soit des chicaneurs, soit des impécuniers, soit des gens peu responsables, et si par malheur on est conseiller syndical, soit on est abonné aux absents, soit on empêche le syndic de travailler...et, globalement, notre réticence est généralisée à raisonner en terme d'investissement patrimonial... quand aux nouveaux copropriétaires "aidés" , ils n'ont ni les moyens, ni l'intérêt à raisonner en terme d'investissement patrimonial.
Ma question est la suivante de quelle place se situe le site UI pour parler ainsi des copropriétaires et des conseils syndicaux, globalement pris dans leur ensemble ?
Bonne soirée.
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air jordan
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 29 juil. 2008 : 22:47:26
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Le tableau de la situation est joliment brossé !
Un peu sévère peut être pour les copropriétaires des indépendants  Il n'y a quand même pas que des grincheux mais ceux ci pompent 50 % du temps, au détriment des autres et de la collectivité.
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 29 juil. 2008 : 23:34:33
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albifrons : Citation :
Ma question est la suivante de quelle place se situe le site UI pour parler ainsi des copropriétaires et des conseils syndicaux, globalement pris dans leur ensemble ?
vous donnez vous-mêmes la réponse : on'aime pas les copros ou les CS grincheux qui défendent leurs intérêts et qui dénoncent les pratiques douteuses et hors la loi des syndics.
JPM a un amour fou pour Loiselet (voir ces posts) , et airjordan (faux syndic) se permet de vous répondre, alors qu'il insulte et méprise les copros et CS à longueur de posts.
De nombreux écrits dénoncent leur pratique de gestion et leu facturatin abusiv. Mais nous, copropriétaires, sommes que de simples personnes idiotes et malhonnêtes, si on lit certains posts sur UI.
Albifrons, ils oublient simplement que NOUS décidons et que les syndics éxcécutent les décisons des copros.
J'ai posé la même question que vous sur la position de UI, on m'a censuré, et menacé de me virer !!! 
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 00:01:01
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UI est totalement neutre
l'article est tres long et il faut prendre la peine de le lire en totalite afin de se forger une opinion
force est de constater que dans ce fil, l'agression initiale, comme d'habitude, vient d'un copropriétaire -troll aigri et totalement parano philippe388 ........... |
Edité par - air jordan le 30 juil. 2008 00:01:53 |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 12:42:10
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pas de nouvelles photos de votre album.
Je ne fais que répéter vos propres propos insultants sur les copropriétaires et CS. Il suffit de relire vos nombreux posts. Je n'invente rien !!! |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 12:48:48
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| albifrons : je vous conseille de vous rendre sur le site de l'ARC, association de copropriétaires qui nous confortera sur l'esprit d'UI concernant les syndics si "maltraités" par toute la planète. |
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océan
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JPM
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Posté - 30 juil. 2008 : 16:04:53
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Philippe 388 Citation :
JPM a un amour fou pour Loiselet
C'est pourtant bien l'ARC qui a reproduit intégralement dans son site, sur proposition de l'un de ses adhérents, l'article de mon site concernant l'accident d'ascenseur de l'Avenue du Maine.
Mes craintes exprimées dans cet article s'avèrent malheureusement justifiées puisqu'il semble maintenant établi que la situation du salarié décédé n'était pas régulière. Je m'en rapporte aux indications concordantes de la presse, qui n'ont pas été démenties.
Il ne faut pas pour autant préjuger des responsabilités engagées à ce titre.
Tout celà pour dire que je me borne à traiter objectivement des problèmes qui se posent et des situations difficiles.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 17:57:31
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Reçu un message direct me demandant le lien sur l'article en question. Voici le lien sur mon site, je n'ai pas sous la main le lien sur l'ARC. Pour tout dire j'ai eu connaissance de l'insertion de l'ARC par un message dans le forum UI.
http://jpm-copro.com/Accidents%20ascenseur.htm
En recherchant le lien j'ai retrouvé un abus 1493 de l'ARC relatif à l'adhésion du syndicat à une association de défense-conseil (ARC ou autre) et à différents articles publiés à ce sujet dans des journaux méridionaux. Il comporte, à mon avis, une erreur d'interprétation assez typique.
L'ARC reproduit sa lettre à l'un des journaux :
++++++++++++
Nous avons reçu de la part de plusieurs de nos adhérents des courriers nous signalant votre article paru dans le numéro daté du 22 juillet 2008 de votre magazine.
Vous y dites - avec justesse - qu’une assemblée générale ne peut décider de l’adhésion d’un SYNDICAT de COPROPRIÉTAIRES à une association, quelle que soit son objet.
À plusieurs reprises, la jurisprudence a rappelé qu’il n’était pas dans l’objet d’un syndicat de copropriétaires d’adhérer à une association, quel que soit son objet.De ce fait, une copropriété ne saurait imposer à tous les copropriétaires une adhésion à une association. Il vous appartient donc de confirmer à votre syndic que tout vote prévoyant l’adhésion d’un syndicat de copropriétaires à une association sera réputé non écrit en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’en aucun cas le syndic ne pourra valablement solliciter une cotisation individuelle à tous les copropriétaires ».Vous avez tout à fait raison, mais cette information reste malheureusement très insuffisante et partielle.
En effet si le syndicat des copropriétaires ne peut pas adhérer à une association, il n’en reste pas moins que l’assemblée générale ou le règlement de copropriété peut parfaitement autoriser le conseil syndical à le faire, ceci sur la base des dispositions d’ordre public de l’article 27 du décret du 27 mars 1967 (article quo traite des droits du conseil syndical).Dès lors, les frais du conseil syndical étant considérés par ce même article 27 comme des frais d’administration, la cotisation du conseil syndical à l’association sera répartie entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de charges.
J’ajoute que le conseil syndical peut également - sans même l’autorisation de l’assemblée générale - décidé d’adhérer à une association, l’engagement de la dépense étant seul soumis à ratification si le conseil syndical ne dispose pas déjà d’un budget.D’ailleurs, à l’ARC, ce sont bien les « conseils syndicaux » qui sont adhérents.
++++++++++++++++
Dans " Vous y dites - avec justesse - qu’une assemblée générale ne peut décider de l’adhésion d’un SYNDICAT de COPROPRIÉTAIRES à une association, quelle que soit son objet.À plusieurs reprises, la jurisprudence a rappelé qu’il n’était pas dans l’objet d’un syndicat de copropriétaires d’adhérer à une association, quel que soit son objet. "
Il y a, me semble-t-il, une confusion manifeste.
La jurisprudence évoquée concerne l'interdiction faite au syndicat d'obliger les copropriétaires, par une clause du règlement de copropriété, à adhérer à une association pour pouvoir utiliser des installations sportives constituant des parties communes, telles qu'une piscine ou des tennis. Voir sur ce point l'arrêt de l'Assemblée plénière de la Cour de cassation 09/02/2001 et le commentaire de M. Capoulade dans les Informations rpides de la copropriété Octobre 2001 p. 4.
Cette interdiction est fondée sur le régime particulier des associations de la loi de 1901 et sur l'interprétation qu'en donne la Cour Européenne des droits de l'homme : la liberté d'association s'entend
- de l'interdiction de toute obligation d'adhérer à une association
- mais aussi de l'absolue liberté de démissioner d'une association à laquelle on a librement adhéré.
Elle ne concerne que les personnes physiques, seules bénéficiaires du régime spécifique des Droits de l'Homme.
Il en résulte que pour les tennis et la piscine, il suffit de les placer sous le régime d'une société civile, par exemple, pour tourner la difficulté. Le recours à une association syndicale est également possible car son régime est indépendant de la loi de 1901. Voir pour ce contournement : Cass. civ. 3e 08/07/1998 Loyers et copropriété Octobre 1998 n° 256.
A ma connaissance il n'existe aucune interdiction faite au syndicat des copropriétaires, qui est une personne morale, d'adhérer à une association telle que l'ARC ou une autre de même type. C'est le syndicat qui adhère et non pas les copropriétaires.
J'ajoute même qu'à mon avis le syndicat seul peut adhérer à une association de défense. Le conseil syndical, dépourvu de personnalité morale, ne peut pas adhérer.
La décision d'adhérer est prise en assemblée générale, à la majorité de l'article 24. S'il y a conflit au sujet de l'association à choisir, l'assemblée seule décide.
Bien entendu, l'objet de l'adhésion est prioritairement de faciliter l'information des membres du conseil syndical. La décision de l'assemblée peut choisir les prestations et le module à retenir. Elle fixe les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent, à titre individuel, avoir accès à la documentation sans perturber le fonctionnement du CS.
Les frais d'adhésion constituent des charges d'administration du syndicat.
Les opposants à l'adhésion peuvent contester la décision. Leur action ne peut prospérer que s'ils peuvent prouver que l'Association choisie est manifestement incompétente.
S'il existe réellement une jurisprudence interdisant au syndicat d'adhérer à une association, merci de communiquer les références.
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océan
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JPM
Pilier de forums
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Posté - 30 juil. 2008 : 18:48:13
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Celà ne change pas ma position.
Contrairement à ce qu'indiquent en commun le journal et l'association, rien n'interdit à un syndicat de copropriétaires d'adhérer à une association.
S'il y a une jurisprudence consistante contraire à mes indications, merci de la produire.
Pour l'instant, je considère que les arrêts cités sont ceux relatifs sont ceux relatifs aux associations chargées de la gestion des installations sportives.
J'ajoute seulement à mon propos que certaines adhésions pourraient être contestables comme étrangères à l'objet du syndicat : l'adhésion à une association religieuse, anti-religieuse, politique, etc...
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albifrons
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Posté - 30 juil. 2008 : 19:30:43
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Philippe et Ocean
vous me rassurez et l'Arc me rassure pour cette riposte en règle.
Je donnerai un ex de notre copropriété. en effet il me semble que le sujet se soit subrepticement écarté du sujet initial c'est dommage.
Voici notre histoire :
[red]Notre immeuble (auto-modification ) fut acheté par un homme qui avait fait de la prison. Pour cette raison, il mit l'immeuble au nom de sa compagne, marchand de biens en province et le confia à un syndic petite taille puis disparut à l'étranger sans laisser de traces... dit-on. Doué pour l'entretien d'immeuble, le dit syndic avait cependant un goût également prononcé pour les portefeuilles des copropriétés qu'il gérait. En fait ses fins de mois étaient difficiles... L'honneur fut sauf car il se retrouva en liquidation judiciaire, avec une expertise comptable judiciaire sur le dos, et une sombre affaire d'assurance dont la garantie financière faisait défaut... il n'est plus syndic... La copropriété perdit des sommes d'argent colossales, comme sûrement les autres copropriétés de ce syndic à poursuivre d'ailleurs une infinissable et épouvantablement coûteuse expertise comptable judiciaire . Ce petit syndic se fit racheter par un moyen syndic nommé par le juge (chose très très bizarre... qu'il faudrait explorer) après une petite phase d'administration judiciaire : le personnel et les locaux furent récupérés par le moyen syndic...
Autant dire aussi la mentalité...mais bref...
Le "moyen" syndic un jour fit faire des travaux très lourds - changement des canalisations. J'ai vu un devis assez sommaire. 170000 francs accepté par l'AG sans difficulté alors que l'immeuble n'était pas si vieux - 20 ans -et composé presque exclusivement de bailleurs (on voit à cet égard au passage que tous les copropriétaires même bailleurs en difficulté ne rechignent pas tjrs aux travaux lourds). Le syndic confia à une autre entreprise la réalisation des travaux ... après l'AG, au motif d'une mise en conccurrence soit disant plus intéressante . Hélas, les fonds aussitôt collectés l'entreprise choisie fit "faillite" les travaux à peine démarrés... des trous dans les murs ont été creusés mais l'entreprise disparu... Les fonds restèrent dans la comptabilité selon les gestionnaires du "moyen " syndic. En réalité l'entreprise existe toujours avec un nom légèrement différent, mais un autre RCS...
Peu après le "moyen syndic" présenta lui-même un contrat de syndic... autre... ne renouvelant pas sa candidature... Une taille au-dessus reprit la copropriété... personne ne trouva à redire... car les charges s'alourdissaient ... (pour du reste quasi aucun entretien...) car le personnel, tjrs au même endroit, était tjrs là... inspirant tjrs la confiance et rassurant tjrs les copropriétaires sur l'existant des fonds travaux. Peu après le moyen syndic se fit absorber par une société X logée tjrs au même endroit mais dont les capitaux étaient détenus par le "syndic taille au-dessus" qui est aujourd'hui l'un des plus gros syndics de France, qui, il est bien vrai, détient la Une de bon nombres d'articles de l'Arc de la célèbre rubrique des "abus" ... et ce non sans raison...
La société qui racheta le "moyen syndic" fut aussitôt absorbée par le gros syndic car les capitaux de cette société X étaient detenus par ce gros "syndic taille au-dessus" devenu très très gros au final .... L'argent des travaux était soi-disant encore présent...
Sauf que lorsque je demandais le GL, ce compte avait disparu...
Que l'on comprenne bien : des travaux sur des sommes lourdes, l'entreprise fait aussitôt faillitte, le syndic se fait ensuite absorber par une société dont le rôle est ensuite de s'effacer ... et l'argent disparait, mais aussi ses traces, les comptes eux même disparus, le dossier, l'entreprise aussi. ... attaquer qui ? qui a pris l'argent ? une société disparue ? un dyndic dissous ? ... quelles preuves ?
Il était trop tard...
alors certes vous avez un copropriétaire de service grincheux et qui radotte en AG à ce sujet et qui tente d'empêcher les autres de travailler car il revient sans cesse sur le même sujet... que personne ne résoud. Ayant lui-même des choses à se reprocher le syndic le fait vite taire... : bref tout le monde veut le faire taire car vraiment ça suffit de radoter ainsi à chaque AG ! Simplement il a raison de radoter... car il s'est passé en effet qq de très grave alors que la pilule s'absorbe lentement : le - les syndic(s) - a tout fait pour tromper la vigilance des copropriétaires. et une partie des bailleurs faisant gérer leur lot par le syndic (un autre service certes) ne veulent pas de changement de syndic...
JPM vous parlez de copropriétaires grincheux ? Je veux bien croire que ça existe ...
Mais reconnaissez le courage de certains copropriétaires non pro de l'immobilier qui réussissent à sortir - sans être des juristes ni des comptables - des griffes de sociétés moyen moyen une copropriété qui ne servait plus qu'à financer un gros syndic et avant lui des petits et moyens pas très scrupuleux ... servant au final au grand oeuvre... celui de la finance...
Alors il est bien vrai que l'ARC qui parle beaucoup des frais abusifs, des frais vendeurs et acquéreurs, des prestations particulières... l'Arc présentait là des difficultés qui me faisaient sourire par rapport à tout ce que notre copropriété perdait. Il reste que l'Arc ne s'intéresse pas qu'aux contrats de syndic mais à un ensemble de facteurs y compris à ceux très graves. Jamais l'Arc n'a refusé de répondre à mes nombreuses questions avant le changement de syndic que nous avons réussi, je dirai en premier lieu grâce au soutien de l'Arc. Jamais sans la littérature et sa finesse, sans la sagesse des juristes de l'Arc (il y a en effet les abus et actions officielles de l'Arc et les recommandations de leurs juristes appliqués aux cas concrets : aucun bluff ; leurs conseils sont loin d'être aveugles - et oui vous ne le saviez pas peut-être - je n'aurais réussi sans les recommandations de l'Arc à conduire une AG qui a su faire face à un gestionnaire qui redoutait de se retrouver en pénal...
un homme acculé dans ses derniers retranchements n'hésite devant aucune méthode.
Notre copropriété s'enfonçait en qq décennies dans une misère totale , totalement laissée à l'abandon, chapeautée par un très gros syndic et de très rares copropriétaires flattés, maîtres passifs d'un système où aucune porte de sortie n'était possible si ce n'est avec quelques nouveaux copropriétaires nous avons réussi le tour de force à quitter ce système du gros syndic pour être gérés par un syndic familial honnête, surchargé de travail, qui ne peut récupérer des décennies d'indigence en matière de gestion et d'entretien comme ça si facilement et surtout ne peut nous promettre la lune. Nous avons été contraints pour ne pas un jour voir notre copropriété se retrouver sous administration judiciaires, ou récupérée par la mairie, de perdre énormément d'argent lors du changement de syndic pour limiter la casse (évidemment le transfert des comptes s'est réduit à un transfert de comptes trous de guyère) une déperdition financière hémorragique et un acharnement de l'ancien syndic à nous surfacturer. Y compris des facturations hors contrat, des surfacturations sur la bonne arnaque que fut pour nous le fameux projet adaptation réglt de copropriété, encore un compte disparu, et un travail à moitié fait plus une surfacturation... je ne parle pas des comptes copropriétaires vendeurs disparus - tout ça nous avons assisté impuissants.
L'aide de la justice ? recommencer comme dans le passé ? persister dans notre asphixie ?
quel don de soi demande-t-on aux copropriétaires ?
L'Arc a parfaitement décrit les facturations abusives. Nous y avions droit pour une grande partie de ce que décrivait l'Arc. Et bien c'est un signe - un cas prit isolément - permet de remonter la pelote.Bravo à l'ARC pour leur courage incroyable.
Je laisse donc l'Arc et les asso de consommateurs se bagarrer contre des syndics indélicats, en faire état sur un plan médiatique, car au moins tout ceci sert aux copropriétés comme la mienne.
Notre premier grand projet à propos de travaux : refaire justement les canalisations pour empêcher notre immeuble de pourrir de l'intérieur... et donc, eh oui... faire encore payer ces copropriétaires ... eh oui, cette fois pour la bonne cause
Oui, toute cette bagarre que mène l'Arc nous permet justement de sauver notre patrimoine .... dont le prix des logements est encore l'un des plus bas du 93... c'est peu dire... ceci donne une petite idée des dégâts monstrueux. Certes c'est pas le Chêne Pointu car simplement la copropriété n'est pas géante. Mais depuis le changement de syndic, vous voyez, nous rencontrons des locataires qui viennent se plaindre directement chez le syndic... et bien, ils commencent à devenir exigeants, ces gens-là, tous ces colorés du 93, à ne pas supporter trois cafards dans leur logement (avant ça grouillait et ils ne disaient rien) et de rares copropriétaires.... commencent à râler et à devenir grincheux... et à regarder de plus près leur compteur d'eau...
ouf, ça commence à aller un peu mieux . Merci à l'ARC ses responsables et ses juristes
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Edité par - albifrons le 30 juil. 2008 21:36:22 |
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Flap
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808 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 21:54:18
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| L'article d'UI fait référence au reportage de Canal+, et pointe vers ma file... je suis tout émotionné ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 23:08:22
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JPM : Citation :
que je me borne à traiter objectivement des problèmes
Pas tout à fait lorsque vous soutenez le syndic Loiselet, encore accroché par l'ARC cette semaine. Vous avez fait une Pub ouverte sur ce syndic. Objectivement , pas toujours JPM
Pouvez vous me jurer également que l'éditorial d'UI n'est pas de votre main ??? merci de répondre aux copros de ce site. Pouvez vous également nous informer de votre métier et de vos compétences sur la copropriété; qui se cache derrière ce JPM.???
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 00:06:14
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L'équipe d'Universimmo rédige ses textes.
Je me contente de rédiger les miens.
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 00:06:58
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Il faut lyncher Air Jordan !!! 
Et pendant qu'on y est lynchons Flap lui aussi .
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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A la Une les syndics et le lynchage médiatisé
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