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funnight
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 10 juil. 2006 : 11:21:47
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J'ai acheté un appartement dans une copropriété il y a 9 mois.
Dans le dernier appel de charges, le syndic me facture 454 € en plus des charges courantes pour: "RGLT / CD ET N n° ...".
J'ai écrit à deux reprises pour avoir des explications sur ces frais, mais le syndic n'a jamais répondu.
Y a-t-il une loi qui l'oblige à répondre à ma demande et à me fournir des expications précises?
A ce jour, je continue à payer mes charges normalement, hors mis ces 454 €.
Suis-je quand même obligé de payer cette somme ne sachant toujours pas à quoi elle correspond ?
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 13:56:38
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Bonjour,
si cette "facture" ne relève pas des charges courantes ou autres charges votées en AG, si elle n'est pas accompagnée de détails explicatifs, vous pouvez toujours opposer à votre syndic l'arrêté n°83-50/A du 3 octobre 1983 qui fait obligation à tout professionnel d'établir une note détaillée avant paiement par le consommateur du coût de la prestation fournie.
Cordialement |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 14:17:44
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Oui, et aussi l'article 1315 du code civil  .
Pour poser la preuve de votre bonne foi, envoyez immédiatement une LRAR exposant votre incompréhension sur l'origine de cette somme hors article L.10, relatant vos deux précédents lettres sans réponse, et mettant en demeure le syndic de vous justifier cette somme.
Comme cela, si ce syndic commence une procédure de recouvrement au motif de cette somme, vous serez assuré de le "plomber" pour recouvrement de créance non justifiée devant un tribunal.
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 16:51:50
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Le plomber pour créance non justifiée, avec une justification de lettre R - AR quelle blague !!!
TOUTES NOS LETTRES de 2000 à 2004 adressée à Monsieur TAYLOR de l'Agence DEPEREENFILS son restées sans réponse de Monsieur TAYLOR, fusssent elles recommandées avec AR !
(théoriquement le syndic est sensé donner des conseils et répondre aux courriers, selon les textes),
Et pourtant depuis 2003 dans notre copropriété, aucune réponse sur les contrats de remplacement de notre gardienne,
Sur le passage effectif de l'architecte,
Sur les rapports avec l'assureurs,...
etc,..
Il faut dans les tribunaux du personnel compétent, moins naif, et interessé vis à vis d'un système propre:
CREANCE NON JUSTIFIEE : QUELLE BLAGUE
Aucun crédit n’est apporté aux déclarations du copropriétaire, et si votre syndicat (ou syndic) au civil a un « bon » avocat vous risquez la bérézina !
Un syndicat de copropriété peut présenter n’importe quelle demande, avec n’importe quel « faux document », n’importe quel PV, n’importe quelle facturation… j’en ai malheureusement subi l’expérience,en octobre 2004…
Attention : victime de ce type de surfacturation non justifiée et d’absences de réponse de l’agence, mon avocat m’avait aidé à faire une lettre recommandé à notre agence restée sans réponse et encouragé à ne pas payer,…
Il m'avait indiqué que le tribunal verrait les anomalies dans les prétentions de mon syndicat et l'absence de syndic mandataire, et que je serais remboursé des frais et honoraires !
Le syndicat de mon immeuble sans syndic mandataire physique, avait mandatée une avocate du barreau de Paris pour m’assigner avec les factures illicites (avril 2004), avec des assignations super bidon, sans aucune lettre de rappel,... VERIDIQUE
J'avais naivement confiance en la justice et je voulais en finir avec ces escrocs !
Grosse erreur, les juges (chambre d’urgences,…) personnel de préfecture (75 et 94 semblent hyper naïfs, ou incompétents, n'exercant aucun contrôle de légalité ou de véracité d’état des lieux n’est effectué :
L'absence de signature, de PV aux normes ou feuille de présence, et autres multitudes d'illégalité, ne pose pas question,...
La facture de l’avocate du syndicat est passée comme une lettre à la poste,…… le syndic titulaire de la carte sur Paris, .. indiquant à l’ensemble des copropriétaires (mars 2004) et donc au tribunal qu’il exerçait dans le 94 et qu’il laissait ses employés œuvrer en co-syndic à sa place dans l’agence parisienne dont il était resté PDG ?….
Bienheureux on laisse les gens bosser pour lui, et cotiser également pour sa retraite !
« Pour poser la preuve de votre bonne foi, envoyez immédiatement une LRAR exposant votre incompréhension sur l'origine de cette somme hors article L.10, relatant vos deux précédents lettres sans réponse, et mettant en demeure le syndic de vous justifier cette somme. »
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RESUME
Compte rendu AG avec des erreurs
5 juillet 2006
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=40137
6, 9 et 11 septembre 2005
Factures abusives du syndic
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29472
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A mon avis les tribunaux pénaux, les préfectures, la FNAIM (formation permanente) devraient intervenir plus efficacement pour éviter ces abus,sur les facturations, la qualité du travail, et la sauvegarde de nos imeubles.
J'attends;
Bon courage à vous.
ALH |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 17:43:14
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ALH14U, vous me paraissez être un copropriétaire bien malheureux... A la lecture de vos posts dans les sujets précédents, je vous avoue être un peu... comment dire... abasourdi  par tant de... naiveté... et de maladresse ?
Mais qu'est-ce qui vous a donc pris de partir en guerre comme cela directement contre le syndic, seul, à découvert, sans construire patiemment un dossier et une majorité derrière vous ? C'est du suicide assuré !
Pour revenir à ce sujet, bien évidemment que la seule LRAR ne va pas suffire à convaincre un juge ! Me prenez-vous pour un débutant en contentieux ? J'ai moi aussi (hélas) mon tableau de défaites et de victoires, avec quelques leçons bien retenues.
Parmi ces leçons : Pour gagner, il ne faut pas argumenter le défaut, mais le contraire (d'où ma citation de l'article 1315, qui rappelle dans sa rédaction le principe du contradictoire).
Pour monter un dossier solide, il faut y joindre entre autre, la dernière convocation, le PV certifié de l'AG décidant des charges dont est redevable le copropriétaire au titre de sa quote-part, certifié exact par le syndic (prévention de la présentation du faux par la partie adverse), un mémoire avec l'argumentaire (pour juge pressé) en vue de démontrer que la somme n'est pas dûe, et non pas se limiter au seul fait de demander la preuve. L'avocat qui vous a prétendu le contraire dans votre cas de facturation abusive ne méritait pas votre confiance.
Avez-vous remarqué que les chambres traitant du sujet en appel et en cassation sont spécialisées (23ème Ch. Pa., 3ème Ch. Civ. C.C.) ? Mettez-vous à la place du juge de première instance. Croyez-vous donc qu'il ait les moyens de travailler les finesses du droit immobilier ? Croyez-vous donc que la subjectivité, que les avocats exploitent parfois abusivement, est absence de la salle ? Leurs effets en font sourire heureusement certains, mais arrivent à convaincre malheureusement les autres. Le pire des cas n'est-il pas de tomber sur un juge de proximité ?
Je maintiens mon conseil à FunNight à ce stade du litige. Ne pas faire cette LRAR le priverait d'un élément motivant l'absence de paiement. Ce serait tout simplement l'absence d'opposition formelle à la prétention de son syndic. Or "qui ne dit mot consent"...
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Edité par - mfld le 10 juil. 2006 19:33:47 |
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ALH14U
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215 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 22:27:46
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Merci pour votre sollicitude,
Vous avez tout à fait raison,
Et il faut naturellement faire une lettre R - AR
J'ai beaucoup appris, à mes dépends pour ce qui concerne la copropriété, j'étais Président du Conseil syndical pendant trois ans à mon arrivée à Paris,
En fait on m'a passé "une patate chaude" et réellement me comporter comme un con, je n'ai pas voulu accepter la substitution illégale et illicite qui existait depuis très longtemps dans notre agence entre le père et le fils travaillant sur plusieurs agences illégalement et que nous avons découvert suite à de nombreux dysfonctionements grace à la confidence d'un des copropriétaires nous ayant indiqué l'agence.
Les Lettres R - AR J'en ai fait, nous en avons fait plusiuers, de plusieurs copropriétaires, de notre petite copropriété.
Je les ai donné aux préfectures et au procureur en 2004
J'ai soumis une forme anormale de copropriété ao procureur en 2004 et j'attend,
Le croyez vous, et bien nous sommes injuriés et le personnel de l'agence prétend et c'est ma foi vrai avoir la protection de la police et que si les autres coprorpiétaires se solidarise avec moi,.. celà leur re viendra cher !
Mon essai de non paiement pour confusions de syndic a échoué, à priori au civil c'est vraiment très très distrait et dangereux pour les copropriétaires de laisser tout de m^me de tels individus rendre la justice,
On ne devrait pas avoir à faire en appel, car il y a d'autres pressions et d'autres risques,.. celà reviend très très cher je suis sur qu'il n'est pas évident qu'en appel, les juges soient meilleurs !
Le système global des cartes et exercice de la profession de syndic ne me parait pas du tout contrôler, et c'est motus et bouche cousu ! et "ferme les yeux", ne dis rien" sinon tu morfles (mensonges, calomnies, injures,..)!
Les retraités et personnes un peu fragile ne peuvent résister,
Breton et têtu, j'espère encore, et il faut également que cette dame y croit,
Mais surtout il faut moraliser du haut par la police et les juges cette profession : fichier accessible des gestionaires par exemple, fichier des copropriétaires non truqués,....
Je compte encore sur le pénal (plainte déposée an janvier 2004 au procureur de la république de Paris pour dysfonctionnements causant des préjudices !), l'affaire de substitution entre syndic et agences (75 et 94) était encore peu claire à l'époque, c'est pour celà que je m'instruit sur ce site et que je provoque "un peu".
Amitiès.
A+
Représentant Agence et représentant du syndicat a
22 août 2005, 23, 26, 5, 14 et 15 septembre : l’arnaque à la couleur des cartes !
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28953
Préfecture de police et délivrance des cartes
2, 3 et 4 septembre 2005
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29336
Couleur des cartes
http://www.immobilier-nive.com/hoguet.htm
validité de la carte professionnelle
Répondre : 27 juillet 2005
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=26007
ALH |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 10:20:50
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Je vous souhaite beaucoup de courage et d'obstination, car pour ma part, je ne me suis jamais risqué à attaquer au pénal, hormis les broutilles autour des nuisances sonores et du stationnement irrégulier.
Je n'oserais jamais attaquer pour défaut de carte professionnelle, au vu des difficultés d'une certaine association, bien plus puissante qu'un particulier, à neutraliser un certain syndic hors la loi  .
Je choisirais plutôt la voie interne (motivation des autres copropriétaires et décision d'AG) pour tenter d'obtenir la révocation d'un tel syndic. Heureusement, le cas ne s'est jamais présenté .
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 16 juil. 2006 : 16:08:36
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Nous sommes 7 copropriétaires, La voie interne n'a rien donnée,
Le copropriétaire nous ayant présentée avec son locataire l'agence et Monsieur "TAYLOR", nous a indiqu au vu des dysfonctionnements de cette agence, qu'il connaissait très bien le syndic exercant dans le Val de Marne et de ce fait s'est désolidarisé de notre "syndicar" en prenant fait et cause pour l'agence, engageant en plus à mon égard vis à vis de la justice, de l'avaocate du syndicat une campagne de dénigrment et d'injure tendant à me présenter comme délirent et incapable professionnellement.
Trois copropriétaires sont retraités et à chaque fois certaines sont représentées
La femme du locatazire nous ayant présentée l'agence en 2000 est devenu Présidente du CS en 2004, et depuis cette époque notre syndicat vit dans une forme complétement anormale avec des co-syndic travaillant avec un cservice contentiteux vraissemblablement commun à plusisuers agences de Paris et du Val de Marne, et un avocate refusant également de signaler quel est le mandataire physique du syndicat.
Sur les injonctions d'huissier et les lettres des préfectures de Paris et du Val de Marne aucune indication de la présence d'un mandataire physique. Une supposition de présence du fils !
Il y a à mon avis escroquerie de centaines de copropriétaires qui versent des honoraires de syndic à des personnes virtuelles et pire encore également le versement ultérieur de retraite à des personnes qui n'ont été que virtuellement présentes.
Vous avez tout à fait raison, il est sûr que le système judiciaire et policier français est un des moins performants en Europe pour ce qui concernne le suivi et la résolution des plaintes.
Il est certain qu'à Paris de nombreuses agences indiquent que la préfecture attribue la carte de gestion immobilière à l'ensemble de l'agence et à l'ensemble du personnel. En faisant fi des autoorisations de direction ou des carte grises et en permettant à n'importe quel employé incompétent le plus souvent car sans aucune formation de gérer du personnel, de suivre des travaux (électricité, mise en place de relais téléphonique Bouyghes SFR) qu'ils soient urgents ou non urgents, de discuter sans aucune compétence avec les architectes,
J'espère ne pas être idéaliste, il faut que celà change car sinon nous allons vers un système complétement mafieux financièrement et dangereux pour la salubrité et la conservation de nos immeubles.
On arrive bien aujourd'hui (sauf exception) à distinguer un infirmier d'un médecin, un notaire d'un clerc,... quand il y a substitution il y a sanction, pourquoi pas dans le dommaine de la gestion immobilière, qui draine des millions d'euros,..
Il est complétement que ce soient une avocate du bareau de Paris qui nous adressent les factures sans aucune explication et indication d'un titulaire compétent suivant les comptes et prestations pour notre immeuble.
Nous payons ces fonctionnaires des préfectures, policiers, et juges, j'insisterais pour obtenir une réponse à ma dénonciation en janvier 2004 des dysfonctionnements avec préjudices auprès du procureur de la République de Paris, suivi d'une convocation en septembre 2004 par un lieutenant de police (motif "personnalité du représentant de l'agence "DEPEREENFILS" ?), et un rétablissement du fonctionnement normal (absence de surcoût, suivi des travaux et dépenses) dans notre copropriété.
J'ai donné à ce lieutenant de police tous les éléments nécessaires, il m'a paru un peu endormi, et ne par trop comprendre le système des cartes jaune, mauves, et grise ainsi que les bireaux, succursalles, mais je pense qu'il n'est pas tout seul à ignorer toutes les subtilités et astuces des dirigeants pour cacher les prêtes noms et hommes de paille,
Il faudraut effectivement de nos associations, de la FNAIM de la police et justice qu'une action "propreté" soit nemée intelligemment et efficacement dans tout le pays.
J'ose l'espèrer et ne baisse pas les bras,.... jusqu'en janvier 2007. Au niveau de mon immeuble je demande et redemanderais au Procureur de la République de Paris ou à son, ses représentants, que la sécurité des biens des personnes seraient rétablies et que les co syndics ayant exercés et aynat été payées par mon épouse et moi même de 2000 à 2003 soient comme il se doit pénalement puni. De plus sur Paris par une meilleur gestion des préfectures et la mise en place de listing informatisé, il faut mettre un terme pénalement au Partage d'honoraires en salariés, versements indus de retraites à des gestionnaires immobiliers n'ayant que virtuelement exercé souvent sur plusieurs agences sans déclaration en préfecture. Celà induit une multitude de surcoûts, de dangers et d'escroqueries dont sont victimes potentiellement et à des eegrés divers les copropriétaires.
Bref une grande réforme concernant la formation du personnel des agences et la motivation (ou intêressement) des fonctionnaires délivrant les types de cartes dans les préfectures.
Pour diminuer les coûts de nos copropriétés, assénir et mettre au troux les nombreux escrocs, pour supprimer les dangers, il faut individuellement reprendre ce message,
Merci pour votre sollicitude,e
La vie est faite d'espoir !
ALH |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 22 août 2007 : 21:10:37
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être syndic c'est le pied !!!
du fricos, peu ou pas de boulot, des erreurs partout mais on est intouchable...ceci resort de votre post, j'avoue être d'accord avec vous. La copropriété dans notre pays est devenue un éléphant blanc. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 août 2007 : 23:49:17
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| Nuances.....certaines copropriétés........certains syndics....la présomption d'innocence,vous en faites quoi????? 2006/2007 réponse tardive!!!!!!!!! |
Edité par - felix1930 le 23 août 2007 10:40:16 |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 11:16:10
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C'est bien vrai ça Félix1930!
" la présomption d'innocence"?
d'ailleurs ne dit-on pas : aux innocents les mains pleines? |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 25 août 2007 : 23:10:23
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Citation : "J'espère ne pas être idéaliste, il faut que celà change car sinon nous allons vers un système complétement mafieux financièrement et dangereux pour la salubrité et la conservation de nos immeubles."
Vous avez vu l'état de la plupart d'immeubles en France...où va l'argent des copropriétaires ? Ler système est déjà en place et bien roulé. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 26 août 2007 : 06:45:45
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Je citerai pour les assemblées générales qui sont le parlement des copropriétés:
Il faut hurler avec les loups. ou encore
Les loups ne se mangent pas entre eux.
La solution retourner les moutons et les inciter à voter ou se faire représenter car au parlement des copropriétés la voix du mouton est égale à celle du loup.
En dernier ressort changer de tannière ou mieux opter pour la résidence individuelle.....
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 août 2007 : 14:54:50
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c'est le temps ou la fin des vacances qui vous rendent tous (ou presque)aussi pessimistes
bouzique...en dernier ressort ou plus exactement sans attendre celui-ci changer de syndic et de CS mais pour ce dernier encore faut il quil y ait des volontaires qui acceptent bénévolement de faire le boulot et......toujours bénévolement de se faire critiquer
que les critiqueurs de tout poil prennent le "manche" on en reparlera ensuite |
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funnight
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 26 août 2007 : 19:04:23
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J'ai fini par saisir le tribunal d'instance et le problème est désormais réglé.
Le tribunal a rendu une ordonnance imposant à Foncia le remboursement des sommes indûment pélevées et le versement d'indemnités en cas de non exécution après 30 jours.
Compte tenu de cette décision de justice, Foncia Azur a corrigé ses erreurs en s'excusant de son absence de réponse (patati patata).
Merci à certains d'entre vous pour leur conseils avisés et serieux.
Ils se reconnaîtront.
Bonne route aux autres.
Le sujet est clos.
Cordialement
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 août 2007 : 19:26:10
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| ben voila enfin une bonne nouvelle donnée par funninght qui a pris la peine de nous en informer, ce qui est rare donc.... merci à lui |
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poupougne22
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 09:20:05
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HELP HELP HELP
J'ai acheté un studio il y a presque un an avec un jardin de 60 m². Dans ce jardin lorsque j'ai acheté, il y avait un portail donnant sur les parkings extérieur. Aujourd'hui je recois une lettre du syndic me disant de condamner ce portillon qui avait été crée soi disant par l'ancien propriétaire à titre exceptionnel pour sa maman handicapé et donc de ne pas m'en servir. Les propriétaires de la place de parking ont peur que je leur abime la voiture et veulent donc que je le condamne.
J'ai contacté l'ancien propriétaire qui m'affirme que ce portillon était bien présent lors de la construction de l'immeuble, plan de celui ci à l'appui. L'ancien propriétaire avait à l'époque en 70 effectué les plans avec les architectes.
QUE DOIS JE FAIRE? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 22:11:21
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Rien et laissez braire !
Une réponse courtoise mais ferme au syndic !
"J'ai acheté un apparte en RdeCh donnant sur un jardin dont j'ai la jouissance exclusive !
Ce jardin comporte un portillon donnant sur les parking extérieurs.
Ce portillon a été installé lors de la création de la copropriété en 1970 ainsi qu'en atteste les plans d'architecte de cet immeuble, plans auxquels vous voudrez bien vous reporter.
En conséquence de quoi ce portillon restera en place ainsi qu'il en est depuis toujours.
Cordialement."
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poupougne22
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 24 juin 2008 : 10:56:47
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Le souci est que sur la lettre envoyé par le syndic, il me demande pas de l'enlever mais "de le condamner (cloture, cadena...)" et me mette également "que le portillon a été crée par l'ancien propriétaire à titre exceptionnel pour sa belle mère handicapée" donc en gros que je ne doit pas l'utiliser. J'ai droit de le garder mais pas de l'utliser.
bref...
Est ce que même si à l'époque en 70, le propriétaire avait prévu ce portillon lors de la construction pour sa belle mère à cause de son handicape, on peut aujourd'hui m'interdire le droit de m'en servir. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 juin 2008 : 12:13:46
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NON, bien entendu, s'agissant d'une modification aux modalités de jouissance de votre lot privatif, qui ne peut PAS être décidé par une AG, sauf à l'unanimité de tous ... donc avec votre accord
On se moque ici des raisons ayant entrainées la création de ce portillon en 1970 : il existe et son usage ne peut vous être interdit.
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poupougne22
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 16:42:19
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| Le syndic me réclame maintenant les plans d'origine où l'on visualise le portillon. Je n'ai pas de plan et en plus le cadastre n'en a pas non plus. Est ce que le syndic ne devrait pas les avoir déja et est ce obligatoire de les avoir? |
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