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nefer
Modérateur
28499 réponses |
 Posté - 01 sept. 2008 : 18:28:21
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Citation :
Initialement posté par chatisis
Bonjour,
Nous venons de recevoir de notre syndic, représenté par M. Dupont (nom fictif comme tous les noms propres dans ce mél sauf un), la lettre suivante :
"Madame, Monsieur
Lors de la prochaine assemblée générale de 2009, j'aurais servi les intérêts de votre copropriété pendant 24 ans et le Cabinet Glandin votre syndic pendant 40 ans. J'aurais en 2009 65 ans et je pense vous présenter un successeur sachant que jusqu'a cette date c'est le Cabinet Glandin ayant comme directeurs Mr Dupont et Mr Durant qui représentent et défendent vos intérêts jusqu'en 2009 puisque le contrat a été signé entre le Cabinet Glandin et la copropriété.
A ce moment le Cabinet Glandin vous présentera son successeur le Groupe Foncia que vous serez libre d'accepter ou de refuser.
Compte tenu du terme (2009) et pour passer le témoin il a été décide que le rapprochement du Cabinet Glandin et de Foncia sera effectif a partir du 1er avril 2008 (Le Cabinet Glandin reste seul syndic jusqu'd la prochaine assemblée). Il s'en suivra un certain nombre de changements qui doivent 'être faits de façon pérenne. Présentation en tête Glandin-Foncia. Regroupement de la comptabilité et changement de bureaux en septembre 2008.
L'objectif de ce rapprochement en raison de l'âge de Mr Dupont est d'agir avec prudence et faire face à toutes situations en cas, par exemple, de problèmes de santé (sans objet à l'heure actuelle) et sans que la copropriété puisse en souffrir.
Dans le cadre du bon suivi de la gestion de la copropriété par Foncia-Glandin, Mr Dupont agira en tant que tuteur après le 30 mars 2009 pour permettre, grâce au savoir antérieur acquis, défendre vos intérêts avec l'aide des nouveaux gestionnaires, par un repérage immédiat de l'information.
C'est de cette manière que Mr Nunuche avait présenté Mr Dupont à l'assemblée de 1985. Mr Nunuche était resté tuteur pendant un an et l'année suivante Mr Dupont avait pris ses responsabilités.
Je m'efforce de cette manière là d'agir au mieux des intérêts respectifs de La Grande Ricade et du personnel du Cabinet Glandin et j'espère que vous y accorderez bon accueil.
Veuillez croire, Madame, Monsieur en l'assurance de mes sentiments dévoués."
Signé Dupont
Ma question : M. Dupont, personne physique est-il syndic ou c'est le cabinet dont il fait partie qui est syndic ?
Que pensez-vous de cette lettre ?
Merci pour votre contribution.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 sept. 2008 : 09:07:07
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Citation :
Initialement posté par chatisis
Bonjour,
Nous venons de recevoir de notre syndic, représenté par M. Dupont (nom fictif comme tous les noms propres dans ce mél sauf un), la lettre suivante :
"Madame, Monsieur
Lors de la prochaine assemblée générale de 2009, j'aurais servi les intérêts de votre copropriété pendant 24 ans et le Cabinet Glandin votre syndic pendant 40 ans. J'aurais en 2009 65 ans et je pense vous présenter un successeur sachant que jusqu'a cette date c'est le Cabinet Glandin ayant comme directeurs Mr Dupont et Mr Durant qui représentent et défendent vos intérêts jusqu'en 2009 puisque le contrat a été signé entre le Cabinet Glandin et la copropriété.
A ce moment le Cabinet Glandin vous présentera son successeur le Groupe Foncia que vous serez libre d'accepter ou de refuser.
Compte tenu du terme (2009) et pour passer le témoin il a été décide que le rapprochement du Cabinet Glandin et de Foncia sera effectif a partir du 1er avril 2008 (Le Cabinet Glandin reste seul syndic jusqu'd la prochaine assemblée). Il s'en suivra un certain nombre de changements qui doivent 'être faits de façon pérenne. Présentation en tête Machin-Foncia. Regroupement de la comptabilité et changement de bureaux en septembre 2008.
L'objectif de ce rapprochement en raison de l'âge de Mr Dupont est d'agir avec prudence et faire face à toutes situations en cas, par exemple, de problèmes de santé (sans objet à l'heure actuelle) et sans que la copropriété puisse en souffrir.
Dans le cadre du bon suivi de la gestion de la copropriété par Foncia-Glandin, Mr Dupont agira en tant que tuteur après le 30 mars 2009 pour permettre, grâce au savoir antérieur acquis, défendre vos intérêts avec l'aide des nouveaux gestionnaires, par un repérage immédiat de l'information.
C'est de cette manière que Mr Nunuche avait présenté Mr Dupont à l'assemblée de 1985. Mr Nunuche était resté tuteur pendant un an et l'année suivante Mr Dupont avait pris ses responsabilités.
Je m'efforce de cette manière là d'agir au mieux des intérêts respectifs de La Grande Ricade et du personnel du Cabinet Glandin et j'espère que vous y accorderez bon accueil.
Veuillez croire, Madame, Monsieur en l'assurance de mes sentiments dévoués."
Signé Dupont
Ma question : M. Dupont, personne physique est-il syndic ou c'est le cabinet dont il fait partie qui est syndic ?
Que pensez-vous de cette lettre ?
Merci pour votre contribution.
message posté le 18 avril à 19:25:46 et
Edité par - chatisis le 02 sept. 2008 07:34:25
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Edité par - nefer le 02 sept. 2008 09:08:13 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 sept. 2008 : 09:09:44
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chatisis:
pour poursuivre la discussion, soit vous utilisez la cas "réponse rapide" en bas de liste soir vous cliquez sur "répondre au sujet"!
pourquoi allez vous sans arret éditer votre message???? |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 02 sept. 2008 : 09:40:54
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Bonjour,
Je vous ai dit que si j'ai édité des messages c'est pour corriger des fautes d'orthographes, mais pas pour modifier le contenu du message.
je pense que c'est possible, si non pourquoi l'outil "Editer le message" existe ? |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 sept. 2008 : 10:45:38
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Bonjour
Pourquoi Chatisis avant toute procédure ne prendriez-vous pas la décision d'écrire par RAR au syndic Glandin pour lui signaler votre étonnement de recevoir des appels de charges sur entête Foncia-Glandin avec n° siret Foncia-Glandin et des frais de MED imposés à un tarif non conforme au contrat et que vous supposerez être perçus par Foncia-Glandin et non Glandin alors que Glandin s'est engagé à rester syndic jusqu'en février 2009, et pour lui demander, conformément à votre contrat de vous assurer qu'il reste actuellement votre syndic et continue à gérer la copropriété jusqu'à la prochaine AG - qu'il modifie donc en ce sens l'appel de charges à adresser à Glandin et non Foncia Glandin et siret Glandin, qu'il modifie les frais de MED.
A défaut de modif de ces documents (vous en profitez pour lui demander la copie de sa carte professionnelle et d'une attestation de sa garantie financière) et de poursuivre jusqu'en février ses fonctions de syndic vous l'informez que vous l'assignerez en justice pour présomption de substitution de syndic, carence de syndic et demande de nominition d'un administrateur provisoire. Vous lui demandez de plus le GL de toutes les écritures comptables, un relevé de l'état des dépenses et une balance de trésorerie (vous savez dans ces affaires c'est tout à fait essentiel , ne serait-ce que pour savoir ce que ponctionne Foncia comme honoraires syndic) et surveiller les comptes.
Et à défaut de réponse qui vous convienne sous huit jours vous lancez le référé
J'ai l'air de radoter mais dans une copro la chose importante c'est bien la comptabilité. Ne croyez pas ensuite qu'en cas de pb la justice puisse tout résoudre d'autant plus que votre compte n'est pas séparé si j'ai bien compris.
Vous devez bien comprendre que la gestion financière par Foncia de votre copropriété va mettre le bazar dans vos comptes (les chèques fournisseurs seront réglés par le compte bancaire Foncia) , votre CS aurait du réagir dès la lettre de Glandin à ce sujet (au sujet du rapprochement des comptabilités. Vous n'aurez que des pb pour valider vos comptes 2008 et début 2009.
Sinon je confirme ce que dit Gedehem : c'est saugrenu que de demander à Foncia de régler vos affaires car franchement votre pdte de cs ne sait absolument pas comment l'avocat de Foncia présentera votre dossier devant le juge. Comme s'imagine-t-elle qu'un avocat de Foncia défende les intérêts de votre copropriété qui veut se dégager de Foncia ? c'est pas sérieux. Son association ne pourra pas gérer jusqu'au bout les pb que tout ceci pourra susciter car cette association n'est pas votre avocat - ce n'est pas sa fonction. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 sept. 2008 : 11:10:27
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Pour assigner, il faut avoir un dossier. En l'état le syndicat n'a pas de dossier.
Il faut donc donc demander, le cas échéant, à un avocat, de recueillir tous les éléments qui manquent présentement.
Ou bien ils permettront d'établir qu'il y a eu comportement fautif, ou bien ils montreront que l'opération est régulièrement montée.
Une décision pourra alors être prise à bon escient.
Et il faudra apprécier si la bonne solution est de faire désigner un administrateur judiciaire, ce qui n'est pas évident du tout.
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Edité par - JPM le 02 sept. 2008 11:11:01 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 03 sept. 2008 : 14:16:23
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Chatisis,
Vous avez désormais en face de vous un très gros syndic. Sa surface financière vous met à l'abri des principaux risques encourus pas un syndicat, faillite, etc. Aussi n'y a-t-il donc pas d'urgence de mon point de vue à vous agiter inconsidérément pour trouver une solution de remplacement d'urgence, car cela va entraîner immanquablement des frais pour la copropriété.
*Le seul souci de votre syndicat pour le moment est de s'assurer que les prestations facturées (gestion, courante et particulière) sont bien celles prévues dans le contrat Glandin. Lorsque vous irez vérifier les comptes du syndicat, vous serez vigilants sur ce point et s'il y a transgression, il faudra le signaler fermement en priant votre interlocuteur de prendre les chiffres du seul contrat signé. Vous adresserez dans la foulée le compte rendu écrit de vos demandes au syndic et peut être aussi aux copropriétaires, histoire de prendre date.
*Et puis vous préparerez l'avenir, c'est à dire vous veillerez à offrir aux copropriétaires que vous représentez une alternative à la situation actuelle ; car si vous ne pouvez par préjuger la réaction des copropriétaires à propos de la gestion du successeur de Glandin, vous vous devez simplement de préparer un éventuel changement. Prenez donc le temps d'interroger des confrères, recevez leur contrat, étudiez les, par exemple en mettant sur une feuille excel, en ordonnée les différentes (les 10 principales) rubriques des contrats, et en abscisse le nom des candidats, recevez les deux syndics les plus intéressants (financièrement)à vos yeux dans le cadre d'une réunion de CS éventuellement élargie à d'autres copropriétaires de l'immeuble. Vous verrez qu'il se dégagera naturellement un consensus pour désigner l'un des deux candidats comme l'éventuel futur syndic.. Vous pourrez ainsi dépasser le seul critère de prix qui est souvent insuffisant pour choisir un nouveau syndic. Rencontrez à nouveau l'impétrant retenu pour achever la négociation sur tel ou tel poste qui vous paraît un peu élevé et n'attendez plus pour adresser au successeur de Glandin le contrat du candidat syndic retenu en le priant de le mettre à l'ODJ de votre prochaine assemblée. Vous aurez fait votre boulot de CS, il appartiendra alors à l'assemblée souveraine de choisir entre l'actuel et le candidat proposé. D'ici à l'assemblée qui n'est pas si lointaine, ne lachez pas votre syndic. Il devrait s'évertuer à bien gérer votre immeuble et dans ce cas ou dans le cas contraire, vous transmettrez honnêtement cette information à l'assemblée et elle décidera in fine. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 19:19:45
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POur compléter notre propos sur ce thème :
Nous avons vu que le mandat du syndic avait un caractère strictement personnel, étant conclu intuitu personae. A ce titre, le syndic est seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer (article 18, loi de 65).
Mais le caractère personnel du mandat de syndic est parfois remis en question, notamment dans le cas de la disparition du syndic personne morale par fusion-absorption..
En l'espèce, un copropriétaire soutenait que le mandat du syndic était nul de plein droit du fait de sa disparition par l'effet de la fusion absorption par sa société mère.
La cour d'appel a rejeté l'argumentation du copropriétaire en jugeant que la société absorbante était devenue titulaire de tous les contrats passés par la société absorbée, y compris du contrat de syndic, avec effet à la date de la réalisation de l'opération de fusion entre les parties et de sa publication à l'égard des tiers.
28 févr. 2008, SCI Horizons technologies c/ Synd. des copr. 188-190 avenue Jean Lolive à Pantin..
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 19:31:26
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C'est bien ce que j'avance ici ou là : il ne s'agit pas/plus là d'un "contrat de mandat", dont on ne sait trop ce qu'il est, mais d'un "contrat commercial", ainsi qu'il ressort de D.art.11, le "contrat du syndic" étant un préalable obligé à sa désignation, à son mandat qui passe en second plan ....
Nous n'avons pas de détail sur l'arret que vous rapportez, mais il est d'évidence à 180° des solutions adoptées jusqu'ici .... |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 19:54:31
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COUR D'APPEL DE PARIS, (23ème chambre, section B)
Arrêt du 28 février 2008
no 07/08993
SCI Horizons technologies
Synd. des copr. 188/190 avenue Jean Lolive à PantinLA COUR,
Vu le jugement du 14 mars 2007 du Tribunal de grande instance de Bobigny qui a notamment condamné la Société Civile HORIZONS TECHNOLOGIES à payer au syndicat des copropriétaires du 188/190 avenue Jean Lolive à Pantin les sommes de 36.267,13 € suivant décompte arrêté au 5 janvier 2007 avec intérêts “de droit” à compter de l'assignation initiale du 16 juillet 2003 et capitalisation des intérêts, 7.500 € de dommages et intérêts et 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
Vu l'appel de la SCI HORIZONS TECHNOLOGIES et ses conclusions du 24 janvier 2008 par lesquelles elle demande notamment à la Cour de dire que le mandat de la Société LAMY est nul de plein droit depuis le 12 janvier (apparemment en fait le 12 octobre) 2007; que le mandat de la Société LAMY LE PRE, aujourd'hui dissoute, était nul depuis le 6 février 2004; que le syndicat n'est pas régulièrement représenté; que l'assignation du 16 juillet 2003 est irrégulière, celle du 8 juin 2004 nulle; que les conclusions et pièces “déposées” par la Société LAMY LE PRE sont irrecevables; ordonner l'interruption de l'instance, condamner le syndicat à lui payer 10.000 € et 5.000 € de dommages et intérêts et 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile;
Vu les conclusions du 23 janvier 2008 du syndicat des copropriétaires du 188/190 avenue Jean Lolive à Pantin qui demande à la Cour de confirmer le jugement, condamner HORIZONS TECHNOLOGIES à lui payer 39.734,12 € au titre des charges impayées au 14 décembre 2007 avec intérêts “de droit” et capitalisation des intérêts, 10.000 € de dommages et intérêts et 8.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile;
Considérant que la SCI HORIZONS TECHNOLOGIES fait valoir que, par un arrêt du 17 janvier 2008, la Cour a annulé l'assemblée générale du 22 mars 1999 et demande que la Cour ordonne le sursis à statuer “afin que les parties puissent conclure au vu de cet élément nouveau”; mais qu'il n'apparaît pas que cet élément puisse avoir une incidence sur la solution du présent litige; que la SCI remarque elle-même que les assemblées générales tenues entre 2000 et 2003 ont été validées par des arrêts de cette Cour; qu'elle soutient qu'ils sont incompatibles avec l'arrêt du 17 janvier 2008; mais que les effets de celui-ci sont limités à son dispositif; que l'appelante déclare qu'elle “entend exercer un recours contre les arrêts qui l'ont déboutée”; mais que des recours futurs et éventuels ne sauraient justifier un sursis à statuer; qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer;
Considérant que la SCI HORIZONS TECHNOLOGIES soutient que le syndicat n'a plus la capacité d'ester en justice, que le mandat du syndic est nul de plein droit du fait de la disparition de la SA LAMY LE PRE, absorbée par sa société mère la SA LAMY; mais qu'aux termes de l'article L 236-3 du Code de commerce “la fusion ou la scission entraîne la transmission universelle du patrimoine des sociétés qui disparaissent aux sociétés bénéficiaires (la société absorbante en cas de fusion) dans l'état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l'opération”; que le patrimoine se définit comme l'ensemble des droits et obligations; que la transmission universelle est celle de l'ensemble du patrimoine, y compris les droits et obligations afférents aux contrats et mandats; que la fusion n'a entraîné la nullité ou même la caducité ou l'“expiration” d'aucun acte ou d'aucun contrat passé par la SA LAMY LE PRE; que la société absorbante, la SA LAMY, est devenue titulaire de tous les contrats passés par la SA LAMY LE PRE, y compris les contrats de syndic, avec effet à la date de la réalisation de l'opération de fusion entre les parties, de sa publication à l'égard des tiers; qu'au surplus l'assemblée générale du syndicat du 188/190 avenue Jean Lolive à Pantin a clairement exprimé par une résolution no 5 de l'assemblée générale du 28 mars 2007, sa volonté d'accepter le transfert du mandat de syndic à la SA LAMY; qu'elle pouvait parfaitement le faire in futurum; que la SA LAMY est devenue titulaire de tous les droits et de toutes les obligations afférents au contrat de syndic conclu entre la SA LAMY LE PRE et le syndicat précité, y compris la dispense d'ouvrir un compte séparé, dans l'état où ils se trouvaient à la date de la réalisation de l'opération de fusion; qu'il s'ensuit que toute l'argumentation de la SCI HORIZONS TECHNOLOGIES sur les conséquences de la fusion entre les SA LAMY et LAMY LE PRE est totalement infondée, ne tenant aucun compte du droit spécifique des fusions, que le législateur a mis en place, en exécution d'une directive de l'Union Européenne, précisément pour éviter des difficultés du type de celles que soulève l'appelante;
Considérant sur la prétendue nullité du mandat du syndic pour d'autres raisons et celle par voie de conséquence des assemblées de 2003 et 2004, que le syndicat remarque justement que les assemblées générales du 24 avril 2003 et du 5 mai 2004 ont voté la dispense d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé prévue par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965; que l'assemblée du 24 avril 2003 a été validée par un arrêt de cette Cour devenu définitif; que l'appelante soutient que le nouveau syndic désigné par l'assemblée du 5 mai 2003, elle aussi définitivement validée, a vu son mandat annulé de plein droit au bout de 3 mois faute de réitération de la dispense dans les 3 mois de sa nomination, et que de ce fait il n'avait pas qualité pour convoquer l'assemblée générale de mai 2004; mais que la décision de dispense est une décision de gestion de l'assemblée qui n'est pas intuitu personne que l'assemblée avait clairement exprimé sa volonté de dispense en 2003 et l'a réitérée en 2004; que le texte ne dispose pas que la dispense de compte séparé devienne caduque à chaque renouvellement de syndic; que la “méconnaissance de l'obligation” entraînant la nullité du mandat est celle de ne pas avoir ouvert un compte séparé lorsqu'il n'y a pas de dispense, et non celle de ne pas avoir demandé le renouvellement de la dispense précédemment votée demeurant en vigueur;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède et des motifs non contraires du Tribunal que les assignations de 2003 et de 2004 sont parfaitement valables et que le syndicat a toujours été régulièrement représenté dans la procédure;
Considérant sur la prétendue péremption de l'instance que le syndicat remarque que l'instance initiée par l'assignation du 16 juillet 2003 a été radiée le 5 mai 2004, qu'une nouvelle assignation a été délivrée le 8 juin 2004, qui a abouti au jugement entrepris; qu'il n'y a aucune péremption; qu'en définitive, la procédure est parfaitement régulière.
Considérant sur le montant de la somme due que l'appelant fait une contestation générale mais ne conteste pas les décomptes produits par le syndicat d'une manière circonstanciée; que le syndicat produit les appels de fonds et procès-verbaux d'assemblée générale correspondantes; qu'il remarque que les charges ont été votées en assemblée générale; que c'est dans le cadre de ces assemblées qu'il appartenait à la SCI HORIZONS TECHNOLOGIES de demander toutes explications utiles sur leur répartition, le contenu et les modalités d'applications des divers contrats, y compris d'assurance que le syndicat remarque justement que les charges de réfection d'escalier sont des charges communes; que la Cour se réfère pour le surplus aux motifs non contraires du Tribunal, sous réserve de ce qui suit sur les intérêts;
Considérant que le Tribunal ne pouvait assortir sa condamnation des intérêts au taux légal à compter de l'assignation de juillet 2003 sur des sommes non encore échues à cette date; que les intérêts au taux légal seront dus à compter du 16 juillet 2003 sur les sommes mentionnées dans les assignations de cette date, du 5 janvier 2007 pour le surplus de la condamnation prononcée par le Tribunal en principal; que les décomptes incluent des intérêts qui ne peuvent être payés deux fois ni capitalisés autrement que dans les conditions prévues par l'article 1154 du Code civil;
Considérant que le dernier appel de fonds mentionne un solde débiteur de 39.928,17 € au 1er octobre 2007; que ses mentions précises ne sont pas plus contestées de manière circonstanciée que celles des autres documents comptables produits par le syndicat; qu'il y a lieu de faire droit à la demande d'actualisation, sous réserve de la déduction d'intérêts indus;
Considérant que le syndicat a justement statué sur les dommages et intérêts; que compte tenu de leur montant élevé, il n'y a pas lieu de l'augmenter; que la somme élevée accordée en première instance couvrira les frais irrépétibles de première instance et d'appel;
PAR CES MOTIFS,
Confirme le jugement entrepris. Porte à 39.734,12 € le montant de la condamnation au 14 décembre 2007, sous réserve des intérêts à déduire.
Dit que le point de départ des intérêts au taux légal est à compter du 16 juillet 2003 seulement sur le montant figurant dans l'assignation de cette date, du 5 janvier 2007 sur la différence entre cette somme et le montant de la condamnation de première instance diminuée des intérêts, des conclusions du 9 janvier 2008 sur le surplus.
Ordonne la capitalisation des intérêts à compter des 16 juillet 2004, 5 janvier 2008 et le cas échéant 9 janvier 2009 selon ce qui précède.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Met à la charge de l'appelante les dépens d'appel qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 20:03:29
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CQFD, nous sommes dans une relation commerciale, le syndic étant "prestataire de services" dans le cadre d'un contrat qui relève du droit commercial :
"... mais qu'aux termes de l'article L 236-3 du Code de commerce “la fusion ou la scission entraîne la transmission universelle du patrimoine des sociétés qui disparaissent aux sociétés bénéficiaires (la société absorbante en cas de fusion) dans l'état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l'opération”; que le patrimoine se définit comme l'ensemble des droits et obligations; que la transmission universelle est celle de l'ensemble du patrimoine, y compris les droits et obligations afférents aux contrats et mandats; .."
Il fallait le préciser pour mettre les choses à leur place ... à moins que la Cour de cassation ne soit saisie pour réformer tout ça ..... |
Edité par - gédehem le 20 sept. 2008 11:57:26 |
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