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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
 Posté - 30 août 2008 : 13:59:15
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Bonjour,
Je complète ma question, pardon pour la répétition.
Est-ce la bonne solution que ce soit Le Président du Conseil Syndical qui envoie une lettre à un cabinet de syndic, qui n'est pas le syndic du syndicat, pour lui demander de demander au TGI de désigner un administrateur judiciaire pour convoquer une AG pour nommer un syndic ?
Merci |
Edité par - chatisis le 30 août 2008 16:27:27 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 10:25:44
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Lorsqu'un syndicat est dépourvu de syndic, tout interessé peut déposer requête (avocat) auprès du pdt du TGI afin de faire désigner un administrateur provisoire sur fondement D.art47 :
"Décret du 17.03.67 Art. 47 - Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, a la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
"
Concernant la lettre que cette assoce a conseillé d'envoyer à F..., elle est pour le moins idiote ! (quelle assoce ?)
Glandin/Fonca n'ayant selon vos éléments plus/pas de lien avec votre syndicat, lien avec F... que vous contestez, je ne vois pas trop ce que vous iriez faire à demander à F.. d'engager des fonds pour déposer requête, ce qu'il n'a aucune raison de faire, .... sans compter qu'il pourrait demander à être désigné 'administrateur' ! 
Cette lettre n'a aucun sens !
Si effectivement il s'avère que votre syndicat est dépourvu de syndic depuis plusieurs mois, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires (partage des frais) peut faire déposer requête ....
Ici il faut prévoir dès maintenant la suite, en particulier le futur syndic : si son choix peut s'envisager à l'avance par consensus, il faut demander qu'il soit désigné administrateur.
Cela évite de tomber sur n'importe qui, parfois un charlatan !
Dans cette affaire, votre CS doit être particulièrement actif, en premier lieu pour informer les copropriétaires sur cette absence de syndic et de la difficulté dans laquelle se trouve le syndicat !
Notez enfin que les fras engagés par un ou lusieurs copropriétaire pour cette requête (600 € en gros) sont "frais d'administration du syndicat" qui seront remboursés par le futur syndic.
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Edité par - gédehem le 31 août 2008 10:32:52 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 10:56:34
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En l'état, le débat est sans objet puisqu'on ignore la nature de l'opération entre les deux sociétés. Avant de débattre il faut s'informer et il n'est pas difficile d'aller sur le RCS.
Si l'on s'en tient à la lettre, mais sous réserve d'une vérification plus approfondie :
1) Le cabinet Glandin existe toujours et reste syndic de cette copropriété : " c'est le Cabinet Glandin ayant comme directeurs Mr Dupont et Mr Durant qui représentent et défendent vos intérêts jusqu'en 2009 puisque le contrat a été signé entre le Cabinet Glandin et la copropriété "
2) L'assemblée sera convoquée en 2009 comme à l'ordinaire : " A ce moment le Cabinet Glandin vous présentera son successeur le Groupe Foncia que vous serez libre d'accepter ou de refuser. "
Pour une fois, l'opération semble être organisée très correctement ! Il est donc malvenu de la critiquer alors que dans beaucoup d'autres cas l'acquéreur passe en force de manière abusive.
3) De plus les copropriétaires ont le temps de consulter et d'obtenir des propositions qu'ils adresseront à Glandin dans les meilleurs délais pour qu'elles soient jointes à la convocation
4) L'ordre du jour devra comporter :
- Désignation en qualité de syndic du cabinet Foncia, présenté comme successeur de Glandin
- à défaut désignation d'un autre syndic ....
C'est une procédure parfaitement classique depuis des lustres.
Les copropriétaires seront libres d'accepter le successeur ou non. Ils ont le temps de s'organiser pour un changement de syndic. Que voulez vous de mieux ?
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 12:04:41
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Bonjour Gédehem et JPM,
Je précise que notre ancien syndic a donné son fonds en location-Gérance à FONCIA le 1 avril 2008, la lettre que nous avons reçu début avril et qui commence mon post sert seulement à nous endormir, les 2 entités ont 2 RCS différents d'après les 2 Kbis que je me suis procurés (je suis membre du Conseil Syndical). Donc d'après ce que j'ai lu à droite et à gauche et d'après l'association de défense des copropriétaires, il y a eu substitution de mandat et donc nous sommes sans syndic malgré les termes mensongers de la lettre que chaque copro a reçu début avril.
Je renouvelle ma question :
Est-ce la bonne solution que ce soit Le Président du Conseil Syndical qui envoie une lettre à un cabinet de syndic, qui n'est pas le syndic du syndicat, pour lui demander de demander au TGI de désigner un administrateur judiciaire pour convoquer une AG pour nommer un syndic ? ou alors comme je le soutiens c'est au président du Conseil Syndical ou à tout copropriétaire de saisir le TGI ?
Merci encore.
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Edité par - chatisis le 31 août 2008 20:13:08 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 12:32:20
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Je persiste, votre exposé initial étant completr : votre syndicat semble dépourvu de syndic depuis le 1er avril 2008.
D'où mise en œuvre de la procédure prévue par D.art.47 !
La lettre à F..., qu'elle provienne du pdt du CS ou d'un copropriétaire, est une bétise débile : pourquoi ne pas l'envoyer à son buraliste ou a la Ste distributrice de l'eau ???
C'est donc à exclure totalement (quelle est cette assoce qui vous a indiqué une telle idiotie ?)
Votre pdt de CS, qui devrait le savoir sauf à n'être qu'une potiche, ce qui pose la question de sa désignation et du rôle du CS, doit choisir un avocat en concertation avec les autres conseillers (voir assoce de consommateurs) et lui demander de déposer requête.
Sa qualité de pdt du Cs n'est d'aucun effet ou ne lui donne aucun monopole : il est requérant en qualité de copropriétaire, c'est tout.
Sans attendre que le pdt du CS se bouge, s'il bouge, un ou des copropriétaires peuvent eux-même engager l'action sans rien demander à personne : Chatisis, dès demain vous contactez un avocat et lancez l'action.
Notez que la mention "tout interessé" de D.art.47 concerne non seulement les copropriétaires mais aussi un locataire, un fournisseur, un prestataire, une administration .... pour qui l'absence de syndic est préjudiciable ....
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Edité par - gédehem le 31 août 2008 12:37:27 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 12:49:15
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Citation :
Initialement posté par chatisis
il y a eu substitution de mandat et donc nous sommes sans syndic
seul le tribunal peut constater que le syndicat est dépourvu de syndic!
si personne ne saisit le tribunal, le syndic actuel continuera ses fonctions.... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 15:19:25
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Il est malvenu de poser des questions sans fournir l'ensemble des éléments que vous détenez !!
En principe la mise en location gérance est inopposable aux syndicats de copropriétaires administrés. C'est la solution de la Cour de cassation (Cass civ 3e 18/11/1997 RDI 1998 137 et le commentaire de M. Capoulade). Gedehem l'a très bien indiqué.
MAIS :
1) M. Capoulade précise bien le fondement de la solution : " la location gérance obeit aux règles du droit commercial et demeure extérieure à celui de la copropriété "
2) On retrouve donc la controverse relative aux fusions absorptions. De la même manière la Cour de cassation écarte le principe du transfert de l'universalité des droits et obligations de l'absorbée vers l'absorbante (droit commercial) en faisant prévaloir les effets de l'article 18 de la loi de 1965 (droit de la copropriété).
3) Mais sur ce dernier point la Cour d'appel de Paris vient de rendre à nouveau un arrêt contredisant la Cour de cassation et faisant prévaloir le droit commercial  . On peut penser que cet arrêt d'appel sera cassé s'il y a pourvoi mais, pour l'instant, dans l'affaire concernée, la société absorbante a triomphé. Elle a pu exercer légalement la fonction de syndic de l'immeuble, convoquer une assemblée, effectuer le recouvrement des charges, etc...
4) On peut donc supposer que la CA Paris adopterait la même solution pour une location gérance, bien que, dans ce cas, l'automaticité du transfert soit moins péremptoire.
DE PLUS : Une question est de savoir si le contrat de location-gérance comporte une clause visant le cas particulier des mandats de syndic et subordonnant le transfert du mandat à une décision de l'assemblée générale. Celà serait parfaitement conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation. Il faudrait voir à cet égard l'article de Me Atias Mise en location gérance et autres mutations du cabinet de syndic, dans Informations rapides de la copropriété juin 1996 25 que je n'ai pas sous la main dans l'immédiat.
Mais il faudrait surtout voir le texte du contrat de location gérance
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 15:21:13
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Citation :
Initialement posté par nefer
Citation :
Initialement posté par chatisis
il y a eu substitution de mandat et donc nous sommes sans syndic
seul le tribunal peut constater que le syndicat est dépourvu de syndic!
si personne ne saisit le tribunal, le syndic actuel continuera ses fonctions....
Nefer : Merci de développer un peu plus.
Si je vous comprends, on peut laisser la situation aller jusqu'à ce qu'à notre prochaine assemblée et changer à ce moment là de syndic ?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 15:24:02
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Bonjour,
Que « 2 entités ont 2 RCS différents d'après les 2 Kbis » me semble logique, pour le reste je vous laisse seul juge.
Et d’après cette réponse ministérielle :
« Dès lors que les changements intervenus dans la structure de la société (Foncia-Glandin-Océanic) n'affectent pas sa personnalité morale, il n'y a pas lieu de désigner un nouveau syndic. »
Même l’ARC nous laisse seul juge……
Avant de saisir la justice, voyez ce que dit le garde des sceaux, ministre de la justice à ce sujet.
La substitution de syndic justifiée par le Ministère de la Justice :
Le garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l'honorable parlementaire que la désignation du syndic revêt un caractère strictement personnel.
Le syndic personne physique ou personne morale ne peut, en conséquence, se faire substituer dans l'exercice de ses fonctions.
Dans le cas particulier où des groupes financiers acquièrent des cabinets de gestion ou prennent la majorité de leur capital, il n'y a pas lieu de désigner un nouveau syndic dès lors que les changements intervenus dans la structure de la société n'affectent pas sa personnalité morale.
En effet, dans ce cas, la continuité de la personne morale subsiste de sorte qu'il n'y a pas lieu de retenir que celle-ci a cessé d'être mandatée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble.
Sur ce point, il n'est pas envisagé de modifier la législation qui n'est que l'application de principes juridiques établis.
http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0305/syndic.htm
Création d'entreprise :
Le registre du commerce et des sociétés (RCS) concerne les personnes morales et les personnes physiques dont l'activité professionnelle consiste en des actes de commerce.
La justification de l'immatriculation au RCS se fait par la présentation d'un document : "l'extrait K" pour les personnes physiques, "l'extrait K bis" pour les personnes morales.
L'absence volontaire d'immatriculation au RCS ou RM constitue un délit de travail dissimulé.
http://vosdroits.service-public.fr/pme/N16178.xhtml
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 15:26:31
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Bonjour JPM,
Vous me dites "Il est malvenu de poser des questions sans fournir l'ensemble des éléments que vous détenez !!"
Si vous suivez mon post, vous verrez qu j'ai donné les informations au fur et à mesure que je les obtenais, c'est seulement hier que nous avons eu les Kbis des 2 entités qui mentionnent la location-Gérance. |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 15:35:26
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Citation :
Initialement posté par ETASPAK
Bonjour,
Que « 2 entités ont 2 RCS différents d'après les 2 Kbis » me semble logique, pour le reste je vous laisse seul juge.
Et d’après cette réponse ministérielle :
« Dès lors que les changements intervenus dans la structure de la société (Foncia-Glandin-Océanic) n'affectent pas sa personnalité morale, il n'y a pas lieu de désigner un nouveau syndic. »
Même l’ARC nous laisse seul juge……
Avant de saisir la justice, voyez ce que dit le garde des sceaux, ministre de la justice à ce sujet.
La substitution de syndic justifiée par le Ministère de la Justice :
Le garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l'honorable parlementaire que la désignation du syndic revêt un caractère strictement personnel.
Le syndic personne physique ou personne morale ne peut, en conséquence, se faire substituer dans l'exercice de ses fonctions.
Dans le cas particulier où des groupes financiers acquièrent des cabinets de gestion ou prennent la majorité de leur capital, il n'y a pas lieu de désigner un nouveau syndic dès lors que les changements intervenus dans la structure de la société n'affectent pas sa personnalité morale.
En effet, dans ce cas, la continuité de la personne morale subsiste de sorte qu'il n'y a pas lieu de retenir que celle-ci a cessé d'être mandatée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble.
Sur ce point, il n'est pas envisagé de modifier la législation qui n'est que l'application de principes juridiques établis.
http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0305/syndic.htm
Création d'entreprise :
Le registre du commerce et des sociétés (RCS) concerne les personnes morales et les personnes physiques dont l'activité professionnelle consiste en des actes de commerce.
La justification de l'immatriculation au RCS se fait par la présentation d'un document : "l'extrait K" pour les personnes physiques, "l'extrait K bis" pour les personnes morales.
L'absence volontaire d'immatriculation au RCS ou RM constitue un délit de travail dissimulé.
http://vosdroits.service-public.fr/pme/N16178.xhtml
Vous n'avez pas du tout suivi le post, je vous demande de rectifier votre contribution.
Merci, Chatisis |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 15:52:17
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Soyez plus précis, quelle rectification  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 16:34:53
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OK Chatisis !
Si vous avez deux K bis récents, prenez celui de Glandin
Voyez comment est reportée le contrat de location gérance et s'il y a des indications sur un report partiel de date d'effet ou l'existence de conditions. Ce qui n'est pas certain sur un K bis.
Par contre il est possible de consulter l'acte au greffe du TComm.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 18:25:32
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Vous avez bien précisé aux contributeurs, Chatisis, que Foncia-Glandin lance des mises en demeure pour impayés de charges en imputant à ces copropriétaires des frais de Mise en demeure non conformes à ceux figurant au contrat que vous avez signé avec Glandin ?
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 20:05:42
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Citation :
Initialement posté par JPM
OK Chatisis !
Si vous avez deux K bis récents, prenez celui de Glandin
Voyez comment est reportée le contrat de location gérance et s'il y a des indications sur un report partiel de date d'effet ou l'existence de conditions. Ce qui n'est pas certain sur un K bis.
Par contre il est possible de consulter l'acte au greffe du TComm.
Quel acte faut-il consulter ?
Sur le Kbis de notre Glandin, dans Mode d'expoloitation il est indiqué :
Propriétaire fonds en gérance
Mode d'exploitation : propriétaire du fonds donne en Location Gérance à la socité FONCIA Mchin, avec un RCS différent de Glandin) à compter du 1 avril 2008.
Transfert du siège et de l'établissement principal de l'adresse X à l'adresse Y à compter du 1 avril 2008.
Tout ça a été fait sans convocation de notre assemblée générale. |
Edité par - chatisis le 31 août 2008 20:08:09 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 21:42:20
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... et avec changement des honoraires sans accord d'une AG
Chatisis, peut-être aurez-vous aussi plus d'infos sur cette location gérance en appelant le trib du commerce comme le propose JMM ?
Au final, avec toutes ces infos, quelle est votre décision et celle du CS? |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 07:38:04
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Bonjour,
Est-ce que n'importe qui peut consulter au greffe du Tribunal de Commerce le contrat de location gérance ?
Nous n'avons pas encore à cette heure arrêté une décision parce que nous ne sommes pas d'accord sur la procédure à suivre, il y a 2 positions en présence, nous allons aujourd'hui demandé à l'association de défense des copro et à un avocat de nous préciser LA DEMARCHE à faire.
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 10:42:03
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Bonjour,
Je viens d'appeler le Tribunal de commerce et il n'est pas possible d'accéder au contrat de Location-Gérance. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 14:10:39
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chatisis:
arretez de modifier vos messages après que des intervenants aient apporté une réponse!!
on ne comprend plus rien à la file des messages!!
vous avez "Edité par - chatisis le 01 sept. 2008 13:47:01"
votre message "Posté - 30 août 2008 : 13:44:55"
et aussi
le "Edité par - chatisis le 23 août 2008 13:00:56"
votre message "Posté - 18 avr. 2008 : 19:25:46"
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 16:06:31
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Bonjour,
Je pense que le fil est respecté, j'ai seulement corrigé des fautes d'orthographe. |
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Fusion de 2 syndics
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