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krichoune
Contributeur vétéran
133 réponses |
 Posté - 08 nov. 2007 : 11:16:06
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Bonjour, je suis propriétaire d'un immeuble (5 appartements) et je dois faire ma première repartition des charges. Je voulais calculer en millieme j'ai donc pris les surfaces des appartements de chaques locataires total 302 et pour chaque appartement j'ai multiplié sa surface par 302 et divisé par mille. Si le calcul parait correct, ai je le droit de procéder comme ça, puisque sur mon acte de vente il n'y a pas de millième ?
en plus cette année la taxe OM a augmenté de 69% alors je prefere etre irreprochable dans les calculs.
Merci
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 14:54:21
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Citation :
je suis propriétaire d'un immeuble (5 appartements) et je dois faire ma première repartition des charges. Je voulais calculer en millieme j'ai donc pris les surfaces des appartements de chaques locataires total 302 et pour chaque appartement j'ai multiplié sa surface par 302 et divisé par mille. Si le calcul parait correct, ai je le droit de procéder comme ça, puisque sur mon acte de vente il n'y a pas de millième ?
Vous devez un mode de répartition, mais rien n'est imposé.
C'est un peu ce que j'ai fait, mais pas entièrement proportionnel.
Un 100 m2 ne produit pas deux fois plus d'ordure que un 50 m2 ni quatre fois qu'un 25 m2. Donc je pondère, par exemple un T4 a trois fois plus de millièmes, pas quatre.
Le même quatre pièces au deuxième étage consomme plus d'électricité commune et de nettoyage d'escalier que celui du rez-de-chaussée (les enfants allument en montant, ce qui est moins souvent le cas au rez-de-chaussée, et mettent beaucoup plus de boue).
Donc je pondère légèrement par étage aussi, comme un vrai RC.
Il ne faut pas oublier s'il y a une cave ou autre local que vous vous réservez de mettre quelques millièmes pour celle-ci sinon on vous le reprochera.
Ca ne coute pas grand chose.
Attention, il faut prévoir que certaines dépenses ne se font pas aux milliémes:
S'il y a des charges d'entretien de radiateurs par exemple ou de chaudière individuelle faite par le propriétaire, ou des locations de compteurs c'est:
un élément = un logement.
Il ne faut donc pas imposer que tout soit aux millièmes.
Peut-être ne pas oublier de préciser que la boite au lettre est une partie privative (donc le locataire doit l'entretien...)
Ce n'est en général pas le cas me semble t'il dans une copropriété où c'est une partie commune.
Ca évite qu'un locataire peu consciencieux qui casse son mécanisme deux fois pas an n'en paye que 1/5 ou encore moins s'il a une toute petite partie des millièmes. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 08 nov. 2007 15:01:45 |
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krichoune
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 09 nov. 2007 : 12:53:34
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Je reviens sur le sujet, juste pour etre certaine que je suis dans mon bon droit car je suis harcelée par une locataire qui a vu ses charges triplées. (enfin elle m'a demandé une estimation et je l'ai donnée oralement en formulant des reserves puisque je n'ai pas toutes les factures edf)
l'ancien proprietaire ne refacturait pas l'edf suite a des litiges sur l'utilisation de l'electricité dans les caves.
Un locataire avait fait un branchement "pirate" sur les communs pour la lumière
(le hasard veut que ça soit au bébéfice de cette locataire)alors que les autres n'ont pas accès a la lumière dans leur cave mais juste dans la partie commune. Ce sont des caves anciennes en terre battue)
bref avec l'augmentation de la TOM de 65% cette année et la refacturation de l'edf, mon calcul multiplie ses charges par 3 (merci pour l'info d'ailleurs j'ai ajouté les caves et cette locataire a une cave 3* plus grande).
Du coup elle me demande le document du notaire qui justifie des milliemes !!! je n'en ai pas puisque l'immeuble m'appartient en totalité.
Elle veut que je lui face une annexe au bail pour noter la surface de son appartement et de sa cave, soit disant pour faire rectifier sa taxe d'habitation et son assurance.
Je ne le souhaite pas mais en ai je le droit ? Mon plan d'architecte de l'époque de transformation de l'immeuble date de 15 ans et j'ai remarqué des erreurs. Par exemple des hauteurs de moins de 2,20m mais dont la surface au sol est comptabilisé comme surface habitable. A l'epoque c'etait peut être normal.
Bref, je ne veux pas payer non plus un expert pour Madame.
Merci pour vos conseil.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 nov. 2007 : 14:04:45
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Citation :
je suis harcelée par une locataire qui a vu ses charges triplées. (enfin elle m'a demandé une estimation et je l'ai donnée oralement en formulant des reserves puisque je n'ai pas toutes les factures edf)
En efet, c'est quand même surprenant.
Citation :
l'ancien proprietaire ne refacturait pas l'edf suite a des litiges sur l'utilisation de l'electricité dans les caves.
Il a pratiqué l'abandon, ce qui n'est jamais une bonne technique.
Citation :
Un locataire avait fait un branchement "pirate" sur les communs pour la lumière
(le hasard veut que ça soit au bébéfice de cette locataire)alors que les autres n'ont pas accès a la lumière dans leur cave mais juste dans la partie commune. Ce sont des caves anciennes en terre battue)
Du coup, vous avez normaleemnt mis plus de millièmes pour sa cave que pour les autres. la ou si il y a 5 logements et cinq caves j'aurais mis peut-être 10 millimèes par cave, ca vaut de lui en mettre trente par exemple.
Citation :
bref avec l'augmentation de la TOM de 65% cette année
Je ne peux pas croire que la TEOM a cru de 65% sauf cas exceptionnel.....
C'est votre valeur locative qui a du croitre plutôt, non? Mais il faut comprendre pourquoi. Il y a la comme un porblème.
Citation :
Du coup elle me demande le document du notaire qui justifie des milliemes !!! je n'en ai pas puisque l'immeuble m'appartient en totalité.
il y en n'a pas et il n'y en n'aura jamais puisque c'est une monopropriété.
Citation :
Elle veut que je lui face une annexe au bail pour noter la surface de son appartement et de sa cave, soit disant pour faire rectifier sa taxe d'habitation et son assurance.
Ne faites pas cela.
Faites lui un courrier en deux exemplaires, a son choix en RAR ou contre décharge (elle signe chaque page, vous aussi, come le bail initial) intitulé:
Clés de répartions de l'immeuble sis au .... a la date du ...
avec la liste des millièmes en face des appartements et de slocaux.
Vosu pouvez éventuelelemnt écrire:
Lot 03: deux pièces de 53 m2 environ, 227 millièmes
.../...
Lot 23: cave attachée au lot 03, 30 millièmes...
C'est ce qu'elle veut, vous le lui devez de façon à être claire, elel va connaitre aussi les millièmes des voisins.
Vosu lui devez aussi accès aux relevés EDF (vosu pouvez lui faire copie) pour les communs, et autres dépenses locative s(attention, pas d'assurance, pas de réparation, que de l'entretien, par exemple OK poure les produits de nettoyage, les mapoules et un interrupteurs, mais pas l'installation d'un nouveau digicode ni l'achat de nouvelels boites à lettres).
Citation :
Elle veut ../.. pour noter la surface de son appartement et de sa cave, soit disant pour faire rectifier sa taxe d'habitation et son assurance.
La taxe d'habitation est basée sur le revenu locatif calculé par les impôts a partir de différents critères, la surface n'en n'est qu'un tout petit.
de plus, c'est le propriétaire qui a fait la déclaration intiale selon un formulaire H2, que vous pouvez télécharger, et le calcul est très très complexe.
A faire ce genre de choses, mettons que le CDI le prenne en compte (normalement non puisqu'elle n'est que le locataire), cela risque fort d'aller dans le sens inverse d'abord, et d'impacter aussi votre taxe foncière a vous qui est calculée sur la même base de valeur locative fiscale.
Pour l'assurance, ca m'étonnerait que 3 m2 en moins change sa note...
Citation :
Je ne le souhaite pas mais en ai je le droit ? Mon plan d'architecte de l'époque de transformation de l'immeuble date de 15 ans et j'ai remarqué des erreurs. Par exemple des hauteurs de moins de 2,20m mais dont la surface au sol est comptabilisé comme surface habitable. A l'epoque c'etait peut être normal
Surtotu ne vous engagez auprès d'aucun locataire a faire uen règle de trosi avec les millièmes,
1/ d'abord parce que cela ne tient pas compte des effets secondaires deja indiqués
2/ Ensuite parce que ca laisse s'ouvrir la 'boite à baffes'. Tout le monde va venir vous voir en prétendant avoir moins de m2 que supposés....
Pour résister, soyez un bon dictateur, cad soyez transparent  mais ferme...
Citation :
Bref, je ne veux pas payer non plus un expert pour Madame.
En effet, aucune raison  |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 09 nov. 2007 14:14:20 |
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BDREP33
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 12 nov. 2007 : 13:43:53
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Bonjour.locataire,je suis venu poster ici,car je voulais un avis côté bailleur.
je viens de trouver l'appartement de mes rêves,enfin je crois!
situé dans une maison individuelle où le propriéyaire unique y a plusieurs appartements.
chaque occupant a ses propres compteurs.
en ce qui concerne les charges,je n'ai pas eu de détails de l'agence:comment sont-elles réparties?superficie du logement,nombre d'occupants par logement?
je me demande concrétement comment et quand obtenir les justificatifs(par ex la teom?)et la méthode de calcul?
est-ce que le bail doit faire appara^tre ces calculs,pour qu'il n'y ait pas d'embrouilles?parce que j'ai lu qu'on pouvait bien sûr demander avant de signer le bail,comment se faisait le calcul des charges.au risque de se faire rembarrer car on passe pur un enquiquineur.
enquiquineur avant,et gogo après,au moment de la facture!
que me conseillez-vous de faire?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 nov. 2007 : 14:03:10
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Citation :
est-ce que le bail doit faire apparaitre ces calculs,pour qu'il n'y ait pas d'embrouilles?
La loi n'impose nullement que le bail indique ceci, il ne dit même rien lorsque ce n'est pas une copropriété excepté que le bailleur vous doit la méthode de calcul.
Extrait de la loi de 1989
Citation :
Article 3
.../...
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
.../...[/quote]
Citation :
parce que j'ai lu qu'on pouvait bien sûr demander avant de signer le bail,comment se faisait le calcul des charges.au risque de se faire rembarrer
Votre agence vous indique un montant de provision pour charges.
Demandez une justification basée normalement sur un budget prévisionnel, ou sur le décompte de l'année précédente pour information.
[quote]car on passe pour un enquiquineur.
enquiquineur avant,et gogo après,au moment de la facture!
que me conseillez-vous de faire?
Mon expérience de bailleur me dit que les enquiquineurs ne sont pas les plus mauvais locataires, loin de la, ils s'intéressent à tout, c'est un excellent point. Malheureusement, tout le monde ne pense pas pareil.
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Festina lente |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 13 nov. 2007 : 13:36:21
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En cas de rénovation compléte et modification significative rendement locatif la TEOM et la TF augmentent de 40% à 150% par an pendant 4-5 ans.
150 à 200% en cas travaux après loi 48...
LE vieux et indémodable débat de la valeur locative cadastrale
Tnat que pas de loyer la TF et TEOM restenet basses, ou location au black pour ceux qui ont le courage et l'envie !!
Vous veniez de loi 48 ou quoi |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 nov. 2007 : 13:45:28
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Citation :
En cas de rénovation compléte
Oui et non, car en l'absence d'augmentation de la surface et du nombre de pièce, il n'y a que la création de toilettes de douches, ou l'ajout qui peut justifier une augmentation. Ou alors un meilleur calssement de l'immeuble, mais c'est uen rénovaiton d'immeubel complète.
Citation :
et modification significative rendement locatif
La, je ne vois pas par quel mécanisme.
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Festina lente |
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krichoune
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 16:15:50
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Bonjour et merci ribouldingue
Citation :
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bref avec l'augmentation de la TOM de 65% cette année
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Je ne peux pas croire que la TEOM a cru de 65% sauf cas exceptionnel.....
C'est votre valeur locative qui a du croitre plutôt, non? Mais il faut comprendre pourquoi. Il y a la comme un porblème
La TEOM a bien grimpé de 65% mais la base est aussi passée de 2500 à 4040 (ça doit etre la valeur locative ???)
J'ai contacté l'ancien propriétaire qui apparemment a eu un controle en 2005 et il a envoyé aux impots son plan d'architecte, est ce que c'est suite a ça qu'il y a eu une réévaluation ???
Je viens d'envoyer un courrier aux impots pour avoir la fiche de calcul ayant servi a l'etablissement de la valeur locative. J'en saurais un peu plus.
Pour le calcul des millième j'ai trouvé un document sur le forum et je me suis basée la dessus ça me parait correct et en effet la locataire qui a l electricité a plus de millieme.
http://www.jpm-copro.com/Etude%201-3-5-1.htm
Encore une chose, je viens de recevoir aujourd'hui une facture de mise a disposition de compteur d'eau par la Mairie, est ce que cela rentre dans les charges récupérables ??
Meric |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 21:08:09
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Non. La consomation, l'entretien, entrent dans les charges récupérables, mais l'installation est à la charge du bailleur.
Je comprend qu'il y a un seul compteur (singulier) pour tout l'immeuble. Est-ce bien cela?
Citation :
J'ai contacté l'ancien propriétaire qui apparemment a eu un controle en 2005 et il a envoyé aux impots son plan d'architecte
Pas très malin.
Il fallait demander la feuille de calcul et la corriger d'éventuelles erreurs. Mais, bon, il devait y avoir un mensonge à avouer...
Il ne s'agit donc pas d'une augmentation de 60%, mais de la correction d'une sous-estimation. |
Festina lente |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 22:03:38
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Les travaux que vous passez en charges foncières sont intégrées dans l'assiette cadastrale par recoupement avec l'augmentation de loyer significative ou du moins la hausse des revenus locatifs
Vous pouvez demander valeur individuelle au centre des impots fonciers
La surface fiscale c'est SAON voire SAOB Surface totale de plancher avec bati
JE n'en suis pas sur, mais de mes expériences c'est toujours surface totale de plancher (comme dans reglementation permise de construire) voire plus avec les murs !!
Immbuel en mono propriété vous devez faire une table de répartition simple et la même pour tous
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 22:09:16
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Je suis spécialiste de la réclamation sur ces valeurs cadastrales!
LE fisc refuse souvent une attestation loi Carrez car elle fait baisser les valeurs leur mode de surface étant plus favorable!!
En insistant cela passe et vous gagnez 5% à 20%!!
Ma dernière expérience
42 m² fiscaux
40 m² sol
39 m² loi carrez (moins pas de portes cdar tout >1,8 et non 2,2)
Mon record
Fisc 28m²
Au sol 17,5
Loi Carrez 13,6m²
(car pas de porte larges de plus de 60cm à certains endroits)
C'est l'impot le plus injuste
Mais trop délicat d'augmenter les 35% sous-evalues!!
Meme le syndicat des impots se plaint des disparités depuis 1985!!
Deja les gouvernements ROcard et Balladur ont tenté avant de revenir en arrière |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 17:39:40
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ARdL
vous m'interessez car j'ai été fortement augmentée en TF. Voici mes mensurations :
sol 40 m2
Loi Carrez 21 m2
couloir de moins de 70cm dont une porte d'environ 60cm
j'estime l'habitation de ce 3-pièces + cuisine + sdd à : 30m2
Je n'ai pas les papier du fisc avec moi étant en voyage |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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krichoune
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 14:21:53
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A Ribouldingue,
Citation :
Non. La consomation, l'entretien, entrent dans les charges récupérables, mais l'installation est à la charge du bailleur.
Je comprend qu'il y a un seul compteur (singulier) pour tout l'immeuble. Est-ce bien cela?
Je viens de lire votre réponse aujourd'hui seulement.
Ce n'est pas l'installation qui m'est facturée, mais simplement la location du compteur général.Chaque locataire ayant un sous compteur dont la consomation est facturée directement par la mairie.
Mais a ce propos sur le site j'ai trouvé cet article :
Bailleurs : récupérabilité et déductibilité des revenus fonciers
L’achat des compteurs divisionnaires et le coût de leur installation n’est pas récupérable par les bailleurs sur leurs locataires ; il est par contre déductible des revenus fonciers au titre des « dépenses d’amélioration » quand les locaux loués sont à usage d’habitation, que ce soit à titre principal ou secondaire. Par contre, curieusement, le coût de la location est intégralement récupérable (annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables), ce qui rend la location nettement plus intéressante pour les bailleurs que l’achat ! Par ailleurs, dans tous les cas, le coût de l’entretien et du relevé des compteurs est une charge récupérable en application du même texte. Notons qu’une charge récupérable n’est déductible des revenus fonciers que si elle n’a pu, en raison d’un impayé, être récupérée au départ du locataire
alors voila le doute subsiste. |
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krichoune
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 14:33:42
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le doute subsiste ....parce que je relis le decret et ce n'est pas assez explicite pour moi. Et comme c'est ma première regularisation de charge, et que presque tous mes locataires sont nouveaux, autant faire les choses correctement et tout de suite.
Merci |
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