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epgdurand
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 29 oct. 2007 : 16:53:29
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Bonjour,
¨
Par avance, merci pour votre aide.
Ma société me propose de partir à l'étranger.
Contrat initial de 3 ans (pour moi) renouvelable 1 fois pour 2 ans maximum.
En revanche, ma socièté a la possibilité de me renvoyer en France à tout moment.
En un mot je sais quand je pars mais je ne sais pas pour combien de temps.
En lisant le forum, j'ai vu qu'il existait des bails d'un durér inférieure à 3 ans sous réserve de bien préciser le motif de reprise (dans mon cas retour en France) et de respecter les délais de prévenance.
Article 11
Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.
Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.
Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.
Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.
________________________________________
Cependant il y a un des points qui me paraissent toujours obscurs.
Si je loue pour un bail d'un an :
Si je rentre avant 1 an, à priori je peux récuperer mon appartement si respect des délais de prévenance.
Si je ne rentre pas avant 1 an, je peux renouveler le bail une fois avec le même locataire pour une durée comprise entre 1 et 3 ans.
Supposons que je renouvelle ce bail pour 1 an.
Après le 2° année, le bail devient automatiquement un bail de 3 ans ?
1/Si oui, peut on mettre fin à un bail de 3 ans en dehars des périodes de renouvellement ?
2/Avant la fin de la deuxième année, ai je le droit de "changer de locataire" ? je pense que la réponse est non mais bon...
3/Y a t'il une durée maximum entre la confirmation de l'évenement (le retour) et la réalision de cet événement (le retour effectif) ? Qu'arrive t'il si pour des raisons professionnels le retour est repoussé (par exemple je prevois de rentrer en juin 2009 et je donne congé en janvier 2009 et que finalement ma société ne trouve pas de remplacants et je dois rester 6 mis de plus)?
Merci pour votre aide
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 19:22:53
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Citation :
Si je loue pour un bail d'un an :
Si je rentre avant 1 an, à priori je peux récuperer mon appartement si respect des délais de prévenance.
Non, si vous louez pour un an, et vous indiquer un événement, si cet événement ne se produit pas, le bail passe à trois ans.
Si il se produit, avant un an, vous récupérez votre appartement AU BOUT d'UN AN, pas avant.
Citation :
Si je ne rentre pas avant 1 an, je peux renouveler le bail une fois avec le même locataire pour une durée comprise entre 1 et 3 ans.
Oui, donc vous pouvez récupérer votre appartement éventuellement au bout de 2 ans.
Citation :
Supposons que je renouvelle ce bail pour 1 an.
Après le 2° année, le bail devient automatiquement un bail de 3 ans ?
Oui.
Citation :
1/Si oui, peut on mettre fin à un bail de 3 ans en dehors des périodes de renouvellement ?
Article 15: En vous y prenant au maximum a 2 ans et demi, vous pouvez récupérer votre logement pour y habiter.
Citation :
2/Avant la fin de la deuxième année, ai je le droit de "changer de locataire" ? je pense que la réponse est non mais bon...
Vous avez un bail avec un locataire, donc non.
Citation :
3/Y a t'il une durée maximum entre la confirmation de l'évenement (le retour) et la réalision de cet événement (le retour effectif) ? Qu'arrive t'il si pour des raisons professionnels le retour est repoussé (par exemple je prevois de rentrer en juin 2009 et je donne congé en janvier 2009 et que finalement ma société ne trouve pas de remplacants et je dois rester 6 mois de plus)?
Vous avez la réponse ici:
Citation :
le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.
L'événement ne peut pas être 'je prévois'.
Ceci n'est pas un événement.
Donc en janvier 2009 lors de votre congé, vous devez avoir des PREUVES et des JUSTIFICATIONS et les présenter, préférentiellement par acte d'huissier.
la loi spécifie que vous devez PROUVER l'événement. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 29 oct. 2007 19:25:42 |
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epgdurand
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 19:40:42
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Bonjour et merci pour vos réponses.
Une question supplémentaire :
Citation :
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1/Si oui, peut on mettre fin à un bail de 3 ans en dehors des périodes de renouvellement ?
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Article 15: En vous y prenant au maximum a 2 ans et demi, vous pouvez récupérer votre logement pour y habiter.
Dans ce cas, y a t'il un délais maximum entre le moment où le bien est libéré et le moment où je réemménage dans mon appartement.
Par exemple je loue 3 ans du 01/01/2008 au 31/12/2010. Je donne préavis le 01/05/2010 pour y habiter. Je retourne en France le 01/09/2011 soit 9 mois après la fin du bail.
Est ce légal? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 22:13:01
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Citation :
1/Si oui, peut on mettre fin à un bail de 3 ans en dehors des périodes de renouvellement ?...
Non.
Citation :
Par exemple je loue 3 ans du 01/01/2008 au 31/12/2010. Je donne préavis le 01/05/2010 pour y habiter. Je retourne en France le 01/09/2011 soit 9 mois après la fin du bail.
Est ce légal?
Je ne vois pas en quoi c'est un exemple 
Pour répondre: Pourquoi pas, mais vous ne relouerez pas entre le 01 JA et le 01 SE 2011. |
Festina lente |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 23:15:56
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Sauf que il faudra solidement monter le dossier car si vous n'habitez pas le logement pdt 9 mois, le locataire pourrait vous assigner pour congé non valide. alors là, il faudra sortir le grand jeu de la mission qui se termine à date ...., etc, etc ...
pour avoir été dans le cas (expatriation à demande de la société), j'ai tout simplement gardé le domicile tel quel, à attendre mon retour. Vu les conditions financières des expats, et le package global (impot compris), ma foi, ce n'est pas une perte sèche, comparée, à la non-disponibilité d'un logement loué si jamais la politique de la sté change de direction et vous renvoie dans le pays d'origine ...  - car alors là il faudra réagir vite, trouver un logmeent dispo, puisque le vôtre sera momentanément 'inlibérable'.
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epgdurand
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 11:10:56
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Oui Joulia c'est ce que je faisais avant.
Malheureusement je bosse aujourd'hui pour une entreprise non francaise et les packages expats ne sont plus ce qu'ils étaient.
Si je ne loue pas ce sera une perte sèche.
Merci pour vos infos.
Je pense m'orienter vers une location meublée, il semble que les conditions de reprise soient plus souple.
Je verifie ce point. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 12:19:29
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Citation :
Initialement entré par epgdurand
Je pense m'orienter vers une location meublée, il semble que les conditions de reprise soient plus souple.
Je verifie ce point.
Hélas à part loyer meublé en saisonnier, cad courtes périodes, ce sera aussi bien difficile. Depuis janvier 2005, la loi sur les meublés à changer et les conditions de reprise sont les mêmes maintenant que celles des baux de location non meublés.
Citation :
Malheureusement je bosse aujourd'hui pour une entreprise non francaise et les packages expats ne sont plus ce qu'ils étaient.
Oui effectivement, ce n'est plus forcément aussi interessant financièrement.  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 12:20:33
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"il semble que les conditions de reprise soient plus souple."
et non
la réglementation des meublés à changé...depuis 2005: c'est idem |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 13:28:09
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| Seule différence : la durée de base du contrat. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 13:50:39
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Oui, mais dans ce cas ca ne changera rien: bail de un an renouvelable.
Le réel avantage, c'est qu'il faut signifier le congé pour habitation TROIS MOIS avant la fin au lieu de SIX MOIS et que le formalisme de ce congé est moins risqué. |
Festina lente |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 14:24:43
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| En bail vide d'un an, il faut prévenir deux mois et non six mois à l'avance (sauf pour le renouvellement normal à trois ans). |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 07:51:57
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Tous les salariés des sociétés à "plusieurs établissements" sont soumis à cette contrainte ==> je sais quand je pars (et je ne suis souvent prévenu que quelques jours avant !) et j'ignore quand et si je reviendrais à la case départ. Que ce soit pour une mutation dans le pays ou hors pays.
Cela a toujours été et la faculté de faire des baux plus courts à cause de ces "réorganisations", si à la mode et si fréquentes dans les entreprises, n'est que très récente.
Je suis encore loin, très loin, d'avoir tout compris pour gérer cette faculté de bail raccourci. Je suis encore loin d'avoir tout compris pour gérer sainement la situation. La seule chose que j'ai comprise :
le brave propriétaire occupant de son seul bien immobilier qui subit de la mutation (que ce soit à l'étranger ou dans le pays) a devoir de protéger le locataire qu'il mettra dans son bien s'il ne le vend pas et il se trouve à la merci des caprices de son employeur qui vont le conduire à de la galère pour se bien loger.
Quelqu'un connaît-il les possibilités dans le cas suivant : une mutation faite avant que la loi prévoit les dispositions de baux raccourcis ==> le bail est de 3 ans reconductible... bail déjà reconduit avant que la loi prévoit les baux plus courts... nouvelle reconduction en vue ==> prochaine échéance triennale le 30/09/08.
Le propriétaire sait qu'entre auourd'hui et fin juin 2008, le risque qu'on le "somme" de nouvelle mutation est proche de 100 %. Il sait que l'hypothèse d'être muté dans la ville d'origine (là où se trouve son ex résidence principale devenue "locative") est proche de 75 %.
Il fait comment, ce propriétaire devenu bailleur, pour se donner des chances de réintégrer son ancienne résidence principale s'il apprend, vers le 15/06/08 qu'il devra prendre ses nouvelles fonctions dans "la ville d'origine" dès le 01/07/08 ?
Jusqu'à présent, la seule réponse que j'ai trouvée est la suivante :
Il ne peut pas, le calendrier lui est défavorable.
Il va devoir laisser la sérénité de la "stabilité du bail" à son locataire. Il va devoir chercher un "autre chez lui" locatif car, bien entendu, il n'a pas les moyens d'acheter un autre logement. Puisqu'il aura dépensé de quoi déménager dans ce nouveau locatif, fatigué, il va éviter de redéménager trop vite pour réintégrer son chez lui. Il va laisser courrir le bail comme s'il n'avait pas de possibilité de réintégrer son bien avant la nouvelle échéance de reconduction (on sera donc le 20/09/2011)(1). Il donnera, avant le 30/03/2011 congé pour reprise au 01/10/2011. Il apprendra, le 25/08/2011 qu'il est à nouveeau muté à compter du 15/09/2011 dans une autre ville située à 500 km de "sa propriété". Le locataire si sypmpa (lui, il payait, il communiquait, il soignait, il était "en or") aura quitté les lieux à regret mais dura lex sed lex. Et quelques semaines plus tard, ce si gentil locataire constatant qu'on remet le bien en location ou qu'on le met en vente se sentira trahi et il attaquera pour congé abusif ! Et on condamnera ce gougeat de propriétaire qui n'a pensé qu'à son profit !
(1) Le propriétaire peut-il avertir le locataire qu'il ne reconduira le bail que pour 1 an (pour reprise perso) à compter de la prise de connaissance de sa nomination le faisant revenir à sa case départ c'est à dire à compter du 15/06/2008 sachant que l'échéance naturelle est le 30/09/2008 ? juste histoire de tenter de réintégrer son "bien" avant l'échéance du 30/09/2011.
J'espère que je ne me suis pas mélangé les pinceaux dans les dates citées... pour calculer les échéances évoquées dans le scénario (catastrophe ou pas ?)ci-dessus.
Et il y a une complication dans mon scénario le "bailleur" apprend sa mutation à telle date, mais l'entreprise, elle se fout pas mal des contraintes de ses salariés pour se loger alors, pour avoir le "papier qui officialise la mutation", il faut l'attendre pendant 6 à 9 mois quand on a la chance de l'obtenir ! "vous comprenez, ils n 'ont pas que cela à faire aux RH !". |
seborga1 |
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epgdurand
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 12:57:06
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Oui, mais dans ce cas ca ne changera rien: bail de un an renouvelable.
Le réel avantage, c'est qu'il faut signifier le congé pour habitation TROIS MOIS avant la fin au lieu de SIX MOIS et que le formalisme de ce congé est moins risqué.
Cela semble le mieux.
Au pire des cas au bout d'un an max je peux récupérer mon appartement pour le réhabiter 6 moins et ensuite le revendre pour échapper à la taxation bénéfice sur la vente.
Il semble aussi que le montant des loyers ne soit pas encadré, ce qui voudrait dire que je peux le multiplier par 3 si besoin et sans justifier ce qui permet d'être sur de libérer le bien.
Ensuite je ne sais pas s'il est simple de loyer un 3 pièces meublé en région parisienne. J ai tendance à penser que c'est plus compliqué que vide
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epgdurand
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 13:54:16
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Citation :
Initialement entré par seborga1
le brave propriétaire occupant de son seul bien immobilier qui subit de la mutation (que ce soit à l'étranger ou dans le pays) a devoir de protéger le locataire qu'il mettra dans son bien s'il ne le vend pas et il se trouve à la merci des caprices de son employeur qui vont le conduire à de la galère pour se bien loger.
;)
je suis assez d'accord avec ca.
Je dois arriver dans ma nouvelle entité avant même d'avoir quitté l'ancienne.
Je ne sais pas quand je rentre. Le jour où je rentre si mon bien n'est pas vide, je n'ai même pas d'adresse où envoyer le container.
Je dois parait il réoccupper mon bien minimum 6 mois sinon je serai taxé sur la plus value à la revente même si cela a été ma résidence prinipale quand je vivais en France.
Le retour en France sera dans les cas une galère.
En // ton employeur t'explique que l'expat et les ponts d'or c'est fini, que la mondialisation est passée par la, les indiens sont moins chers ^^
Il parait que le monde du travail francais n'est pas flexible et que le francais est casanier. Il refuse de faire 200 bornes pour changer de boulot, alors 10 000 km.... C'est sur quand on voit la galère pour louer sa résidence principale.
Je ne te parle même pas d'expliquer les contraintes de location en France (et le fait que dès que tu loues ton bien c'est à peine si tu en reste propriètaire) à un employeur international c'est mission impossible.
Cest du hors sujet par rapport au post initial mais ca fout quand même en rogne.
C'est vrai y a pire, y a plus malheureux que nous
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 16:52:17
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Tiens, Seborga, vous devez bosser plus ou moins dans les mêmes boîtes que mon mari, qui paient très cher des cadres RH qui pour justifier leur salaire prétendent rogner sur tout, alors que ce qu'il y a de plus cher dans une carrière professionnelle, c'est de déménager... qui ajoutent un stress considérable à leurs salariés, sans se rendre compte que cette attention qu'ils ont dû porter à de basses considérations matérielles, ils ne pourront pas la consacrer à leur boulot, ce qui coûte beaucoup plus cher que de se conduire raisonnablement...
Non, les Indiens ne sont pas moins cher, sauf pour pouvoir aligner un salarié de plus dans votre bilan.
Je ne sais pas si vous êtes ingénieur, mais les ingénieurs ayant le meilleur rapport coût/production, sont les Canadiens (la vie est nettement moins chère au Canada, en particulier les logements, même s'il faut déblayer la neige l'hiver), immédiatement suivis des Français. Les Brésiliens, dans certains domaines, se rapprochent (mais les salaires là-bas ont tellement augmenté que souvent ils dépassent les salaires français). La plupart des autres, en particulier les Indiens, sont loin derrière. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 10:46:11
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Pour ma part, ingénieur, j'ai fait ces quinze dernièrres années une grande partie de ma vie professionelle à l'étranger, dont aux USA, mais ma boite a trouvé le filon: séjours de trois semaines un mois, et retour à la maison, donc pas de prime, pas de sur salaire, rien, mêem pas de jour de récupération pour les ouiquendes très très nombreux passés sur palce.
Le problème de la location de mon appartement français ne s'est donc jamais posé, et mon compte en banque ne s'est jamais enrichi de mes voyages (sauf mon compte de miles chez Delta airlines, lui, oui...).
Mais les voyages même professionels enrichissent heureusement autrement, et c'est le principal... à condition de sortir des hotels moelleux et des halls d'aéroports. |
Festina lente |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 01 nov. 2007 : 10:51:39
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Effectivement, il faudrait basculer cette partie de la conversation dans "suggestions pour les élections" ! bien entendu j'ai pleinement la même opinion que vous et thoveyrat.
L'histoire du bail plus court assorti d'un évènement ne résoud pas cette quadrature du cercle issue des imbrications fortes entre mobilité professionnelle, marché immobilier, fiscalité et taux de chômage ! Mais c'est quand même un très bon début.
Et dans mon scénario, j'avais zappé le sort du conjoint et j'avais zappé le ressenti des enfants (qui détestent déménager car ils perdent leurs copains!).
Mais tant que les élus de quelque bord qu'ils soient, ne vivrons pas ces galères au quotidien, on n'a rien à attendre.
Il paraît pourtant simple d'ajouter à la loi de 1989 un cas de rupture du bail à l'initiative du propriétaire avec préavis de 6 mois et non subordonné la date d'échéance dans le cas d'une mutation professionnelle sur la ville du bien loué avec des conditions sévères pour limiter les abus. Par exemple à condition que le bailleur n'ai aucun autre bien immobilier, où que ce soit, en totale propriété ou indivise. Et on assorti cela de son corrolaire au Code du travail ==> quelque soit le métier du salarié ==> 6 mois de préavis mini pour mutation...
Et on peut assortir cela d'une obligation d'information du locataire ==> à la conclusion du bail, il sait qu'il est dans un logement susceptible d'être repris par le propriétaire en cas de mutation. Il le sait, il ne sait pas l'échéance mais être informé lui permet, à lui aussi de mieux gérer sa vie. Et les loyers de ces logements un peu "plombés" par ce contextes se trouveraient naturellement un peu au-dessous du niveau du marché ! Ce serait de bonne guerre. Risques et tranquilité ont un coût. A l'époque de la mise en application du droit opposable au logement il y a de quoi se creuser la tête !
OK, mon idée rapportera surtout aux entreprises de déménagement et de locations d'utilitaires ! car les mutations, rendues plus simples, verront leur nombre augmenter ! |
seborga1 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 00:15:50
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Soit loyer plus bas, soit indemnité de départ, remboursable par l'entreprise et non imposable... Bon, là, je crois qu'on rêve... |
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