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 Sujet  |
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gestion_asso
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 25 avr. 2007 : 08:47:42
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bonjour à tous
nous sommes une petite copropriété de 24 lots , lors de notre prochaine AG nous souhaitons nous séparer de notre syndic professionnel. à ce sujet quelques questions ...
- peux ton revoquer le syndic sans l'avoir prévenue au préalable ( par exemple en ne renouvellant pas son contrat lors de l'ag.
si oui.
- peu ont lui demander de quitter l'ag suite au vote.
- qu elles sont ses obligations ( administratives et comptable) envers notre coproprié
_ qu elles ont nos obligations envers notre syndic revoqué
merci de vos reponses
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 avr. 2007 : 09:17:29
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vous dites vouloir vous séparer de votre syndic ......mais vous ne dites pas lasolution envisagée ensuite
par ailleurs les questions que vous posez montre une absence de connaissance des textes de base....donc j'espère que vous n'envisagez pas de vous présenter comme syndic non pro......
je vous suggère de commencer par lire la loi de 65,le decret de 67....
...ne pas confondre "révoquer" et "ne pas renouveler"
parcourez les nombreux posts traitant de ce sujet sur UI |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2007 : 10:43:40
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question_asso : avant de conduire un bateau ou une voiture, il faut avoir quelques connaissances des règles de navigation et de conduite si on ne veut pas se planter, ainsi que le précise Nefer.
Pour commencer : le mandat d'un syndic est obligatoirement à durée déterminée, 1, 2 ou 3 ans, 3 années étant le maxi.
Comme pour un contrat de travail, passé ce délai, il n'est plus rien.
Le fait de ne pas "re"désigner le syndic sortant n'est pas une révocation.
C'est la fin de son mandat, et c'est tout (comme la fin d'un contrat à durée déterminé).
La révocation c'est comme un licenciement : elle intervient en cours de mandat (de contrat de travail), en raison d'une faute, la révocation de ce mandat par l'AG (comme le licenciement) devant être sérieusement justifié, motivé.
Avant de ne pas renouveler votre syndic et d'adopter la forme "syndicat coopératif" pour vous gérer vous-mêmes, constituez une petite équipe (le CS actuel ?) qui se formera (docs disponibles ici ou dans les principales assoces de copropriétaires), s'organisera pour prendre en charge votre copropriété à la suite de votre syndic actuel, à l'échéance d'un prochain mandat.
Veillez à ne le désigner que pour des mandats d'1 an. |
Edité par - gédehem le 25 avr. 2007 10:46:37 |
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gestion_asso
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 25 avr. 2007 : 16:02:54
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merci de vos reponse je vais etre plus clair
-nous ne voulons pas renouveler le contrat du syndic.
-nous avons un CS qui se repartis les taches ( compta / travaux etc )
nous en faisons deja pas mal car le syndic actuel n'est pas tres impliqué.
merci de bien vouloir repondre à mes questions
-quelles sont les obligations du syndic vis à vis de notre copropriété
-quelles sont nos obligations vis a vis de notre syndic
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 avr. 2007 : 16:47:03
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Bonjour gestion_asso,
Vous devez dans un premier temps vérifier si votre règlement de copropriété envisage cette modalité de gestion coopérative, comme le prévoit l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut vous devez modifier le règlement de copropriété en ce sens.
Ensuite l’assemblée générale des copropriétaires doit décider la création d’un syndicat coopératif à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour cela vous devez au plus vite notifier à votre syndic la question pour la création d’un syndicat coopératif afin qu’elle soit inscrite à l'ordre du jour de votre prochaine assemblée générale.
Le syndicat coopératif est régi par l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 40 et suivants (Section V : Dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative) du décret du 17 mars 1967.
Et enfin suivez bien les conseils de Nefer et de Gédehem.
Voyez également ces liens :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=38711
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
L’article 10 du décret du 17 mars 1967 précise :
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
L’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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etel77
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 25 avr. 2007 : 17:15:32
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Bonjour à tous
Tout à fait d'accord avec la réponse de etaspak qui confirme mes propres recherches .: l'article 14 reste la "loi" de base
mais attention :Certaines associations indiquent que la loi SRU aurait "simplifié " les majorités et que l'on pourrait avec un simple vote 25 ou 25.1 se lancer dans le cooperatif !! Il s'agit d'une lecture fallacieuse des évolutions de la loi de65
l'article 14 n'ayant pas été amendé,supprimé ou modifié ( mais le 14.1 si alors pas de confusions !! )
UN TEL CHOIX SANS MODIF DU REGLEMENT DE COPROP D ORIGINE SERAIT DONC ATTAQUABLE....
Bien à vous tous ALAIN |
alain
president conseils syndicaux
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 avr. 2007 : 17:44:29
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Avec un exemplaire de la loi de 65, mise à jour, vous avez toutes
les dispositions modificatives intervenues depuis cette date,( y compris celles de la loi dite "SRU ", pour ce qui concerne la copropriété))
Donc, il vous suffit de les relire et de les appliquer.
(Voyez, par exemple ,le site de JPM auquel vous pouvez accéder via UI ). |
Salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 avr. 2007 : 23:28:43
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Un syndicat de copropriétaires peut adopter le mode de gestion coopératif même si le règlement de copropriété n'en fait pas mention.
La mention prévue par l'article 14 n'est qu'une simple annonce publicitaire en faveur du régime coopératif saus aucun effet juridique, autre que dix ans de travaux forcés pour un rédacteur de RC qui oublie la mention  .
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 14:22:32
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Citation :
Initialement entré par JPM
Un syndicat de copropriétaires peut adopter le mode de gestion coopératif même si le règlement de copropriété n'en fait pas mention.
La mention prévue par l'article 14 n'est qu'une simple annonce publicitaire en faveur du régime coopératif saus aucun effet juridique, autre que dix ans de travaux forcés pour un rédacteur de RC qui oublie la mention .
Ce post avait été rédigé par JPM avant l'abolition de la condamnation aux "travaux forcés".
Il n' y a plus de travaux forcés car de nos jours il n'y aurait plus assez de placepour tous les impétrants. |
Salutations
François |
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etel77
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 15:34:53
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Bonjour à OLDMAN 24 et JPM
L'humour se mariant mal avec le juridique ,JPM peut'il expliquer sérieusementest pourquoi l'art.14 est une simple annonce publicitaire ???? Y a t'il un sens caché et ésotérique à son message ???
MERCI
ALAIN |
alain
president conseils syndicaux
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 15:56:46
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Peut on appeler celà de l'humour ?
Est-ce vraiment le lieu sur ce site et sous cette rubrique ?
Je n'ai rien lu ,dans ce sens, sur le site de JPM qui a le mérite d'exister et sur lequel on peut prendre connaissance d'un nombre important d'informations utiles et nécessaires pour de nombreux néophytes qui viennent,sans aucun bagage,chercher aussi leur bonheur sur UI. |
Salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 17:58:28
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Pas d'humour du tout  Je ne dis que la réalité des choses. Le législateur de 1985 ayant rejeté toutes les suggestions des partisans de la coopération fit quand même ce petit geste pour " attirer l'attention des copropriétaires sur la possibilité d'avoir recours à ce mode de gestion " comme précise M. Lafond dans le Code de la copropriété sous article 14 note 8.
Le comportement des pouvoirs publics à l'égard de la copropriété coopérative est curieux. On doit dire maintenant syndicat de forme coopérative mais par ailleurs on sort les unions de syndicats coopératifs du statut de la copropriété 
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 19:41:04
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La L.31 dec 1985, art 5, al2 ajouté,dispose que le règlement de copropriété doit" expressément prévoir cette modalité de gestion". Cependant cette mention n'avait à figurer que dans les RC postérieurs à la loi précitée.Cette mention a fait l'objet d'un
commentaire du ministre M.Auroux.
A cette occasion, je repose la question -à laquelle il n'a jamais été répondu sur ce site -de savoir si la comptabilité "en partie double" s'applique aussi aux syndicats de forme coopérative ?.
That is again the question ! |
Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 22:25:23
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| Elle s'applique à tous .... du moins à ceux qui le veulent bien ! .... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 23:02:36
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Si cette comptabilité "s'applique à tous ...du moins à ceux qui le veulent bien", cela veut dire que ceux qui ne le veulent pas
ne l'appliquent pas.
A vous uinautes de conclure!
corrections par moi même. |
Salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 10:11:15
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Les nouvelles obligations comptables s'appliquent aux syndicats coopératifs.
On peut même dire que la dérogation ne joue pratiquement pas car il n'existe normalement pas de petits syndicats en régime coopératif. Suggérer cette formule aux petits syndicats est un mauvais conseil. On a prétendu que c'était le fait d'associations pour obtenir des adhésions ! Insinuation malveillante car l'association peut aussi bien assister un syndicat non coopératif.
Par contre l'obligation de respecter les règles est plus forte encore pour les syndics coopératifs car le contrôle des comptes ne peut être effectué par le conseil syndical. L'art. D 42-1 précise que l'assemblée doit désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, à défaut un expert comptable ou un commissaire aux comptes. Or c'est la seconde solution qui est souvent choisie et le sera de plus en plus souvent car la responsabilité des copropriétaires contrôleurs sera lourdement engagée.
Le texte impose un compte rendu à l'assemblée qui, dans la pratique, devra être écrit. On dira, bien sur, que la jurisprudence sera moins exigente à l'égard des copropriétaires contrôleurs qu'à l'égard des professionnels. Celà n'est pas certain du tout : un contrôle est un contrôle. Si des copropriétaires acceptent de contrôler, ils doivent avoir les compétences nécessaires. Sinon ils s'abstiennent. S'ils passent outre, et s'il y a un flop, leur responsabilité sera sera engagée.
Quant aux professionnels, qui ne devront pas seulement vérifier la trésorerie, ils devront être initiés au particularisme de la répartition des charges.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 10:39:09
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JPM,
Merci pour votre éclairage, cependant bien différent de celui de gédehem,"spécialiste " s'il en est des syndicats coopératifs.
Attendons sa réaction !
Cordialement |
Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 12:13:58
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Non, je suis d'accord ...
D'autant plus lorsque JPM relève que : "Quant aux professionnels, qui ne devront pas seulement vérifier la trésorerie, ils devront être initiés au particularisme de la répartition des charges."
Tout le monde sait bien que sur ce point, nous sommes très loin du "compte" ...
Reste que le controle de la comptabilité, simple ou double, est un controle qui n'est destiné qu'aux seuls copropriétaires.
Simple ou double, peu importe le système, une comptabilité juste est une comptabilité juste.
Simple ou double, si rectifications il doit y avoir elles seront faites.
Car in fine, les controleurs sont habiles à controler l'exactitude des écritures et des totaux.
En copropriété, s'ajoute le particularisme de la répartition des charges, ainsi que le relève JPM.
Ces controleurs peuvent sans doute relever aussi que la comptabilité présentée, au demeurant juste, n'est pas "double" ainsi que le précise les textes.
Et alors ???
Le controle des controleurs porte sur l'exactitude des comptes présentés, pas sur le système utilisé, même s'ils doivent éventuellement le relever.
Dans la mesure où l'AG, informée de la modification intervenue, constate que la comptabilité tenue par le syndic non 'prof' ou le CSCoop lui convient, que les documents sont complets, clairs, lisibles et donc compréhensibles par tous, QUE LES COMPTES SONT JUSTES, je ne vois pas trop QUI va venir y mettre son nez !
Une société, une assoce subventionnée, ont une obligation de déclaration, sont controlées par l'administration.
QUI est concerné par le système comptable de tel syndicat ?? Les copropriétaires, et eux seuls !
Si l'on voulait prendre des mesures pour plus de transparence dans les comptes du syndicat, ce n'est certainement pas cette "usine à gaz" de la comptabilité "double" qui aurait prise : on n'y retrouve même pas l'état des dépenses ! 
Il y a avait bien plus urgent à faire, à commencer par l'obligation du compte séparé qui, s'il est la règle, n'est toujours pas imposé.
En conclusion : il y a déja tellement de points dont la violation tant par les AG que par les syndics ne sont pas sanctionnés, y compris lors d'un recours au juge, que l'affranchissement par tel syndicat de la tenue de la compta en partie double est vraiment un tout petit épiphénomène qui ne vaut pas 2 lignes .....
Encore une fois, on a là l'exemple type du "noyage de poisson" : sous couvert de protection des copropriétaires, on à là la mesure exacte destinée à en éloigner le plus grand nombre.
"Que venez-vous y mettre votre nez ! Ne voyez vous pas que c'est une affaire de spécialistes ?"
Entre la modif de D.art.10 sur l'ODJ des AG, la suppression de l'assistance du CS, pour ne prendre que ces 2 exemples, et maintenant la comptabilité dont 98% n'y comprennent plus rien, on voit bien où et par qui est la main mise sur les copropriétés !
"Dormez tranquille, on sait ce qui est bien pour vous ! "  |
Edité par - gédehem le 27 avr. 2007 12:27:26 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 12:48:49
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Si j'ai bien compris, lorqu'un syndicat s'affranchit de la loi instaurant la comptabilité en partie double ce n'est qu'un " épiphénomène " qui ne vaut pas ces quelques lignes.
Alors, copropriétaires procéduriers contentez vous de comptes exacts -ce qui est effectivement déjà satisfaisant- et n'envisagez plus de faire appel aux tribunaux vous fairez des économies et vos syndicats aussi. |
Salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 15:06:38
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Non, ce n'est pas un épiphénomène
Une autre règle applicable est celle de la comptabilité d'engagement. Or il n'y a pas d'engagement possible sans utilisation de la partie double.
Il ne s'agit pas seulement de respecter une règle disciplinaire, mais surtout d'utilier un outil précieux.
Une troisième règle est celle du rattachement à l'exercice. Merci de bien vouloir préciser comment vous pouvez ventiler une charge sur deux exercices dans une comptabilité de trésorerie.
La comptabilité en partie double, outre son utilité, est un fort agréable passe-temps.
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snp
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591 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 17:03:10
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J'aimerais(mot que j'essaie de bannir, du moins ici !) Je souhaiterais que l'on n'utilise pas la notion de "partie double", mais plutôt "partie quadruple" puisque le même montant est rentré quatre fois (et encore je fais fi du sort de la TVA!!!) sans "parler" des travaux, qui sont "sextuple" (ou plus si affinité ) Un coup avec le compte 7qqchose, pour passer sur un autre 102qqchose, puis sur...je ne sais plus.
De toute façon, j'ai supprimé les travaux pour ne pas avoir à effectuer de telles manoeuvres. |
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