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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
 Posté - 13 févr. 2007 : 22:31:59
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Bonjour,
Une question aux talentueux intervenants du site (ils se reconnaîtront).
Un règlement de copropriété de Syndicat coopératif peut-il inclure la mention d’un contrat de sous-taitance à une Union de Syndicats, sans préciser lequel, pour l’éxécution d’un ensemble de travaux (sans description précise de ceux-ci) ?
Dans le cadre de la loi, voici ce que j’ai retenu pour le moment :
L'article 1101 du Code Civil dit ceci :
« Le contrat est un accord par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose ».
Dans "s'obligent", il y a me semble-t-il clairement la notion d'engagement réciproque, ce qui est pour moi contraire à la liberté de choix d’un syndicat parmi les services proposés par une Union.
Et aussi :
Le contrat constitue à la fois une référence partagée et une clarification de ces engagements réciproques.
Or, le contrat en question ne comporte pas d’engagements réciproques, mais plutôt une liste des prestations confiées à l’Union, prestations qui, en fait, couvrent l’ensemble des prestations habituelles d’une copropriété.
Mes questions :
- D’une part, l’introduction du terme « contrat » désignant une sous-traitance dans le règlement de copropriété est-il acceptable ?
- D’autre part, le principe coopératif est-il compatible avec la délégation complète des tâches d’une copropriété ?.
Que le règlement de copropriété comporte la mention d’un contrat me semble aussi poser le problème de la double acceptation, à la fois du règlement lui-même et du contrat de sous-traitance. Le règlement de copropriété étant lui-même un contrat, on a donc un contrat dans un contrat.
L’article L122-1 du Code de la Consommation dit en substance (au regard de la loi, le syndicat semble être considéré comme un consommateur) :
Il est interdit de refuser à un consommateur la vente d'un produit ou la prestation d'un service, sauf motif légitime, et de subordonner la vente d'un produit à l'achat d'une quantité imposée ou à l'achat
concomitant d'un autre produit ou d'un autre service ainsi que de subordonner la prestation d'un service à celle d'un autre service ou à l'achat d'un produit.
Cette disposition s'applique à toutes les activités visées au dernier alinéa de l'article L. 113-2.
- Dans notre cas, l’acceptation du règlement de copropriété, peut-elle entraîner de-facto l’acceptation du contrat en question ? En d'autres termes, la subordination du contrat de prestation à celle du contrat que constitue le règlement de copropriété est-elle acceptable ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 00:09:15
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Hé ! Hé ! Voilà que tombe une question sur un gros problème très cafouilleux. C'est bien dommage car, par ailleurs, le régime coopératif est plus qu'estimable.
Il y a désormais deux sortes d'unions de syndicats.
Les unions classiques relèvent du statut de la copropriété et plus particulièrement des articles 29 de la loi de 1965, et aussi 63 et suivants du décret du 17 mars 1967.
L'article L 29 indique que l'adhésion à une union [classique] est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue par l'article 25.
Il n'y a donc pas (ou en tout cas plus) question de contrat, serait-il prévu par le règlement de copropriété.
Les unions ccopératives sont régies par l'article 93 de la loi 2006-672 dite loi ENL. Elles ne sont pas soumises au statut de la copropriété !!!! Aberrant 
Le texte indique que les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic et les associations syndioales libres peuvent constituer entre eux des unions ccopératives.
Il précise que chaque syndicat peut décider pazrmi les services proposés par une union coopérative ceux dont il veut bénéficier.
Mais il n'indique ni comment un syndicat peut adhérer ni comment il peut sortir
Difficile de vous répondre à ce sujet mais il est bien certain qu'il y a là une énorme lacune législative .
Je vous en dirai plus après un entretien avec un fin connaisseur. Il faut aller reprendre l'ancien texte qui avait été délaissé à tort certainement.
A noter que, désormais, pour un syndicat coopératif voulant sortir l'entourloupette consistant à abandonner ce régime n'est plus suffisante, sauf s'il adopte la gestion par un syndic professionnel.
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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 08:56:20
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Merci à JPM pour ce début de réponse.
Une autre façon de poser ma question serait de demander si l'approbation d'un contrat de sous-traitance proposé par une union à un syndicat coopératif ne devrait pas être soumis à un vote séparé, et non pas inclus dans un vote global pour l'approbation d'un règlement de copropriété... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 09:18:20
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Il faut éliminer toute référence à un contrat de prestation de service et a fortiori de sous-traitance.
Un syndicat de copropriétaires est membre d'une union, et non pas client.
Il y a dans tout celà une branche nouvelle du droit privé qui se présente comme autrefois les parties blanches des cartes de géographie.
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 15:44:22
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Quelle drôle de question ELECTRON!!!
Notre copropriété est membre d'une union de syndicats et nous nous posions ce même genre de question depuis le décret de 2004 sur la copropriété, complèté du décret comptable de 2005 (c'est un tout).
Il semble bien que la loi a fait devenir les unions comme de simples prestataires de services vis à vis des syndicats adhérents :
choix des services dont le syndicat veut bénéficier, l'union n'a aucune décision à prendre dans la vie du syndicat, elle n'a pas la signature, le décret comptable s'applique uniquement aux syndicats non aux unions.
A la limite, l'union en échange de ses prestations de services, a juste une facture à produire à chaque syndicat, pour la part qui le concerne.
Dans ces conditions, il va de soi qu'un contrat de services s'imposerait pour définir clairement les services dont veut bénéficier le syndicat.
Il conviendrait aussi que l'union s'engage à fournir les prestations demandées en fixant le mode de calcul de la répartition des frais entre les différents syndicats.
Ce serait le même système qu'un prestataire de services ordinaire vis à vis d'une enreprise. C'est semble-til ce que suggère au moins les nouveaux décrets de 2004 et 2005
Concernant le contrat inclus dans le règlement de copropriété, je pense qu'il s'agit d'un document à part qui n'a rien à y faire.
Il peut évoluer dans le temps puisque les services sont "à la carte" et dans la durée pisque tout syndicat peut sortir d'une union.
Peut-être serait-il bon de le faire voter en AG ? art 24 ?
Vos réponses nous intéressent.
Vite, vos réponses
Merci
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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 16:28:37
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Citation :
Un syndicat de copropriétaires est membre d'une union, et non pas client.
Mais l'Union est faite pour regrouper un certain nombre de services communs. Alors, l'essentiel de la question serait donc :
L'Union peut-elle elle-même effectuer les services en question, comme un syndic professionnel, ou bien est-elle seulement habilitée à servir de plate-forme commune pour les équipements, et organiser les commandes groupées de services pour bénéficier d'un facteur d'échelle ?
Auquel cas, effectivement, le syndicat, quand il en est membre, ne pourrait donc être une sorte de client de l'union pour les services en question, me semble-t-il, non ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 20:33:35
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Contest, il faut lire les textes. L'union classique n'est pas plus un prestataire de services que le syndicat lui-même. Il y a des assemblées générales d'union, un conseil de l'union, etc...
Quant aux unions coopératives ? C'est une vieille histoire  Il fallait certainement remédier à l'oubli du législateur SRU mais le rapiécage va être laborieux si des copropriétaires grincheux veulent mettre leur nez partout 
Qu'un texte relatif aux syndicats de copropriétaires de forme coopérative ne soit pas dans le statut de la copropriété, c'est une jolie trouvaille
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Edité par - JPM le 14 févr. 2007 21:59:05 |
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 08:26:41
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Réponse à JPM - message 9250 :
La question initiale d' ELECTRON se situant dans un contexte d'Union de syndicats coopératifs, je n'ai pas cru devoir le préciser :nous sommes nous aussi dans ce contexte.
Une copropriété de 128 appartements, initiatrice de cette union, une de 35 et une de 26.
Nous avons adhéré il y a 1 an à cette union qui assure pour le compte des 3 copropriétés l'entretien des espaces verts, et des bâtiments.
Nous avons bien une assemblée générale de l'Union et envisageons maintenant d'étendre notre coopération à la tenue de la comptabilité et à la tenue des AG
Nous n'avons pas cru bon, pour l'instant, de créer le fameux "conseil de l'Union" : on ne voit pas très bien à quoi il sert...
Bénéficiant d'un système informatique suffisant et des compétences nécessaires, c'est la copropriété principale qui abriterait et gèrerait notre compta (avec notre participation cela s'entend.
Pour assurer cette évolution, l'assemblée générale de l'Union réfléchit à cette organisation qui rejoint semble-t-il les préoccupations d'ELECTRON.
Le décret de 67 - art 42 indique qu'un syndicat peut "confier certaines tâches à une union coopérative ....."
L'art 42-2 précise : "chaque syndicat décide, parmi les services qui lui sont proposés par une Union coopérative, ceux dont il veut bénéficier"
On a donc, dun côté, une Union qui "propose des services" (on peut en déduire "un catalogue allant de 1 à n) et de l'autre, un syndicat qui peut "décider des services dont il veut bénéficier".
Dans notre cas, 3 copropriétés, chacune peut donc avoir une "prestation" différente...
Est-ce que "l'UNION" n'est pas, de fait, un "prestataire de services" ??? Même si elle n'est pas rémunérée ?
Pour nous, en assemblée de l'UNION, il n'y aurait rien de choquant dans cette façon de voir les choses, d'autant que la nouvelle comptabilité va aussi, semble-t-il, dans ce sens.
Encore faut-il que ce soit clairement exprimé et formalisé.
D'où l'idée à laquelle nous en étions venus, et qui est la base de la question d'ELECTRON, de matérialiser cette coopération par un "contrat de services" que chaque syndicat passerait avec l'Union.
Il faut bien,selon nous, que l'Union s'engage aussi à fournir la prestation demandée dans le temps.
Que se passerait-il si les relations de bon voisinage actuelles avec la copropriété principale venaient à se dégrader brutalement ???
En tous cas, il semble que nous ne soyons pas les seuls à nous poser ce genre de question...
Merci de votre réponse
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 09:39:05
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Dans le cas de l'article D 42 nouveau, on n'est plus dans le cadre d'une adhésion à une Union de syndicat.
L'article D 42 traite d'une délégation par le syndic coopératif, sous sa propre responsabilité, de l'exécution de certaines de ses missions, soit à une union ccopérative, soit à des prestataires extérieurs (il peut s'agir de professionnels immobiliers).
Le syndicat de forme ccopérative n'est pas partie au contrat avec l'union coopérative ou le professionnel immobilier.
Si le délégataire commet une faute dans l'exécution, le syndic coopératif, seul, est responsable à l'égard du syndicat.
Mais le rédacteur du décret a oublié un point important : dans tous les cas de figure la délégation implique une dépense à payer. Il faut donc une ouverture de crédit dans le budget prévisionnel. Dès lors, comment l'assemblée pourrait-elle ensuite contester une délégation de pouvoir et les charges financières générées ?
Enfin, dans ce cas, le syndicat n'est pas membre de l'union délégataire.
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 07:44:16
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Merci JPM pour ces précisions.
Cependant, petits copropriétaires bénévoles donc, non pro, la confusion est maintenant totale parmi nous :
La loi parle d' "union" (Loi 65 art 28, 29 et décret 67 art 63),d' "union coopérative" (Loi 65 art 14, 17-1, 18 et ENL art 93).
si nous avons bien compris, ce qui s'applique à "union (sous-entendu "ordinaire")ne s'applique pas à "union coopérative".
Même chose : la Loi parle de "syndicat" (sous entendu ordinaire), de "syndicat de forme coopérative" (art42 décret 67)et de "syndicat coopératif".
Ce qui s'applique à syndicat de "forme coopérative" s'applique-t-il à "syndicat coopératif" ?
les art 42, 42-1 et 42-2 sont très voisins de ceux concernant clairement les "syndicats coopératifs"....
Pitié pour les non pros
Y a-t-i un doc à votre connaissance qui explicite tout cela clairement ???
Merci d'avance |
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 12:06:57
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Pour JPM :
Nous avons remis un peu d'ordre dans tous ces articles de Loi.
OK - Syndicats de forme coopérative = syndicats coopératifs. Pardonnez notre ignorance et notre précipitation.
Il reste une dernière question :
Loi ENL - art 93 §1 et 3 parlent de "services"
Loi de 65 art 14 et art 17 parlent de "conservation d'immeuble", "administration parties communes", "entretien parties communes" et "administration de la copropriété"
Que signifie "services" dans ENL ??
Uniquement tonte des pelouses ou nettoyage parties communes ?
Il n'y a plus de travaux ? Il n'y a plus d'administration ?
art 93 ENL remplace-t-il ces 2 art de 65 (ce n'est écrit nulle part, contrairement à art 91 par ex) ou vient-il en plus, en résumant dans "services" tout ce que disent déjà les art 14 et 17-1 de 65
????
La Loi n'est pas simple pour des profanes.
Merci de votre réponse et pardon à ELECTRON d'avoir abusé de sa question.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 13:34:41
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Au sens de la loi ENL
La tenue de la comptabilité de l'ASL est un service. Les relances aux débiteurs, la préparation de dossiers de recouvrement : idem
La préparation des documents pour la convocation d'une assemblée générale, la mise sous pli, l'expédition, sont aussi des services.
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contest
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 15:07:00
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Merci encore une fois JPMde votre réponse concernant la signification de "services" dans ENL-art 93
C'est très restrictif par rapport à art 14 de 65 qui s'applique, a priori, à tous syndicats.
Et je renouvelle ma question :
Pour les syndicats coopératifs, art 93 ENL remplace-t-il art 14 de 65 ???
Merci d'avance
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 16:28:38
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L'article 93 de la loi ENL est totalement étranger au statut de la copropriété. C'est bien là le problème absurde
On ne trouve nulle part les conditions d'adhésion d'une syndicat, serait-il coopératif ou administré par un syndic copropriétaire, à une union coopérative. Idem pour les conditions du retrait.
Les adeptes du système coopératif disent : à défaut de précisions, on applique l'article 24. Les opposants rétorquent : non puisque l'article 93 ENL n'est pas dans la loi de 1965. Et il serait curieux d'exiger la majorité de l'article 25 pour adhérer à une union classique tandis que l'article 24 suffirait pour adhérer à une union coopérative.
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