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 Sujet  |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
 Posté - 12 déc. 2006 : 18:50:52
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Les journaux at la revue "Le Particulier - Immobilier" ont reproduit les statistiques de la CNAB (Conféd. nationale des adm. de biens) concernant les charges moyennes constatées en 2005 par m2 par an et par catégorie des dépenses, ce qui permet de comparer des éléments comparables.
Ainsi, pour un immeuble avec ascenseur et chauffage central au fuel ils indiquent pour la région parisienne une moyenne de 21 €/m2/an, avec un maximum à 27€ dans certaines communes. Cela ne comprend pas, évidemment, les travaux votés hors budget.
Mais ces 2 chiffres me paraissent très inférieurs à la réalité.
Pouvez-vous indiquer des éléments de comparaison ?
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 19:43:44
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Humm..
Difficile à dire, c'est plutôt à eux de dire sur quoi ils se fondent et quels sont les critères permettant d'obtenir ces résultats..
Aucune résidence ne ressemble à une autre, car en réalité tout est lié au co-propriétaires qui y résident.
Une co-propriété comprenant majoritairement des co-propriétaires résidents aura des charges élevées car il s'agit de leur résidence principale, donc un soucis particulier est en général apporté à l'entretient de la résidence, ce qui est moins le cas pour une co-propriété comprenant majoritairement des bailleurs.
De plus, tout dépend de la surface des parties communes à entretenir, de la surface des espaces verts, de la présence ou pas d'un gardien. Ces 3 points ne sont visiblement pas cités dans votre post, et ils ont une importance ennorme dans le cout des charges..
Un exemple, dans ma résidence, 2 ascenceurs,2 entrées, 2 parkings (1 sous sol et 1 extérieur) chauffage collectif fuel, 1 gardien, beaucoup d'espaces verts, 95% de co-propriétaires résidents "retraités" et exigents: Pour mon 52 m², je paye 1900 €uros par an, soit...36.54 €uros/m²..on est loin des 21!
Je ne trouve donc pas cette enquète très "significative"..
MARIE |
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 21:35:43
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Bonsoir
Effectivement, 24 lots, 1600 m2 habitable, 60 à 65000 € de budget avec chauffage et ECS fuel, 2000 m2 d'espace vert, pas de gardien ni d'ascenceur : soit de 37.5 à 40 €/m2. Nous sommes nous aussi au dessus de cette "moyenne" sans pour autant "bichonner" notre résidence.
@ bientôt.
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 22:14:04
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| Merci pour ces deux réponses qui expliquent déjà bien que les chiffres publiés induisent en erreur des résidents, comme mes voisins, étonnés que nos charges soient à environ 35€/m2 alors que le conseil syndical participe activement aux petits travaux courants de maintenance afin de limiter justement les charges. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 22:15:22
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Ce genre d'enquete n'a effectivement que peu de signification.
C'est un indicateur, qui a pour seul interet d'être un indicateur.
Et comme pour les torchons et les serviettes, vous ne pouvez comparer cet indicateur, ici annuel pour 2005, qu'au même indicateur 2004 calculé sur les mêmes résidences sur les mêmes critères ou postes dépenses..
Si vous avez commencé l'enquête en 1990, vous pouvez donc lire pour chaque année la variation de cet indice, de cette valeur.
Mais ce chiffre n'a aucun interet, n'est d'aucune signification à l'interieur de la famille enquetée, et plus encore dans des secteurs hors du champ enqueté.
Vous avez la même chose avec les prix de l'immobilier, qui ont certes augmentés dans des valeurs importantes. Mais les fourchettes de prix sont tellement grandes qu'une moyenne n'a pas d'autre signification que d'etre une moyenne indicative.
Ce n'est pas parce qu'on vous dit que dans telle ville, voire dans tel quartier de cette ville l'apparte de 10 ans se vend en moyenne 3500 € le m², que votre F3 de 10 ans dans ce quartier vaut 3500 € le m² ...
Peut être qu'à 2600 € personne n'en veut ... !!!! 
C'est comme vous dire que l'inflation a été en 2006 de 1,90 %
Voila qui vous fait une belle jambe alors que vous avez remarqué une augmentation de l'essence de (mettons) 5%, du gaz de (mettons) 8% et du paquet de beurre de (mettons) 1%...
Quant à votre salaire, pauvre de vous, il a diminué toujours en 2006 de (mettons) 0,8% compte tenu de l'augmentation des tarifs de votre mutuelle ....
Alors l'inflation de 1,90 % ..... Pffff ....
Ce sont des indicateurs qui sont indicatif  et ne sont comparables qu'à de mêmes indicateurs d'une période antérieure ....
Pour vous particulier, savoir que les charges ont, en moyenne, entre 2005 et 2004, augmenté de (mettons) 6%, ... vous dit que sur un an, en moyenne l'augmentation a été de .... 6% ...
Vous faites le même calcul chez vous, à condition de connaitre les postes dépense retenus, et vous saurez si vous êtes au dessu ou en dessous de ces 6%
Et mis a part le fait de le savoir, cela vous fera une belle jambe, parce que 4,5% ou 8%, il vous faudra tout de même payer ..... |
Edité par - gédehem le 12 déc. 2006 22:25:02 |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 13:21:55
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bonjour;
les statisticiens sont une race de personne à part . ils vous démontrent qu'avec la tête dans le four à 200 degrés et les pieds dans le congélateur à moins 20 et qu' en fonction de votre indice de masse corporelle , la température moyenne de votre corps est bien à 37 et que tout va bien , à part qu' on sort un cadavre du four et du congel . |
mikis |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 14:36:07
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Mikis, c'est peut-être vrai ce qu'ils disent; en avez-vous fait l'expérience...?
Revenons à notre sujet plus sérieux et profitons de ce merveilleux forum pour essayer d'échanger des connaissances et expériences vécus. Il est généralement facile d'indiquer quel est le montant des charges payées par chacun pour l'année, hors travaux, et de diviser cela par les m2 de l'appartement et de préciser si l'immeuble dispose d'un ascenseur, d'un chauffage central (fuel, gaz, électricité, à préciser), eau chaude collective, etc..
Cela donnera à chacun un élément de référence intéressant, bien qu'approximatif, mais peut-être plus proche de la réalité que ces chiffres de la CNAB. |
Edité par - chenkak le 14 déc. 2006 14:39:46 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 16:43:20
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ben c'est même pas sûr :
- selon la région
- selon qu'un studio de 25m2 est le plus grand de la copro, ou le + petit de la copro
- selon que l'on est dans une très grande copro, ou copro moyenne (particulièrement vrai pour les travaux, mais ce ne sont pas des charges).
- qu'il y a essentiellement des copros résidents ou bailleurs (d'ailleurs je reprends gedehem, dans mon ancienne copro où il y avait essentiellement des bailleurs, charges élevées, car jmenfoutisme et aggravation des charges (nombreuses fuites d'eau ... jusqu'à à la pose de cpteurs individuels)).
Donc des stats dans ces conditions... ou alors catégoriser et encore... |
Cordialement / Frédéric |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 19:15:36
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Il y a déja eu sur ce point un sujet lancé, du moins il me semble.
L'analyse que vous proposez peut sembler logique, simple.
Mais en fait, il n'en est rien, et c'est normal !
Ce que vous trouveriez ne serait qu'un indicateur, que vous pouvez décortiquer en autant d'indicateurs suivant une typologie définie.
Mais il resteront autant d'indicateurs ... qui ne seront que des indicateurs "indicatifs".... .
Prenez 2 appartements absolument identiques, avec exactement les mêmes équipements et services ... sauf que l'un est dans une copropriété de 15 lots, l'autre dans une copropriété de 256 lots.
Ce seul élément parmi 25 autres identiques va modifier la donne : la part d'honoraires du syndic "prof" dans celle-ci sera plus importante que dans celle-là.
Vous aurez donc obligatoirement 2 indices, 2 prix au m², sans doute proche, mais tout de même distincts.
Si vous multipliez la population étudiée, ici des appartements avec les services et équipements, vous allez avoir autant de prix au m² qu'il y a d'appartements !
Que voulez vous en faire ? Une moyenne, qui ne sera qu'une moyenne...
Et vous direz : en moyenne c'est 26 € le m²....avec 21 € ici et 27 € là ...ce qui vous fera bondir, vous qui êtes à 33 € au m²
Pour faire une analyse plus fine, vous pouvez aussi vous amuser à en extraire des montants de charges par type de logement : les T1, les T2, les T3, etc ... et faire une moyenne par type ...
Et encore, toujours par type, par région, .. par ville, par quartier .....
Mais au final vous n'aurez qu'un indicateur moyen, qui ne sera qu'un indicateur moyen qu'on ne peut comparer qu'au même indicateur moyen d'une période considérée...
Ce truc des moyennes est toujours amusant :
Pensez au français "moyen" (définition du français "moyen" ? ) qui gagne en moyenne 1200 €/mois, mesure en moyenne 1,72 m, vit en moyenne jusqu'à 82 ans (si c'est un homme !)... ne fera que vous dire qu'ils sont bien malheureux ces français moyens à vous qui gagnez 2500 €/mois, qui mesurez 1,85 m et qu'on ne vous donne pas votre age à 91 ans passés ....
Mais ne vous inquietez pas :
"On peut tout faire dire aux chiffres, même la vérité !" |
Edité par - gédehem le 14 déc. 2006 22:21:55 |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 09:07:46
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| Un bon stratège ne se contente pas de moyennes mais fait une synthèse de tous les détails qui lui paraissent significatifs, et ces détails il les a par les divers renseignements de qualité qu'il sait obtenir. Merci à Marie de Médicis et à Zen.Christophe pour les renseignements précis et utiles ci-dessus. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 10:47:17
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Les études relatives à l'évolution des charges ne présentent d'intérêt réel que lorsqu'elles portent sur une série définie d'immeubles dont les budgets réalisés peuvent être analysés sur une durée de quinze ans au moins.
Certains syndics dont les mandants sont fidèles disposent alors d'éléments précis qui peuvent être facilement utilisés quand la documentation a été conservée en mémoire de l'ordinateur. Ce sont les mêmes syndics qui ont été en mesure d'établir des carnets d'entretien fort bien renseignés qui sont des sources d'information précieuses.
Je crois que les travaux du professeur Mouillart ont été réalisés peu ou prou dans ces conditions. Mais le souci d'établir des moyennes casse le système. Ces moyennes ne présentent aucun intérêt.
Ce qui est intéressant, si l'on a pu conserver un échantillon constant d'une centaine d'immeubles de différentes catégories, c'est d'établir des " lois " à partir de cas particuliers pour mettre en valeur des interventions techniques ou au contraire constater leur inefficacité.
Par exemple les pignons en platre de cinq immeubles ont été ravalés en 1970/75 avec des techniques différentes. Trente ans après, on constate soit que tout à bien tenu, soit qu'il a fallu reprendre deux pignons en 1995. On peut évaluer le rapport qualité/prix d'une technique utilisée.
On retrouve alors la notion d'amortissement technique préconisée par M. Robine, et celle de gestion prévisionnelle au vrai sens du terme.
Et on constate l'intérêt pour les syndicats de conserver, quand les rapports se sont avérés corrects, aussi bien les syndics que les architectes et les entrepreneurs.
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 11:01:03
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| dans mes souvenirs d'école quand on donne une moyenne on donne aussi les écarts types c'est à dire le plus haut et le plus bas . c'est un fonction de cette fourchette qu'il convient aussi de résonner pour comparer. |
mikis |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 20:09:32
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Citation :
résonner
: ding dong ding dong |
Cordialement / Frédéric |
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