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Notre AG vient de se tenir. Il fallait approuver les comptes de 2005 (alors que l'exercice est fini depuis 11 mois). Le budget voté était dépassé de 40% par des dépenses imposées sans vote préalable : les comptes n'ont pas été approuvés, à une légère majorité. Or, il y a d'énormes impayés de charges, certains traînant depuis 2004, de la part d'un très grand nombre de copropriétaires, sur les appels correspondant aux budgets votés d'une part et sur le réajustement dû au dépassementde 2005. Le syndic n'a rien fait de décisif pour assurer régulièrement la perception de ces charges. Il a même précisé que sur 2006 qui va se terminer, il y a encore plus de retard de paiment. A la suite du refus du budget 2005, il nous a dit que maintenant, il ne pourrait plus exiger ces sommes dues.
J'ai tout de même un doute : puisqu'une grande partie de ces charges restant dues est la conséquence de budgets votés en leur temps, n'est-ce pas opposable aux copropriétaires non-payeurs ? Et qui prendra en charge le dépassement de 2005 pour régler les factures ? Ceux qui payent régulièrement ?
Les comptes ne sont pas approuvés. C'est toujours une grosse erreur. Il faut approuver les comptes en faisant des réserves sur les points litigieux.
Le syndic peut-il poursuivre des procédures de recouvrement engagées avant la répartition des charges ? Oui, sans aucun doute.
Peut-il engager de nouvelles poursuites en demandant exclusivement le paiement des provisions régulièrement appelées et demeurées impayées ? Je pense que oui mais ...
Peut-il demander le paiement des soldes individuels débiteurs ? Non.
A noter que pour engager des recouvrements de charges il faut que le syndic puisse payer les frais de procédure. On l'oublie trop souvent .
Une conclusion claire : votre copropriété est sinistrée et va tomber dans l'état de copropriété en difficulté avec administrateur provisoire et tutti quanti ...
vous indiquez < à la suite du refus du budget 2005 il nous a dit que...> si c'est bien de 2005 qu'il s'agit il ne pouvait, légalement,faire d'appel de fonds trimestriel??? si c'est 2006 il ne pouvait le faire en 2006
Je me suis mal exprimée; excusez-moi. je voulais dire "à la suite du refus de l'approbation des comptes de 2005". Le budget, lui, avait bien été voté, mais très inférieur à celui dépensé. Pour l'approbation des comptes de 2006, ce sera bien plus tard.
Je vois que pour 2005, il y a eu 6800 euros de procédures, et 3000 prévus pour 2006 sur des budgets de 80000. Je n'arrive pas à saisir l'impact sur la suite : merci de me l'expliquer.
Il y a déjà un bon point : la ligne budgétaire a été servie pour 3 000 € sur 2006. Ce n'est pas toujours le cas, la ligne contentieux est souvent ignorée, même par les syndicats qui ont des recouvrements.
6800 € dépensés en 2005, si je comprends bien mais vous ne dîtes pas combien avait été prévu dans le budget 2005.
Quoiqu'il en soit le coût des recouvrement est très important et vous indiquez que le nombre des recouvrements est plus important encore en 2006. Supposons 10 000 € dépensés en 2006. La prévision est de 3000. L'écart est donc de 7 000 € Voilà déjà près de 9 % de dépassement sur votre budget prévisionnel.
Mais vous avez peut être récupéré des frais de procédure. Il faut éventuellement tenir compte des produits qui apparaîtraient dans vos comptes ! Avez vous vérifié ce point. Le conseil syndical a-t-il vérifié tous ces dossiers de recouvrement ?
Si vous avez un chauffage collectif, vous pouvez aussi avoir un écart important sur ce poste. Le syndic ne peut pas faire grand chose sur le prix du fioul, ou du gaz.
Il ne suffit pas de constater un dépassement pour justifier un refus d'approbation des comptes. Il faut rechercher la nature des dépassements. Si le syndic a fait poser des plaques de marbre sans autorisation, il est coupable. S'il a fait procéder au dégorgement d'un égout pour un montant non prévu au budget, il n'avait pas le choix.
Quand un égout est obstrué, on ne peut pas passer 15 jours sur une mise en concurrence.
6800 € dépensés en 2005, si je comprends bien mais vous ne dîtes pas combien avait été prévu dans le budget 2005.
Il était prévu 3500 euros pour 2005.
Quoiqu'il en soit le coût des recouvrements est très important et vous indiquez que le nombre des recouvrements est plus important encore en 2006.
Pour 2006, rien n'est encore connu de nous de façon chiffrée. C'est le syndic qui a dit en AG que les charges n'étaient pas payées par un nombre de plus en plus important. Je ne pense pas que le CS ait déjà vérifié s'il y a eu des recouvrements en 2006. Pour 2005, l'état des dépenses ne fait apparaître aucune rentrée par recouvrement.
Si vous avez un chauffage collectif, vous pouvez aussi avoir un écart important sur ce poste. Il ne suffit pas de constater un dépassement pour justifier un refus d'approbation des comptes. Il faut rechercher la nature des dépassements. Si le syndic a fait poser des plaques de marbre sans autorisation, il est coupable.
Non, nous n'avons pas de chauffage collectif et il n'y a pas eu d'urgence. Le poste "divers imprévus" de 2005 est vide; mais il y a eu une multitude de dépenses d'agrément, pour les jardins en particulier, pour des achats et aménagements non votés en AG et le budget explose alors que les charges ne sont pas exigées de ceux qui ont la flegme de payer.
Charges exigibles et approbation des comptes
Forum fermé
Posté - 08 déc. 2006 : 15:57:16
