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 Sujet  |
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willybx
Contributeur actif
27 réponses |
 Posté - 23 nov. 2006 : 23:58:01
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Mon voisin construit en limite de propriété sur une hauteur de 9m00 avec une acrotère de 1m00 de haut.
Mais cette construction donne sur mon patio central (20 m2) qui est le seul endroit qui permet d'éclairer mon séjour.
Puis-je demander à abbaisser sa construction avec une acrotère raisonnable 20 cm.
J'ai eu des échos comme quoi il envisageai de faire un jardin sur le toit de la maison ce qui augmentera la hauteur total avec de la végétation certainement mise en limite de propriété.
Que puis-je faire.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 00:07:38
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| pleurer... mais avant, lisez ce fil pour vérifier qu'il respecte les règles, notamment celles relatives aux vues. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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willybx
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 00:31:45
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Donc si j'ai bien lu le fil, il y a peu de chance pour que je puisse donner suite par rapport à l'ensoleillement.
Mais L'acrotére est volontairement surélevé à ce qui ce fait habituellement.
La hauteur autorisée est de 9 mètres.
De plus j'ai constaté qu'il aurait pu faire les 150 m2 de SHON autorisés en ayant une construction moins profonde de l'ordre de 2 mètre pour le premier et le second étage (beaucoup de vides de plancher à l'intérieur). Ce qui aurait été moins préjudiciable pour mon patio.
Cela peut-il être un argument en ma faveur pour au moins faire abaisser son acrotère ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 00:36:07
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| et si il aime les acrotères élevés ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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willybx
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 00:39:27
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Le souci est que je ne voudrais pas avoir par la suite un jardin sur le toit plongeant directement sur mon lieu de vie ...
Est ce que la végétation ou des pallissades en bois (je ne sais pas encore si cela sera comme ca) en limite séparative compte dans la hauteur autorisé sachant qu'il n'est jamais indiqué sur les documents du PC la présence future d'un jardin sur le toit. |
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willybx
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 00:44:27
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Une chose est sure avec les plans du permis s'il y a un jardin sur le toit les servitudes de vues ne seront pas respectées.
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willybx
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 00:50:43
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J'ai également une autre interrogation qui me vient à l'instant.
Dans la SHOB les toitures terrasses accessibles doivent être comptabilisées.
Hors dans le cas présent elles ne le sont pas. (j'ai fait le calcul).
Donc si il fait un jardin sur le toit celui-ci sera-t-il considéré comme illégal au vu du PC ?
Et pourrais demander la remise en état du toit comme sur le PC étant inaccessible ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 07:25:43
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accessible ou pas voir ce fil, la SHOB du toit terrasse a du être comptée...
A vérifier bien sûr |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 08:24:36
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| la shob est limitée dans votre réglement ? |
Elisabeth |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 08:53:42
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la question d'Elisabeth (marilys, crée toi une signature dans ton profil, les lecteurs comprendront mieux de qui je parle !!!) est importante:
si la SHOB n'est pas limitée (ce qui est le cas en général) , la présence d'un toit terrasse décrite au PC ne rend pas la construction incompatible avec le POS, mais seulement avec le PC; c'est donc un vice de forme qui, s'il est susceptible d'entrainer l'illégalité du PC, peut être régularisée par un PC modificatif en cours d'instance...
si la SHOB n'est pas limitée et si la toiture terrasse n'est pas décrite au PC, il est étonnant que l'instructeur n'ait pas relevé cette anomalie facile à corriger...
si la SHOB est limitée, la donne est différente : le PC est illégal et l'action civile en dommages-intérêts (article L480-13) est aussi envisageable. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 09:00:29
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| Excuses moi Emmanuel mais je ne comprends pas trés bien ta réponse. |
Elisabeth |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 09:32:25
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| en fait, j'essaie maladroitement de formuler le fait que la non-inscription de la SHOB du toit terrasse dans le PC n'est sans doute pas un motif suffisant pour obtenir la démolition de quoi que ce soit... sauf si le toit devait avoir une autre forme ou que la SHOB limitée par le POS est dépassée... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 nov. 2006 09:32:57 |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 09:52:08
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Ah ok là je comprends mieux. Tout à fait d'accord avec toi.
willybx : que dit le réglement du pos ou plu sur le calcul des hauteurs notamment au niveau de l'acrotère. |
Elisabeth |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 14:58:35
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un détail : le non respect des règles civiles afférentes aux "vues" devra être corrigé par la mise en place d'un mur "pare-vue", ce qui augmentera d'autant (2m. je crois) la hauteur du batiment !... il sera donc possible de demander la démolition civile au titre de cette vue créée qui n'est pas régularisable par la mise en place du pare-vue -si la hauteur est effectivement et clairement limitée par le POS et que ladite limite est dépassée !
là encore donc, comme dans votre autre fil, la connaissance précise du règlement de POS est nécessaire. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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willybx
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 25 nov. 2006 : 09:52:17
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Concernant l'ancien POS au moment du dépot (maintenant PLU)
Hauteur absolue 9m00.
Pas de limite à la SHOB. SHON Maxi 150 m2.
Il me semble que le retrait physique pour éviter la vue peut être demandé 1m90 je crois.
Et comme sa parcelle fait 4m90 de large, il lui resterai 4.90 -1.90x2 soit 1.10 sur la longueur de sa maison.
Ensuite le PLU vient d'être modifié et la hauteur des batiments est calculée comme ca:
Hauteur de façade 9m00 puis pente maxi de 35% il faut bien sur faire un toit en tuile je pense.
Qu'en est-il s'il "régularise" la situation en mettant en place un pare-vue celui-ci compte dans la hauteur de façade ou doit s'inscrire dans un gabarit avec une pente à 35%. je prends comme hypothèse qu'il resterait en toiture terrasse... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 nov. 2006 : 10:03:37
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Citation :
Initialement entré par willybx
Concernant l'ancien POS au moment du dépot
C'est le POS au moment de l'accord qui compte, pas celui au moment du dépot de la demande Citation :
(maintenant PLU)
Hauteur absolue 9m00.
Quelle rédaction précisément ? Citation :
Pas de limite à la SHOB. SHON Maxi 150 m2.
Il me semble que le retrait physique pour éviter la vue peut être demandé 1m90 je crois.
oui, c'est ça : les 19 décimètres de l'article 678 du code civil Citation :
Et comme sa parcelle fait 4m90 de large, il lui resterai 4.90 -1.90x2 soit 1.10 sur la longueur de sa maison.
Ne confondez pas distance de construction et création de vue : rien n'empêche de faire un mur aveugle ou des ouvertures dites "jours de souffrance" ou d'installer des pare-vues... Citation :
Ensuite le PLU vient d'être modifié et la hauteur des batiments est calculée comme ca:
Hauteur de façade 9m00 puis pente maxi de 35% il faut bien sur faire un toit en tuile je pense.
Rédaction précise ? Citation :
Qu'en est-il s'il "régularise" la situation en mettant en place un pare-vue celui-ci compte dans la hauteur de façade ou doit s'inscrire dans un gabarit avec une pente à 35%. je prends comme hypothèse qu'il resterait en toiture terrasse...
tout dépend de la rédaction précise de l'article... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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willybx
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 25 nov. 2006 : 19:23:32
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le nouveau PLU a été approuvé le 21 /07 / 2006 donc comme son permis date du mois de mai 2005 c'est l'ancien POS qui compte et qui dit que la hauteur absolue est de 9 mètres sauf les éléments techniques tels que cheminées, gaines d'ascensceurs ...
Question 01: Un pare-vue est-il considéré comme un élément technique?
Question 2:
Mais il peut toujours déposer un permis modificatif alors à ce moment là est-ce l'ancien POS qui est pris en compte ou le nouveau PLU ?
Quelques précisions sur le PLU approuvé le 21 07 2006
Règlements généraux:
Les constructions doivent respecter :
une hauteur de façade HF mesurée soit à la corniche ou au niveau de l’égout dans le cas d’un toit en pente, soit à l’acrotère d’une toiture - terrasse.
Je suis en secteur UDm: Zone urbaine de tissu diversifié mixte
A. Constructions nouvelles
A.1. Dispositions générales
En secteurs UDm, UDc, UDc+ et UDc°
A.1.1. Les constructions réalisées dans la bande constructible de 17 m suivant les dispositions Schem. 6&7 / 1 (construction sur limites latérales, doivent obligatoirement s’inscrire dans le gabarit enveloppe Schem. 10 / 1 .
Ce schéma c'est Hf (hauteur de facade puis pente à 35 %) puis descente à 35% jusqu'a une hauteur de façade arrière respectant les reculs imposés à l'arrière (H-4m)
En secteur UDm
HF = 9 m si la VEP inférieure ou égale à 16 m
HF = 12 m si la VEP supérieure à 16 m
Question 03:
Je pense qu'il y a quand même une interrogation sur les pare-vues doivent-ils s'intègrer dans le gabarit d'une toiture en tuiles ou sont-ils considéré comme étant ,en partie haute, une acrotère ?
Cette dernière question rejoins ma première interrogation ...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 nov. 2006 : 20:23:50
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Citation :
Initialement entré par willybx
le nouveau PLU a été approuvé le 21 /07 / 2006 donc comme son permis date du mois de mai 2005 c'est l'ancien POS qui compte et qui dit que la hauteur absolue est de 9 mètres sauf les éléments techniques tels que cheminées, gaines d'ascensceurs ...
Question 01: Un pare-vue est-il considéré comme un élément technique?
si tous les "éléments techniques" sont, comme cela semble etre le cas, des éléments techniques liés à des installations techniques de la construction, le pare-vue ne répondra pas à cette définition... C'est à cause de cette finesse qu'il aurait fallu que vous recopiiez précisément la phrase du POS. Nous aurions pu l'analyser à la lumière de décisions de justice antérieures. Faute de connaitre la rédaction précise, je n'émets qu'un avis plein de réserves 
Citation :
Question 2:
Mais il peut toujours déposer un permis modificatif alors à ce moment là est-ce l'ancien POS qui est pris en compte ou le nouveau PLU ?
normalement le nouveau, sauf s'il avait cristallisé les règles du précédent par un certificat d'urbanisme encore valide ce qui lui permet peut-être de choisir ce qui l'arrange ! Citation :
Quelques précisions sur le PLU approuvé le 21 07 2006
Règlements généraux:
Les constructions doivent respecter :
une hauteur de façade HF mesurée soit à la corniche ou au niveau de l’égout dans le cas d’un toit en pente, soit à l’acrotère d’une toiture - terrasse.
il est rare que ce soit aussi clair ! Vous avez de la chance... Problème: il a peut-être le droit de mettre le pare-vue en recul de l'acrotère, ce qui résoud son problème et de hauteur, et de vue ! Citation :
Je suis en secteur UDm: Zone urbaine de tissu diversifié mixte
A. Constructions nouvelles
A.1. Dispositions générales
En secteurs UDm, UDc, UDc+ et UDc°
A.1.1. Les constructions réalisées dans la bande constructible de 17 m suivant les dispositions Schem. 6&7 / 1 (construction sur limites latérales, doivent obligatoirement s’inscrire dans le gabarit enveloppe Schem. 10 / 1 .
Ce schéma c'est Hf (hauteur de facade puis pente à 35 %) puis descente à 35% jusqu'a une hauteur de façade arrière respectant les reculs imposés à l'arrière (H-4m)
En secteur UDm
HF = 9 m si la VEP inférieure ou égale à 16 m
HF = 12 m si la VEP supérieure à 16 m
Question 03:
Je pense qu'il y a quand même une interrogation sur les pare-vues doivent-ils s'intègrer dans le gabarit d'une toiture en tuiles ou sont-ils considéré comme étant ,en partie haute, une acrotère ?
Cette dernière question rejoint ma première interrogation ...
ils ne seront pas considérés comme l'acrotère, à mon avis, donc s'ils s'inscrivent dans le gabarit de la pente de toit, à mon avis encore, rien à dire...
Je vais essayer de rameuter quelques autres réponses sur le sujet... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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willybx
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 25 nov. 2006 : 20:45:56
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LE nouveau PLU de la CUB (Communauté Urbaine de Bordeaux est certainement le plus complet que je n'ai jamais vu, tout y est décrit c'est assez impressionnant), on pourrait même se demander s'il y encore de la "liberté" dans l'acte de construire.
Bon je reviens au sujet qui m'interresse.
Il ne peut pas un "creuset" des deux règlements ?
A savoir prendre des éléments du premier POS qui ne sont plus valables dans le second. Et prendre des éléments du second PLU qui n'étaient pas valables dans le premier POS.
Quelques précisions:
Ancien POS:
9m hauteur absolue et Bande constructible de 16 mètres de profondeur à partir du retrait imposé.
Nouveau PLU
9m de hauteur de façade et Bande constructible de 17 mètres retrait inclus. Avec possibilité de construire 30 m2 SHON (H maxi 3m50 en limite) au dela de la bande de 17mètres.
Je vous avouerais que je préferais qu'il applique pour son permis modificatif le PLU car dans ce cas là, mon patio ne serait plus entièrement longé par un mur de 9 mètres de haut. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 25 nov. 2006 : 22:02:53
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Citation :
Initialement entré par willybx
le nouveau PLU a été approuvé le 21 /07 / 2006 donc comme son permis date du mois de mai 2005 c'est l'ancien POS qui compte et qui dit que la hauteur absolue est de 9 mètres sauf les éléments techniques tels que cheminées, gaines d'ascensceurs ...
Question 01: Un pare-vue est-il considéré comme un élément technique?
Non.
Citation :
Question 2:
Mais il peut toujours déposer un permis modificatif alors à ce moment là est-ce l'ancien POS qui est pris en compte ou le nouveau PLU ?
Un permis, modificatif ou non, ne peut être instruit qu'a la lumière des règles d'urbanisme en vigueur.
Ce sera donc le nouveau PLU.
Citation :
Quelques précisions sur le PLU approuvé le 21 07 2006
Règlements généraux:
Les constructions doivent respecter :
une hauteur de façade HF mesurée soit à la corniche ou au niveau de l’égout dans le cas d’un toit en pente, soit à l’acrotère d’une toiture - terrasse.
Je suis en secteur UDm: Zone urbaine de tissu diversifié mixte
A. Constructions nouvelles
A.1. Dispositions générales
En secteurs UDm, UDc, UDc+ et UDc°
A.1.1. Les constructions réalisées dans la bande constructible de 17 m suivant les dispositions Schem. 6&7 / 1 (construction sur limites latérales, doivent obligatoirement s’inscrire dans le gabarit enveloppe Schem. 10 / 1 .
Ce schéma c'est Hf (hauteur de facade puis pente à 35 %) puis descente à 35% jusqu'a une hauteur de façade arrière respectant les reculs imposés à l'arrière (H-4m)
En secteur UDm
HF = 9 m si la VEP inférieure ou égale à 16 m
HF = 12 m si la VEP supérieure à 16 m
Question 03:
Je pense qu'il y a quand même une interrogation sur les pare-vues doivent-ils s'intègrer dans le gabarit d'une toiture en tuiles ou sont-ils considéré comme étant ,en partie haute, une acrotère ?
Le parevue sera assimilé à une acrotère puisqu'il y a une terrasse derrière.
Citation :
Cette dernière question rejoins ma première interrogation ...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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willybx
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 26 nov. 2006 : 00:20:16
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Citation :
Le parevue sera assimilé à une acrotère puisqu'il y a une terrasse derrière.
Merci pour ces précisions.
Donc si je résume, mon voisin veut faire un jardin sur le toit
Je lui demande de faire le nécessaire pour ne pas avoir de vue plongeante sur mon lieu de vie mais il ne peut installer de pare vue car celui-ci sera considéré comme une acrotère puisqu'il cache une terrasse derrière.
La seul solution qu'il puisse avoir c'est d'avoir une protection physique (garde-corps) à 1m90 de la limite de propriété.
Ce qui n'est pas très interressant puisque sa parcelle ne fait que 4m90 de large et qu'il devra respecter cette règle des deux cotés pour les deux voisins.
J'ai lancé deux sujets pour le même voisin (l'autre étant un retrait à l'alignement sur rue non respecté (3m75 au lieu de 4 mètres).
Je tiens à préciser que la rue est n'est pas perpendiculaire aux limites latérales des terrains ce qui implique pour ma part et le voisin en question des façades "découpés" (voir schéma dessous).
La rue est en biais avec 4 mètres de retrait
Je ne l'ai pas indiqué.
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f o n d d e p a r c e l l e
Puis-je faire "pression" sur cet individu pour lui demander d'abaisser son acrotère en "échange" de mon silence concernant le retrait imposé à l'alignement ?
Je pense quand même que la municipalité s'en apercevra (j'éspère qu'elle ne fermera pas les yeux sous pretexte d'entrées fiscales supplémentaires...
P.S.: Je viens de m'essayer pour la première fois au dessin au caractères.
***Modérateur***
Insertion de balise pour la lecture correcte du schéma |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 26 nov. 2006 14:33:45 |
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Sujet |
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CONSTRUCTION DE 9 METRES DE HAUT EN LIMITE
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