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 Sujet  |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
 Posté - 15 nov. 2006 : 11:31:24
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Bonjour,
Pouvez vous m'idiquer si il y a obligation légale à ce que le budg prévisionnel soit présenté poste par poste ?
Autrement dit, le syndic peut il se contenter de prendre les dépenses de l'exercice précédent et appliquer un pourcentage sur la globalité.
Merci d'avance de vos réponses
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BC |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 11:51:21
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Cette procédure concernant le budget prévisionnel n'est pas très orthodoxe.
Le taux d'augmentation d'une année sur l'autre ,est il un taux moyen?
Si vous avez un syndic professionnel il se rémunère plus richement en faisant moins de travail pour votre SDC.
C'est un moyen comme un autre ??? |
Salutations
François |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 12:07:25
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Merci de la réponse.
Le taux appliqué est de 3 pour cent pour 2006/2007 et de 3 pour cent pour 2007/20008.
C'est vrai que cette pratique lui évite de fournir le détail des postes sur lesquels porte une augmentation prévisionnelle. Peut il le faire légalement ? |
BC |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 13:42:35
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Cher Baillet, vous avez sans doute entendu parler de la loi SRU, de son décret d'application, du décret et de l'arrêté relatif à la réforme comptable qui entrera en vigueur le 1er janvier prochain.
Votre syndic, quant à lui, doit les connaître et les appliquer strictement.
Il y a belle lurette que les syndics sérieux établissent les budgets prévisionnels poste par poste. Cette présentation devra être conforme de plus aux nouvelles disposition (modèle tableau annexe 2)
Si votre syndic a fait 3 % sur le fioul ou le gaz ces derniers temps, il aura eu de mauvaises surprises. On peut appliquer une augmentation identique aux contrats d'entretien par exemple, mais pour d'autres il faut essayer de coller à ce qui est prévisible sans avoir la prétention de tomber forcément juste.
Sur ces points je vous propose
http://jpm-copro.com/IndComptaFin.htm
et notamment 7-3-3 et 7-5-2-2
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Edité par - JPM le 15 nov. 2006 13:47:22 |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 20:22:54
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 JPM,
Merci de votre réponse et du lien fort utile.
Coprdialement
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BC |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 09:24:56
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JPM,
En complément de votre réponse, permettez moi de préciser à l'usage d'autres contributeurs de ce forum, qu'en ce qui concerne la nouvelle présentation du budget prévisionnel à compter du 1 er Janvier 2007, c'est prévu par l'Art 9 de D 2005-240 du 14 mars 2005
" Les charges pour opérations courantes et produits attendus sur opérations courantes font l'objet d'un budget prévisionnel soumis au vote des copropriétaires.
Ils sont présentés dans un document récapitulatif conforme au modèle de l'annexe 2 "
Merci encore.
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BC |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 13:44:11
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Oui, mais attention ! le nouveau régime n'entre en vigueur que le 1er janvier 2007, et pour les syndicats dont l'exercice commence à cette date ou commenceront dans le courant de l'année 2007.
Il n'empêche que les praticiens présentaient depuis longtemps des budgets prévisionnels détaillés.
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 14:11:29
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Rien n'oblige l'AG a accepter le budget préparé par le syndic en l'état
Et rien n'empêche le CS (il me semble même que cela serait de son ressort...) ou tout autre copropriétaire, de préparer une autre prévision budgetaire vérifiée "poste par poste" et de le soumettre à l'avis de tous !  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 16:13:45
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d'accord avec pimpon même si je me limite au CS qui doit (-devrait-) présenter lors de la réunion préparatoire à l'AG avec le syndic un pré-budget détaillé.
Le copropriétaire x n'a pas toutes les données pour cela,alors que le CS les a ou peut les avoir(mais rien n'empêche en AG à un copropriétaire de faire des observations afin d'amélorer ce document ;même si là encore il est souhaitable de la faire au CS avant le jour de l'AG) |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 22:10:37
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Je dirais même qu'il est impératif que le budget soit réalisé par le CS. Mon sentiment est que les syndics accorde peu d'intérêt à l'élaboration de ce budget : le tout est de ne pas viser globalment trop juste, pour ne pas mécontenter les copros à l'AG suivante...
Enfin, un CS actif a un niveau de finesse de connaissance que l'on ne peut demander à un gestionnaire, pour ce qui est le quotidien de la copro. Chaque année, je fais un budget et je le soumets au syndic avant l'AG, seule instance habilitée à l'approuver. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 23:06:57
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Louable souci de Mespres et il est bien entendu que sur le budget prévisionnel il doit y avoir concertation entre le syndic et le conseil syndical.
Mais il faut maintenir la règle bien nette : le syndic établit le budget prévisionnel (article 18 de la loi).
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 23:34:26
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on peut ajouter un extrait de la 13ème Recommandation relative au conseil syndical faite par la Commission relative à la copropriété:
La Commission recommande au syndic et au conseil syndical:
* Avant la tenue de l'assemblée:
-que le conseil syndical établisse,conjointement avec le syndic,l'ordre du jour
-que le conseil syndical soit associé à l'élaboration du budget prévisionnel
mais ce n'est,malheureusement,qu'une recommandation |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 09:09:26
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Bonjour à tous,
Pour avoir assisté hier à un forum sur " les nouvelles règles de comptabilité " au salon de la copropriété qui se tient actuellement et dont l'un des intervenants était Monsieur le Directeur d'Unniversimo,(bon exposé,de trés bonnes explications) je peu sans risque de me tromper dire que nous aurons à traiter du problème de la présentation des charges et ce à de nombreuses reprises sur ce site.
JPM : L'AG de notre copropriété aura lieu en janvier 2007 pour voter l'approbation des comptes de l'exercice 2005/2006 qui s'est terminé fin octobre 2006 .
Vos explications ( ) me laisse à penser que le syndic va pouvoir s'exonérer d'appliquer la nouvelle comptabilité d'engagement pour l'exercice 2006/2007. 
C'est bien cela ?
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BC |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 09:18:48
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Bonjour,
Et les contributions apportées sur les forums ont elles plus de poids que celles de la commission de la copropriété.?.
Il est étonnant que gédehem n'ait pas encore réagi ici ,quand on connait son " aversion ", en ce qui concerne le rôle du conseil syndical dans une copropriété.
Il serait souhaitable de connaître les avis des présidents et autres membres (anciens ou en place) des CS sur ce sujet.
La lecture d'un numéro spécial de la revue "Le Particulier" donne un autre son de cloches. Heureusement d'ailleurs.Sans quoi autant tout laisser tomber
Le CS n'est pas une "courroie de transmission". C'est vrai ,le SDC n'est pas un moteur nécessitant unélément "mécanique".
Il faut des SDC, juste pour augmenter les honoraires trop bas des syndics, professionnels, aux dires de certains, sans savoir si leurs tâches respectives et réelles seront parachevées conformément aux textes en vigueur. |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 17 nov. 2006 09:22:10 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 09:25:22
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Oui, exact. Dans votre cas le syndic sera tenu d'appliquer le nouveau régime au 1er novembre 2007. Fin d'exercice au 31 octobre, c'est particulièrement vicieux.
Mais il sera très difficile, voire impossible, pour les syndics d'utiliser en 2006 deux systèmes différents. Il est tout à fait possible que votre syndic reprenne les écritures de novembre et décembre 2006 dès le 1er janvier 2007 avec le nouveau régime. Deux mois à reprendre, ce n'est pas terrible.
Quant à la comptabilité, j'ai suggéré à UI d'ouvrir un forum spécial.
Qu'avez vous tiré des enseignements du Salon ? Quid de la liste détaillée des charges de l'exercice ?
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Edité par - JPM le 17 nov. 2006 09:26:42 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 10:08:01
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Je pense qu'Oldman n'a pas écrit ce qu'il pense à mon sujet lorsqu'il dit : "..quand on connait son " aversion ", en ce qui concerne le rôle du conseil syndical dans une copropriété."
Je n'ai aucune "aversion" à l'encontre de qui que ce soit, Oldman, surtout pas en ce qui concerne le rôle du CS !
Et ici, je voudrais mettre un gros bémol, mais alors un très gros, à l'affirmation proclamée en gras par JPM, avec l'idée restrictive habituelle qu'il se fait de certaines choses.
Certes, le syndic établit le budget prévisionnel !
Certes le syndic engage le personnel !
Mais c'est totalement oublier une chose : LE CS ASSISTE LE SYNDIC DANS SA GESTION ... (C'est assez gros ?  )
Il faut noter au passage que ce rôle d'assistance du syndic précède dans les textes sa mission de contrôle !
ASSISTANCE du syndic ! ... Combien exerce cette mission, cette fonction ?
En toute chose, du moins si le CS exerce la mission qui lui est fixée, non seulement le CS assiste le syndic, mais "il donne son avis au syndic et aux copropriétaires sur toute question dont il est saisi ou dont il se saisit lui-même ..(L.art.21) ... dont l'embauche de personnel, ...l'établissement du budget prévisionnel....etc ....
On ne peut donc avancer raisonnablement, comme semble vouloir le faire croire JPM, que le syndic est un électron libre, libre de faire ce qu'il veut ...
C'est pourquoi, et ceci dans le droit fil de la commission relative à la copropriété mais aussi des textes et du bon sens, de la réalité des choses, que le budget prévisionnel d'un syndicat de copropriétaires (que veulent-ils faire, que souhaitent-il pour l'année, les années qui viennent ...), que ce budget soit préparé et élaboré en commun, syndic-CS.
J'avance même, j'affirme, que c'est là un impératif de bonne gestion, tant pour le syndicat que pour le syndic.
(Ma réaction vous va, Oldman ?..) |
Edité par - gédehem le 17 nov. 2006 10:19:49 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 10:32:36
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Bémol superfétatoire, Gedehem.
J'ai précisé ci dessus : " il est bien entendu que sur le budget prévisionnel il doit y avoir concertation entre le syndic et le conseil syndical. "
Je ne manque jamais d'insister, ici ou ailleurs, sur la nécessaire concertation entre le syndic et le conseil syndical, notamment pour la préparation de l'assemblée.
Le syndic est d'ailleurs le premier bénéficiaire de cette concertation qui lui apporte un évident confort à l'occasion des assemblées générales.
Il n'y a donc pas lieu de m'imputer un quelconque souci d'écarter le conseil syndical de ses prérogatives.
Plus généralement il ne faut pas tomber dans le travers qui consiste à imputer a priori à une personne ou à une institution des pensées mauvaises. La présomption d'innocence est pour tout le monde et il suffit de constater les infractions après en avoir vérifié objectivement et soigneusement la réelle existence.
Il reste au final la loi indique qu'assisté ou non, le syndic établit le budget prévisionnel. Le mieux est que la concertation aboutisse à un résultat convenu. Mais le syndic est en droit de présenter son projet s'il estime que celui du CS ne tient pas la route. On peut lui conseiller alors de joindre aussi le projet du CS en expliquant pourquoi il le juge mauvais.
Après ? Il aura pris son risque. A lui de se débrouiller au cours de l'assemblée.
Rappel opportun : il est possible de mettre en cause la responsabilité du syndic qui a présenté un budget manifestement insuffisant ayant généré une insuffisance de trésorerie du syndicat. Il en est ainsi notamment lorsque le poste contentieux n'a pas été servi, voire même créé, d'ou l'impossibilité de payer les frais nécessaires pour le recouvrement des charges impayées.
Il est dégagé de sa responsabilité si l'assemblée a modifié le budget qu'il avait présenté en le réduisant de manière inconséquente.
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Edité par - JPM le 17 nov. 2006 10:42:14 |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 25 nov. 2006 : 11:13:19
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A JPM,
Bonjour,
Désolé d'avoir tardé à répondre à deux de vos questions.
Quels sont les enseignements que j'ai tiré du salon ?
Sur un plan global j'ai regretter ( cela n'engage que moi ) le coté mercantile qui s'est imposé par la présence des professionnels qui gravitent autour des syndicats de copropriété et plus grave selon moi, de la part de certaines associations de défence des propriétaires bailleurs et des copropriétaires, des syndic bénévoles, des syndics coopératifs.( seule l'une d'entre elle, je regrette de ne pas pouvoir la citer, reste dans sont role d'assistance ) Mais me direz vous il faut bien que chacun vive.
Plus concrètement, j'ai enregistré une forte demande d'information sur tous les sujets touchant à la copropriété, de la part des copropriètaires ( Oui je sais le salon est fait pour ça ) et ce n'est pas en soit étonnant compte tenu de la complexité des Lois et Règlements qui régissent le régime de la copropriété dans toute ses formes. Nous en avons confirmation sur ce forum journellement.
Ce besoin s'est notamment concrétisé cette année sur les nouvelles rèles comptables. J'approuve sans réserve votre demande d'inscrire sur le forum un pragraphe spécifique à ce sujet, d'autant que j'ai entendu que d'ors et déjà l'annexe deux est remise en question.
Petit rappel :
Présentation du budget prévisionnel à compter du 1 er Janvier 2007, c'est prévu par l'Art 9 de D 2005-240 du 14 mars 2005
" Les charges pour opérations courantes et produits attendus sur opérations courantes font l'objet d'un budget prévisionnel soumis au vote des copropriétaires.
Ils sont présentés dans un document récapitulatif conforme au modèle de l'annexe 2 "
Les syndics semblent trouver cette annexe inutile ????? et trop complexe à comprendre pour les copropriètaires ?????
Sans doute sommes nous trop limité intellectuellement !!!!!
Pour ce qui concerne la présentation détaillées des dépenses de la copropriété dans laquelle je me trouve :
Actuellement le relevé détaillé des dépenses 2005/2006, qui a été présenté aux controleurs aux comptes n'a "de détaillé" que le non !!!!!! et compte tenu de ce que vous avez précisé plus haut cela risque d'etre la meme chose pour l'exercice 2006/2007.
Pour info:
Actuellement et compte tenu des éléments communiqués, les charges générales de la copropriété ont augmentées de 14.49 pour cent.
Gros travaux non compris.
Les charges de chauffage de 32.94 pour cent !!!!!!
Bonjour les dégats !!!!!
Restant à votre disposition.
Cordialement.
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BC |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2006 : 13:32:12
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Merci à Baillet pour vos indications sur le Salon.
Pour le côté " mercantile ", je pense qu'il faut admettre la présence des fournisseurs divers, tant pour des raisons de financement du Salon, que pour l'intérêt qu'il y a à voir les nouveautés du marché.
Pour la comptabilité, rien d'étonnant à la recherche d'information sur ce point. Les questions pleuvent.
Universimmo a émis sur les nouvelles règles des observations très pertinentes. Il semble y avoir quasi-unanimité pour critiquer les annexes, ou du moins leur multiplicité. La double présentation des comptes est sans intérêt.
Il y a des interrogations sur le maintien du relevé détaillé des charges de l'exercice, qui n'est pas prévu dans les textes, sur le report des emprunts dans la comptabilité, et sur le mécanisme pas par pas de la répartition des charges qui fait l'objet d'interprétations divergentes.
Il y a des bogues au sens propres du terme, relevé par les uns ou les autres, notamment M. Picault.
Quant à la mise en oeuvre de la comptabilité d'engagement ? On engage surtout les produits, ce qui est inhabituel
Il n'empêche que les principes généraux sont bons et que le plan comptable n'est pas mal fait. Mais le mode d'emploi ne tient pas la route. Comme dans le passé les praticiens se débrouilleront.
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 25 nov. 2006 : 13:58:06
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Oui JPM vos remarques sont pertinentes, on peut effectivement considérer queles principes généraux sont bons et que le plan comptable n'est pas mal fait.
Il à au moins un avantage certain c'est qu'il sera commun à tous
Comme le mode d'emploi ne tient pas la route ne serait il pas interessant de solliciter fortement la " Commission " pour des recommandations éclairée en la matière ?
Encore merci à vous et à l'ensemble des cotributeurs sur le sujet. |
BC |
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