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oldman24
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5732 réponses |
 Posté - 10 mars 2006 : 19:05:27
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Bonjour à toutes et à tous,
Je suis preneur de références de jurisprudence ayant trait à la prise
en charge des frais d'installation d'un ascenseur pour un lot démembré
(nu-propriétaire+usufruitier) dans un immeuble régi par la loi
65-557 du 10 juillet 1965 et les textes qui l'ont modifiée et/ou complétée.
Le code civil fait nettement la distinction entre les grosses réparations (art 606) et les améliorations (art 599).
Les textes sur la copropriété donnent lieu à des avis contradictoires
et les juges évolueraient dans le sens d'une prise en charge " in solidum" au lieu d'une prise en charge par l'usufruitier.
Dans ce cas particulier le mandataire a décidé en AGO que cette charge serait supportée par l'usufruitière. C'est aussi l'avis du notaire du syndicat des copropri&taires et celui de l'usufruiter.Ce dernier n'a pas fait opposition à la résolution de l'AGO, dans les délais prescrits par les textes en vigueur et veut maintenant attendre une décision du tribunal de grande instance.
Les autres copropriétaires ne l'entendent pas de cette oreille et useront eux aussi de leur droit.
Merci et à bientôt.
François
Dura lex,sed lex.
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Edité par - oldman24 le 10 mars 2006 19:28:14 |
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Pierre MARIE
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2960 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 21:07:42
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Le syndicat et l'assemblée, au cours de laquelle le mandataire aurait, selon ce que vous rapportez, « décidé » que ou que ou qui, n'ont strictement rien à voir dans cette question de charge de l’investissement à reposer sur les épaules du nu-propriétaire ou de l’usufruitier, question qui ne relève que de la convention d'usufruit et aucunement d’une décision d’assemblée.
Pierre |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 22:03:07
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Merci Pierre Marie pour votre réponse.
Mais qui doit supporter cette charge en l'absence de convention ?
Nous avons 4 lots démembrés et aucune convention.Ce n'est pas le syndicat qui est responsable de cet état de chose.Trois des 4 usufruitiers ont pris en considération la résolution de l'assemblée.
compte tenu de l'art 606 du Code Civil de l'avis de 2 notaires et même d'un des Cridon .Le 4emequi est la raison de ce message ne veut pas s'en tenir à la décision du nu-propriétaire qui est également mandataire et a voté an AGO à l'unanimité des présents et représentés, selon les dispositions de l'article 26 de la loi de 1965. De plus, cette personne qui était absente et qui a reçu un exemplaire du PV de l'AGO, 3 jours ,aprés sa tenue, n'a fait aucune opposition dans les règles,malgré la mention des dispositions de l'art 42.
Le retard dans le recouvrement des quotes-parts portera tort au SDC
(révision des coûts )et les personnes âgées et/ou physiquement déficientes en pâtirons aussi.
Merci pour d'éventuelles suggestions !
François
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 10 mars 2006 22:06:53 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 06:16:12
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Oldman24,
Pourrait vous inspirer, une décision de la Cour d'appel de Paris, Chambre 23 Section B, 12 Janvier 2006, signalée par JurisData avec le commentaire suivant (cette décision n'est pas en ligne sur Légifrance) :
Citation :
« Le critère de répartition des frais à la charge respective du nu-propriétaire et de l'usufruitier est un critère purement économique. Ce qui constitue le capital et son maintien en l'état de l'immeuble est de la responsabilité et à la charge du nu-propriétaire et ce qui ressortit à l'utilisation dudit capital et à son maintien en bon état de fonctionnement est à la charge de l'usufruitier. Le remplacement des ascenseurs et non leur simple entretien constitue un investissement en capital qui maintient la valeur de l'immeuble et qui en conséquence doit être financé par les propriétaires ou les nus-propriétaires »
Le raisonnement de base que ce qui constitue le capital et son maintien en l'état, voire accroît sa valeur, est, en l’absence de convention contraire, à la charge du nu-propriétaire, à l'inverse de ce qui est relatif au maintien en bon état de fonctionnement, est un classique et dérive directement des articles 578 et suivants, et notamment 605, du Code civil.
( voir http://www.google.fr/search?sourceid=navclient&hl=fr&ie=UTF-8&rls=GGLG,GGLG:2005-39,GGLG:fr&q=%22%C3%A0+la+charge+de+l%27usufruitier%22 ).
Pierre |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 10:55:21
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Pour ce qui est des existants, sauf clause contraire, le nu-propriétaire
a la charge des gros travaux
mais n'est pas tenu de les exécuter.
S'il ne les réalise pas, l'usufruitier n'a d'autre choix que d'en avancer le coût. Le remboursement sera effectué en fin d'usufruit, donc souvent aux héritiers de l'usufruitier.
La dessus : Cass 30/01/1970 reprenant des décisions antérieures notamment Cass civ 17/07/1911 ;
La situation est bien entendu différente dans le cas cas d'une amélioration. Elle profite en principe au nu-propriétaire mais l'usufruitier peut aussi en tirer un avantage. Il y a donc matière à négocier un peu.
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Edité par - JPM le 11 mars 2006 10:56:47 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 13:38:56
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Ouh là là !
Ce que vous indiquez n’apparaît pas être exact, et cela en tous points tant sur le fond que sur la forme des libellés que vous employez :
- votre « Pour ce qui est des existants, sauf clause contraire, le nu-propriétaire a la charge des gros travaux mais n'est pas tenu de les exécuter » apparaît être contraire aux dispositions des articles 605 et 606 du code civil (et, au surplus, la notion de « gros travaux » que vous indiquez n’existe pas en droit de l’usufruit, une confusion semblant, on ne sait pourquoi, être opérée par vous avec ce que le code civil désigne, dans les articles précités, comme « grosses réparations ») : les grosses réparations sont bel et bien à la charge du nu-propiétaire, et si celui ci, alors même qu'il y est tenu dans le cadre de l'article 605, ne les éxécute pas en cours d'usufruit, il peut y être contraint, pendant ce cours, par voie judicaire en application du dit article 605 ;
- votre « S'il ne les réalise pas ['les' = les grosses réparations], l'usufruitier n'a d'autre choix que d'en avancer le coût. Le remboursement sera effectué en fin d'usufruit, donc souvent aux héritiers de l'usufruitier » et votre « La situation est bien entendu différente dans le cas cas d'une amélioration. Elle profite en principe au nu-propriétaire mais l'usufruitier peut aussi en tirer un avantage. Il y a donc matière à négocier un peu » apparaissent - outre que la négociation d' 'un peu' (sic...) ne repose sur aucune notion connue en droit...-, être contraires aux dispositions du code civil et en particulier, s'agissant spécialement du second membre cité relatif aux améliorations, à celle du deuxième alinéa de l’article 599 de ce code : d’une part, le nu-propriétaire doit, comme dit ci dessus, exécuter les grosses réparations, et, d’autre part, les améliorations ne donnent lieu à aucune indemnité en fin d'usufruit.
Par ailleurs, il conviendrait d’expliciter et, d’abord, d’étayer, par des indications précises, notamment de sources, en particulier ouvrage, et de numéros de pourvoi, vos références à ce qui seraient des arrêts de cassation du 30 janvier 1970 et du 17 juillet 1911, faute de quoi votre information de simple mention de ces dates n’a pas de valeur.
Citation :
Article 599
Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier.
De son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée.
Il peut cependant, ou ses héritiers, enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu'il aurait fait placer, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état.
Article 605
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
Article 606
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
¤ Code civil :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CCIVILL0.rcv
Pierre |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 15:07:22
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Bonjour,
Merci à JPM et à Pierre MARIE pour leurs contributions qui apportent, encore une fois, des arguments très différents entre ces deux "monstres sacrés" des forums d'Universimmo.com.
Cette question avait déja été posée en octobre 2002.C'était mon premier poste.Des avis , moins houleux, avaient déjà fait apparaître des divergences sur ce point.Nous avions alors chargé un syndic professionnel de la gestion de notre SDC .( dans lequel se situe ma résidence secondaire).Nous n'avons pas pu conclure un contrat avec ce professionnel qui n'a pas du lire souvent les textes sur la copropriété.Nous sommes revenus au syndic bénévole.Au cours de l'été dernier nous avons repris les contacts nécessaires afin d'actualiser les coùts antérieurs. (résultat + 30% mais avec un appareil plus grand ,plus perfectionné et permettant l'accés aux fauteuils roulants).
Puis,il est rappelé quela question avait déjà été posée à l'occasion du Xeme salon de la Copropriéte.Universimmo avait répondu:
"Réponse faite à oldman24:
"En fait de démembrement de la copropriété la décision et le financement de l'ascenseur reviennent au nu-propriétaire "
JPM était intervenu ,comme suit :
La réponse du salon à la question d'oldman n'est pas, à mon avis ,satisfaisante"...JPM donnait comme référence l'arrêt de la Cas Cic du 23/02/2000 , Administration 2000 p35.
Enfin, le conseil syndical a établi en liaison avec le syndic un état descriptif de division qui a été remis à notre notaire et qui vient d'être enregistré au fichier immobiliet par le conservateur des hypothèques., permettant ainsi de lancer les appels de fonds pour ces travaux d'améliorations tels que prévus en AGO le 9 décembre dernier.
A noter que l'usufruitière concernée qui l'est également pour un autre lot a déja adressé son chèque au syndic mais refuse de réglet pour l'autre appartementloué loué plus de 800€ par mois, soit un montant qui lui permet de couvrir cette charge, alors que les nus-propriétaires,(frère et soeur) attendront encore avant de profiter de l'héritage de leur grand père, laissé depuis un quart de siècle.
Le nu-propriétaire ayant été désigné comme mandataire de ce lot démembré et ayant voté pour la mise à la charge de la nue-propritaire
alors que cette dernière n'a pas répondu à la convocation du syndic et n'a pas fait opposition à la résolution votée conformément aux dispositions de l'art 26 de la L65 (art 26).
Excusuez la lenteur de ce post que je relis mais difficilement en raison de mes problémes de vue (entre autres).
Encore merci aux contributeurs et aux rares lecteurs d'un sujet qui ne passionne pas les foules.
Comme je les comprends...
François
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 11 mars 2006 15:17:06 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 02:17:33
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Oldman24,
Sur le sujet ancien (novembre 2004), que vous évoquez (et qui est le sujet indicé 19077 [http://www.univerimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=19077 ] : je viens de le trouver avec le moteur de recherche) , la réponse qui vous fut alors apportée par Universimmo et qui était que, je cite, « en cas de démembrement de la propriété, la décision et le financement en quote-part de l'ascenseur reviennent au nu-propriétaire » était parfaitement exacte. (Oldman24, la citation de Universimmo est ainsi que je la reproduis ici avec ‘en cas de…’ dans son introduction et non avec le ‘en fait de…’ que vous mentionnez).
La contestation que faisait JPM de cette réponse d’Universimmo était totalement saugrenue, déjà par méconnaissance du droit de l’usufruit (articles 578 à 624 du Code civil), comme l’est sa contribution ci dessus avec cette méconnaissance, ceci à l’instar d’autres (il en est ainsi sur des questions de quotes-parts d’ascenseur par exemple encore récemment sur http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36416 , ou sur d’autres questions, notamment plus largement patrimoniales).
On ne voit pas pourquoi diable, depuis si longtemps, vous n'avez pas fait dresser un EDD (c'est là un élément nouveau que vous dites), et incité les intéréssés à consigner leurs relations nu-propriétire/usufruitier dans des accords bilatérux (ce qui est énoncé en AG par l'un ou par l'autre n'a aucune valeur pour ce qui est de la relation entre chacun d'eux).
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 12 mars 2006 02:24:05 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 11:59:45
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Je réponds dès lors qu'il est nécessaire de redresser des erreurs.
Les observations formulées ci dessus sont inéxactes. Mon message se bornait à préciser les modalités d'application de l'article 605 du Code civil, invoqué comme outil de solution.
Je maintiens ces indications qui sont généralement ignorées, comme le montrent les messages ci dessus. Elles sont reprises ainsi dans le dictionnaire permanent de gestion immobilière (DPGI) (V° Usufruit n° 19 2°):
" Si, au cours de l'usufruit, le nu-propriétaire peut forcer l'usufruitier à faire les réparations d'entretien nécessaires à la conservation de l'immeuble (Cass. civ. 10 janvier 1859 DP 1859 I 71) la réciproque n'est pas vraie : l'usufruitier ne dispose d'aucune action pour contraindre le nu-propriétaire à exécuter les gros réparations " (Cass req 1er avril 1889 et la jurisprudence que j'ai citée). Mais l'acte constitutif peut comporter une clause dérogatoire (ce que j'ai indiqué)
Le DPGI en déduit les conséquences pratiques habituelles : nécessité de faire l'avance des frais de grosses réparations soit parce qu'il pleut dans le bien qu'il occupe, soit parce qu'il est tenu de les faire en qualité de bailleur du bien grevé d'usufruit.
Et la dernière conséquence est qu'il ne peut se faire rembourser qu'à l'occasion du décompte de fin d'usufruit.
Le paragraphe Citation :
votre « Pour ce qui est des existants, sauf clause contraire, le nu-propriétaire a la charge des gros travaux mais n'est pas tenu de les exécuter » apparaît être contraire aux dispositions des articles 605 et 606 du code civil (et, au surplus, la notion de « gros travaux » que vous indiquez n’existe pas en droit de l’usufruit, une confusion semblant, on ne sait pourquoi, être opérée par vous avec ce que le code civil désigne, dans les articles précités, comme « grosses réparations ») : les grosses réparations sont bel et bien à la charge du nu-propiétaire, et si celui ci, alors même qu'il y est tenu dans le cadre de l'article 605, ne les éxécute pas en cours d'usufruit, il peut y être contraint, pendant ce cours, par voie judicaire en application du dit article 605
est donc inexact.
Si l'in en vient au cas d'un lot de copropriété grévé d'un usufruit, la solution s'applique de la même manière pour des gros travaux ou grosses réparations que le syndic aurait imputé sur le compte du nu-propriétaire.
Mais la donne a changé depuis l'arrêt Cass 23 février 2000 n° 98-17 231. Jusqu'alors on imposait au syndic de procéder à la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier et d'établir un compte de charges pour chacun. Mauvaise solution pour de multiples raisons :
> La première que la répartition des charges est faite entre les lots et non pas entre les personnes titulaires de droits réels. Il ne peut y avoir qu'un compte par lot. C'est aux divers ayants droit sur le lot d'arranger leurs affaires entre eux.
> La seconde est que dans la pratique il existe généralement des conventions sur les charges dans l'acte constitutif. Or ces conventions ne sont pas portées à la connaissance du syndic. Elles sont d'ailleurs inopposables au syndicat.
> La troisième est virtuelle car c'est la constatation d'une lacune du statut qui réduit la compétence du mandataire commun à la réception des convocations en AG et l'assistance aux dites assemblées. Il est évident que le mandataire commun devrait être un interlocuteur légitime pour tout ce qui concerne la copropriété et le lot en question. Il est possible d'insérer dans la lettre de désignation du mandataire commun des dispositions propres à remédier à cette lacune. Encore faut-il que les intéressés y consentent !
Enfin la question se présente différemment pour des travaux d'amélioration tels que l'installation d'un ascenseur. Avant une assemblée appelée à délibérer sur ce point le syndic doit vérifier que tous les lots exigeant un mandataire commun en sont bien pourvus. Sa responsabilité peut et doit être engagée s'il ne l'a pas fait.
Le mandataire commun vote POUR ou CONTRE et engage dans les deux cas l'usufruitier et le nu-propriétaire. Il doit donc veiller à recevoir des instructions écrites concordantes (si possible) après concertation entre les intéressés. Il peut exister dans l'acte constitutif une clause à ce sujet également. Le président de l'AG et les scrutateurs se bornent en toute hypothèse à enregistrer le vote du mandataire commun.
Si la décision est prise par l'assemblée et s'avère opposable aux deux ayants droit sur le lot, le syndic pourra procéder au recouvrement judiciaire contre les deux tenus in solidum. Ils feront ensuite leurs comptes hors la vue du syndic qui n'a pas à s'en occuper.
Voilà l'exacte vérité, du moins actuellement. 
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 18:48:15
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Bonsoir,
Merci à Pierre MARIE et à JPM, mais dommage pour les chicaneries
Pour ce qui nous concerne nous continuons à dire que l'installation d'un ascenseur dans un immeuble ancien est une amélioration et non une grosse réparation.D'ailleurs la liste des travaux considérés comme "grosses réparations "est exaustive.Ainisi tout tout ce qui n'y figure pas est considéré comme AMELIORATIONS.
Nous irons au tribunal devant le refus qui nous est opposé verbalement et aprés le délai de 2 mois, suivant la date de notification du procés verbal de l'AGO.
En conclusion,c'est une affaire de famille qui ne concerne pas directement le SDC mais c'est toujours décourageant de voir que certains se décarcassent et d'autres mettent les bâtons dans les roues et n'ont aucun sens de l'humain .
Comme j'habite au 5e étage, je n'ai qu'un avantage par rapport au 1er, c'est celui d'avoir un trajet plus court pour monter au paradis
  .
JPM avait bien raison:
voici un extrait d'une page (648 )du Dictionnaire permanent (Gestion immobilière):
" La nouvelle position de la Cour de cassation est appréciable sur le plan pratique.Elle présente le grand avantage de faciliter le recouvrement des charges, puisque les syndics pourront réclamer la totalité de la quote-part de charge à l'un quelcon des titulaires de droits sur un lot démembré, sans être tenus de ventiler entre eux les charges(CA Paris, 23e ch....)C'est à ceux-ci qu'il appartiendra, selon l'arrêt de la Haute Juridiction, de régler leurs rapports entre eux ."
Il y aurait d'autres précisions dans ce document que tous les responsables des copropriétés devrait détenir, pour se tenir sérieusement informés, de la doctrine et de la jurisprudence en la matière.
François
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 06 avr. 2006 18:26:25 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 22:15:30
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| Oldman, il me semble que la conclusion pratique de ce sujet est la même que dans notre échange privé : allez donc au bout de votre injonction de payer, ils seront bien obligés de s'entendre entre eux . |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 00:22:41
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Bonsoir mfld,
La solution devrait bien passer par là , mais ça aurait été mieux si
nous ne prenions pas encore du retard avec tous lesinconvénients et éventuelles conséquences en cas de désaccord persistant entre les-nus propriétaires (2) et l'usufruitière qui a bien profité jusqu'ici de la situation et qui continue en temps que bailleur.
Merci pour votre contribution.( La 3éme,avec un peu plus de lecteurs).
Cordialement
François
Dura lex,sed lex. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 19:21:41
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Bonsoir,
Bien que ce sujet n'intéresse que peu de lecteurs et encore moins de contributeurs je tiens à préciser que JPM avait raison sur toute la ligne . J'ai pu me procurer une page de l'ouvrage cité par ce dernier
(Dictionnaire permanent- Gestion immobilière).J' y relève que"l'obligation in solidum n'entraîne pas de plein droit la divisibilité,entre les coobligés de la dette acquittée, contrairement
à une obligation solidaire (*C civ art 1213)" et que "Deux cours d'appel vont même plus loin en jugeant que ne doit pas être réputée non écrite "la clause aux termes de laquelle usufruiier et nu-propriétaire sont solidairement et indivisiblement responsables des charges et ce , quelle que soit la nature des travaux envisagés" CA Paris 2e ch B, 15 juin 2000, CA Toulouse, 9 janvier 2001).
Par contre, je n'ai pas pu accéder à l'arrêt rendu le 23 février 2000
par la Cour de cassation (n° 98-17-231),au demeurant commenté par les grands auteurs de la doctrine dans ce domaine.
François
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 06 avr. 2006 19:23:10 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 09:47:20
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Bonjour Oldman.
Le sujet n'interesse peut-être pas la majorité des lecteurs qui essayent déjà de résoudre leurs problèmes de base, mais je suis persuadé que la finesse d'un tel sujet intéresse une minorité qui sait que le silence est d'or, et la lecture attentive de diamant .
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