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 Sujet  |
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
 Posté - 14 mai 2004 : 21:16:17
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J'ai trouvé ce lien sur le forum :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=7816&SearchTerms=clause,abusive
mais il ne résoud pas mon doute.
J'ai une porte qui donne accès sur une cour. Cette cour est commune mais le RC la stipule "à usage exclusif et particulier" d'un autre copro. Donc je n'ai pas le droit d'aller dans cette cour, ni de mettre une table , un pot de fleurs.... Comment définir cette clause du RC ? Est ce à votre avis une clause abusive ? Peut elle être réputée non écrite du fait de l'incohérence de l'état des lieux : j'ai une porte, présente sur les plans, mais dont je ne peux me servir en fait !? Et si je rajoute que cette porte est aussi ma porte d'entrée actuelle !(suite à des modif faites par les anciens proprios!)
Qu'en pensez vous ?
(Je précise que ce sujet a certes un lien avec celui laissé sur le forum "travaux" mais concerne ici les clauses du RC et non les prescriptions de travaux.)
Sandrose
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 14:23:34
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Personne ne peut m'éclairer ?
Que peut on faire pour rendre la situation plus claire ? La cour doit redevenir à usage commun? Je dois demander un usage d'une partie dela cour comprenant cette porte ?
Merci |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 16:41:50
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Sandrose,
Il faudrait avoir les textes en mains - ce qui n'est évidemment pas possible sur les forums - et voir la consistance précise des lieux.
Mais l'on peut dire que a priori c'est le RC qui prévaut sur l'état résultant des travaux que vous mentionnez et qui, si l’on vous comprend bien, serait en contradiction avec la consistance du RC.
La copropriété pourrait d'ailleurs (sans doute devrait) exiger de vous (quitte à vous à vous retourner sur les anciens proprios) la remise en état d'origine pour que la clause de jouissance exclusive et particulière de la cour puisse être respectée, le bénéficiaire de cette jouissance pouvant également enclencher la revendication correspondante.
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 07:55:26
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Merci de votre réponse, il n'est pas évident de répondre sans les textes en effet.
La porte donnant sur la cour existait au moment de la création du RC, elle se trouve sur les plans, d'où mon étonnemment quant à l'usage exclusif pour un autre lot et mon interrogation sur la notion d'une clause réputée non écrite! La porte en façade a été supprimée, pas celle de la cour.
Vous dites qque l'on peut se retourner contre l'ancien proprio si la copro m'oblige à effectuer ces modifications ? Y a til un délai après l'acquisition ? Qu'est ce que nous pourrions demander concrètement ? Que lest travaux soeint pris en charge par les anciens ? Autre ?
Merci
Bonne journée
Sandrose |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 10:28:47
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Votre situation est en effet assez étonnante et, si elle était portée en justice, il est probable que la question tournerait autour du fait de savoir si, au moment de l'achat, vous étiez réellement bien ou non -et de bonne foi- en connaissance du fait que la cour sur laquelle donne l'unique porte de desserte est d'usage exclusif et particulier au profit d'un autre copropriétaire.
Théoriquement, oui vous le saviez puisque vous aviez pris connaissance préalable du RC, soutiendraient vos vendeurs que vous mettriez en cause. A l'inverse, pourrait-on arguer de votre côté, on vous aurait vendu un bien qui n'aurait pas la fonctionnalité d'une habitation puisque l'on ne peut y entrer faute d'accès propre (c'est bien cela : vous n'avez pas du tout d'autre accès ? - sinon votre argument s'effondre...).
Mais l’on pourrait vous rétorquer que…, et vous pourriez répliquer que…, etc.,etc.
Accessoirement il pourrait y avoir bataille sur la date à laquelle l'entrée 'normale' de votre habitation a été murée (c'est le genre de chose difficile à établir a priori...).
C'est dire que votre cause mérite d'être appréciée de plus près avant de se lancer sur du judiciaire.
Recréer la porte supprimée - ce qui réglerait la question - est-il une œuvre vraiment titanesque ?
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 12:14:22
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Oeuvre titanesque peut être pas, mais l'intérieur de l'appartement a été modifié en conséquence : cloison juste derrière cette ancienne porte, ce qui nous obligerait à refaire tout l'intérieur... Et cette porte dans la cour a TOUJOURS existée, pourquoi ne pourrais je pas l'utiliser ?
De plus au moment de l'acquisition, on nous a parlé d'une éventuelle scission de copro, et du fait que nous pourrions garder la configuration des lieux (le tout étant possible). Je ne vois pas pourquoi un copro me reproche des travaux qu'il sait pertinement avoir été fait il y a 10 ans et dont il avait connaissance lors de son acquisition, soit 6 ou 7 ans avant notre arrivée.
Et comment entretenir les murs extérieurs et vitres de mon lot si je n'y ai pas accès (car le RC ne prévoit aucun droit de passage pour mon lot). Bref, je pense qu'il y avait incohérence déjà à l'époque de la création de cette copro (1983)et que personne n'y a mis d'ordre depuis !
Je viens d'apprendre par l'ADIL que si cette porte est murée depuis + de 10 ans ni le syndic des copro ni la municipalité ne peuvent exiger sa restauration. (art L 480-1 code urbanisme (je n'ai pas encore vérifier), ni notre responsabilité délictuelle ni responsabilité pénale ne peuvent plus être engagée, quelqu'un peut il me confimer cela ?)
Merci
Sandrose
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 15:59:21
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Vos difficultés, pour la porte donnant sur la cour, ne relèvent en aucun cas du Code de l'urbanisme mais seulement de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application. Il en serait autrement peut être pour la porte qui donnait sur la rue et qui a été murée (?)
Il est extrémement de déterminer le délai de prescription applicable (10 ans ou 30 ans) et l'ADIL est bien audacieuse de s'y risquer sans avoir en mains un dossier complet et même avoir vu les lieux. Cette imprudence est fréquemment constatée dans les organismes de consultation répide.
Un point important : quel usage le titulaire du droit de jouissance exclusif fait-il de cette cour ?
Mais de plus la situation de fait n'est pas claire :
Votre logement a disposé (serait-ce avant votre acquisition) d'un accès direct sur la rue. Figure-t-elle sur les plans du RC ?
Il y avait par ailleurs une porte donnant sur la cour qui figure sur les plans annexés au règlement de copropriété.
Votre voisin souhaite que vous supprimiez la porte sur la cour et que vous rétablissiez la porte sur la rue ?
Quelle était la situation de la porte sur la rue lors de l'établissement du règlement de copropriété ? Qui l'a murée ? Quand ?
Si c'est postérieurement à l'établissement du RC, avec quelle autorisation ?
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Edité par - JPM le 18 mai 2004 16:04:05 |
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 17:10:23
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JPM,
Pour ce qui est de l'usage de la cour par celui qui en a la jouissance exclusive : il a scellé un grillage dans le prolongement de notre pignon, après cette fameuse porte de la cour , se privant ainsi de l'unique accès à son bâtiment, le passage sous porche. Il a donc crée un accès à travers le mur de la copropriété. La cour sert actuellement d'accès au public puisqu'une association y est hébergée par la municipalité (eh oui ce copro c une collectivité) Le grillage et l'accès n'ont donné lieu a aucune demande en AG, nous avons du contacter nous même la mairie pour connaitre la nouvelle destination de leur lot (dans le RC "dépendances")Cela dit, rien n'empêche M. Tout le monde d'y pénétrer, de se garer, de jouer au ballon, vélo... bref, c un jardin public ! Et donc de dégrader notre mur et nous faire subir des nuisances que nous n'avions pas il y a encore qq mois !
L'accès direct sur la rue figure effectivement sur le RC. Mais n'existe plus depuis au moins dix ans (j'essaie de connaitre la date mais il y a eu x proprio entre deux!) La porte donnant accès en façade a été murée sans aucune autorisation de travaux ni en AG ni par mairie (qui n'était pas proprio à l'époque mais a acheté en connaissance de cause). La mairie n'exige pas encore de rehabiliter l'ancienne porte, mais nous fait comprendre que pour la cour on a rien à dire puisque notre lot a aussi fait des choses sans autorisation.(même si NOUS n'avons pas faits les dits travaux)
La volonté de la mairie est de quittter la copro (pour ne plus mélanger droit privé/ public) en annexant l'ensemble de la cour et en nous laissant les frais pour remettre à jour notre rc suite à cette scission. Or c'est une cour commune et nous subissons tout cela. Sans nous opposer à cette scission (possible selon art 28) nous ne voulons pas pour autant nous priver d'une cour dont nous avons acquis aussi une partie, même sans l'usage, en achetant dans cette copro. Mon raisonnement est il logique sur ce dernier point d'ailleurs ? Selon les avocats et notaires il semble que oui mais quand même ils ont un droit de jouissance alors peut-être que....
J'espère que cet exposé fut clair
Merci de votr patience!
Sandrose
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 18:13:41
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En fait il y a tout un contexte, aussi bien pour le passé que pour le futur : une éventuelle scission.
C'est cette dernière qu'il convient de négocier durement.
Vous laisser les frais ? aucune raison.Quant au droit de jouissance, il disparait sur la partie de la cour qui resterait propriété du syndicat. Pour l'autre partie, il se confondrait avec la pleine propriété du lot retiré.
Et quant à vos relations avec la mairie : il ne faut pas confondre mairie copropriétaire et mairie urbanisme. Voilà un cas patent dans lequel on pourrait trouver une action ou un vote d'un copropriétaire guidé par l'intérêt personnel plus que par l'intérêt de la copropriété.
Bon cas pratique à retenir pour illustrer l'abus de mnorité. |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 22:35:33
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Sandrose,
Intervention après intervention (et en lisant vos autres sujets), on comprend un peu mieux (mais je n’en suis en réalité pas bien vraiment certain…) votre affaire en ce qu'elle a de compliqué, d'imbriqué et de géré globalement en quelque sorte ‘à la n'importe comment’ par le passé comme actuellement par vos prédécesseurs et par vos partenaires.
Ce tableau me conduit à vous conseiller, pour le cas où vous souhaiteriez remettre les choses en ordre (ou dans la situation - qui semble s'ouvrir - où vous y seriez poussé voire contraint), ou tout au moins pour le cas où vous souhaiteriez évaluer ce que pourrait être cette mise en ordre (avec plusieurs scénarios possibles ?), de rechercher l’avis motivé d’un spécialiste plutôt que de chercher une sorte de recette simple sur les forums : la recette - les recettes ? - est en effet tout sauf simple pour votre affaire… (par exemple, vous dites que la division de la copropriété actuelle, qui est une voie parmi d’autres, est possible dans le cadre de l’article 28 : est-ce bien sûr - à tout le moins pour une division simple sans servitudes croisées - notamment en regard de la divisibilité du sol que pose cet article comme pré-requis impératif de faisabilité ? ).
Vous pourriez chercher un tel appui (à phaser ?) auprès des équipes de UI, en leur demandant - je pense a priori que la réponse sera positive - si la question est bien dans leurs cordes y compris en tenant compte d’une nécessaire visite des lieux (vous êtes en RP comme UI) : http://www.universimmo.com/repq/unirepq001.asp .
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Clause abusive ? Réputée non écrite ?
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