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 Sujet  |
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
 Posté - 13 mai 2004 : 01:23:15
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Bonsoir,
Le désir d'un des copropriétaires est de quitter le copro (physiquement c faisable, loi ok, copro ok). Or cela entraine une modification de notre copro (nous lui concédons une grande partie de la cour commune )et par conséquent une modification du RC.Cette modif est énorme car TOUT est à revoir dans notre RC ("à mettre à la poubelle "d'après un notaire rencontré ce soir !)
1/Peut on demander au copro sortant, qui demande cette scission de prendre en charge les frais du RC pour la copro restante ? (ce qu'il ne semble pas prêt à envisager) Dans quelle mesure ? Est il d"'usage" que le sortant paye à 100% ou selon ses millièmes ?
2/Une modification suffit elle ou vaut il mieux refaire une nouvelle copro, nouveau RC... ? Je suppose qu'au niveau des frais une modif vaut mieux...
3/De plus Est il exact qu'un notaire ne peut refaire le RC, qu'il faut un géomètre, le notaire ne faisant "que" déposer l'acte aux bureaux des hypothèques (dépôt qui vaut cher d'ailleurs !)
Merci de vos expériences en matière de négociations sur ce point ! Même si aucune régle ne régit une scission, c toujours bien de connaitre les expériences des autres, histoire de prendre du recul et de réfléchir à toutes les possibilités !
Sandrose
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 07:44:43
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Il n'y a pas de scission dans votre cas, ce ne sont pas deux bâtiments qui se séparent pour se partager à parts égales ou inégales un terrain et des bâtiments, tout en restant en copropriété.
Dans le cas présent vous (copropriété) vendez à un particulier le droit de s'installer sur une parcelle de terrain lui appartenant pour partie (décision à l'article 26). On peut supposer que cette indépendance est vraiment physique et ne pose aucun problème de partage (évacuations, servitudes, chauffage, câblage, etc.), mais même si cela le posait, il peut être consigné dans un acte comment cela doit être fait.
Bien entendu, seul un géomètre peut établir la ligne de partage et la superficie retrocedée, ainsi que la partie à retrancher de l'actuelle copropriété, sans quoi vous continueriez à payer des charges et des impôts pour lui.
Le demandeur étant l'acheteur, c'est à lui de couvrir les frais induits par l'opération. Il ne manquerait plus que les frais soient partagés au prorata des millièmes et puis il gagne une indépendance que les autres auront payé deux fois!
Tant qu'il y est dans ses prétentions, il pourrait proposer de sortir de la copropriété APRES le partage des bénéfices de la vente de son lot. En langage paysan ça se dit: le beurre et l'argent du beurre. |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 08:22:59
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A la lecture du message il semble bien qu'il s'agisse d'une cission de copropriété qui si elle est physiquement réalisable ne peut bien entendu l'être que par l'intervention d'un géomètre qui:
- Effectuera le bornage de la nouvelle limite du fait que les assiettes foncières vont être modifiées (division d'un terrain).
- Effectuera l'état descriptif et le recalcul des charges de la partie restant en copropriété.
Ce qui est évident c'est que l'ensemble des coûts sera à la charge du copropriétaire demandeur, il ne doit y avoir aucune ambiguité à ce sujet. Il est important que tout devis d'un quelconque géomètre devra être réalisé à son nom, sur sa demande et présenté avec l'ensemble des pièces du projet de cission lors de l'AG qui la votera tout en précisant les modalités de sa réalisation (en particulier la prise en charge financière). |
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 14:15:53
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Merci de vos réponses mais elles sont contradictoires ! Nous ne vendons pas à un particulier ,nous cédons une partie de la cour à un copropriétaire, qui ce faisant devient effectivement propriétaire de son bien et ne fera plus partie d'aucune copro, il semble u'il s'agisse donc d'une scission.
Lorsque vous dites, Raymond ,"Ce qui est évident c'est que l'ensemble des coûts sera à la charge du copropriétaire demandeur, il ne doit y avoir aucune ambiguité à ce sujet." sur quels textes concrets peut on se baser ? Selon leur notaire il n'y a pas de règles en la matière et ce serait aux copro restants, après avoir subit x préjudices pdt x années suite aux modifications sans autorisations qui ont eu lieu, de prendre en charge les frais de modification du RC. A part crier fort et de fait ralentir la procédure amiable, y a ti l des textes, des jurisprudence, des expériences similiares qui nous permettraient de convaincre ce copro que "Le demandeur étant l'acheteur, c'est à lui de couvrir les frais induits par l'opération" (Tourloup)
En tout cas merci, j'en étais déjà à me demander comment j'allais payer tout çà tout d'un coup !
Sandrose |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 14:46:22
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Je pense aussi qu'il s'agit d'une scission.Il est possible de sortir
d'une copropriété sous réserve de remplir toutes les formalités et de
supporter tous les frais qui en résulteront tant pour vous que vos anciens copropriétaires. (Notaire, hypothèques...).
Je pense que le travail de mesurage doit être fait par un géomètre-
expert et non un géomètre.Ils n'ont pas la même pointure... leurs honoraires non plus.
Quand vous serez seul vous pourrez faire l'économie de toutes
les charges inhéretes à la copropriété.
Bon courage .
Cordiales salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 14:58:17
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En cas de scission de copropriété, il est nécessaire d'étudier avant tout les conséquences matérielles, juridiques et financières de l'opération. Il est impossible de traiter cela ici mais il faut indiquer quand même que les aspects financiers sont divers et qu'il peut s'agir en particulier des droits à construire attachés au terrain en fonction des règles d'urbanisme.
Il n'y a pas de règles relatives à la prise en charge des frais d'établissement du nouveau règlement de copropriété. Cette question doit faire l'objet d'une résolution à l'occasion de l'assemblée générale ayant à examnier l'ensemble du projet de scission. Il est courant d'exiger de l'auteur ou des auteurs de la demande la prise en charge de tous les frais.
Cette opération doit être préparée avec l'avis d'un notaire. |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 17:55:54
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Article 28 de la loi du 10 juillet 1965 :
I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.
Je vous recommande de conditionner la décision de scission à la prise en charge de tous les frais par le demandeur.
Cordialement.
Z.Juto |
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 19:49:22
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Bonsoir,
La décision se prend donc à la majorité des copro ?
G 323/1000e, mes voisins 533, le copro voulant partir 144. Comment calcule t on pour les votes? Les voisins majoritaires peuvent ils alors à eux seuls décider d'accorder la scission ou leurs voix est elle ramenée au même titre que les miennes ? De toute façon face aux deux autres je ne ferais pas le poids. Si cette situation survenait, puis je refuser les conditions de scission? Peut on par exemple m'obliger à payer des frais si telle est la décision de l'AG ? Quels pouvoir ai je pour convenir aussi des modifications du nouveau RC lorsque nous ne serons plus que deux, mais avec un copro restant majoritaire ?
Une angoisse d'un coup !!
merci |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 16:45:52
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D'abord, les voix des voisins qui ont 533/1000° sont ramenées au total des voix minoritaires (article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).
Ils voteront pour 467 voix. Les deux autres cumulés voteront pour 467 voix également.
Ensuite, oui, la première décision de scission se prend à la majorité du syndicat, c'est-à-dire dans votre cas à 468 voix, ce qui empêche le majoritaire de décider à lui seul.
Vos deux voisins peuvent effectivement vous imposer de payer les frais à proportion de votre quote part.
Mais ce n'est pas vraisemblable. Le détenteur des 533 tantièmes ne votera pas contre ses propres intérêts, en s'imposant à lui-même 53,3% du coût d'une opération dont il n'est pas demandeur.
Vous voterez probablement aux côtés du majoritaire pour une prise en charge à 100% des frais par le demandeur.
Cordialement.
Z.Juto |
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 17:35:09
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Merci beaucoup zjuto ! Alors j'avais rencontré un syndic professionnel peu documenté ! Il nous certifiait que pour les votes les millièmes des majoritaires étaient ramenés au nb de voix du copro le plus majoritaire après lui, càd à nos 323/1000 !
Donc si je m'oppose à la scission et que les deux autres s'allient je perds tout ! Et en plus je paye !
Mais la majorité c pas 501/1000e? Elle serait ramenée à 468 parce qu'il y a un majoritaire ayant plu de 501/1000, afin qu'il n'ait pas le monopole c ça ? j'ai bien compris ? Désolée d'être tatillonne mais c mon lieu de vie !!
Merci à vous, j'avais le moral dans les baskets, faut être solide dans une copro !! Bon courage à tous ceux qui rencontrent des pb et malheureusement nous sommes nombreux sur ce forum ! Tant mieux pour les échanges me direz vous....
Sandrose |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 00:21:43
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Vous devriez lire/relire les dispostions des art 24.25,26,de la loi de 65 et ,notamment l'article 49 , et celles du décret de 1967,concernant les majorités exigées selon les résolutions à voter.
UI est bien achalandé à ce sujet,mais vous trouvevez aussi sur leWeb plusieurs pages sous formes de tableaux faciles et agr,éables à lire.
Bon courage, comme je vous l'ai déja dit et j'ajoute :" cent fois sur le métier remettez votre ouvrage , polissez le sans cesse et le
repolissez".
C'est bein vrai ça 
Cordiales salutations
François |
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 08:46:51
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JPM,
Vous indiquez dans votre message qu'il faut voir "les droits à construire attachés au terrain en fonction des règles d'urbanisme." C'est donc auprès de la mairie qu'il faut se renseigner pour savoir si ce copro aurait par la suite( devenant seul propriétaire d'un terrain en ville !)le droit de construire ou de faire de cette cour un parking ? Les gênes seraient trsès importantes en ce qui concernent le bruit, le passage... aussi si je pouvais empêcher une construction ultérieure je suis preneuse !
Auprès de qui peut on se renseigner autre que la mairie, car c elle le 3e copro et à chaque fois que nous posons une question des ondes négatives se dégagent !
Merci
Sandrose
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 15:39:39
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sandrose (nom magnifique, n'est-ce pas, que je ne peux m'empêcher de lire "sang de rose"),
Oui, c'est ça, vous avez bien compris.
Cordialement.
Z.Juto |
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 17:16:33
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zjuto
J'aurai préféré ne pas comprendre, ça veut dire que je ne suis pas à l'abri d'une perte considérable concernant la valeur de mon lot !
Ai je un recours si cette situation se produisait ? Car je perds alors financièrement (et pour payer le nouveau rc et sur mon lot), et en plus je peux plus accèder à un des murs de mon lot, est ce logique ? N'ai je pas droit à qq mètres de 'servitude' ou autre chose ?
Merci
Et oui au départ c'est "sang de rose", poète à vos heures ?... |
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 17:20:28
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Désolée ! Ma dernière question ne peut être claire car pour ne pas tout mélanger j'ai ouvert une autre question concernant les problèmes matéreils causés par ce projet de scission.
cela dit pour ce qui veulent connaitre la suite : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12283
Merci et encore toutes mes excuses !
Sandrose |
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Modification de RC ou nouveau RC ?
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