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pepe37100
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 Posté - 04 déc. 2013 : 08:47:06
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Bonjour
Certains propriétaires de notre copropriété font gérer leurs appartements par des agences , qui normalement doivent régler les charges directement à notre syndic.
Il se trouve que quelques unes de ces agences règlent les charges avec difficultés, après plusieurs relances.
Avons nous la possibilité d'exiger que tous les propriétaires règlent leur charges personnellement au syndic. Peut-on refuser les bailleurs?
Peut -on inscrire une telle décision à l'ordre du jour de l' AG?
Si la décision est votée, les propriétaires récalcitrants peuvent -ils refuser ?
D'avance je vous remercie
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Stéphane
Contributeur vétéran
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 Posté - 04 déc. 2013 : 08:55:50
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Bonjour,
Le SDC ne connait que les propriétaires. C'est donc à eux de régler leurs dus. Qu'ils passent par des gestionnaires ou non ne regarde pas le SDC.
Vous pouvez refuser aux copro de louer leurs biens dans votre résidence, par le moyen du RdC. Unanimité requise! (perdu d'avance).
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Édité par - Stéphane le 04 déc. 2013 08:56:21 |
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Posté - 04 déc. 2013 : 10:09:40
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stéphane : pouvez nous donner les textes de loi qui interdiraient aux copropriétaires de gérer leurs biens comme la location, ou à na pas passer par un bailleur ??  |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 04 déc. 2013 : 10:34:42
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Ben non, ce n'est pas la question.
Qui a la responsabilité de régler les charge ? => LE PROPRIETAIRE.
Qu'il (le copro) passe par una agence de gestion ou pas ne concerne pas le syndicat!
Il appartiendra aux propriétaire de se retourner contre leurs agences les cas échéants (ces agences ne connaissent d'ailleurs que leurs contractants, qui ne sont pas des syndicats, mais bien chaque propriétaire qui les a mandatés). |
Édité par - Stéphane le 04 déc. 2013 11:24:23 |
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Posté - 04 déc. 2013 : 10:42:22
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le syndic ne connait que les copropriétaires. En cas d'impayés, le syndic fait les relances et les mises en demeure à ce copropriétaire bailleur. Ainsi il pourra s'apercevoir des défauts de paiement de son mandataire et agir en conséquence. |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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Posté - 04 déc. 2013 : 11:27:22
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citation: Initialement posté par Stéphane
Ben non, ce n'est pas la question.
Qui a la responsabilité de régler les charge ? => LE PROPRIETAIRE.
Qu'il (le copro) passe par una agence de gestion ou pas ne concerne pas le syndicat!
Il appartiendra aux propriétaire de se retourner contre leurs agences les cas échéants (ces agences ne connaissent d'ailleurs que leurs contractants, qui ne sont pas des syndicats, mais bien chaque propriétaire qui les a mandatés).
***modération : il n'est pas autorisé de modifier un message après la réponse d'un intervenant*** |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 04 déc. 2013 : 11:42:57
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par Stéphane
Ben non, ce n'est pas la question.
Qui a la responsabilité de régler les charge ? => LE PROPRIETAIRE.
Qu'il (le copro) passe par una agence de gestion ou pas ne concerne pas le syndicat!
Il appartiendra aux propriétaire de se retourner contre leurs agences les cas échéants (ces agences ne connaissent d'ailleurs que leurs contractants, qui ne sont pas des syndicats, mais bien chaque propriétaire qui les a mandatés).
***modération : il n'est pas autorisé de modifier un message après la réponse d'un intervenant***
(j'ai juste corrigé une faute de grammaire : remplacé "à " par "a" dans la 2ième phrase, faute que je fais souvent, mais qui m'insupporte tellement... Les autres fautes, j'assume beaucoup mieux))
on peut effacer tout ça, dans un soucis de lisibilité du sujet, je ne m'en mordrais que mes propres doigts, c'est promis! |
Édité par - Stéphane le 04 déc. 2013 11:43:44 |
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pepe37100
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Posté - 04 déc. 2013 : 12:09:24
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Merci à tous pour vos réponses
Cordialement
PEPE37100 |
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andre78fr
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Posté - 04 déc. 2013 : 12:11:01
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Si le copropriétaire est in fine l'unique responsable, dans la pratique et dans les faits c'est bien évidemment à son mandataire que le syndic envoie les appels de fonds et parfois même aussi les convocations...
La question de la propriété et de la gestion, représentation, se pose dans de nombreuses situations ; indivision, incapacité (tuteur), SCI, etc.
Pour revenir à la première question, il paraît difficile d'interdire à un copropriétaire d'user librement de son bien ; y habiter, le louer ou le laisser vide... donc non on ne peut pas interdire les bailleurs.
Agence ou pas, le syndic doit recouvrer les appels avec les mêmes procédures, relances, mise en demeure... envers le mandataire !!!
Si le copropriétaire confie la gestion (et paye le service) c'est bien pour ne pas être dérangé... jusqu'à un certain point certes.
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Posté - 04 déc. 2013 : 17:26:38
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andre, la mandataire et le bailleur sont liés vis à vis du locataire, mais pas vis à vis de la copropriété, sauf si vous nous sortez un texte qui justifie vos propos je suis preneur....
certes la pratique est quelquefois ainsi, mais c'est anormal : le mandataire n'a pas ce rôle dans les textes. Le syndic qui enverrait la convocation au mandataire ferait une grosse erreur avec risque de se voir annuler l'AG. |
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andre78fr
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Posté - 04 déc. 2013 : 18:58:00
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Ben oui, c'est la définition même du mandat... on transfère des droits, de faire des actes juridiques, de gérer, de payer, de prendre des décisions...
Le syndic envoie la convocation à l'adresse que lui a notifié le propriétaire ; ça peut être le gérant d'une SCI, le représentant d'une indivision ou une agence avec un mandat...
Si un copropriétaire ne communique que l'adresse de l'agence et pas la sienne comment faire autrement ?
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pepe37100
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Posté - 04 déc. 2013 : 22:32:38
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Bonsoir et merci Messieurs pour vos réponses.
J'ai bien compris les arguments de ANDRE78, mais que peut faire le syndic lorsque le gestionnaire ne paie les charges , alors qu'il reçoit les loyers?
Comment faire accepter au propriétaire que le syndic refuse le gestionnaire défaillant.
Une simple lettre recommandée avec AR au propriétaire suffit-elle, pour signifier au propriétaire qu'il doit régler les charges personnellement?
Cordialement
pepe37100
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andre78fr
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Posté - 04 déc. 2013 : 23:04:34
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Quelle est la nature de ce mandataire ?
La plupart du temps il s'agit d'un professionnel (notaire, administrateur de biens, agence...) et à ce titre il a des obligations plus importantes, voir même des risques à ne pas faire correctement son travail !
C'est sans doute rare mais je suppose qu'un très mauvais gérant peut se voir retirer sa carte professionnelle "Gestion" dans des cas extrêmes.
Il faut de toute façon relancer le mandataire et informer le copropriétaire, si la situation perdure il est probable que le copropriétaire dénoncera de lui même le contrat de gérance et le mandat pour trouver quelqu'un de plus sérieux.
En cas de procès vous pouvez être sûr que les juges seront bien plus sévères à l'égard d'un professionnel que d'un copropriétaire... |
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Posté - 05 déc. 2013 : 08:39:26
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citation: Ben oui, c'est la définition même du mandat... on transfère des droits, de faire des actes juridiques, de gérer, de payer, de prendre des décisions...
sauf qu'en l'espèce le mandat est entre le propriétaire et le locataire, en quelque sorte un contrat tripartite et qui n'a rien à voir avec la copropriété.
effectivement si le copro donne (notifie  ) comme adresse l'agence le syndic doit envoyer la convocation AU NOM DU COPROPRIETAIRE à cette adresse. Le copro doit faire un mandat express pour que l'agence participe à l'AG à sa place.
En cas de non paiement, les lettres de relance ou mises en demeure au nom du propriétaire doivent être envoyées l'adresse NOTIFIEE par ce copro.
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pepe37100
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Posté - 05 déc. 2013 : 08:42:59
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Le mandataire est une agence d'un des plus gros syndics de FRANCE, spécialiste en arnaques en tout genre. Nous n'avons pas envie de gaspiller l'argent des copropriétaires en lui faisant un procès, car il y a de fortes chances que son avocat soit plus performant...que notre avocat de province.
Nous cherchons donc la formule qui nous permette légalement d'obliger le propriétaire à nous régler directement ses charges, même s'il délègue pour encaisser ses loyers et trouver des locataires.
Cordialement et merci à tous les correspondants qui ont répondu |
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Posté - 05 déc. 2013 : 08:46:10
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il faut faire la procédure habituelle : lettres de relance, mises en demeure, etc... à l'adresse NOTIFIEE par le propriétaire. Si en plus, le syndic possède une adresse directe de ce copro, il fait la même chose en parallèle à cette adresse.
Si un jour un juge est saisi, il demandera les justificatifs de tous ces documents envoyés/notifiés au nom du copropriétaire. |
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Posté - 05 déc. 2013 : 09:08:44
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pepe37100 :" Nous n'avons pas envie de gaspiller l'argent des copropriétaires en lui faisant un procès, car il y a de fortes chances que son avocat soit plus performant...que notre avocat de province. "
Faites confiance à la justice; ce n'est pas cette société et sesavocats qui jugent. Ils seront condamner sans aucun doute par un petit tribunal et votre SDC sera bien défendu par un petit avocat.
Si des copropriétaires sont débiteurs le syndic a tout pouvoir, sans accord de l'AG ( sauf vente du lot) de prendre TOUTES les mesures afin de récupérer ces fonds. Il engagerait sa responsabilité si il ne prenait pas ces mesures.
L'argument de ne pas dépenser de l'argent pour lancer des actions en justice n,'esty pas du tout recevable. Le syndinc n'a pas à suivre ces conseils, même si le CS lance ce débat des économies. ON poursuit obligatoirement et rapidement les mauvais payeurs, car au bout de 3 années, ces charges ne sont plus récupérables ET ce sont els copros bons payeurs qui paieront pour boucher les trous de trésoreir et payer les factures.
pepe37100 : expliquez nous comment ne pas poursuivre les débiteurs, et payer les factures ? le syndic ne va pas payer à votre place , ni imprimer des euros.
votre syndic sera dans l'obligation de faire voter un fond de solidarité, masi comment le faire si aucune action n'a été lancée ??
C'est la relance, la mise en demeure, la prise d'hypothèque légale, l'assignation au TGI, et en final un vote de l'AG pour la vente du lot. DE plus le TGI condamnera les débiteurs aux dépens ( remboursement total ou partiel des frais de justice) et à des DI.
Le syndic DOIT lacer ces actions dès le 2ème trimestre de charges impayées.
Refuser les bailleurs est illégal !! et ne change rien aux impayés !
SI c'est un copro. bailleur, les loyers peuvent être saisis !! le syndic connait cela par coeur. |
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pepe37100
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Posté - 05 déc. 2013 : 09:49:24
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Bonjour PHILIPPE
Nous étions clients de ce mauvais syndic et nous l'avons quitté pour une gestion pas satisfaisante.
Malheureusement quelques copropriétaires sont encore en contrat avec lui pour la gestion de leur appartement.
Je pense que si notre nouveau syndic engageait des procédures couteuses sans l'accord du Président du conseil syndical, nous changerions vite de syndic, même s'il est dans son droit de le faire.
Nous pensons , peut être à tort que nous pouvons nous retourner vers le propriétaire dont la mandataire ne fait pas son travail, pour exiger de lui le règlement des charges.
La mise en demeure en rec+ar est -elle suffisante , pour engager ensuite une éventuelle procédure contre ce propriétaire, à charge pour lui de se retourner contre son mandataire avec qui nous n'avons pas de contrat.
Merci à tous les correspondants qui ont répondu à ma question
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Posté - 05 déc. 2013 : 10:34:05
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pepe37100 : Je pense que si notre nouveau syndic engageait des procédures couteuses sans l'accord du Président du conseil syndical, nous changerions vite de syndic, même s'il est dans son droit de le faire.
Votre souci n'est donc pas le syndic MAIS le rpésident du cosneil syndical qui semble être le patron de la copropriété !!
IL n'a aucun droit de decider des poursuites ou NON !! bien au contraire, il doit, AVEC les membres du CS, vérifier que le syndic a engagé toutes les actions possibles pour écupérer les impayés.
Le syndic commet icic une erreur grave en suivant les " ordres" d'un rpésident du CS qui n'a aucun pouvoir de décision.
pepe37100 : SEULE l'aG est décisionnaire en dansd le cas d'impayés, elle n'a pas à donner un accord pour que le syndic assigne les débieurs, sauf pour la mise en vente du lot.
EN copropriété c'est l'AG qui décide, c'est le syndioc qui gère, et le CS a pour mission de vérifier les comptes du SDC, controler la gestion du syndic, vérifier de la bonne exécution des décisions de l'AG, préparer l'OdJ,.... le CS peut se saisir de tout dossier concernant le SDC et en particulier de suivre l'action du syndic sur les impayés de charges.
La gestion actuel président du CS/syndic est totalement irresponsable.
N"oublez pas que le juge va condamner les débiteurs aux dépens ( remboursement au SDC de tout ou partie des frais de justice et d'avaocst) et à des DI. Le SDC, donc les bons payeurs vont avancer ces frais, que le syndic ET le CS devront prévoir obligatoirement au budget annuel de fonctionnement, et le SDC sera rembourser.
Parlez d'économies est absurde, car président du CS et syndic vont mettre le SDC dans de grosses difficultés financières, et si les dettes représentent plus de 25% des dépenses, le syndic aura l'obligation de demander un administrateur judiciaire au TGI. et la bonjour la douloureuse pour tous les copros.
Gestion idiote et irresponsable.
pepe37100 : etes vous au CS ? si c'est le cas, changez vite de président ! |
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Posté - 05 déc. 2013 : 10:52:38
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citation: La mise en demeure en rec+ar est -elle suffisante , pour engager ensuite une éventuelle procédure contre ce propriétaire, à charge pour lui de se retourner contre son mandataire avec qui nous n'avons pas de contrat.
Merci à tous les correspondants qui ont répondu à ma question
On fait d'abord une lettre de relance en LRAR, puis une mise en demeure et ensuite on lance la procédure judiciaire :
et n'oubliez pas cet article :
citation: Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
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trendy31
Contributeur actif
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Posté - 06 déc. 2013 : 12:03:14
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Je rebondis sur la réponse de Rambouillet et plus particulièrement la citation qu'il fait de l'article 10-1 alinéa a.
Est-ce que cette disposition s'applique dès qu'une procédure est en cours ou uniquement lorsqu'elle est terminée et que le résultat est connu avec la condamnation du propriétaire mauvais payeur à régler ses charges et les dépens ?
Le cas se produit dans ma copropriété où, pour la 1ere fois, le syndic a assigné cet été un copropriétaire fortement débiteur avec prise d'hypothèques sur ses lots. La procédure est en cours et dans les comptes présentés pour l'exercice qui s'est terminé fin septembre, nous avons :
- un solde toujours négatif pour le copropriétaire en question, signe que la condamnation n'a pas été prononcée ou pas appliquée
- une imputation des frais (assez conséquent) d'avocat et de prise d'hypothèques en charges générales
Dans le cadre du contrôle des comptes, je serai pour ma part tenté de rejeter ces frais sur la base de l'article 10-1 et de demander qu'ils soient portés au compte du copropriétaire mauvais payeur. Est-ce possible ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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règlement des charges par les propriétaires 
