|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 24 janv. 2014 : 21:17:24
|
Bonjour,
Lors de la dernière assemblée générale, les comptes de la copropriété ont été approuvés alors que ceux-ci comportent des charges privatives.
Quelles actions introduire ?
Merci de votre aide
|
Édité par - PetherTheMoon le 24 janv. 2014 21:22:15 |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 25 janv. 2014 : 00:06:51
|
Que seraient-elles ?
Dans la mesure où personne en séance n'a relevé que ces dépenses étaient privatives, que le ou les copropriétaires concernés devaient les supporter, la majoriét (tous ?) a approuvé, n'ayant pas connaissance de la chose.
Il se peut aussi que tous le savaient, mais que personne n'a rien dit et que l'assemblée a approuvé.
Sauf à relever un vice de forme dans la décision, les comptes sont approuvés, point, c'est la loi de la majorité ! |
|
|
|
 2
Posté - 25 janv. 2014 : 07:41:38
|
"quelles action introduire" : déjà pour introduire une action, ce serait pour faire annuler l'approbation des comptes, mais dans ce cas il aurait fallu voter Contre ou être Défaillant...
Ensuite, cette action doit être menée par le ou les copros qui ont voté Contre ou qui ont été défaillants, dans les 2 mois de la notification du PV. Est ce le cas ?
si oui, et s'il y a assignation, il faudra expliquer aux juges que les copros ont voté sans savoir que certains travaux étaient d'origine privative, en d'autres termes que les copros n'ont pas été informés...
mais le CS qui aurait du controler les comptes, a-t-il lui aussi été "trompé" ?...  
alors qu'en dites vous ? |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 25 janv. 2014 : 09:44:37
|
Un CS vigilant a souvent à réagir contre des charges privatives (recherche de fuite en appartement, par ex) incluses dans les charges communes. Souvent, car le copropriétaire appelle le syndic, le syndic appelle le plombier, le plombier envoie donc la facture au syndic et celui-ci paye sans s'inquiéter de savoir si elle est justifiée.
Sans CS vigilant, la copro est dans la situation décrite par PetherTheMoon, travail privatif réparti sur tout le syndicat. La cerise sur le gâteau est qu'un tel syndic a la bonne réputation de quelqu'un qui résout avantageusement les problèmes !
Cdlt. Louis92.
CS qui refuse ces pratiques et explique Ă tel ami voisin que c'est Ă lui de payer. |
|
|
|
4
Posté - 25 janv. 2014 : 18:41:09
|
Article 45-1 du décret ( http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006488784 ) : "L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires".
Même avec des comptes approuvés, et y compris si le copropriétaire concerné a voté pour l'approbation des comptes, tout copropriétaire peut contester l'application faite par le syndic, agissant au nom du syndicat, du règlement de copropriété, qui est un contrat qui lie chaque copropriétaire au syndicat, et de la loi ! L'approbation des comptes est u acte entre le syndic et le syndicat ; la répartition et la régularisation des charges est un acte entre le syndicat et chaque copropriétaire.
Or seuls deux cas peuvent justifier une imputation privative d'une charge du syndicat lors de la répartition (toutes les dépenses engagées par le syndic sont des charges du syndicat) :
- la clause d'aggravation des charges du règlement de copropriété si elle existe ; mais elle suppose l'existence d'une "faute" ;
- la charge entra dans les cas prévus par l'article 10-1 de la loi.
Dans tous les autres cas, une imputation privative est illégale et peut être contestée, même si les comptes ont été approuvés et la charge apparaissait sur l'annexe 3 (a fortiori si l'imputation a été faite par OD - ce qui est illégal - et que la charge n’apparaît pas sur l'annexe 3...). |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 26 janv. 2014 : 00:23:28
|
En l'état nous ne pouvons pas répondre puisque nous ne savons rien.
A noter quand même que parfois le syndic est amené à payer une dépense qui se révèle ensuite comme étant privative.
On trouve alors la dépense dans les charges et, distinctement, l'imputation dans les produits. Les copropriétaires sont excusables de ne pas repérer le produit, même lorsqu'il saute aux yeux.
Pourtant, en présence d'un syndic qui pousse la finesse jusqu'à faire apparaître en produit la retenue sur le salaire de la gardienne pour occupation de la loge, les copropriétaires demandent de quoi il s'agit 
D'autres se demandent pourquoi les autres syndics ne font pas la même chose. Les pinailleurs se demandent ce que devient la retenue en comptabilité quand le syndic gère par compte bancaire unique.
|
|
|
|
|
|
6
 Posté - 27 janv. 2014 : 13:27:32
|
Bonjour,
Tout d'abord merci Ă tous pour votre implication dans ce forum.
Je vous demande de bien vouloir excuser le caractère très laconique de ma question... un peu lié au temps déjà passé à la défricher avant de la poser.
A la demande quasi-unanime, je précise donc ma question.
Le RCP
Notre RCP stipule que "les parties communes [...] comprendront : [...] les canalisations, colonnes montantes, et descentes de distribution d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage central (sauf toutefois les parties de canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements et locaux et affectés à l'usage exclusif et particulier de ceux-ci)".
Corrélativement, il stipule que "chaque propriétaire [...] aura la propriété exclusive et particulière des locaux compris dans sa fraction. Cette propriété comprendra notamment : [...] toutes canalisations intérieures et l'installation électrique à partir des colonnes montantes, [...] les compteurs [...] à eau chaude et froide [...], dans la mesure où ils ne sont pas en location et propriété de la compagnie qui les a fournis [...]".
De ces stipulations, je tire la conclusion suivante : les colonnes montantes d'eau chaude sanitaire et d'eau froide sont communes, mais à partir du piquage (qui sert à desservir un appartement ou local) tout est privatif : tuyauterie, vanne d'arrêt et, le cas échéant, compteur.
Au cas particulier, les compteurs sont en location-entretien, ils ne sont donc ni privatif, ni commun.
En revanche, sont privatifs : la tuyauterie (en ce compris, Ă mon sens, les Ă©crous prisonniers qui servent Ă la fixation du compteur) et la vanne d'arrĂŞt.
Question incidente : sur ce point, je veux bien une confirmation sachant que j'ai très souvent lu et entendu dire que la séparation entre le commun et le privatif ne se faisait pas au niveau du piquage, mais au niveau de la sortie du compteur. Pour moi, c'est clairement au niveau du piquage.
Le relevé général des dépenses
Le relevé général des dépenses fait apparaître des factures de plombier qui correspondent à des changements de vannes d'arrêt ou à des changement de joints sur ces vannes (Bravo à Louis92 pour sa perspicacité et merci à Gédehem pour sa question relative à la nature de la dépense concernée qui trouve ici une réponse).
Corrélativement, le relevé général des dépenses ne fait pas apparaître de produit (je pense que JPM sera d'accord, c'est sur le relevé général des dépenses que l'on peut trouver une recette) : "de refacturation aux copropriétaires concernés".
Le contrĂ´le des comptes
Lors du contrôle des comptes, j'ai signalé ces factures au syndic en ma qualité de membre du conseil syndical. Cependant, celui-ci "travaillant" à la dernière minute n'a pas pris en compte les observations et a adressé froidement le relevé général des dépenses en l'état avec la convocation!!! (Merci à rambouillet pour sa question sur le point de savoir si le CS s'est aussi trompé... En tout cas pas tout le monde...)
Le déroulement de l'assemblée
Je demande que les corrections soient faites. Mais, l'ordre du jour est délirant : presque une centaine de résolutions à l'ordre du jour !!! Les corrections ne sont pas prises au seul motif qu' "il n'y a pas le temps" (Voilà , à quoi ça sert de faire des observations en assemblée, à rien...) et la résolution est adoptée "sous réserve des modifications demandées par les membres du conseil syndical" (à l'heure actuelle, j'ignore la rédaction exacte du PV car il n'a pas encore été notifié, mais pour une fois, il a été signé en fin d'assemblée...)
Naturellement, je vote contre car le "sous réserve" consiste à déléguer purement et simplement l'approbation des comptes au conseil syndical... et ne garantit rien du tout quant aux corrections à intervenir... (Rambouillet est ici rassuré, je ne me suis pas simplement abstenu et je peux donc agir en annulation si cela est nécessaire, mais encore faut-il que cela soit possible).
Question incidente : pour l'instant, je ne m'intéresse pas à la validité d'une approbation des comptes "sous réserve". J'ouvrirai un autre sujet sur ce point.
La notification du PV
Je l'attends et je défriche le terrain en amont car si la situation nécessite d'agir dans les 2 mois, il faut être préparé...
Mes questions
Une action est-elle possible ?
Selon rédaction Universimmo, l'action est inutile car une imputation privative est purement et simplement illégale. JPM semble ne pas être d'accord.
Quelle action introduire ?
- action en nullité dans les 2 mois de la notification ;
- action sur le fondement de l'article 45-1 du décret ;
- action sur le fondement de l'article 1269 du Code de procédure civile ;
- une autre action : un juge ne peut-il pas redresser les comptes de la copropriété ?
Si la réponse est l'action en nullité, sur quel fondement ?
- selon GĂ©dehem, sur la base d'un vice de forme...
- selon rambouillet, sur la base d'un défaut d'information des copropriétaires...
Merci de votre aide |
Édité par - PetherTheMoon le 27 janv. 2014 13:30:11 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 27 janv. 2014 : 14:33:13
|
Pether the Moon , vos explications sont très claires.
Vous ĂŞtes dans les sables mouvants avec ces histoires de canalisations parties communes ou privatives, en ce compris les compteurs et les vannes d'arrĂŞts.
On peut évacuer une question : les colonnes montantes et les descentes sont des parties communes, parfois communes à certains copropriétaires seulement mais communes.
Il est beaucoup plus difficile de traiter la question des canalisations horizontales car les réponses sont souvent en fonction de la disposition des lieux.
Exemple : Chez vous citation: les parties communes [...] comprendront : [...] les canalisations, colonnes montantes, et descentes de distribution d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage central (sauf toutefois les parties de canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements et locaux et affectés à l'usage exclusif et particulier de ceux-ci)".
Dans certains cas les piquages sont à l'extérieur de l'appartement. Faut-il considérer que la canalisation est commune sur 1,5 mètres et ensuite privative, reserve faite de ce que l'on peut dire à propos du compteur et de la vanne d'arrêt ????
Il y a certes la règle mais il y a aussi le bon gros bon sens et un brin de psychosociologie de la copropriété.
C'est sutout pour les vannes d'arrêt : leur raison d'être est avant tout la sécurité de l'occupant mais plus encore du voisinage immédiate voire de la collectivité tout entière.
On constate une fuite : la vanne d'arrêt permet d'enrayer les infiltrations et aussi d'effectuer les réparations sans couper l'eau dans tout l'immeuble.
Un impératif donc : le bon fonctionnement permanent des vannes intérieures qui implique des vérifications régulières et des interventions périodiques préventives. Comment assurer au mieux, - ou au moins mal -, cette sécurité ? En négligeant la question de savoir s'il s'agit de parties communes ou privatives et en faisant assurer par le plombier du syndicat les contrôle périodiques et les interventions. Coût modeste passé en charges communes. Si on laisse aux occupants la charge du contrôle et de l'entretien, rien n'est fait.
Solution identique pour les compteurs dont la raison d'être se trouve dans la mise en oeuvre de la répartition des charges. De toute manière la quote part contributive pour le coût des compteurs est un lot = une part.
Vous écrivez citation: Le relevé général des dépenses fait apparaître des factures de plombier qui correspondent à des changements de vannes d'arrêt ou à des changement de joints sur ces vannes
Si vos observations se limitent à cela je vous suggère de laisser tomber la correction des comptes et de porter vos efforts sur - peut-être -, une meilleure organisation des interventions du plombier qui éviterait leur multiplication.
J'ajoute une observation : voter contre l'approbation de l'ensemble des comptes est une très mauvaise solution, a fortiori quand on ne conteste qu'un ou deux points très précis. Sur des contestations adoptées par l'assemblée elle-même la seule et efficace solution est celle des réserves décidées par l'assemblée.
Sur une observation formulée par un copropriétaire mais non suivie par l'assemblée, la seule solution est la contestation de son compte personnel, à moins qu'il n'ait demandé en temps utile l'inscription de la question à l'ordre du jour .
L'article 1269 du CPC ne s'applique pas ici. Il concerne par exemple l'omission au crédit de votre compte de l'encaissement d'un chéque.
La contestation de la décision d'approbation des comptes par l'assemblée ? Je vois mieux l'article 45-1.
C'est en toute objectivité car je suis un farouche adversaire de la disposition permettant à un copropriétaire de remettre en cause les comptes pendant 10 ans (!!!). Il est vrai que la Cour de cassation vient de réduire à pas grand chose les effets de ce délai : désormais plus d'effet rétroactif au jour de la demande de l'annulation d'une clause de répartition La répartition ne sera modifiée qu'après adoption d'une nouvelle grille.
Enfin prenez en considération les frais à envisager pour une instance judiciaire de ce genre, qui peut imposer une expertise.
Si vous disposez de fonds destinés à maintenir la bonne gestion de la copropriété, réservez cela à des difficultés plus srieuses.
|
|
|
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 27 janv. 2014 : 17:14:37
|
|
PetherTheMoon a écrit : citation: Notre RCP stipule que "les parties communes [...] comprendront : [...] les canalisations, colonnes montantes, et descentes de distribution d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage central (sauf toutefois les parties de canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements et locaux et affectés à l'usage exclusif et particulier de ceux-ci)". Je n'ai pas lu où se situait la fuite : intérieur ou extérieur ?
La réparation de fuites à l'intérieur d'un appartement en amont du compteur est clairement un travail privatif.
Ce sujet est souvent débattu sur UI voyez le sujet Réparation sur robinet d'arrêt est-elle privative? http://www.univerimmo.com/forum_uni...PIC_ID=15070. Ne lisez pas les messages du trublion filomat.
Pour ce qui est de la suite à donner cette année, comme JPM, je vous suggère d'utiliser vos ressources à d'autres dossiers. Des travaux privatifs sont passés dans les charges générales par le passé. L'année prochaine, obtenez une vérif des comptes avant la fin de l'exercice pour que ces travaux privatifs disparaissent au plus tôt.
Cdlt. Louis92.
|
|
|
|
9
Posté - 29 janv. 2014 : 10:07:55
|
Encore merci pour vos interventions.
Pour clôre le sujet (ou l’ouvrir, je ne sais pas), je résume et développe ma propre position.
Sur le caractère privatif ou commun des canalisations dites « horizontales »
Dans le silence du RCP, le caractère privatif ou commun est déterminé au regard de l’article 2 alinéa 1er et de l’article 3 alinéa 1er de la loi de 1965.
Ces articles retiennent, l’un et l’autre, le critère de l’ « usage » :
- ce qui est à l’usage exclusif d’un copropriétaire est privatif ;
- ce qui est à l’usage commun de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux est commun.
S’agissant des canalisations, il faut signaler que l’article 3 dispose également, en son alinéa 2, que : « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ».
Ces règles ne s’appliquent que dans le silence du RCP. En effet, les articles 2 et 3 de la loi de 1965 ne sont pas d’ordre public pour ne pas être visés comme tel par l’article 43 de cette même loi.
En conséquence, si des règles sont prévues par le RCP, ce sont ces règles qui doivent prévaloir.
Au cas particulier, le RCP stipule :
- d’une part : "les parties communes [...] comprendront : [...] les canalisations, colonnes montantes, et descentes de distribution d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage central (sauf toutefois les parties de canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements et locaux et affectés à l'usage exclusif et particulier de ceux-ci)" :
- d’autre part : "chaque propriétaire [...] aura la propriété exclusive et particulière des locaux compris dans sa fraction. Cette propriété comprendra notamment : [...] toutes canalisations intérieures et l'installation électrique à partir des colonnes montantes, [...] les compteurs [...] à eau chaude et froide [...], dans la mesure où ils ne sont pas en location et propriété de la compagnie qui les a fournis [...]"
Une lecture attentive du RCP semble faire apparaître une contradiction :
- n’est pas une partie commune : les parties de canalisations qui réunissent deux conditions (que soulignent JPM) : i) localisation à l’intérieur des appartements et locaux ; ii) affectation à l’usage exclusif et particulier de ceux-ci ;
- est une partie privative : toutes canalisations intérieures à partir des colonnes montantes ; n’est pas repris ici la condition d’usage exclusif et particulier ; il suffirait donc que la canalisation soit à l’intérieur d’un appartement ou d’un local pour être privatif.
Cette contradiction n’est en fait qu’apparente, l’expression de « canalisations intérieures » désignent non pas les canalisations situées simplement à l’intérieur d’un appartement ou d’un local, mais les canalisations qui sont à la fois situées à l’intérieur d’un appartement ou d’un local et à l’usage exclusif et particulier de celui-ci. C’est toute la nuance entre une « canalisation intérieure » et une « canalisation située à l’intérieure ».
De toute manière, si contradiction il y avait, le Tribunal interpréterait le RCP en tenant compte du critère légal énoncé par les articles 2 et 3 de la loi de 1965. En conséquence, il conclura au caractère privatif des canalisations à la fois situées à l’intérieur des locaux (condition indiscutablement posée par le RCP) et à l’usage exclusif d’un appartement (condition reprise au RCP au moins une fois rejoignant non seulement le critère légal, mais également la logique : si l’usage est commun, il ne peut y avoir partie privative, c’est indiscutable).
Au regard de ces conditions cumulatives (localisation à l’intérieur et usage exclusif), plusieurs situations peuvent se présenter dans les faits :
1) la colonne montante est située sur le palier et la canalisation horizontale dessert un seul appartement : la question de JPM est alors pertinente : la canalisation est-elle partie commune sur le palier et privative dans l’appartement ; la ligne séparative étant au milieu du mur ??? ailleurs ?
2) la colonne montante est située sur la palier et la canalisation horizontale dessert plusieurs appartements : la question de JPM ne se pose plus, la canalisation n’est pas à l’usage exclusif d’un appartement (cette situation est fréquente à l’étage des chambres de service et pose, en pratique, des problèmes de comptage faute de pouvoir poser des compteurs pour individualiser les consommations), elle est donc commune ;
3) la colonne montante est située dans un appartement et la canalisation horizontale dessert uniquement ledit appartement, elle est privative ;
4) la colonne montante est située dans un appartement, mais la canalisation horizontale dessert plusieurs appartements, elle est commune.
Pour ma copropriété, nous sommes dans le cas 3 et, pour les chambres de service, dans le cas 2.
Sur l’opportunité d’entretenir les vannes d’arrêt
Je ne peux que partager l’opinion que l’entretien est d’intérêt commun. Mais, juridiquement, l’intérêt commun n’est pas le critère pour déterminer le caractère commun ou privatif. Le critère est celui de l’usage.
Mon problème réel n’est pas que l’entretien des vannes d’arrêt soit fait au frais de la collectivité, je suis même pour.
Là où je suis furieux, c’est que :
- d’une part, c’est à la tête du copropriétaire : pour certains c’est oui, pour d’autres c’est non. Violons opportunément le RCP d’accord, mais pour tout le monde. Pas uniquement pour certains ;
- d’autre part, l’opération n’est jamais centralisée et ça coûte 300 euros à chaque fois… Notre copropriété comprend quasiment 200 lots…
Sur l’opportunité d’entretenir les compteurs :
C’était pas ma question, mais j’approuve la réponse : il faut les entretenir et les changer lorsqu’ils ne fonctionnent pas (ce qui est toujours le cas lorsqu’ils ont plus de 10 à 15 ans sauf comptage à ultrason qui n’est pas mis en œuvre en pratique). A quoi ça sert de payer le coût d'un comptage pour compter n'importe quoi ???
Sur l’opportunité de voter globalement contre l’approbation des comptes
Effectivement, il faut éviter au maximum… ça consiste généralement à se tirer une balle dans le pied.
Sur la limite entre l'annulation des comptes et l'article 45-1 du décret
C'est là une vraie question. Quelle est la ligne de partage entre annulation des comptes et articles 45-1 du décret ? Pour cette question, j'ai créé un sujet séparé. |
Édité par - PetherTheMoon le 29 janv. 2014 10:53:11 |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
CHARGES PRIVATIVES INCLUSES DANS LES COMPTES 
