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Initialement posté par cawe


Pour info au nabot : le mail n'est apparemment pas passé.

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Initialement posté par Allezquesi

les débats pourraient être constructifs.

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Initialement posté par LeNabot

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Initialement posté par Allezquesi

les débats pourraient être constructifs.

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Bien sûr, bien sûr. C'est vrai qu'il est constructif FFIP en insultant.

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j'ai signé un compromis de vente il y a environ 6 mois dans lequel il était notifié qu'en cas de résiliation : je devais payer 10% au vendeur et 20 000 euros de frais d'agence.

Nous avons décidé d'annuler la vente d'un commun accord avec les vendeurs sans dommages et intérêts de chacun des parties (vu avec le notaire). Par contre l'agence réclame ses frais au titre qu'elle a respectée ses engagements.
Pour nous même si les clauses suspensives (prêts) sont réalisées, il y a une un manque d'informations sur le bien qui nous a conduit à résilier notre compromis de vente.

Qu'en pensez-vous car j'ai lu plusieurs versions : une qui dit que l'agence ne peut prétendre à sa commission qu'une fois l'acte de vente signée
et l'autre (dans jurisprudence notamment) qui explique que dès signature du compromis de vente, la somme est due à l'agence car l'acte n'est qu'une réitération du contrat ou compromis de vente.

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Il semble que d'après cette jurisprudence récente, l'agent immobilier n'a aucun droit à commission.

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Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 28 mars 2000 Cassation sans renvoi.

N° de pourvoi : 97-12737
qu'une clause de cet acte stipulait que " si par suite d'un accord amiable les parties décidaient de résilier purement et simplement le présent contrat, elles s'engagent solidairement à verser au cabinet François Marmignon, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme des honoraires indiqués ci-dessus " ; qu'en donnant effet à cette clause bien qu'elle ait constaté que l'opération n'avait pas été effectivement conclue, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

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il s'avère que sur mon compromis de vente, il y a un paragraphe dont l'agence n'avait pas fait mention et qui stipule que les frais d'agence sont dûs par l'acheteur même en cas de résiliation à l'amiable ou en cas de préemption. Ce n'avait pas fait attention à ce petit paragraphe et c'est vrai que lorsque'on signe on ne pense pas au fait que l'on puisse se dédire.

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Par contre encore un petit renseignement. j'ai reçu l'avis de paiement (facture) par l'agence immobilière en AR il ya environ une semaine.

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Il y a également des jurisprudences en sens contraire, qui considèrent que la vente est "effectivement conclue" dès levée des dernières conditions suspensives, et qu'une annulation amiable postérieure n'entache pas le droit à commission.

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Dernièrement dans l'acte de vente existait un préambule qui nous engageait à ne pas faire acte auprès de la justice en dommages et intérêts auprès du vendeur, du notaire et de l'agence pour la construction éventuelle du dancing. Je ne souhaitais pas signer cet engagement car personne ne m'assurait de la négative pour la construction.
J'ai donc rappelé le notaire qui suite à discussion a vu avec les vendeurs pour effectuer une résiliation à l'amiable.

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Du coup, l'agence a "pété" un cable en nous insultant nous et le notaire et m'a envoyé ses honoraires de commissions.

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De même "le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiment de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrnagère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part".

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Dans ces conditions la société requérante ayant totalement et parfaitement accompli la mission sui lui avait été confiée en vertu du mandat de recherche, les époux YYYYsont redevables à son égard de la somme de 20 000 euros représentant la rémunération due en cas d'accomplissement des formalités prévues à celui-ci et dont l'échec final ne trouve sa source que dans le revirement tout aussi inexplicable qu'abusif des époux YYY.

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De même si le premier refus des défendeurs pouvait paraître justifié, eu égard à la crainte qu'ils auraient pu éprouver d'être domiciliés à proximité d'un dancing, leur second refus était totalement injustifié dans la mesure où, non seulement ils avaient obtenu toutes les garanties leur permettant d'être certains que monsieur TT ne pourrait pas implanter son dancing à cet endroit précis mais auusi parce qu'ils avaient donné leur accord exprès le XXXX pour que le vente puisse reprendre son cours normal et ce, sans aucune réserve ou restriction de leur part.

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En fait il s'appuie aussi sur la clause rédigée en petit caractère que personne ne vous fait remarqué lors de la signature et qui dit que vous êtes redevable de la commission même en cas de rupture à l'amiable.

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J'ai vu mon avocat qui nous a dit que la partie n'était pas gagné car il n'y aurait pas de plaidoirie car l'affaire serait examinée sur dossier technique essentiellement.

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Avez-vous encore de la jurisprudence à la matière afin d'étoffer notre dossier.

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Hier nous avons reçu la conclusion de la partie adverse qui nous informait que les deux jurisprudences ne pouvaient être applicables car elles parlaient "d'indemnités compensatrices" et non de "dommages et intérêts" que nous réclame l'agence immobilière. Par contre ces dommages représentent exactement la même somme sur leur commision comme par hasard.

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Certes une lettre de la mairie nous indiquait que cela était peu probable (sachant que dans le jugement les juges ont traduit "que la construction était imossible".

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Il faut aussi savoir que nous devions louer des terrains pour avoir deux chevaux et que c'est l'agence immobilière qui nous les a proposé sans nous dire qu'il fallait une autorisation d'exploiter.

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Il faut aussi se rappeler que l'agent immobilier nous a fait signé le manadat de recherche au même moment que le compromis de vente en l'antidatant en nous disant qu'il fallait le faire enfin de régulariser le dossier administratif.

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Les juges nous prétextent que nous aurions dû mettre sur le mandant de recherche "terrains agricoles en incluant la superficie etc...).

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Il faut savoir que nous n'avions jamais demandé de rechercher un bien à l'agence mais que nous avions répondu à une annonce qui d'ailleurs est le descriptif que l'agent a mis sur le mandant de recherche anti-daté.

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Enfin pour conclure sachez aussi que ce même agant a revendu peu après la maison en touchant sa commission par le biais du notaire. d'ailleurs je n'ai jamais signé aucun papier de régularisation afin d'annuler notre compromis de vente sauf une lettre envoyée par recommandée au notaire.

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Et laissez LeNabot croire qu’il s’agit d’une demande de comm’, il n’a semble-t-il toujours pas compris le fondement des demandes adverses malgré mon post d’hier et le jugement!

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(Enfin l'ultime raison de notre deuxième rupture est le fait que le notaire ne voulait pas retirer du projet d'acte de vente le préambule qui nous interdisait de faire recours auprès du vendeur, de l'agence et du notaire si un dancing venait à se construire.)
Le problème est que c’est très lgtps après le compromis !Pourquoi ? Date de réitération prévue ? Vente parfait dans l’avant-contrat ou pas ?

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(Sur le mandat de recherche était juste noté "grande maison d'habitation avec deux bâtiments agricoles, box à chevaux et terrains" et la valeur du bien. Bien entendu cela correspondait à l'annonce parue le 16 mai 2006.)
Quelle surface avec la maison, outre ces 4 ha ? Vous avez été bien léger…
(Le mandat de recherche a été anti-daté au 20 mai 2006, par contre il a été enregistré le 31 juillet à la date effective où nous l'avons signé en même temps que le compromis de vente.)
Peu importe.

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Il faudra apprendre à lire. Vous me citerez le passage dans lequel j'ai affirmé qu'il s'agissait d'une demande de commission.]

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[Cette remarque prouve que vous êtes parfaitement ignorant des mécanismes du contrat. Un compromis est déjà un contrat à la base. Lorsque les conditions suspensives sont réalisées et les possibilités de dédit épuisées, la vente est parfaite et surtout réalisée. L'acte authentique n'est que la réitération des volontés. C'est à dire qu'on ne touche à rien.]

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[On ne retire aucune clause, et encore moins on y adjoint une clause telle que le notaire se proposait d'insérer, car cela veut dire que l'acquéreur transigeait sur ses droits et de surcroît sans aucune contrepartie. La seule attitude qu'il aurait fallu adopter était de sommer le vendeur de signer l'acte authentique avec une recopie intégrale du texte du compromis. Sans autre clause.]

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[Peu importe ? Mais vous êtes un inconscient.]

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[Si la preuve est apportée qu'il s'agit bien d'un antidatage, probablement que le mandat de recherche comporte une rupture dans la numérotation de l'agence par rapport à la chronologie, ou pire, qu'il n'y en a pas du tout. C'est la nullité assurée du mandat. L'avocat a-t-il creusé ce moyen ?]

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[Maintenant si vous lisez bien le jugement, vous observerez que le problème de fond est avant tout un problème de preuve et de motivation.]

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[Le seul point sur lequel je suis d'accord, c'est qu'il urge de changer d'avocat et d'en prendre un dont le droit immobilier est sa spécilalité.]

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[Je vous remets l'intégralité de la jurisprudence de l'autre fil. Je maintiens qu'elle est applicable.]

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On peut toujours faire un avenant à tout contrat, ça vous échappe ? Et l’acheteur a-t-il proposé de contracter sur la base initiale ? Non ! Il a sans cesse cherché à se sortir du guêpier.

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Comprenez-vous ce qui est jugé? Non ! Le jugement est cassé car il souffre de cette faute grossière : avoir dit que la vente était conclue (donc droit à comm’) alors que c’était faux. Ne restait donc que la voie des D-I !

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Ce qui vous échappe de toute évidence, c'est qu'un avenant est subordonné au consentement de toutes les parties. On proposait à l'acquéreur de transiger sur ses droits sans aucune contrepartie alors que la clause ne figurait pas dans le corps du compromis. Dès lors il était en droit de refuser de se soumettre.

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Relisez le jugement. L'agent immobilier demandait l'application d'une clause pénale.

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Il n'a jamais demandé le paiment d'une commission en motivant la réalisation effective de l'opération. La décision de la Cour d'Appel accordant le bénéfice de cette clause pénale a été censurée par la Cour de Cassation.

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Question : cela ne vous gênerait pas trop de mettre les mots dans l'ordre et de ne pas déformer la portée de cet arrêt ?

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C’est l’acquéreur qui a soulevé des difficultés fondées sur des rumeurs démenties par la mairie , outre une question de location de terres étrangère au mandat, si vous connaissez le droit de l’urbanisme, vous savez qu’en zone agri (si tel est le cas) on ne peut transformer un hangar (à cjavascript:image();réer) en dancing, les constructions étant rigoureusement liées à une activité agri !

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qu'une clause de cet acte stipulait que "Si par suite d'un accord amiable les parties convenaient de résilier purement et simplement le présent acte, elles s'engagent solidairement à verser au rédacteur des présentes, à titre d'indemnité compensatrice la somme forfaitaire de 50 000 francs"

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que Mme Y..., qui avait levé l'option le 5 novembre 1991, a, par une lettre en date du 27 juillet 1992, informé Mme X... de ce qu'elle ne pouvait réaliser l'achat et a donné son accord pour le versement de l'indemnité de résiliation prévue au contrat ;

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Attendu que pour condamner Mme X... à payer à l'Agence Scoti la somme de 9 040 euros, l'arrêt retient que l'option ayant été levée avant l'expiration du délai convenu, la promesse de vente valait vente ;

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Qu'en statuant ainsi, bien qu'elle ait constaté que l'opération n'avait pas été effectivement conclue, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

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Initialement posté par René Aubry

Le problème inhérent à tous les forums, dont forcément celui-ci, est que la plupart des intervenants n'ont pas la moindre idée de ce qu'est une cour de justice, comment et sur quels critères un juge décide.

C'est pourquoi vous avez à longueur d'interventions des copier-coller de jugements à partir desquels un intervenant dira que vous avez droit à ceci ou à cela parce qu'un juge, un jour quelque part, a décidé ceci ou débouté pour cela.

On ne compte plus ceux qui sont tombés de haut, confortés qu'ils étaient, par ces affirmations qui n'avaient aucun fondement. Nous avons ici un bel exemple d'un intervenant qui certifie à tort et à travers et d'un autre qui a cru, de bonne foi, être dans son droit.

Sans vouloir tirer sur l'ambulance, je pense que UniversImmo devrait rappeler haut et fort que les réponses des intervenants ne sont que des idées qui reflètent l'opinion de celui qui les écrit et non pas une obligation qu'un juge se devrait de respecter, le petit doigt sur la couture du pantalon.

Comme dit le proverbe : les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

Gardons-nous de prendre pour argent comptant les remontées du fin fond de google que certains copient ici afin d'asseoir leur renommée.

CAWE devait se retrouver au tribunal puisque l'agence immobilière l'y contraignait.
J'ose espérer que les conseils que lui a donné son avocat ont été plus écoutés (et le seront encore) plutôt que ceux distillés par l'intervenant bien connu ici et savamment marqués de bleu, de rouge et de gras.

CAWE, pour éclairer nos lanternes, si vous nous rapportiez ce que vous a dit votre avocat et ce qu'il vous a suggéré suite à votre jugement perdu ?

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On ne compte plus ceux qui sont tombés de haut, confortés qu'ils étaient, par ces affirmations qui n'avaient aucun fondement. Nous avons ici un bel exemple d'un intervenant qui certifie à tort et à travers et d'un autre qui a cru, de bonne foi, être dans son droit.

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Que l'acquéreur soulève une difficulté ou pas entre la période qui sépare le compromis et l'acte authentique n'est pas le problème.

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Vous avez à l'origine un compromis avec un certain nombre de clauses. Vous ne pouvez pas, sans le consentement de toutes les parties, ajouter une clause qui impose à l'acquéreur de transiger ses droits, en l'occurence renoncer à tout recours ultérieur si ce n'est pas prévu par le compromis. Encore une fois, pour bien marteler, car vous êtes manifestement sourd, un acte authentique n'est que la réitération des volontés exprimés lors du compromis, et point barre.

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On ne rajoute rien d'autre.

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Quant à l'arrêt du 29 novembre 2005, je vais être obligé de tout remettre dans l'ordre, car encore une fois, vous ne savez pas lire.

Je reproduis donc pour vous.

A la base une clause pénale.

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La cour d'Appel accorde une somme (on ne parle donc pas de commissions) à l'agent immobilier. Donc application de la clause pénale. En cas de faute contractuelle avérée, la qualification est juste. Jusqu'à là, ça se tient.

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Mais, mais mais... parce qu'il y a un mais, la Cour de Cassation, n'est pas d'accord.

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Qu'en statuant ainsi, bien qu'elle ait constaté que l'opération n'avait pas été effectivement conclue, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
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Ce qui veut dire que l'agent immobilier n'a droit à rien.

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Vu l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 ;

Attendu que lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens du texte susvisé, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;

Attendu que M. X..., agent immobilier exerçant sous l'enseigne Aja immobilier, qui avait reçu de M. et Mme Y... (les époux Y...) mandat non exclusif de vendre un ensemble immobilier, a agi à l'encontre de ceux-ci en paiement de la commission prévue par ce mandat ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt attaqué énonce que l'agence Aja immobilier a non seulement été la première à présenter les acheteurs aux vendeurs mais aussi eu un rôle déterminant dans la réalisation de la vente, de sorte que c'est à cette agence qu'est due la commission ;

Qu'en se déterminant ainsi, tout en constatant que les époux Y... avaient également donné à un autre agent immobilier, l'agence Sélection immobilier, mandat de vendre ces mêmes biens et que la vente avait été "réalisée avec" ladite agence, la cour d'appel n'a pas tiré de cette constatation les conséquences légales qui en découlaient ;

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