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demongin
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 14 avr. 2009 : 16:45:17
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Bonjour à tous,
Nous rencontrons dans notre copropriété privée de 68 logements (90% locatif) et 2 locaux commerciaux de nombreuses difficultés dans la gestion de l'immeuble par le Syndic, que se soit au niveau des contrats ou des charges locatives appliquées.
Les relations amiables se tendant de plus en plus, au fure et à mesure de la découverte croissantes des irrégularités, l'accès aux justificatifs permettant de les justifier devient délicat. La création d'une association avec 10% minimum de locataire est la solution pour pouvoir se défendre.
En dehors d'être affilié à la CNL, CGL, CLCV... qui je pense peuvent délivrer de nombreux conseils, je souhaiterai savoir concrêtement comment créer un association de locataires ?
- Suffit-il de se rendre en préfecture avec les pièces d'identités ? des trois représentants ou des 10% ?
- Faut-il des justificatifs ?
- Faut-il élaborer des status ?
- Faut-il avoir un système d'adhesion payant ?
- Etc...
Un guide "Les associations pour les Nuls" serait le bien venu !
Je ne rentrerai pas ici dans le débat de la responsabilité de la répartition des charges entre entre Bailleur et Syndic.
En revanche, je souhaiterai savoir s'il est possible pour l'association de représenter un ou des locataire(s) devant le tribunal d'instance face à leur bailleur respectif afin de réduire les frais de justice.
Merci par avance pour vos réponses,
Merci pour l'ouverture de ce forum spécifique, je suis sur qu'il battre rapidement des records....
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Locataire dans une résidence privée de 68 logements et deux locaux commerciaux gérés par un Syndic (Icade) - Marseille |
Edité par - demongin le 18 avr. 2009 11:59:31 |
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 21:34:12
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Bonsoir Demongin !
Merci pour vos encouragements concernant cette section du forum. Étant à l'origine de sa création, vous m'en voyez ravi.
Merci aussi pour la création de cette discussion qui manquait rééllement à cette section. Je me rends compte maintenant que nous l'avions oubliée !
Voici l'histoire de la création de notre Association :
Quand je suis arrivé dans ma résidence il y a 3 ans, les relations étaient déjà très tendues entre certains locataires et le bailleur. Le bâtiment, appartenant à un seul propriétaire, était en voie de dégradation avancée et les charges très élevées pour des prestations banales. Je ne parle même pas du loyer (mais ce problème est général pour tous les locataires).
Jusqu'à cette date, aucun résultat n'avait été obtenu. C'est en cherchant longuement une solution que la création d'une Association m'a paru être un préalable indispensable à toute action. Le bailleur, qui rêve de diviser pour mieux régner, aura en face de lui un groupe de locataires soudés.
Sur 9 locataires, nous n'étions au départ que 4 à nous lancer. J'ai élaboré un statut loi 1901, un bureau a été nommé (Président, Trésorier et Secrétaire) et je suis allé seul à la préfecture déposer les statuts. Ce travail est très simple et demande un peu de temps.
Une adhésion a été demandé mais modeste (30 euros) pour l'année, juste pour couvrir tous les frais de courriers en recommandé qui sont très nombreux malheureusement pour nous !
Nous avons adhéré à l'UFC que choisir. En fait nous ne savions pas trop ou aller. L'expérience n'a rien rapporté, l'UFC est intervenue dans notre combat mais cela n'a débouché sur rien de tangible, leur simple recommandation étant de faire pression au maximum sur le bailleur. Depuis, nous sommes seul. C'est pour cela que j'ai posé la question sur ce forum de l'intérêt de l'affiliation à un organisme de défense des locataires. Malgré les réponses reçues, je ne suis toujours pas convaincu de ses avantages.
Notre première grande action a porté ses fruits. Nous avons mis en demeure le propriétaire de faire une série de travaux nécessaires liés à la sécurité du bâtiment. Nous avons eu gain de cause. Les travaux suivants ont été effectués : ravalement, électricité, fenêtres, réfection des parties communes, éclairage ext, portes palières, etc... Le bâtiment était en l'état depuis sa construction dans les années 70 !
L'autre gros chantier, les charges, est pour l'instant au point mort. Nous avons néanmoins demandé l'appui de la Commission de Conciliation mais il s'est soldé par un échec. Je raconte cela dans un des autres sujets de discussion de ce forum. La CDC s'est déclarée incompétente alors que nous avions monté un dossier complet montrant que les charges de nettoyage des parties communes était excessif et nous proposions des solutions. Depuis cet échec, nous recherchons d'autres idées. La consultation des contrats d'entretien nous permettrai d'y voir plus clair mais le bailleur s'y oppose. Nous ne savons pas dans quelle mesure il peut se le permettre.
Ce qui m'a paru abbérant lors de cette commission, c'est que j'ai eu l'impression que nous étions les premiers à nous plaindre. Alors que je pense que nous ne sommes pas les seuls locataires dans ce cas. C'est comme cela que j'ai eu l'idée que nous devions plus échanger entre associations est utiliser un forum de discussion à large portée comme celui-ci.
Autre chose, notre action annuelle sur le contrôle du rappel de charges nous permet chaque année d'économiser de l'argent car le bailleur commet de grosses erreurs d'imputation. C'est une des priorités à établir lorsque l'on crée une assoc.
Je dois dire que depuis la création de l'assoc, les relations se sont beaucoup améliorées avec le bailleur et le propriétaire (cela nous arrive souvent de passer par dessus le bailleur quand les choses ne vont pas assez vite). Tout n'est toujours pas rose, mais ils ont compris qu'ils avaient en face d'eux un interlocuteur structuré, motivé mais aussi constructif. Deux ans après la création de l'assoc, 4 locataires nous ont rejoint. Nous sommes désormais 8 sur 9.
Voilà tout ce que pouvait dire dans un premier temps. N'hésitez pas à me recontacter pour plus d'infos. J'espère aussi que d'autres associations vous répondront. La création d'une association est à mon sens indispensable en ce moment vu la conjoncture de l'immobilier et de l'économie en général. Cela demande du temps mais cela peut rapporter gros. Cela doit se vivre à plusieurs et ne pas être porté par une seule personne. En effet, vous aurez en face de vous des professionnels...
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 02:01:27
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En tant que membre associatif, et actif, je me permets d'intervenir.
Tout d'abord, merci à Asso Loc d'avoir eu la bonne idée de créer cette section.
Effectivement, l'union faisant la force, créer une association est indispensable lorsque l'on rencontre des problèmes avec un propriétaire.
La nôtre existe depuis plusieurs années et a permis d'éviter beaucoup de catastrophes aux locataires de notre résidence.
Nous avons fait les mêmes démarches qu'Asso loc pour inscrire l'association à la Pref. Mais, en plus du Président, du Secrétaire Général et de la Trésorière, nous avons ajouté le poste de Vice-Président.
Notre adhésion annuelle s'est élevée à 20€ pendant quelques années. Aujourd'hui, elle est à 30€. Et nous comptons à peu près 75 membres.
Nous ne sommes affiliés à personne. L'expérience nous a permis d'apprendre et de comprendre (très rapidement) que mieux valait l'indépendance que de s'affilier à certains qui avaient "pignon sur rue", et parfois, malheureusement, un pied dans le "camp" adverse...
Bref, certains des membres ont repris leurs bouquins de droit, se sont intéressés aux textes de lois passés (des années concernées : ..., 1999, 2000, etc.), aux textes actuels, ils ont fait des comparaisons avec leurs voisins (pour les loyers et les charges par exemple), etc. En gros, ils ont cherché par eux-mêmes et leur travail a réellement permis d'éviter le pire (que les gens soient "congédiés" sans aucun motif légal, après avoir été dépouillés de sommes exorbitantes sous la pression, pour un entretien nul et des services non-rendus).
Bref, pas facile et il reste beaucoup à faire. Par exemple, on nous refuse la possibilité de faire le contrôle des charges. On ne se demande pas pourquoi... Mais tenaces et soudés tout en respectant le cadre légal (en restant dans ce cadre, personne ne pourra jamais rien vous reprocher), on avancera sur ce problème comme sur les autres.
Par la force des choses, nous avons aussi rencontré un certain nombre de gens qui connaissent de graves problèmes locatifs. Conseillés et boostés, ils ont également créé leur propre asso, d'autres sont en passe de le faire.
Comme quoi, les assos font des émules un peu partout au grand Dam de certains "professionnels"...
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 17:14:20
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Citation :
Bref, pas facile et il reste beaucoup à faire. Par exemple, on nous refuse la possibilité de faire le contrôle des charges. On ne se demande pas pourquoi... Mais tenaces et soudés tout en respectant le cadre légal (en restant dans ce cadre, personne ne pourra jamais rien vous reprocher), on avancera sur ce problème comme sur les autres.
Merci TeaPot. Effectivement le contrôle des charges locatives et plus précisément des contrats d'entretien reste un point délicat. Il est tout à fait normal que le propriétaire choisisse le prestataire de son choix. Ce qui ne l'est pas c'est qu'il fasse la sourde oreille quand nous lui prouvons par A+B qu'il y a un souci. Pourtant, nos constatations reposent sur des faits rigoureusement établis.
Comme vous le dites TeaPot, on ne se demande pas pourquoi... |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 17:29:27
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 Ca, c'est sûr...
Mais en fait, tout locataire qui en fait la demande (dans le délai d'un mois à réception du rappel) a la possibilité légale de vérifier les comptes. Le propriétaire ne peut s'y opposer - même s'il n'en a pas envie...
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 17:30:57
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| Pardon, j'ai écrit "les comptes" alors que je voulais dire "les charges". Sorry. |
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 17:50:45
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Oui c'est ce que nous faisons tous les ans et cela nous permet d'économiser des sommes substantielles...
Je parlais en fait des contrats passés entre bailleurs et sociétés de service. Nous ne pouvons par consulter le contenu de ceux-ci et donc vérifier l'adéquation entre ce qui est écrit et ce qui est effectivement réalisé.
C'est encore plus aberrant que c'est le locataire qui paye !  |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 00:21:14
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Citation :
Je parlais en fait des contrats passés entre bailleurs et sociétés de service
Toutes pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire (ou asso).
Mais ! (j'adore les "Mais !")
"Les pièces en question n'ont pas été définies par le législateur de 1989. Mais par analogie avec les dispositions de la Loi Quillot (n°82-526, 22 juin 1982 art.24), on peut estimer qu'il s'agit notamment des factures, des contrats de fournitures et d'exploitation en cours et de leurs avenants, de la quantité consommée et du prix unitaire de chacune des catégories de charges."  |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 00:38:18
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Un exemple de contrôle de charge fait il y a quelques années chez notre bien aimé propriétaire, sur les 2 et 3 années précédentes (on n'a pas eu les "rappels" plus tôt. Ex: rappels reçus en 2006 pour les années 2003 et 2004)...
Toutes les factures étaient en fait des photocopies avec des sommes additionnées marquées au stylo feutre bleu...
Nous avons demandé les originaux, on nous a répondu qu'il était plus facile de nous donner les copies que les originaux, et qu'on aurait que ça...
D'autre part, les adresses (supposées être celle des immeubles de la résidence) nous étaient inconnues...
Bon, je m'arrête là parce qu'on pourrait en mettre des pages du même tonneau... |
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 22:16:01
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Bonsoir,
Merci TeaPot pour tous ces éléments. Concernant le contrôle des charges, nous avons aussi quelques anecdotes croustillantes mais nous auront peut être l'occasion d'en reparler plus tard...
Je viens d'apprendre aujourd'hui une bonne nouvelle : notre propriétaire change d'agence immobilière gestionnaire. Peut-être rencontrait-il les mêmes problèmes que nous ? Cela nous rassure un peu... 
Cependant, je ne me fais pas trop d'illusions concernant l'agence qui va reprendre le flambeau. A nous de nous imposer d'emblée, et le fait que nous soyons très structurés sera un atout de taille.
Nous attaquerons d'entrée avec la loi Quillot dont vous nous parlez.
Merci encore
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 17 avr. 2009 : 00:53:59
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| Oui, il faut être très structurés et savoir aussi à qui on a à faire... J'ai l'impression que pas mal de gens sont en train de retrousser leurs manches en ce moment. Il y a de plus en plus d'abus partout et tout le monde en a ras-le-bol ! |
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 17 avr. 2009 : 22:28:57
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| D'accord à 500%. Le seul souci est que nous connaissons mal nos moyens d'action et de pression (si tant est que nous en avons !). Si vous avez des idées, je suis preneur. |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 02:17:10
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Des idées, on en a plein.
Le 1er point est de rester dans la légalité. Une fois ce point bien intégré, on peut "s'amuser" à décrypter les lois puis à envoyer quelques LRAR en rappelant ce que dit la loi X sur le point Y.
***********************
Ex : (http://legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=9E193ADA202CBB5F1D59019E5AC21D56.tpdjo05v_3?cidTexte=JORFTEXT000000509310&idArticle=LEGIARTI000006475175&dateTexte=19890708&categorieLien=cid)
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Article 23
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 88 JORF 16 juillet 2006
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. (toute l'année pour une asso)
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
****************
Bien lire est important. Un "et" n'est pas un "ou".
Ex : le salaire du gardien est récupérable à hauteur de 73% si celui-ci effectue les tâches des ordures ménagères et * l'entretien (en totalité) des immeubles.
* autrement dit, si le gardien n'effectue pas les 2 tâches, son salaire n'est pas récupérable sur les locataires. CQFD.
A noter : la loi change à partir de l'année 2008 : 40% du salaire sont récupérables si seulement l'une des 2 tâches est effectuée.
0% est récupérable s'il n'effectue que des tâches administratives.
Bref, une fois que vous avez précisé ces "détails" en LRAR à votre propriétaire, vous êtes couvert.
Il répond par la positive, tant mieux (et il vous rembourse)!
Il fait la sourde oreille et là, seuls les tribunaux pourront faire respecter vos droits.
Faire appel à un tribunal ne veut pas dire que l'on soit "procédurier". Cela veut juste dire que l'on en a marre de se faire avoir et que l'on veut voir ses droits respectés.
L'argent coûte trop cher pour être jeté par la fenêtre...
Voilà ! |
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demongin
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 17:25:07
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Bonjour,
Un grand merci à tous les deux pour vos précieux conseils.
J'ai de mon côté recherché plus ample information sur les associations loi 1901 et j'ai trouvé les deux sites suivants qu'il faut absolument consulté :
http://association1901.fr/
http://www.associations.gouv.fr/
On y trouve des explications et des conseils mais aussi la possibilité de télécharger nombre de documents (exemple : status, règlement intérieur, déclaration en préfecture, bulletin d'adhésion, etc..) et cerise sur la gâteau, c'est gratuit; juste besoin de s'inscrire sur le premier site.
Je n'ai pas encore tout étudié dans le détail, mais j'ai vu un gros chapitre concernant les impôts divers et variés ou encore les taxes. Je pensais qu'en tant qu'association à but non lucratif, nous n'étions pas soumis à ces démarches ou déclarations administratives. Pouvez vous m'indiquer ce qu'il en réellement pour vous ?
J'aurai une suggestion à vous faire afin que les différents intervenants sache tout de suite si le commentaire dont ils prennent connaissance correspond bien à leur situation personnel, car j'ai pu de nombreuse discordance par exemple entre secteur privée et public, syndic ou simple bailleur, etc... Il s'agirait donc de synthétiser notre situation grâce à notre signature personnalisable dans notre profil de compte. Je l'ai fait pour moi, qu'est-ce que vous en pensez ?
Cela permettrait aussi de mieux répondre à une situation donnée dans le temps et au fil des échanges avec les nouveaux arrivants.
J'ai changé le titre du Post car le sujet de la seule création a finalement débordé sur les possibilités qu'elle offre. Dites-moi si vous avez d'autres suggestion en la matière.
Je partage tout à fait votre avis sur une affiliation avec une association connue ou/et réputée. Elles sont sans de doute de bon conseil moyennant une cotisation plus ou moins importante, mais elles ne peuvent pas nous assister dans les démarches, nous représenter ou encore agir à notre place.
Vous indiquez avoir un bailleur et un propriétaire, dois-je comprendre que votre bailleur est une agence immobilière (Asso_Loc) ?
Vous faites état de la déclaration d'incompétence de la Commission Départementale de Conciliation, pour ma part je les ai contacté à titre informatif et la personne très attentives à mes explications va dans le même sens, du fait de la présence d'un tiers dans la problématique le syndic.
En effet, la plupart du temps, la commission semble compétente entre deux interlocuteurs (locataire/propriétaire), voir une agence, mais il faut que le dossier soit simple et clair. On m'a par exemple demandé de ne pas dépasser trois pages alors que sur 10 ans, mon dossier fait pas loin de 7 cm d'épaisseur avec les justificatifs - difficile d'être synthétique tant les irrégularités son nombreuses, que se soit par l'attentisme du propriétaire à qui la situation profite, l'incompétence et absence totale des obligations réglementaires de l'agence ou encore la mauvaise gestion du Syndic - 3 axes, 3 combats.
C'est ce qui rend la tâche particulièrement difficile.
L'association pour toucher le Syndic ne pose pas de problème particulier sur le fond, mais l'action envers les agences ou les propriétaires bailleurs au nom de l'association pour un locataire lambda ne semble pas être permise (hormis dans le cadre du respect des caractéristiques de décence du logement) - Quand pensez-vous ?
Quel est votre avis sur la responsabilité des Syndic lorsqu'ils calculent à titre indicatif (selon eux) les montants des charges à récupérer sur les locataires et qu'ils les communiquent aux bailleurs qui s'empressent de les retransmettre en l'état aux locataires ?
Le comptable du Syndic (Icade) a reconnu les erreurs que je lui ai soumises, mais a refusé toutes responsabilités !! c'est fort, non !!! Bien sûr, l'agence (Citya) fait la sourde d'oreille, précisant que cette tâche est dévolue au Syndic et que le bilan a été voté en assemblée générale; le propriétaire se cache quant à lui derrière l'agence qu'il rémunère pour gérer ses biens, malgré qu'il soit au courant de son incompétence - comme j'ai l'habitude de le dire, la boucle est bouclée...
Nous avons aussi un problème similaire avec le contrat de nettoyage des parties communes. 900 €/mois pour quelles prestations ?
Le nettoyage de la cage d'escalier (10 étages courants et 2 en sous-sol) et du hall avec balai et serpillière, puis le nettoyage de la cabine d'ascenseur et les portes vitrées de l'entrée ainsi que tous les 36 de mois, le nettoyage du local assemblée générale (12m2). A cela s'ajoute le vidage de la poubelle du hall (papier) - c'est tout ! pas d'entretien extérieur ou de sortie de poubelle...
Reste à savoir combien de fois par semaine ?
Eh bien de source orale, en 2003, le contrat était basé sur 1 fois toute les 3 semaines (4h) ! puis après une télécopie ayant fonction d'avenant (date inconnue, mais probablement en 2004), on est passé à 1 fois par semaine sans augmentation !! avec une prestation multiplié par 3 !!!
Sur cette base et après le calcul horaire de cette prestation (4x4h=16h => 900/16h= 56,25 €/h) alors que l'UNARC privilégie en 2003 un montant compris entre 16 et 18€, alors que le SMIC est aujourd'hui à 8,71€/h brut !!! J'ai donc fait un petit calcul de mon côté :
- Base SMIC brut mensuel : 1 321€ x 2 (charges patronales, soyons large !) = 2 642 €/mois,
- Ajoutons les frais généraux, 10% pour ce type d'entreprise semble correcte = 264 €/mois soit un total de 2 906 €/mois,
- Appliquons maintenant les marges et bénéfices, 10% soit 291 € donnant un total de 3 497 €/mois (étant donné les largesses, les produits d'entretien sont considérés comme non représentatifs),
- Donc pour 2 jours, le coût s'élève à (3 497 / 21j)x 2 = 304,50 €/2j ou 4x4h dans le mois, contre 900 € facturé => coefficient 3 !!! je me suis trompé d'orientation professionnelle !
- Vous allez me dire, et le transport alors ? certes, certes, mais l'homme de ménage habite à moins de 300m ! soit, je viens de louer un voiture (nouvelle Ford Fiesta chez Lootoo => 38 €/j), passons à 45€ avec le gasoil, soit 90 € pour les deux jours, cela fait encore 395 €/mois et c'est encore très loin des 900 €.
Là où cela devient de plus en plus louche, c'est qu'une fois le lièvre soulevé auprès du conseil syndical, ce dernier a indiqué demandé en conséquence l'augmentation à 2 passages par semaine; le compte n'y est pas encore ! et il a surtout incité à ne pas revenir sur le passé afin d'obtenir un quelconque remboursement pour un contrat qui ne peut-être qu'abusif avec éventuellement marges arrières pour le Syndic et pourquoi pas le conseil syndical - il est difficile de croire qu'en bon entrepreneur multiplierait sa prestation par 6 en 6 ans sans aucune augmentation, à moins d'être tout simplement inconscient.
Malheureusement, tout cela ne constitue pas une preuve pour attaquer en justice et c'est pour cela que la CDC c'est aussi déclarée incompétente à mon avis.
Le meilleur moyen à mon avis est de mettre au courant les propriétaires résidents (s'il y en a), car eux son directement concernés et ont tous les pouvoirs.
C'est mon cas, j'ai la chance d'avoir pu sympathiser avec plusieurs d'entres-eux après avoir organisé une réunion d'information propriétaires/locataires démontrant toutes les anomalies (compte rendu de 19 pages hors justificatifs !!). Une perche sibylline a donc été lancé au Syndic, on attend la réponse avec impatience.
Reste a être indemnisé et cela ne sera pas simple car les propriétaires ont toujours accepté les budgets jusqu'alors.
De leurs propres aveux, aucun n'a fait la moindre vérification, partant sur le principe qu'une relation de confiance existait avec un professionnel, le syndic. Seuls quelque uns avaient des interrogations ou trouvaient la note salée, mais sans jamais aller plus loin. Certains mettaient même en cause le syndic sur certains points alors que c'était de leur propre responsabilité (ex. : ascenseur vétuste qui a été remis aux normes => c'est aux propriétaires de demander le remplacement).
Bref, je crois avoir trouvé une jurisprudence sur le net qui condamne le Syndic et l'entreprise malveillante à indemniser les résidents, mais je ne l'ai pas sauvegardée et je ne la retrouve pas. De mémoire, cela avait un lien avec le DGCCRF. J'ai vérifié sur leur site (http://www.dgccrf.bercy.gouv.fr/profil_particuliers/index.htm) et depuis quelques années, ils sont compétents pour enquêter dans ce domaine - ils ont d'ailleurs déjà mis à l'amende les Syndics plusieurs fois depuis, il y a de nombreux rapports et articles à ce sujet.
Donc à mon avis, la piste DGCCRF est a creuser et il serait intéressant de retrouver cette jurisprudence même s'il ne s'agit pas d'un contrat d'entretien, il suffit qu'il soit abusif ou qu'il contienne des clauses abusives. Il faut même vérifier que l'entreprise lauréate n'est pas un filiale du Syndic.
TeaPot, vous indiquez ne pas avoir eu accès aux contrats et factures (à contrario du RGD si j'ai bien compris). Est-ce parce que vous êtes en secteur public/HLM ?
La loi Quillot n°82-526, 22 juin 1982 art.24 ayant été abrogée et remplacée par la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que vous citez d'ailleurs après; pensez-vous que l'on puisse quand même s'y référer par analogie ?
L'article 44 de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière stipule qu'une association puisse accéder à ces documents.
Donc, si vous vous êtes fait connaître au préalable comme association de locataires par LRAR auprès du syndic ou du bailleur et si après une demande par LRAR rappelant ce texte, ils n'obtempèrent pas, un simple référé devrait suffire à les contraindre à vous recevoir...
La loi parle de semestre, mais je suis sûr d'avoir lu ailleurs que les associations de locataires n'étaient pas soumises à cette contrainte. Elles doivent avoir accès en permanence, sur rendez-vous quand même, histoire que le comptable puisse préparer les archives si nécessaire - en revanche, les syndics n'ont pas l'obligation de fournir des photocopies même si vous les payées => soluce : appareil photos et hop !!
J'ai trouvé ces extraits sur http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierchargeslocatives.htm#Le_contr%F4le_des_charges
"...La loi donne aux associations de locataires des droits plus importants. Elles peuvent notamment contrôler les charges à tout moment et demander à être consultées sur la gestion de l’immeuble chaque semestre et signer avec le propriétaire des accords collectifs de location. Pour être reconnue par le propriétaire, l’association doit regrouper au moins 10% des locataires ou être affiliée à une association national : AFOC, CGL, CNL, CSF, CLCV, UNAF … Les représentants des associations de locataires peuvent participer aux assemblées générales de copropriétaires mais ne peuvent participer au vote..."
"...Il est préférable de prévoir à l’avance les justificatifs à demander lors de la visite de contrôle comme les factures, bulletins de salaires du gardien, indication de quantité consommées …
Le locataire peut demander au propriétaire ou au syndic des photocopies de justificatifs, à ses frais, mais ce dernier n’est pas obligé d’accéder à ce demande (Cour d’appel de Paris, 6e Ch. B, 27.09.1996). Vous devez être particulièrement attentif aux dates des interventions, à leur fréquence, à l'intitulé des factures, aux consommations enregistrées, etc. N'hésitez pas non plus à demander des explications sur les points douteux..."
Où en êtes vous dans vos démarches et après combien de temps ?
A bientôt pour la suite de la saga... |
Locataire dans une résidence privée de 68 logements et deux locaux commerciaux gérés par un Syndic (Icade) - Marseille |
Edité par - demongin le 18 avr. 2009 17:40:32 |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 14:25:09
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Bonjour !
Citation :
Un grand merci à tous les deux pour vos précieux conseils.
Je crois qu’on est tous là pour s’entraider. Enfin, j'espère...
Citation :
On y trouve des explications et des conseils mais aussi la possibilité de télécharger nombre de documents (exemple : status, règlement intérieur, déclaration en préfecture, bulletin d'adhésion, etc..) et cerise sur la gâteau, c'est gratuit; juste besoin de s'inscrire sur le premier site.
Exact ! J’aurais dû vous les donner tout de suite, mais j’ai complètement zappé. Sorry…
Citation :
Je n'ai pas encore tout étudié dans le détail, mais j'ai vu un gros chapitre concernant les impôts divers et variés ou encore les taxes. Je pensais qu'en tant qu'association à but non lucratif, nous n'étions pas soumis à ces démarches ou déclarations administratives. Pouvez vous m'indiquer ce qu'il en réellement pour vous ?
Je ne m’occupe pas du tout de cette partie mais j’en parlerai à la trésorière de l’asso à son retour de vacances. En attendant, peut-être qu’Asso Loc ou une tierce personne pourra vous répondre plus rapidement.
Citation :
J'aurai une suggestion à vous faire afin que les différents intervenants sache tout de suite si le commentaire dont ils prennent connaissance correspond bien à leur situation personnel, car j'ai pu de nombreuse discordance par exemple entre secteur privée et public, syndic ou simple bailleur, etc... Il s'agirait donc de synthétiser notre situation grâce à notre signature personnalisable dans notre profil de compte. Je l'ai fait pour moi, qu'est-ce que vous en pensez ?
Cela permettrait aussi de mieux répondre à une situation donnée dans le temps et au fil des échanges avec les nouveaux arrivants.
Oui pourquoi pas. Mais notre situation est très particulière, et comme cela a déjà été vu à travers certains commentaires, elle est déroutante pour nombre de gens.
Mais pour faire rapide, cette situation très particulière a un avantage : elle nous a permis de nous pencher sur les règles auxquelles sont soumis le secteur privé, celles auxquelles sont soumis le secteur public, etc.
Démêler les multiples fils n’a pas été tâche facile, surtout lorsque l’on est novice dans le domaine…
Citation :
J'ai changé le titre du Post car le sujet de la seule création a finalement débordé sur les possibilités qu'elle offre. Dites-moi si vous avez d'autres suggestion en la matière.
Changer le titre est une bonne idée – surtout que l’évolution a été très rapide.
Citation :
Je partage tout à fait votre avis sur une affiliation avec une association connue ou/et réputée. Elles sont sans de doute de bon conseil moyennant une cotisation plus ou moins importante, mais elles ne peuvent pas nous assister dans les démarches, nous représenter ou encore agir à notre place.
Notre expérience nous a permis de très vite comprendre qu’il valait mieux rester indépendants et de creuser nous-mêmes. Nous avons été très mal conseillé par deux de ces associations nationales, que nous ne nommerons pas. Heureusement, nous nous en sommes aperçus très très vite.
Citation :
On m'a par exemple demandé de ne pas dépasser trois pages alors que sur 10 ans, mon dossier fait pas loin de 7 cm d'épaisseur avec les justificatifs - difficile d'être synthétique tant les irrégularités son nombreuses,
que se soit par l'attentisme du propriétaire à qui la situation profite, l'incompétence et absence totale des obligations réglementaires de l'agence ou encore la mauvaise gestion du Syndic - 3 axes, 3 combats.
A titre de comparaison, si l’on empile nos dossiers, la toise marque près de 49 cm…
Citation :
L'association pour toucher le Syndic ne pose pas de problème particulier sur le fond, mais l'action envers les agences ou les propriétaires bailleurs au nom de l'association pour un locataire lambda ne semble pas être permise (hormis dans le cadre du respect des caractéristiques de décence du logement) - Quand pensez-vous ?
Euh… Je pense exactement l’opposé…
Citation :
Le comptable du Syndic (Icade) a reconnu les erreurs que je lui ai soumises, mais a refusé toutes responsabilités !! c'est fort, non !!! Bien sûr, l'agence (Citya) fait la sourde d'oreille, précisant que cette tâche est dévolue au Syndic et que le bilan a été voté en assemblée générale; le propriétaire se cache quant à lui derrière l'agence qu'il rémunère pour gérer ses biens, malgré qu'il soit au courant de son incompétence - comme j'ai l'habitude de le dire, la boucle est bouclée...
C’est facile de se renvoyer la balle !!! C’est un jeu qui a fait ses preuves : ça fatigue les locataires, qui finissent par baisser les bras.
Citation :
.... il est difficile de croire qu'en bon entrepreneur multiplierait sa prestation par 6 en 6 ans sans aucune augmentation, à moins d'être tout simplement inconscient.
Aaaaaaaaargh !!!! Comme je n’ai pas de document et que je ne connais pas la situation, je m’abstiens !
Citation :
Malheureusement, tout cela ne constitue pas une preuve pour attaquer en justice et c'est pour cela que la CDC c'est aussi déclarée incompétente à mon avis.
Le meilleur moyen à mon avis est de mettre au courant les propriétaires résidents (s'il y en a), car eux son directement concernés et ont tous les pouvoirs.
Ils n’ont pas TOUS les pouvoirs mais leurs champs d’actions sont plus larges. Ex : un syndic ne peut pas leur refuser l’accès aux livres de comptes. En ce qui nous concerne, le syndic ne veut même pas nous parler.
Citation :
Donc à mon avis, la piste DGCCRF est a creuser et il serait intéressant de retrouver cette jurisprudence même s'il ne s'agit pas d'un contrat d'entretien, il suffit qu'il soit abusif ou qu'il contienne des clauses abusives. Il faut même vérifier que l'entreprise lauréate n'est pas un filiale du Syndic.
Oui à la DGCCRF. Le problème est qu’ils ont un max de demandes et qu’ils sont débordés. Mais il faut le faire quand même.
Citation :
TeaPot, vous indiquez ne pas avoir eu accès aux contrats et factures (à contrario du RGD si j'ai bien compris). Est-ce parce que vous êtes en secteur public/HLM ?
C’est pire que ça : nous faisons partie du secteur (marché libre) privé, nos baux sont privés. Mais notre immeuble a été acheté il y a quelques années par un bailleur social privé sans qu’on le sache. Les locataires ne l’ont appris que bien plus tard. Une situation atypique, qui apparemment est en train de faire des petits…
Et vu ce que l’on vit, que l’on ne nous dise pas que ce propriétaire est plus avantageux. Nos voisins sont de toutes couches sociales : médecin spécialisé, steward (compagnie aérienne), prof, ouvrier en bâtiment, retraités, etc. Personne n'est content.
Citation :
La loi Quillot n°82-526, 22 juin 1982 art.24 ayant été abrogée et remplacée par la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que vous citez d'ailleurs après; pensez-vous que l'on puisse quand même s'y référer par analogie ?
Je le pense car, à notre connaissance, aucun texte n’est venu modifier ce dont je parlais. Alors…
Citation :
... Le locataire peut demander au propriétaire ou au syndic des photocopies de justificatifs, à ses frais, mais ce dernier n’est pas obligé d’accéder à ce demande (Cour d’appel de Paris, 6e Ch. B, 27.09.1996). Vous devez être particulièrement attentif aux dates des interventions, à leur fréquence, à l'intitulé des factures, aux consommations enregistrées, etc. N'hésitez pas non plus à demander des explications sur les points douteux..."
Tout ceci est exact ! Comme on nous refuse la possibilité de faire des contrôles de charges, nous avons demandé à être éclairés sur certains points par LRAR. Pas de réponse… Raison pour laquelle une simple injonction de faire ne fonctionnera pas une fois dans les locaux : vu tout ce qu’ils ont déjà fait, ils sont capables de nous refuser l’accès à certaines factures, certains dossiers… Et ils ne répondront pas à nos questions (on a fait un contrôle il y a quelques années : ubuesque !)
Citation :
Où en êtes vous dans vos démarches et après combien de temps ?
Comme nous ne sommes pas procéduriers, nous avons été très patients. Nous les avons rencontré, puis nous leur avons fait parvenir des LRAR, etc. Ce qui nous permet aujourd’hui de dire que nous sommes passés par toutes les étapes de la « bienséance » et de la « courtoisie ». Maintenant, ça suffit !!!
Citation :
A bientôt pour la suite de la saga...
Yes ! Et elle est loin d’être terminée car beaucoup de gens semblent être touchés par les mêmes dysfonctionnements…
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scirocco
Pilier de forums
486 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 16:13:09
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Bonjour, concernant la question de savoir comment creer une asso, il existe dans notre departement (69) la maison des association.
Les employes sont des fonctionnaires de l'état ou du département, je ne sais pas mais tout cela pour dire que cela existe peut etre pres de chez vous. Prenez contact avec le service des associations de votre préfecture et il vous donneront les coordonnées si cela existe. |
- Immobilier Bailleur Sociaux - La vérité de demain se nourrit de l'erreur d'hier.
(Antoine de Saint-Exupéry)
__________________
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 21:46:08
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@ Demongin & TeaPot
Bonsoir,
Je viens de rentrer d'un long weekend ... et suis plongé dans la lecture de votre abondante prose...
Je reviens vers vous ensuite.
Pour Demongin :
Citation :
Vous indiquez avoir un bailleur et un propriétaire, dois-je comprendre que votre bailleur est une agence immobilière
Notre résidence est située à Marseille (comme vous d'après ce que j'ai cru comprendre ?), 9 logements appartenant à un seul propriétaire qui délègue la gestion (loyers et charges) à une agence. Dans ce cas qui est le bailleur, l'agence ou le proprio ? je n'ai jamais compris.
Je vous réponds as soon as possible ! |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
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demongin
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 11:02:06
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Citation :
Notre résidence est située à Marseille (comme vous d'après ce que j'ai cru comprendre ?), 9 logements appartenant à un seul propriétaire qui délègue la gestion (loyers et charges) à une agence. Dans ce cas qui est le bailleur, l'agence ou le proprio ? je n'ai jamais compris.
C'est bien ça, à Marseille dans le 10ième.
Le bailleur, c'est celui qui délivre le bail ou le contrat de location. Cela peut donc être le propriétaire directement ou son mandataire, c'est à dire une agence immobilière. |
Locataire dans une résidence privée de 68 logements et deux locaux commerciaux gérés par un Syndic (Icade) - Marseille |
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 23:47:07
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@ demongin
Voici mes réponses à votre message du 18/04
Citation :
Je n'ai pas encore tout étudié dans le détail, mais j'ai vu un gros chapitre concernant les impôts divers et variés ou encore les taxes. Je pensais qu'en tant qu'association à but non lucratif, nous n'étions pas soumis à ces démarches ou déclarations administratives. Pouvez vous m'indiquer ce qu'il en réellement pour vous ?
Ce doit être le cas lorsqu’on reçoit des subventions où lorsqu’on manipule des sommes d’argent conséquentes. Ce qui n’est nullement notre cas. Cependant, j’ai quand même établi une petite comptabilité au cas où…
Citation :
J'aurai une suggestion à vous faire afin que les différents intervenants sache tout de suite si le commentaire dont ils prennent connaissance correspond bien à leur situation personnel, car j'ai pu de nombreuse discordance par exemple entre secteur privée et public, syndic ou simple bailleur, etc... Il s'agirait donc de synthétiser notre situation grâce à notre signature personnalisable dans notre profil de compte. Je l'ai fait pour moi, qu'est-ce que vous en pensez ?
Cela permettrait aussi de mieux répondre à une situation donnée dans le temps et au fil des échanges avec les nouveaux arrivants.
Ok, c’est parfait, je vais modifier ma signature. C’est un point qu’i faudra faire remarquer à toute nouvelle personne postant des messages.
Citation :
J'ai changé le titre du Post car le sujet de la seule création a finalement débordé sur les possibilités qu'elle offre. Dites-moi si vous avez d'autres suggestion en la matière.
Non
Citation :
Je partage tout à fait votre avis sur une affiliation avec une association connue ou/et réputée. Elles sont sans de doute de bon conseil moyennant une cotisation plus ou moins importante, mais elles ne peuvent pas nous assister dans les démarches, nous représenter ou encore agir à notre place.
C’est dommage, car nous assister devrait être une de leurs missions
Citation :
Vous indiquez avoir un bailleur et un propriétaire, dois-je comprendre que votre bailleur est une agence immobilière (Asso_Loc) ?
Oui. Cependant, nous avons pris l’habitude de passer directement par le propriétaire pour les questions touchant aux travaux. En effet, l’agence n’effectuait pas correctement son role de relai de transmission. Par contre pour les problèmes afférents aux charges, nous traitons avec l’agence en priorité.
Citation :
Vous faites état de la déclaration d'incompétence de la Commission Départementale de Conciliation, pour ma part je les ai contacté à titre informatif et la personne très attentives à mes explications va dans le même sens, du fait de la présence d'un tiers dans la problématique le syndic.
En effet, la plupart du temps, la commission semble compétente entre deux interlocuteurs (locataire/propriétaire), voir une agence, mais il faut que le dossier soit simple et clair. On m'a par exemple demandé de ne pas dépasser trois pages alors que sur 10 ans, mon dossier fait pas loin de 7 cm d'épaisseur avec les justificatifs - difficile d'être synthétique tant les irrégularités son nombreuses, que se soit par l'attentisme du propriétaire à qui la situation profite, l'incompétence et absence totale des obligations réglementaires de l'agence ou encore la mauvaise gestion du Syndic - 3 axes, 3 combats.
C'est ce qui rend la tâche particulièrement difficile.
L'association pour toucher le Syndic ne pose pas de problème particulier sur le fond, mais l'action envers les agences ou les propriétaires bailleurs au nom de l'association pour un locataire lambda ne semble pas être permise (hormis dans le cadre du respect des caractéristiques de décence du logement) - Quand pensez-vous ?
Nous avons été très déçus par la CDC, sur plusieurs plans :
Nous avons tous les mêmes problèmes. Au lieu de faire un seul dossier groupé et présenté par l’assoc, nous avons été obligés d’en faire 4. Vous vous imaginez le gaspillage ! Que d’argent et de papier dépensé ! Une fois de plus l’état ne montre pas l’exemple !
Notre dossier était très simple et très clair : On trouve que nos charges de nettoyage sont trop élevées, on a les preuves et on propose des solutions. Que faire de plus ?
Notre dossier a été examiné, nous avons été convoqués et la CDC se déclare incompétente. Pourquoi alors nous avoir convoqués ? Encore une fois gaspillage de temps, d’agent et d’énergie.
Sur un plan plus subjectif, j’ai trouvé que nous avions été pris de haut et peu défendus ; C’est vrai nous n’étions pas affiliés à une confédération ! Encore une raison de plus de ne pas être affilié !
Citation :
Quel est votre avis sur la responsabilité des Syndic lorsqu'ils calculent à titre indicatif (selon eux) les montants des charges à récupérer sur les locataires et qu'ils les communiquent aux bailleurs qui s'empressent de les retransmettre en l'état aux locataires ?
Il faut tout contrôler. Nous n’avons pas de syndic.
Citation :
Le comptable du Syndic (Icade) a reconnu les erreurs que je lui ai soumises, mais a refusé toutes responsabilités !! c'est fort, non !!! Bien sûr, l'agence (Citya) fait la sourde d'oreille, précisant que cette tâche est dévolue au Syndic et que le bilan a été voté en assemblée générale; le propriétaire se cache quant à lui derrière l'agence qu'il rémunère pour gérer ses biens, malgré qu'il soit au courant de son incompétence - comme j'ai l'habitude de le dire, la boucle est bouclée...
Nous avons le même problème. L’agence n’a jamais reconnu ses erreurs et m’a même menacé d’un procès en diffamation si j’en parlais un peu trop autour de moi.
Citation :
Reste a être indemnisé et cela ne sera pas simple car les propriétaires ont toujours accepté les budgets jusqu'alors.
C’est incroyable !!
Citation :
Donc à mon avis, la piste DGCCRF est a creuser et il serait intéressant de retrouver cette jurisprudence même s'il ne s'agit pas d'un contrat d'entretien, il suffit qu'il soit abusif ou qu'il contienne des clauses abusives. Il faut même vérifier que l'entreprise lauréate n'est pas un filiale du Syndic.
Merci pour ce lien, c’est une piste intéressante à creuser
Citation :
L'article 44 de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière stipule qu'une association puisse accéder à ces documents.
On essaiera
Citation :
"...La loi donne aux associations de locataires des droits plus importants. Elles peuvent notamment contrôler les charges à tout moment et demander à être consultées sur la gestion de l’immeuble chaque semestre et signer avec le propriétaire des accords collectifs de location. Pour être reconnue par le propriétaire, l’association doit regrouper au moins 10% des locataires ou être affiliée à une association national : AFOC, CGL, CNL, CSF, CLCV, UNAF … Les représentants des associations de locataires peuvent participer aux assemblées générales de copropriétaires mais ne peuvent participer au vote..."
Pour nous, ca me parait être de l’ordre du rêve
Citation :
Où en êtes vous dans vos démarches et après combien de temps ?
La semaine dernière, notre propriétaire s’est séparé de l’agence mandataire et en a choisi une nouvelle. C’est une agence qui n’appartient pas à un réseau national. Conjointement, nous allons recevoir bientôt notre rappel de charges pour 2008 qui sera, je pense, établi par cette nouvelle agence. Dès réception, nous l’examinerons attentivement et prendrons rendez-vous. Nous ferons d’une pierre deux coups. Pour le moment, je pars sans apriori et espère que nos relations seront cordiales et que nous serons entendus. Nous en profiterons aussi pour demander d’examiner les contrats.
Nos rapports avec le propriétaire se sont largement détendus. De gros travaux de réhabilitation ont été effectués depuis septembre (rien n’avait été fait depuis la construction il y a 40 ans), et nous arrivons à négocier certaines choses.
Une autre résidence, voisine de la notre et appartenant au même propriétaire, nous a approché et souhaite rejoindre l'assoc. Pour le moment, il ne passe pas grand-chose car personne ne veut réellement prendre le projet en main. Situation malheureusement habituelle et nous empêche d’avancer plus vite et plus efficacement. |
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