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 Sujet  |
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htissot
Contributeur senior
87 réponses |
 Posté - 11 avr. 2009 : 11:21:52
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Bonjour,
Lors de l'assemblée générale ordinaire notre syndic
nous demande d'approuver le budget de l'exercice en cours (2009)et
le budget de l'année suivante (2010).
Le budget 2010 étant celui de 2009 majoré de 2,5 %.
Notre Syndic m'a fait savoir que le vote des 2 budgets est
prévu dans la loi SRU.
Merci de me faire part de vos expériences
Meilleures Salutations
HT
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Hervé |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 11:46:25
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 Dans quelle loi est-il donc prévu de voter 2 budgets prévis ??
Ce doit être un réflexe : lorsqu'on vous oppose une loi, une réglementation, il faut aussito répondre, "Quelle loi, quelle réglementation : moutrez nous le texte" !
"D.Art.43 - Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à cette situation."
Ce texte est en vigueur depuis mai 2004.
Pour ma part je trouve ridicule de voter en avril 2009 un BP qui concernera l'année 2010, soit 8 à 10 mois avant le début de l'exercice.
On le voit bien avec des budget établi "à la louche" avec une augmentation de 2,5% alors que l'inflation tourne à moins de 0,5% et que ce n'est pas là avoir une politique de maitrise des charges !
C'est d'autant plus idiot de voter ainsi 8 mois à l'avance un prévisionel, dont la véritable utilité est de rendre exigibles les provisions pour charges (voir L.art.14-1) !
IL N'Y A PAS D'AUTRE NECESSITE .
C'est pourquoi je préfère de très loin la mise en œuvre du systéme dérogatoire de ce même art.43 ("Toutefois ....."), après autorisation faite au syndic d'appeler des fonds pour le 1er et 2ème trimestre :
- les 1er appels de fonds restent basés sur le BPrévis de l'exercice précédent.
- le vote du BP définitif au cours de l'exercice permet de piloter à vue pour une véritable maitrise des charges en prise avec la réalité.
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 17:27:11
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il vaut mieux tout de même voter le budget 2010 quitte à le revoir lors de l'AG de 2010. Par contre je vous déconseille de faire +2.5% car ainsi vous augmentez la trésorerie du syndic (surtout en compte unique) puisque ses appels de charge seront plus forts que 2009, au moins les 2 premiers. De toute façon sur le budget 2010, mettez les honoraires du syndic au même niveau que ceux de 2009 pour garder une certaine pression... 
Il sera bien tant en AG 2010 de réajuster les appels de juillet ou octobre 2010 si nécessaire.
Vous pouvez même voter le budget à -2.5% pour garder la nécessaire pression de réduire les coûts. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 17:35:53
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Si votre exercice est lié à l'année civile et si votre assemblée annuelle a lieu le 20 avril 2009 :
1) Vous pouvez modifier le budget 2009 qui a été voté en avril 2008
2) Vous devez voter le budget 2010. Une augmentation de 2,5 % est admissible globalement. Vous pourrez d'ailleurs modifier ce budget lors de l'assemblée d'avril 2010.
Telle est la loi. Dès lors qu'il est possible de corriger le budget 2009 voté en 2008, en plus ou en moins, et ainsi de suite, l'anticipation ne présente aucun inconvénient.
Il existe, comme l'indique Gedehem, une possibilité de dérogation lorsqu'un évènement particulier a retardé la tenue de l'assemblée annuelle. L'utilisation de la dérogation est assortie d'inconvénients divers. Il n'existe aucune raison d'y recourir de manière habituelle.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 18:44:56
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Ce qui est exposé tant par JPM que Rambouillet montre bien que ces BP votés 8 à 10 mois avant le début de l'exercice oblige quasi toujours à faire ensuite des bidouillages de réajustement avec un "BP Rectificatif" ...!
Il faut insister pour rappeler que le vote d'un budget avant le début de l'exercice n'a pas pour finalité de cerner les dépenses de ce futur exercice !
Son seul objet est de rendre liquide un montant global et de déterminer le montant exigible des provisions, en particulier de la première échéance !
Pas d'autre but !
Il est non seulement bien plus simple et surtout bien plus cohérent pour unebonne gestion du syndicat, et j'insiste, pour une bonne maitrise des charges, de travailler sur du réel en début d'exercice !
Certains mettent en avant l'impossibilité de recourir à la procédure d de L.art.19-2.
Sans doute !
Sauf qu'elle n'est quasi jamais mise en œuvre compte tenu du "retard à l'allaumage" du syndic mais surtout du délai de la procédure, le temps de la justice n'étant pas celui de la copropriété.
S'il y a une créance il sera temps de la recouvrer une fois les comptes de l'exercice approuvés.
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 19:24:44
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Bonjour à tous et toutes,
Dans les petites copropriétés, la vote d'un budget prévisionnel, très en avance (vote du BP 2009 en 2008), est lié à une maîtrise des coûts.
En effet, le syndic effectue une seule AG qui prévoit la clôture de l'exercice précédent, la modification éventuelle du budget prévisionnel de l'année (voté un an plus tôt) et l'approbation du budget prévisionnel futur.
Par ailleurs, l'annexe 2 oblige dans une certaine mesure, le syndic a procédé ainsi, pour garantir une certaine lisibilité budgétaire.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 20:02:46
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Bonsoir,
Il y a des textes !.
On les applique tels qu'ils sont et non comme on voudrait qu'ils soient .
DURA LEXSED LEX  
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Salutations
François |
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sidoo
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 20:13:47
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Pour info, dans notre (petite) copro, on vote toujours le budget de l'année n+1 l'année n. Toutefois on décide d'un budget identique à l'année n. Si besoin ce budget est révisé l'année suivante.
Exemple: en mars 2008 on a approuvé un budget 2008 de 20 000€, et un budget 2009 de 20 000€. Lors de l'AG de 2009 on modifiera surement ce budget ( d'autant plus qu'on vient de changer de syndic et qu'on s'attend à une baisse des charges). |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 07:43:09
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Bonjour,
En 2008 vous auriez du ou pu voter le budget prévisionnel pour 2009
et 2010.Rien ne vous empêcherait ensuite de les modifier ,selon les besoins ,dans les formes règlementaires,avec leurs implications (frais d'AG notamment).
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Salutations
François |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 11:01:37
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Désolé oldman24 pas d'accord avec vous.
Date A.G...Approbation comptes...Révision Budget(1)..Vote Budget
2007..................2006....................2007...............2008
2008..................2007....................2008...............2009
2009..................2008....................2009...............2010
(1)-Possibilité de révision. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 14:03:26
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Bonjour JB22
Très bien.Merci pour tous les lecteurs interessés par ce tableau chronologique. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 22:49:43
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L'exposé de JB a ceci d'interessant c'est qu'il expose ce que j'appelle la "bêtise" du systeme "budget prévis" : lors de la même AG, mettons celle de 2009 approuvant les comptes 2008, on vote en même temps un rectificatif BP pour 2009 et aussi un BP 2010 "à la louche", uniquement destiné à rendre exigibles les provisions des 2 premiers trimestres !
Ce qu'expose htissot dans sa question initiale est révélateur des pratiques actuelles : tous les ans est établi un BP prévoyant systématiquement une revalorisation.
Ici elle est à hautreur de 2,5%, ailleurs de bien plus.
A qui fera t-on croire qu'en 2010 soit voté un BP rectificatif qui tiendra compte de la réalité des dépenses envisagées, éventuellement à la baisse !
Au contraire : ce sera un très bon moyen pour justifier un "réajustement" de (mettons) +0,5% ou + 1% au mieux !
Résultat, tous les ans le BP est systématiquement en augmentation, parfois dans des proportions importantes, en particulier par les honoraires du syndic !
On se plaint de l'explosion des charges de copropriétés.
Ce vote anticipé de 7 ou 8 mois d'un BP sans réel appui sur une réalité économique va à l'encontre d'une véritable politique de maitrise des charges.
Au contraire, il entretient cette course en avant. |
Edité par - gédehem le 13 avr. 2009 22:53:58 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 00:26:42
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c'est aussi comme cela que sont aussi votés les budgets de nos collectivités ...donc de nos impôts  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 09:42:35
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Si, depuis vingt ans, le coût de la vie avait été en baisse constante, on minorerait chaque année le budget prévisionnel.
La pratique d'une majoration est liée à l'observation de la réalité. Il y a trente cinq ans, on augmentait chaque année de 5%, sauf pour les honoraires du syndic : 1,5 % J'ai encore la plupart des arrêtés pour Paris et le Rhône; ce qui m'a permis de donner un coup de main (documentation) pour un mémoire universitaire l'an dernier.
Quoiqu'il en soit le mécanisme est parfaitement correct :
- les copropriétaires savent ce qu'ils auront à payer au 1er trimestre
- l'assemblée peut corriger le budget de l'exercice en cours
- le syndic n'est pas tenu de consommer tous les crédits ouverts et, au contraire, il peut les dépasser en cas de nécessité.
Ne pas oublier que le budget prévisionnel n'est pas un document comptable mais un document de gestion dont l'objet essentiel est de permettre l'approvisionnement suffisant de la trésorerie de l'immeuble.
La pièce comptable est le PV de l'assemblée avec la décision fixant le montant du BP et celui des appels.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 11:05:28
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De JPM:
"Ne pas oublier que le budget prévisionnel n'est pas un document comptable mais un document de gestion dont l'objet essentiel est de permettre l'approvisionnement suffisant de la trésorerie de l'immeuble."
La révision ne s'impose donc qu'en cas de nécessité pour assurer la trésorerie, suite à des augmentations de charges prévibles au moment de l'A.G., suite à des hauses de carburants, gaz fuel, par exemple.
A mon avis il faut donc réserver la révision des budgets a des hauses significatives, pas pour des bricoles.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 12:59:47
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Je dirais même plus ....
De JPM :
"Ne pas oublier que le budget prévisionnel n'est pas un document comptable mais un document de gestion dont l'objet essentiel est de permettre l'approvisionnement suffisant de la trésorerie de l'immeuble."
Sauf que même cet aspect des choses n'a pas de sens !
L'approvisionnement de la trésorerie du syndicat est constant, chacune des provisions étant identiques : recettes constantes
Mais les dépenses ne le sont pas !
D'où la nécessité d'un "fonds de roulement", réserve de trésorerie nécessaire pour répondre aux à coups des dépenses cycliques.
Il ne faut pas se cacher derrière de faux arguments !
Par conjonction de L.art.14-1 et D.art.43, le vote préalable d'un budget, qu'on ne peut raisonnablement appeler "prévisionnel", n'a pour seul et unique objet QUE l'exigibilité des provisions !!
Comme il ne s'agit que de cela, nos syndicats doivent donc décider cette exigibilité, ici en autorisant le syndic à appeler des provisions basées sur le précédent BP !
C'est de la saine gestion, c'est le moyen de maitriser les charges.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 13:41:03
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Heureux accordements 
Pour suivre sur le dernier paragraphe de Gedehem : les UInautes qui annoncent triomphalement qu'ils ont maîtrisé les charges parce qu'ils ont réduit le montant du budget prévisionnel se mettent le doigt dans l'oeil jusqu'à la clavicule
Maîtriser les charges c'est avant tout un travail quotidien au fil de l'eau, comme d'ailleurs pour son propre budget. L'entretien préventif de bonne qualité entre sans nul doute dans la maîtrise des charges et on peut dire que certaines dépenses ont pour but et pour effet de réduire les charges.
Il y a aussi un travail périodique : revoir les contrats et les méthodes.
Sur tout celà, méfiez vous des publicités abusives.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 14:05:05
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Effectivement, attention à l'emballage !
"Maîtriser les charges c'est avant tout un travail quotidien au fil de l'eau, comme d'ailleurs pour son propre budget. "
Sauf que le syndic gestionnaire va s'appuyer sur un budget prévisionnel décidé 8 à 10 mois plus tot calculé "à la louche" avec chaque année 2 à 5% d'augmentation "au cas où", budget dont nous savons bien ce qu'il en est ensuite au moment d'approuver les comptes : le prévisionnel n'est jamais inférieur au réalisé !
On peut compter sur le syndic pour s'en occuper, ne serait-ce qu'au travers de ses honoraires !
le suivi constant d |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 14:24:06
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Gedehem : Citation :
Sauf que le syndic gestionnaire va s'appuyer sur un budget prévisionnel décidé 8 à 10 mois plus tot calculé "à la louche" avec chaque année 2 à 5% d'augmentation "au cas où", budget dont nous savons bien ce qu'il en est ensuite au moment d'approuver les comptes : le prévisionnel n'est jamais inférieur au réalisé !
Celà s'appelle une pétition de principe  :tenir pour admise la proposition même qu'il s'agit de démontrer.
A laquelle s'ajoute une inversion mal venue : le prévisionnel n'est jamais inférieur au réalisé !
Il importe peu d'ailleurs que, globalement, le réalisé soit inférieur ou supérieur au prévisionnel. La question est de savoir si le nécessaire a été fait dans les meilleures conditions.
Le réalisé < prévisionnel ? c'est qu'il n'y a eu ni surprise ni pépin. La bonne gestion exigerait dans ce cas que pour les réparations d'entretien le delta fut conservé dans une provision spéciale.
Le réalisé > prévisionnel ? Voir pourquoi, aux bonds tarifaires de l'hiver passé se sont ajoutées des températures rigoureuses. On nous annonce un excédent de 6000 décès On va encore reprocher au gouvernement de n'avoir pas prévu la froidicule comme dirait notre héroîne nationale.
Un conseil pour les comptables : ne pas passer en charges exceptionnelles les travaux d'entretien imprévus C'es rès à la mode.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 15:55:31
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encore faudrait-il aussi comme pour les contrats pouvoirr en discuter en Ag au moins par grandes lignes de répartition de dépenses ... car trop souvent les syndics appliquent une augmentation uniforme à tous les postes ...
prévoir l'année suivante ou revoir le budget de l'année en cours nécessite aussi d'avoir aussi accès aux dépenses depuis le 1er janvier alors que bien des syndics et de CS ne regardent les dépenses de N-1 que juste avant l'AG !
sans parler de l'importance d'un budget correct et d'AF bien calculés pour leurs incidences sur les ventes ... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 17:08:59
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De gédehem
"L'approvisionnement de la trésorerie du syndicat est constant, chacune des provisions étant identiques : recettes constantes
Mais les dépenses ne le sont pas !
D'où la nécessité d'un "fonds de roulement", réserve de trésorerie nécessaire pour répondre aux à coups des dépenses cycliques."
Qui dit "budget prévisionnel" dit "gestion prévisionnelle de trésorerie".
En effet les dépenses du Ier trimestre peuvent être supérieures au quart du budget de l'exercice: Assurance annuelle de la copropriété, charges de chauffage, etc. Il peut y avoir également des impayés non prévus.
L'avance de trésorerie, ex fonds de roulement, est une solution, ce n'est pas la seule, il y a la possibilité de faire un paiement semestriel de l'assurance copropriété ou de reporter la date d'échéance de certains contrats annuels.
La solution appliquée par les syndics: faire voter des budgets gonflés et des avances de trésorerie, ils en tirent avantage en cas de gestion par compte unique. D'où les x % appliqués systématiquement sur le budget de l'exercice précédents même si celui-ci a été plus que suffisant. |
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Vote budget prévisionnel
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